Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » Buyer Representation Agreement (BRA)[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 [All]
Author Message
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Tuesday, May 13, 2014 11:08:44 AM
  [Quote]
Мы смотрели дом на покупку или рент с агентом. Когда мы нашли дом на рент, агент попросил подписать BRA перед тем как дать offer. Мы взяли дом на рент. BRA contract на 2 месяца.

Вопрос: Если мы найдем дом на покупку (private sale or new from the builder) в течении етих 2 месяцев, может агент попросить заплатить commission? Или BRA только в силе для тервой purchase or lease?
Joined: 9/20/2004
Posts: 1175
Posted on Tuesday, May 13, 2014 11:32:25 AM
  [Quote]
«Мы смотрели дом на покупку или рент с агентом. Когда мы нашли дом на рент, агент попросил подписать BRA перед тем как дать offer. Мы взяли дом на рент. BRA contract на 2 месяца.

Вопрос: Если мы найдем дом на покупку (private sale or new from the builder) в течении етих 2 месяцев, может агент попросить заплатить commission? Или BRA только в силе для тервой purchase or lease?»


могу ошибаться, но я думаю вы привязаны к агенту на срок действия BRA.. я думаю Солнышко может разяснить поподробнее..
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Tuesday, May 13, 2014 11:50:49 AM
  [Quote]
«Мы смотрели дом на покупку или рент с агентом. Когда мы нашли дом на рент, агент попросил подписать BRA перед тем как дать offer. Мы взяли дом на рент. BRA contract на 2 месяца.

Вопрос: Если мы найдем дом на покупку (private sale or new from the builder) в течении етих 2 месяцев, может агент попросить заплатить commission? Или BRA только в силе для тервой purchase or lease?»


А зачем вообще это подписывать? Вы не объязаны это делать!
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Tuesday, May 13, 2014 12:56:48 PM
  [Quote]
Агент сказал что надо подписать перед тем как давать offer.... мол так положено. Наврал?
Joined: 9/20/2004
Posts: 1175
Posted on Tuesday, May 13, 2014 1:47:57 PM
  [Quote]
«Агент сказал что надо подписать перед тем как давать offer.... мол так положено. Наврал?»

вообще то он должен был вам его дать подписать до того как стал вам что то искать.. это его косяк.. в принципе вы могли ничего не подписывать, а ему сказать "иди на.." когда уже дом нашли..
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Tuesday, May 13, 2014 2:35:48 PM
  [Quote]
Если бы мне дали BRA подписать до того как стали что то искать, то он бы туда и пошел. Рент был по хорошей цене, не хотелось терять время...
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Tuesday, May 13, 2014 9:39:17 PM
  [Quote]
«А зачем вообще это подписывать? Вы не объязаны это делать!»

вообщето вы должны его подписать до того как в принципе начинаете смотреть проперти. Агенты часто не заключают договор пока не нужно подписывать офер. Это нарушение, но пока нет офера, то брокерские конторы не требуют подписания договора. Теперь по поводу непонимания. Когда вы подписываете BRA, агент должен пройти по каждому пункту договора и объяснить вам содержание clauses. В конце договора вы подписываете то, что поняли договор и подписываете сознательно. Если BRA заключён на 3 месяца, значит вы дали своему агенту на 3 месяца представлять свои интересы. Опяит же посмотрите на clause commission. Я не знаю какие у вас с со своим агентом отношения. Если там стоит цифра 2.5% или as per listing, то в случае покупки за спиной своего агента вы можете попасть в суд и оплатить его услуги согласно договору. Также в этом договоре есть графа holdover period Если вам показали дом в то время как договор заключён, договор стал expired, а вы купили этот дом, то в течении holdover period агент всё ещё может востребовать с вас комиссионные. Несмотря на то, что со своими клиентами я ставлю прочерк в графе комиссии (хочется, чтобы, люди с тобой работали потому что доверяют тебе, а не потому что повязаны верёвкой), но считаю справедливым если агент требует от клиента оплаты своих услуг согласно договору. Главное, чтобы клиент это знал и понимал, а не подписывал слепо и потом возмущался.
-----
На сто пятой минуте размышлений, с чего бы мне начать уборку, принял наконец решение: а не попить ли мне чаю?
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Tuesday, May 13, 2014 10:02:26 PM
  [Quote]
Рeшила внимательно почитать BRA...

http://www.torontorealestateboard.com/buying/plain_language_forms/pdf/300_PL.pdf :

"This Agreement applies for the purchase or lease of one real property. Notwithstanding the foregoing, in the event that the Buyer leases a property, this agreement remains in force as set out herein for the purchase of the leased property or a property of the general description indicated above. The leasing of a property by the Buyer does not terminate this Agreement with respect to the purchase of a property."

This kind of answers my question. BRA is not limited to purchase/lease of one property. Kак на счет buying brand new from the builder в течении этих 2 месяцев? Может агент попросить commission?
Last edited by RichHillGirl on Tuesday, May 13, 2014 10:03:00 PM
 
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Wednesday, May 14, 2014 10:07:55 AM
  [Quote]
««А зачем вообще это подписывать? Вы не объязаны это делать!»

вообщето вы должны его подписать до того как в принципе начинаете смотреть проперти. Агенты часто не заключают договор пока не нужно подписывать офер. Это нарушение, но пока нет офера, то брокерские конторы не требуют подписания договора. Теперь по поводу непонимания. Когда вы подписываете BRA, агент должен пройти по каждому пункту договора и объяснить вам содержание clauses. В конце договора вы подписываете то, что поняли договор и подписываете сознательно. Если BRA заключён на 3 месяца, значит вы дали своему агенту на 3 месяца представлять свои интересы. Опяит же посмотрите на clause commission. Я не знаю какие у вас с со своим агентом отношения. Если там стоит цифра 2.5% или as per listing, то в случае покупки за спиной своего агента вы можете попасть в суд и оплатить его услуги согласно договору. Также в этом договоре есть графа holdover period Если вам показали дом в то время как договор заключён, договор стал expired, а вы купили этот дом, то в течении holdover period агент всё ещё может востребовать с вас комиссионные. Несмотря на то, что со своими клиентами я ставлю прочерк в графе комиссии (хочется, чтобы, люди с тобой работали потому что доверяют тебе, а не потому что повязаны верёвкой), но считаю справедливым если агент требует от клиента оплаты своих услуг согласно договору. Главное, чтобы клиент это знал и понимал, а не подписывал слепо и потом возмущался.»


Солнышко: это объязательный к подписанию документ, или просто его стоит подписывать до начала поисков? Если я отказываюсь его подписать - имеет ли право агент работать со мной или его/её потом за это накажут?
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Wednesday, May 14, 2014 12:31:27 PM
  [Quote]
AGivant, Хороший вопрос.

Когда мы покупали дом 2 года назад то никакой BRA не подписывали.

From http://www.reco.on.ca/section-buyer/spage-publications/detail-16.html :

WHAT IF I DON'T SIGN?
The Code of Ethics clearly states that loyalty ultimately rests with the client and that a broker or salesperson must protect and promote the client's best interests. However, the Code also requires that a broker or salesperson deal fairly, honestly and with integrity and provide conscientious service to all clients and customers. You can decide to be a customer, rather than a client, but should be aware that the obligations of the brokerage will differ.


What's the difference between customer and client in this context? Не вижу никакой разницы в услугах нашего агента до и после подписания BRA? Не понятно обязательно подписывать BRA или нет? Do I have to sign BRA if I just want to be a customer? Солнышко?
Joined: 9/20/2004
Posts: 1175
Posted on Wednesday, May 14, 2014 1:26:46 PM
  [Quote]
БРА обезопашивает агента от ситуаций когда агент потратил время на клиента подискивая дом, а клиент отказывается от услуг агента и заключает сделку у него за спиной.. поэтому многие агенты требуют подписания БРА до того как они начинают что либо показывать клиенту..
Joined: 7/7/2008
Posts: 29015
Posted on Wednesday, May 14, 2014 1:41:05 PM
  [Quote]
«AGivant, Хороший вопрос.

Когда мы покупали дом 2 года назад то никакой BRA не подписывали.»


не думаю чмо можешь купить дом с агентом но без BRA.
Агент должна носить бра!!
-----
Поздравляю всех,чьи родители и прародители победили фашизм!!
С Днём Победы!!!
Вечная память Советским Воинам Героям!!!!
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Wednesday, May 14, 2014 1:52:56 PM
  [Quote]
«многие агенты требуют подписания БРА до того как они начинают что либо показывать клиенту..»

Какой % русско-говорящих агентов рискнут попросить подписать это документ? Думаю мало...
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Wednesday, May 14, 2014 1:54:24 PM
  [Quote]
«Агент должна носить бра!!»

Зависит от агента... Вожможно получить больше commission если без бра!!
Joined: 7/7/2008
Posts: 29015
Posted on Wednesday, May 14, 2014 10:08:06 PM
  [Quote]
Хочу...хочу такое
-----
Пусть будут прокляты все ФАШИСТЫ и люди их прославляющие и семьи ихние
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 12:11:50 PM
  [Quote]
«Солнышко: это объязательный к подписанию документ, или просто его стоит подписывать до начала поисков? Если я отказываюсь его подписать - имеет ли право агент работать со мной или его/её потом за это накажут?»


Солнышко, вы бы не могли ответить на вопрос AGivant?

Вот что говорит товарищ Garth:
http://www.greaterfool.ca/2014/06/08/bra-talk/
Last edited by RichHillGirl on Monday, June 9, 2014 12:12:00 PM
 
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Monday, June 9, 2014 12:33:23 PM
  [Quote]
««Солнышко: это объязательный к подписанию документ, или просто его стоит подписывать до начала поисков? Если я отказываюсь его подписать - имеет ли право агент работать со мной или его/её потом за это накажут?»


Солнышко, вы бы не могли ответить на вопрос AGivant?

Вот что говорит товарищ Garth:
http://www.greaterfool.ca/2014/06/08/bra-talk/»


Судя по всему этим документом пользуются риелторы как:
1) Прикрытие задницы (excuse my French)
2) "Так не достанься же ты никому!" - подписывают на 90 дней/6 месяцев - а потом от них не соскочишь, а даже если да - то меры как описывает Гарс.

Судя по тому, что Солнышко молчит уже месяц - документ этот не объязателен к подписанию, просто корпоративная гордость не даёт этого признать.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 12:56:57 PM
  [Quote]
«««Солнышко: это объязательный к подписанию документ, или просто его стоит подписывать до начала поисков? Если я отказываюсь его подписать - имеет ли право агент работать со мной или его/её потом за это накажут?»


Солнышко, вы бы не могли ответить на вопрос AGivant?

Вот что говорит товарищ Garth:
http://www.greaterfool.ca/2014/06/08/bra-talk/»


Судя по всему этим документом пользуются риелторы как:
1) Прикрытие задницы (excuse my French)
2) "Так не достанься же ты никому!" - подписывают на 90 дней/6 месяцев - а потом от них не соскочишь, а даже если да - то меры как описывает Гарс.

Судя по тому, что Солнышко молчит уже месяц - документ этот не объязателен к подписанию, просто корпоративная гордость не даёт этого признать.»



Ну и как можно после этого доверять агентам???
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Monday, June 9, 2014 1:01:53 PM
  [Quote]
««««Солнышко: это объязательный к подписанию документ, или просто его стоит подписывать до начала поисков? Если я отказываюсь его подписать - имеет ли право агент работать со мной или его/её потом за это накажут?»


Солнышко, вы бы не могли ответить на вопрос AGivant?

Вот что говорит товарищ Garth:
http://www.greaterfool.ca/2014/06/08/bra-talk/»


Судя по всему этим документом пользуются риелторы как:
1) Прикрытие задницы (excuse my French)
2) "Так не достанься же ты никому!" - подписывают на 90 дней/6 месяцев - а потом от них не соскочишь, а даже если да - то меры как описывает Гарс.

Судя по тому, что Солнышко молчит уже месяц - документ этот не объязателен к подписанию, просто корпоративная гордость не даёт этого признать.»



Ну и как можно после этого доверять агентам???»


В GTA около 36,000 риелторов, думаю Вы легко найдете того, кто будет рад с Вами работать без подписания BRA. Но даже и это не значит, что ему/ей надо доверять. Они в этом бизнесе для заработка денег, а не для того что-бы найти Вам лучший дом и сражатся за Вас до последнего доллара. Просто помните об этом.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Monday, June 9, 2014 1:31:31 PM
  [Quote]
««Солнышко, вы бы не могли ответить на вопрос AGivant?

Вот что говорит товарищ Garth:
http://www.greaterfool.ca/2014/06/08/bra-talk/»


Судя по всему этим документом пользуются риелторы как:
1) Прикрытие задницы (excuse my French)
2) "Так не достанься же ты никому!" - подписывают на 90 дней/6 месяцев - а потом от них не соскочишь, а даже если да - то меры как описывает Гарс.

Судя по тому, что Солнышко молчит уже месяц - документ этот не объязателен к подписанию, просто корпоративная гордость не даёт этого признать.»



AGivant, вы недостаточно внимательно прочитали мой первый пост. Там есть ответ на ваш вопрос.
Формально это обязательный документ и формально агент без его подписания не должен вам показывать дома. Фактически же агенты показывают дома до подписания договора и подписывают вместе с оффером.
Оба пункта, описанные выше комментируются мною так:
1) Прикрытие задницы (excuse my French) Этот документ является обязательным с точки зрения RECO, несмотря на контрактное право (устного договора). Поэтому если агент не предоставит его как только сделка заключена, то у него и его конторы могут быть проблемы с RECO.

2) "Так не достанься же ты никому!" ну вы сами выбираете агентов, с которыми работаете. Мы с клиентами заключаем формальный договор, в графе процент ставлю прочерк. Если человек хочет со мной работать, то будем работать. Не хочет, я его не держу. Считаю, что такие отношения с одной стороны конечно же включают элемент риска для меня (как то поработал, покатался и досвидания), но с другой стороны создают хорошую и качественную сеть клиентуры. Люди делают по нескольку сделок и советуют тебя своим друзьям. И это стоит того, чтобы работать в доверительном стиле со своими клиентами.


Опять же вы должны осознавать, что даже не подписав договора, если агент докажет, что показал вам купленную проперти, до того как вы купили её с другим агентом, то может (и были суде выигрышные случаи в судах) востребовать комиссионные.
Last edited by Solnjishko on Monday, June 9, 2014 1:38:00 PM
 
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 1:54:41 PM
  [Quote]
«Формально это обязательный документ и формально агент без его подписания не должен вам показывать дома. Фактически же агенты показывают дома до подписания договора и подписывают вместе с оффером.»

Почему некоторые агенты не подписывают BRA до того как начили показывать дома?


Если слиент покупает дом от билдера без агента, может ли агент потребовать commission (если есть BRA с агентом на то время когда был куплен дом)?
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Monday, June 9, 2014 2:32:14 PM
  [Quote]
««Формально это обязательный документ и формально агент без его подписания не должен вам показывать дома. Фактически же агенты показывают дома до подписания договора и подписывают вместе с оффером.»

Почему некоторые агенты не подписывают BRA до того как начили показывать дома?


Если слиент покупает дом от билдера без агента, может ли агент потребовать commission (если есть BRA с агентом на то время когда был куплен дом)?»


Check http://www.reco.on.ca/spage-publications/detail-16.html, section "What if I don't sign" - very unclear wording of what the different between "customer" and "client" and how obligations will be different between these 2 cases.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, June 9, 2014 2:33:52 PM
  [Quote]
BRA - это контракт. лезть в дело, где одних комиссионных на десятки тысяч, без контракта это не разумно ни для риэлтора, ни для покупателя.

проблема в том как BRA выглядит изначально. это просто одна большая подстава для клиента. поэтому, зачастую уж лучше без контракта вообще чем то что дают подписать.

правильно это взять контракт, понять его (с помощью адвоката, например), внести изменения и потом только заключить его с риэлтором.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 2:52:12 PM
  [Quote]
«Check http://www.reco.on.ca/spage-publications/detail-16.html, section "What if I don't sign" - very unclear wording of what the different between "customer" and "client" and how obligations will be different between these 2 cases.»


Уже читала это раньше. Сustomer / client - один хрен. Не вижу никакой разницы. Все что читала про БРА говорит о том что это только защищает агента.


Если, как Солнышко сказала, это надо подписывать до того как агенты начили показывать дома то почему это нарушается. Солнышко?
Last edited by RichHillGirl on Monday, June 9, 2014 2:53:00 PM
 
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 2:56:17 PM
  [Quote]
«BRA - это контракт. лезть в дело, где одних комиссионных на десятки тысяч, без контракта это не разумно ни для риэлтора, ни для покупателя.»

И как меня, покупателя, BRA может защитить?
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Monday, June 9, 2014 3:08:38 PM
  [Quote]
««Check http://www.reco.on.ca/spage-publications/detail-16.html, section "What if I don't sign" - very unclear wording of what the different between "customer" and "client" and how obligations will be different between these 2 cases.»


Уже читала это раньше. Сustomer / client - один хрен. Не вижу никакой разницы. Все что читала про БРА говорит о том что это только защищает агента.


Если, как Солнышко сказала, это надо подписывать до того как агенты начили показывать дома то почему это нарушается. Солнышко?»


Можно неплохо подставлять конкурентов - посылать родственников с ними смотреть дома не подписывая предварительно BRA, а потом стучать в RECO. :-)
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, June 9, 2014 3:55:18 PM
  [Quote]
««BRA - это контракт. лезть в дело, где одних комиссионных на десятки тысяч, без контракта это не разумно ни для риэлтора, ни для покупателя.»

И как меня, покупателя, BRA может защитить?»


например имея там параграф, который заявляет о том, что в момент когда вы не имеете никаких действительных офферов, вы имеете право расторгнуть данный контракт с риэлтором без всяких последствий просто послав email или sms, и т.д.

т.е. чел может быть послана нах если не работает так как вас устраивает, и при это всё официально и без притензий.

или например, пункт о том что риэлтор обязуется полностью прочитать home inspection report и предоставить свою оценку того что там написано, и если её оценка не совпадёт с реальностью то она обязуется покрыть расходы на ремонт из своих коммиссионных.

ну, или например если риэлтор уверен что типо дом классный и надо брать ибо будет стоить на $50К больше через год, то если он в цене не повыситься то она компенсирует недостачу.

ясен пень что пукты 2 и 3 хрен кто пропишет в контракт, но в этом контракте уже есть такой идиотизм только в пользу риэлтора. поэтому нефиг ничего подписывать, 100% не понимая что там.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Monday, June 9, 2014 4:56:10 PM
  [Quote]
«Уже читала это раньше. Сustomer / client - один хрен. Не вижу никакой разницы. Все что читала про БРА говорит о том что это только защищает агента.»

Разница принципиальная. Прежде всего в так называемых fiduciary duties. Как например, приходя на мой листинг напрямую, я не буду с вами подписывать BRA, а только customer service agreement. И вы не будете моим клиентом, но продавец мой клиент. Я не имею права вам сказать на сколько низко он может пойти, но ему могу сказать например, что вы подниметесь ещё тысяч на 10. Могу вам не рассказать какието проблемы с домом, даже если их знаю, чего не могла бы скрыть в случае если вы мой клиент. Иными словами, я должна защищать интересы своего клиента, а не ваши, так как вы не мой клиент. Тоже амое, если я со своим клиентом пришла на FSBO. Я могу всячески вытягивать из продавца любую информацию и использовать её для пользы своего клиента.

«Если, как Солнышко сказала, это надо подписывать до того как агенты начили показывать дома то почему это нарушается. Солнышко?»
Он не нарушается формально. Так как по контрактному праву договор может быть устным. Но согласно REBBA договор должен быть заключён при первом возможном случае. А пока этот возможный случай не наступил, то агент в принципе может показывать дома.
То, что многие агенты не желают показывать дома бех договора я вполне понимаю. У каждого свой стиль работы. И если бизнес не хочет работать без контракта вполне объяснимо. Вы же не работаете на своего работодателя без контракта, так почему же требуете этого от других?


«Если слиент покупает дом от билдера без агента, может ли агент потребовать commission (если есть BRA с агентом на то время когда был куплен дом)?»

может
Last edited by Solnjishko on Monday, June 9, 2014 4:57:00 PM
 
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 5:36:28 PM
  [Quote]
«Могу вам не рассказать какието проблемы с домом, даже если их знаю, чего не могла бы скрыть в случае если вы мой клиент.»

"The duties owed to customers include honesty, providing accurate information and responding to questions, and performing functions to which the brokerage has agreed.

http://www.oreablog.com/2013/01/recap-duties-to-clients-and-customers/


«Он не нарушается формально. Так как по контрактному праву договор может быть устным. Но согласно REBBA договор должен быть заключён при первом возможном случае. А пока этот возможный случай не наступил, то агент в принципе может показывать дома.»

И такой первый случай почему то становится когда надо давать оффер? Мол подсуну тихо среди других бумажек.



«Вы же не работаете на своего работодателя без контракта, так почему же требуете этого от других?»

Но я заключаю контраст до того как приступаю работать а не после 2-3 месяцев.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Monday, June 9, 2014 9:17:48 PM
  [Quote]
««Могу вам не рассказать какието проблемы с домом, даже если их знаю, чего не могла бы скрыть в случае если вы мой клиент.»

"The duties owed to customers include honesty, providing accurate information and responding to questions, and performing functions to which the brokerage has agreed.

http://www.oreablog.com/2013/01/recap-duties-to-clients-and-customers/»


Правильно всё. Агент кастомеру должен отвечать честно и аккуратно. Но он не обязан ему говорить всю информацию. Он может говорить своему клиенту о вашей мотивации, а вам нет и т.д. Есть разница между давать информацию честно и не давать в интересах своего клиента. Если в интересах его клиента вам не давать часть какой-либо информации, то он не нарушает кода этики и правил RECO. Полные обязательства у агента только перед клиентом. И также одно из основных обязательств это действовать в интересах своего клиента. Клиента, но не customer. Вы не можете прочувствовать эту разницу.

«И такой первый случай почему то становится когда надо давать оффер? Мол подсуну тихо среди других бумажек.»

Так это наоборот в ваших интересах. Человек начал с вами работать без обязательств и у вас есть время понять хотите ли вы с ним работать или нет. А тихо подсуну это как? Вы уж простите, я не знаю с какими агентами вы работаете, но нормальные агенты вообщето проходят с клиентами по каждому пункту каждого договора, который подписывают.


««Вы же не работаете на своего работодателя без контракта, так почему же требуете этого от других?»

Но я заключаю контраст до того как приступаю работать а не после 2-3 месяцев.»


Так заключайте сразу, ктоже вам не даёт. Агент только рад будет.
Last edited by Solnjishko on Monday, June 9, 2014 9:57:00 PM
 
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Monday, June 9, 2014 10:13:04 PM
  [Quote]
«[ А тихо подсуну это как? Вы уж простите, я не знаю с какими агентами вы работаете, но нормальные агенты вообщето проходят с клиентами по каждому пункту каждого договора, который подписывают.»

Наш просто дал и сказал что это формальность когда давали оффер на рент, никакого "проходят с клиентами по каждому пункту". Совсем не объяснил что этоt дос означает. Если бы дал когда только начили работать то я бы неподписала. Хорошо что я примерно знала что этот дос означает, собираемся расторгнуть так как мне он ненужен.



Вопрос не по теме: Как вы думаете цена этого дома правильная или under/over priced?
http://beta.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14520841
Joined: 11/17/2011
Posts: 484
Posted on Tuesday, June 10, 2014 9:43:20 AM
  [Quote]
«Вопрос не по теме: Как вы думаете цена этого дома правильная или under/over priced?
http://beta.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14520841»


потолки 8', а так симпатичный дом на неплохом участке (правда нет забора?).
но если честно, я бы скорее на 7 shale посмотрела. не реновэйтед, а просто новый. меньше сюрпризов. и дешевле.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Tuesday, June 10, 2014 11:47:35 AM
  [Quote]
Просто интересно знать если 1мл реальная цена за дом на Мyers.


А дом на Shale ничего (только немного близко к Bathurst/Major Mac), такой же (71 Shale) стоит за 200К дороже но там побольше сделано.
Joined: 7/7/2008
Posts: 29015
Posted on Tuesday, June 10, 2014 12:09:40 PM
  [Quote]
««Вопрос не по теме: Как вы думаете цена этого дома правильная или under/over priced?
http://beta.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14520841»


потолки 8', а так симпатичный дом на неплохом участке (правда нет забора?).
но если честно, я бы скорее на 7 shale посмотрела. не реновэйтед, а просто новый. меньше сюрпризов. и дешевле.»


8" потолок?
А разве люди могут жить с потолком 243 см?
-----
Спасибо тебе,Б-же,вернувшему мою родину на Родину.
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Tuesday, June 10, 2014 12:30:36 PM
  [Quote]
«8" потолок?
А разве люди могут жить с потолком 243 см?»


Ну тем кто выше 243 см - тяжело.
Joined: 7/7/2008
Posts: 29015
Posted on Tuesday, June 10, 2014 12:56:41 PM
  [Quote]
Вот у меня 2.35...
А если лежит хардвуд то уже 2.37
А коbер на хардвуде уже 2.38
Потолки обычно покрыты попкорном еше 1 см 2.39
Осталось 4 см гап.
Т.е когда у меня волосы встают дыбом-я цепляюсь за потолок и делаю на нём борозды..
А дверные проёмы?
Это же ужос!
-----
Спасибо тебе,Б-же,вернувшему мою родину на Родину.
Last edited by blockout on Tuesday, June 10, 2014 12:57:00 PM
 
Joined: 9/20/2004
Posts: 1175
Posted on Tuesday, June 10, 2014 8:13:59 PM
  [Quote]
«8" потолок?
А разве люди могут жить с потолком 243 см?»


если опен концепт - то 8 низковато.. особенно если переехал из 9..
Joined: 10/19/2009
Posts: 1449
Posted on Tuesday, June 10, 2014 8:16:10 PM
  [Quote]
««8" потолок?
А разве люди могут жить с потолком 243 см?»


если опен концепт - то 8 низковато.. особенно если переехал из 9..»


Щас модные дома строят 10 внизу, 9 наверху :)

А вообще сколько было в хрущёвках? 2.50? У нас была сталинка с 3м потолком, так по мне хрущёвки казались очень низкими...
-----
Хрум-Хрум
------------
Ignored users: AGivant
Last edited by UserNotFound on Tuesday, June 10, 2014 8:17:00 PM
 
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Tuesday, June 10, 2014 9:09:24 PM
  [Quote]
Кто-нибудь может предсказать за сколько дом на Myers уйдет?
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Tuesday, June 10, 2014 10:19:00 PM
  [Quote]
«Кто-нибудь может предсказать за сколько дом на Myers уйдет?»

RichHillGirl, а вы тотализатор устройте по доллару за вист.
-----
На сто пятой минуте размышлений, с чего бы мне начать уборку, принял наконец решение: а не попить ли мне чаю?
Joined: 11/17/2011
Posts: 484
Posted on Wednesday, June 11, 2014 10:00:40 AM
  [Quote]
«Кто-нибудь может предсказать за сколько дом на Myers уйдет?»

ты серьезно считаешь, что здесь присутствующие интересуются миллионными домами в ричмондхиле?
даже опытные риэлторы, чтобы ответить приблизительно, должны перелопатить историю на месяцы назад, что вряд ли станут делать из чистого спортивного интереса.
я когда свой покупала, больше года отслеживала продаже в интересующем меня раёне, и то не могла предсказать каждый отдельный дом - некоторые покупатели на стэйджинг так клюют, что дом на их эмоциях уходит гораздо выше разумной цены.
если я предположу, что дом уйдет чуть меньше аскинг (985?) и угадаю, какой приз меня ждет? :)
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Wednesday, June 11, 2014 11:34:23 AM
  [Quote]
«ты серьезно считаешь, что здесь присутствующие интересуются миллионными домами в ричмондхиле?»
Не могу знать. Но знаю сколько примерно стоит отдельный дом с 2 гаражами в этом и соседних районах где похоже некоторые из присутствующих здесь проживают.

«если я предположу, что дом уйдет чуть меньше аскинг (985?) и угадаю, какой приз меня ждет? :)»

Приза нема :)
Joined: 7/7/2008
Posts: 29015
Posted on Wednesday, June 11, 2014 12:09:44 PM
  [Quote]
соседний рай-он?
Да тут через улицу перейди и разница будет 100К
Торнхилл Вудс/Даферин Хилл
Рич.Хилл/Любовик кампус
-----
Спасибо тебе,Б-же,вернувшему мою родину на Родину.
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Wednesday, June 11, 2014 9:02:24 PM
  [Quote]
Честно скажу. Я был сильно удивлён, когда посмотрел на этот средний домик, со средней кухней, средним дизайном, безвкусной планировкой и при этом совсем не средней ценой... Мало того, что за него надо отдать мильён, так на него ещё и налог будет бешенный + расходы на содержание... И это всё за так себе домик... У меня похожий домик друзья купили недавно за 459К...

Кстати вопрос к Дэвушке. А сколько у вас человек в семье, которая будет проживать в подобном доме?
-----
Regards...,
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Wednesday, June 11, 2014 9:41:30 PM
  [Quote]
«Честно скажу. Я был сильно удивлён, когда посмотрел на этот средний домик, со средней кухней, средним дизайном, безвкусной планировкой и при этом совсем не средней ценой...»

Дому то ~30 лет. Очень даже ничего для такого возраста. Отличный район, для меня лично South Richvale is #1 in Richmond Hill/Vaughan (говорю из личного экспириенса).

«У меня похожий домик друзья купили недавно за 459К...»
И где этот домик находиться?


«Кстати вопрос к Дэвушке. А сколько у вас человек в семье, которая будет проживать в подобном доме?»
Семья у Дэвушке меньше средней. Дом такого размера нам не нужен.
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Thursday, June 12, 2014 6:55:31 AM
  [Quote]
«И где этот домик находиться?»
Not in Richmond Hill/Vaughan... :)


«Семья у Дэвушке меньше средней. Дом такого размера нам не нужен.»

Ну.., нужен или нет, это вам решать. :) Я просто хотел спросить, зачем СОДЕРЖАТЬ больший дом, если в этом нет прямой необходимости? Такой дом только помыть/пропылесосить/убрать займёт весь викенд с перерывами на поесть. Смысл?

На троих, я бы лично брал бангало. Удобно - один этаж. Легко уберается. И огроменный бейсмент, где можно что угодно финишить под свои интересы. Да и земли всегда хватает вокруг для садоводов...
-----
Regards...,
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Thursday, June 12, 2014 10:09:59 AM
  [Quote]
«На троих, я бы лично брал бангало. Удобно - один этаж. Легко уберается. И огроменный бейсмент, где можно что угодно финишить под свои интересы. Да и земли всегда хватает вокруг для садоводов...»

Мне бангало тоже очень нравиться, только их не так много (старых много но муж категарически против старых домов). Только одна проблема с бангало - спальня на первом этаже а я люблю открывать окно ночью. Вот если бы бангало с walkout basement, то хорошо но их так мало по сравнению с 2-х этажными домами.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Thursday, June 12, 2014 2:53:57 PM
  [Quote]
«Как вы думаете цена этого дома правильная или under/over priced?
http://beta.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14520841»


Вот Маярчик и продался - 1055K
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Thursday, June 12, 2014 3:23:11 PM
  [Quote]
««Как вы думаете цена этого дома правильная или under/over priced?
http://beta.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14520841»


Вот Маярчик и продался - 1055K»


"Зайцев мало - а дураков много!" (С) "Падал прошлогодний снег"
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Thursday, June 12, 2014 8:51:38 PM
  [Quote]
«Мне бангало тоже очень нравиться, только их не так много (старых много но муж категарически против старых домов). Только одна проблема с бангало - спальня на первом этаже а я люблю открывать окно ночью. Вот если бы бангало с walkout basement, то хорошо но их так мало по сравнению с 2-х этажными домами.»

Правильный бангало, это сказка. Друзья моих родителей в 2004ом году купили бангало в ричмондхиле за чуть меньше 400К от билдера. Сказка. У них даже на пол бангало есть второй этаж. Не помню, если Бейсмент волкаут, но по моему - да. Сейчас он стоит 1.2 ляма.
-----
Regards...,
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Thursday, June 12, 2014 9:28:32 PM
  [Quote]
3 раза дороже за 10 лет? Уверен?

Вот ничего бангало, хороший лот, но немного далековато и немного староватый:
http://www.9cooperage.com/#/details/amenities

Не понятно какого размера дом. И дороговатый, я думаю.
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Thursday, June 12, 2014 10:57:33 PM
  [Quote]
«3 раза дороже за 10 лет? Уверен?.»

Уверен. Там интересная история была. Их билдер пытался скинуть и строил до 2006ого года. Дилеял дату сдачи больше чем можно было по договору и предлагал вернуть деньги назад + 3% компенсацию. Многие соскочили, поддались на давление. А они уперлись, мол деньги не нужны. И уже когда въехали дом около 600к стоил. В прошлом году, с ее слов (а она в риалистейт бизнесе) дом мог уйти за 1.2м.

Да, в 3 раза! И это только подтверждает на сколько надуты цены. Это кстати слова владелицы бенгало. С ее слов, красная цена ее дому - 600к...

Кстати, не знаю, подтвердит Солнышко или нет, но сегодня сильно увеличились отказы по моргижам. Моего знакомого селфиплойда (констракшон) и его жену (хоум депот кешиер) заставили положить 35% даун в новый дом, иначе моргиж не апрували. Так что, селфимплоерам, которые много не показывают, сейчас тяжело. Людям пришлось всё из карманов выгребсти. Живут на карточки.
-----
Regards...,
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Thursday, June 12, 2014 11:03:45 PM
  [Quote]
«Вот ничего бангало, хороший лот, но немного далековато и немного староватый:
http://www.9cooperage.com/#/details/amenities

Не понятно какого размера дом. И дороговатый, я думаю.»


У них кстати где то в этом районе. Я там последний раз был на новоселье, но помню, что он горааааздо лучше спланирован, модерновый, шикарнее апгрейдан и больше чем твой пример.
-----
Regards...,
Last edited by Mr.FordDoesNotSmoke on Thursday, June 12, 2014 11:06:00 PM
 
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Friday, June 13, 2014 11:53:11 AM
  [Quote]
«В прошлом году, с ее слов (а она в риалистейт бизнесе) дом мог уйти за 1.2м.

Да, в 3 раза! И это только подтверждает на сколько надуты цены. Это кстати слова владелицы бенгало. С ее слов, красная цена ее дому - 600к...»

Как она опредилила что красная цена ее дому - 600к если можно продать за 1.2мл? Дом стоит столько сколько за него покупатель готов заплатить.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Friday, June 13, 2014 11:55:59 AM
  [Quote]
«У них кстати где то в этом районе. Я там последний раз был на новоселье, но помню, что он горааааздо лучше спланирован, модерновый, шикарнее апгрейдан и больше чем твой пример.»

Может они купили в районе Dufferin/Kirby? Там много симпатичных бангало на больших лотах.
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Friday, June 13, 2014 1:07:39 PM
  [Quote]
«Как она опредилила что красная цена ее дому - 600к если можно продать за 1.2мл? Дом стоит столько сколько за него покупатель готов заплатить.»

Разговор не шел, за сколько продавать. Думаю, при продаже она за лишний доллар фигу покажет, там люди с характером. Разговор шел о комон сенсе и о том, сколько относительно этого комон сенса этот дом должен стоить. Они не профаны и не лопухи, и доводы свои не из пальца высасывают.
-----
Regards...,
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Friday, June 13, 2014 1:32:24 PM
  [Quote]
«Разговор шел о комон сенсе и о том, сколько относительно этого комон сенса этот дом должен стоить.»

комон сенс не работает на сегодняшний день
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Friday, June 13, 2014 8:42:55 PM
  [Quote]
«Кстати, не знаю, подтвердит Солнышко или нет, но сегодня сильно увеличились отказы по моргижам. Моего знакомого селфиплойда (констракшон) и его жену (хоум депот кешиер) заставили положить 35% даун в новый дом, иначе моргиж не апрували. Так что, селфимплоерам, которые много не показывают, сейчас тяжело. Людям пришлось всё из карманов выгребсти. Живут на карточки.»

Абсолютно подтвержу. Сегодня легче пройти инспекцию дома чем financing. У людей есть деньги, но нет показанного дохода. Селфэмплойед списывают всё вплоть до трусов и банки им не дают мортгидж. Но как мне кажется делается это специально правительством и именно для того, чтобы этот самый доход люди показывали. Типа хочешь мортгидж, заплапти налоги. Хотя может я и не права. Мы както разболтались в частной беседе с одним из VP TD банка и он сказал, что никогда не задумывался если это может быть одной из причин ужесточения политики получения мортгиджей, но отрицать он не может.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, June 13, 2014 11:27:26 PM
  [Quote]
«... Хотя может я и не права....»

не права.

ужесточилось требование соотношения дохода к долговым выплатам. если соотношение в порядке, то банк и CMHC имеют право заявлять что выдан прайм а не сабрайм мортгидж. если сабпрайм мало в % соотношении от всех ссуд, то банк и BOC могут надеяться на удержание своих credit rating там где они сейчас. на них давят уже давно всякие Fitch и IMF. если понижается credit rating то растут расходы на содержание долга гос-ву, а банкам приходиться платить больше по бондам. это всё транслируется в повышение ставок на мортгиджи. так что BOC напрямую заинтересован не слишком нервировать внешних вкладчиков, поэтому OSFI требуют чтобы банки соблюдали правила TDS и GDS.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Saturday, June 14, 2014 9:41:50 AM
  [Quote]
«У людей есть деньги, но нет показанного дохода. Селфэмплойед списывают всё вплоть до трусов и банки им не дают мортгидж.»

До 30 Мая, какой доход селфэмплойед показывал банку если они почти всё списывают? Что селфэмплойед предостовлял как proof of income для того чтобы банк мог принять решение сколько мортгидж он даст?
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Sunday, June 15, 2014 10:52:21 AM
  [Quote]
««У людей есть деньги, но нет показанного дохода. Селфэмплойед списывают всё вплоть до трусов и банки им не дают мортгидж.»

До 30 Мая, какой доход селфэмплойед показывал банку если они почти всё списывают? Что селфэмплойед предостовлял как proof of income для того чтобы банк мог принять решение сколько мортгидж он даст?»


если внести 35% то дают моргидж с нулевым доходом главное чтобы был notice Of assessment без претензий
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Sunday, June 15, 2014 11:33:30 AM
  [Quote]
««... Хотя может я и не права....»

не права.

ужесточилось требование соотношения дохода к долговым выплатам. если соотношение в порядке, то банк и CMHC имеют право заявлять что выдан прайм а не сабрайм мортгидж. если сабпрайм мало в % соотношении от всех ссуд, то банк и BOC могут надеяться на удержание своих credit rating там где они сейчас. на них давят уже давно всякие Fitch и IMF. если понижается credit rating то растут расходы на содержание долга гос-ву, а банкам приходиться платить больше по бондам. это всё транслируется в повышение ставок на мортгиджи. так что BOC напрямую заинтересован не слишком нервировать внешних вкладчиков, поэтому OSFI требуют чтобы банки соблюдали правила TDS и GDS.»


Пат, ты хочешь об этом поговорить? Когда ты пишешь про соотношение дохода к чему либо, то доход этот как минимум нужно показать. Когда же человек показывает 15тыс дохода и пробует взять мортгидж на 300К при покупке дома с 20% (даже без CMHC), то единственная возможность получить мортгидж это доказать банку, что этот дом идёт под сдачу дабы для начала правило TDS соблюсти. Сегодня мортгидж брокеры выкручиваются наизнанку с выкрученными собственными руками. Как я написала раньше, пройти инспекцию стало легче.

Опятьже kashirin, чтобы NOA был без претензий там должен быть показан taxable доход за два предыдущих года. С 35% покупать дом можно не будучи резидентом страны. Только как много народу кладёт 35%? Мы говорим сегодня о среднестатистических покупателях жилья.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Sunday, June 15, 2014 10:26:14 PM
  [Quote]
«если внести 35% то дают моргидж с нулевым доходом главное чтобы был notice Of assessment без претензий»

Это серьёзно что дадут мортгаж с нулевым доходом?

Тут кто-то писал что мортгаж дают на сумму = [ доход х 3 ]. То есть, я селфэмплойед и доход 100К грязными. После списывания, доход 20К. Покупаю дом за 500К, даун 35%. Мне дадут мортгаж на 325К если мой доход грязными 100К но чистыми 20К? Как это возможно?
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Monday, June 16, 2014 9:37:06 AM
  [Quote]
«Тут кто-то писал что мортгаж дают на сумму = [ доход х 3 ]. То есть, я селфэмплойед и доход 100К грязными. После списывания, доход 20К. Покупаю дом за 500К, даун 35%. Мне дадут мортгаж на 325К если мой доход грязными 100К но чистыми 20К? Как это возможно?»

Могу предположить, что это возможно благодаря тому, что банк владеет вашим домом, пока вы его не выплатили. Следовательно, отдавая в залог 65% от всей суммы, банк обезопасивает себя от всяких катаклизмов. Он может заопросто продать дом, даже на спаде, при этом отбив свои денежки + проценты. В своём роде это страховка.

Не надо забывать, что пока вы не выплатили банку последнюю копейку, дом вам не принадлежит. Вы лишь хожи в совет директоров вашего дома. Можете принимать решение где гвоздь забить да кустик посадить. Продать тоже можете, но не дешевле, чем разрешат... А стоит вам пропустить выплату, как вас тут же похлопают по плечу, отодвинут в сторонку и скажут - мальчик, иди поиграй пока дядя будет делать своё дело...
-----
Regards...,
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Wednesday, June 18, 2014 10:08:32 AM
  [Quote]
««Вопрос не по теме: Как вы думаете цена этого дома правильная или under/over priced?
http://beta.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14520841»


потолки 8', а так симпатичный дом на неплохом участке (правда нет забора?).
но если честно, я бы скорее на 7 shale посмотрела. не реновэйтед, а просто новый. меньше сюрпризов. и дешевле.»


Инфракрасный2011, и как тебе 7 Shale. Было $958К, стало 1048К
http://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/7-shale-crescent
Joined: 11/17/2011
Posts: 484
Posted on Wednesday, June 18, 2014 1:39:46 PM
  [Quote]
«Инфракрасный2011, и как тебе 7 Shale. Было $958К, стало 1048К
http://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/7-shale-crescent»


Инфракрасная :)
а так да, часто бывает - рассчитывали на малтипл, не сработало, ставят реалистик прайс (at least they think it's realistic...)
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986
Posted on Wednesday, June 18, 2014 5:30:41 PM
  [Quote]
««если внести 35% то дают моргидж с нулевым доходом главное чтобы был notice Of assessment без претензий»

Это серьёзно что дадут мортгаж с нулевым доходом?

Тут кто-то писал что мортгаж дают на сумму = [ доход х 3 ]. То есть, я селфэмплойед и доход 100К грязными. После списывания, доход 20К. Покупаю дом за 500К, даун 35%. Мне дадут мортгаж на 325К если мой доход грязными 100К но чистыми 20К? Как это возможно?»


1. МАКС Моргидж = (доход х 3) это те правила, по которым выдавали моргиджи лет 15 назад.
2. Когда кладешь большой даунпеймент, наверное 35%+, то не делается проверка дохода. Во всяком случае когда мы покупали с 50% даун, было достаточно селф деклер инком стейтмента.
3. Проверки делает СМНС, и назначает размер СМНС сбора. Он разный для разных категорий заемщиков. Но это все касается тех, кто покупает с <20% даун.
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Friday, June 20, 2014 11:44:26 AM
  [Quote]
Кто-нибудь знает как можно проверить размер чужого дома. Посмотрела на MPAC, но немогу найти. Надо знать свой roll number / access key чтобы 'add new property'?
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Friday, June 27, 2014 10:09:34 PM
  [Quote]
«Кто-нибудь знает как можно проверить размер чужого дома. Посмотрела на MPAC, но немогу найти. Надо знать свой roll number / access key чтобы 'add new property'?»

попросите своего риэлтора и он вам проверит по MPAC
Joined: 4/22/2014
Posts: 382
Posted on Saturday, June 28, 2014 8:22:36 AM
  [Quote]
««Кто-нибудь знает как можно проверить размер чужого дома. Посмотрела на MPAC, но немогу найти. Надо знать свой roll number / access key чтобы 'add new property'?»

попросите своего риэлтора и он вам проверит по MPAC»



Я поискала и нашла что это инфо есть здесь:
http://www.propertyline.ca/pages_english/products_services/product_catalogue.html

За $5 может получить любой человек. Вот только дом который я искала там нет. Не знаете почему? Дому ~4лет.

Я очень удивляюсь как наш агент, который 25 лет в real estate, не знал что это инфо аваилабле.
Joined: 11/17/2011
Posts: 484
Posted on Saturday, June 28, 2014 10:59:51 AM
  [Quote]
если дом на продажу, то почему бы не спросить напрямую агента? на млс есть опция. они довольно неплохо отвечали, ведь пахнет потенциальным клиентом :)
Page: 1 2 3 4 5 [All]
Forums » Real Estate Review » Buyer Representation Agreement (BRA)[Reply]
Copyright © 2020 Torontovka.com, All rights reserved