Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » Куда стоит сейчас инвестировать в Канаду или Флориду?[Reply]
Page: [1]
Author Message
Joined: 4/8/2017
Posts: 3
Posted on Saturday, April 08, 2017 7:08:49 AM
  [Quote]
Наша компания Florida International Realty Residential and Commercial работает в Tampa Bay Florida свыше 15 лет. Мы много инвестируем в недвижимость Флориды и помогаем нашим клиентам успешно инвестировать и управлять недвижимостью. В последнее время мы наблюдаем увеличение инвесторов из Канады. Инвесторы продают дорогие дома и квартиры в Канаде и покупают сравнительно дешевую у нас в Tampa, St Petersburg, Clearwater FL, которая приносит гораздо больше дохода в месяц, чем дорогая в Канаде. К тому же у нас наблюдается стабильный рост цен на недвижимость.
На днях в нашем офисе встретились американские и канадские инвесторы и состоялся такой разговор:
К И (Канадский инвестор) - Что сейчас выгодно покупать во Флориде для для получения дохода от аренды?
А И (Американский инвестор) - Наибольшем спросом у инвесторов пользуются дома с 2мя – 3мя спальнями, 1-2 ванны, которые продаются сейчас по цене $120,000-$140,000 и сдаются в аренду по цене $1,200-$1,500 в месяц.
А И - А что вы покупаете в Канаде для сдачи в аренду?
К И – Цены на недвижимость в Канаде удвоились, а в некоторых случаях и утроились. Канадцы в основном покупают на кредиты. Мы вносим 20-30% стоимости дома или квартиры и на 70-80% берем заём в банке. Часто получаемая арендная плата недостаточна для покрытия интереса банку и других расходов по содержанию недвижимости, нам приходиться ежемесечно доплачивать.
АИ – Мы имели такую ситуацию накануне краха рынка недвижимости в 2007 году. В результате краха цены на недвижимость очень быстро упали и цены на аренду тоже упали значительно. Рынок работ начал сокращаться. Строительные компании не могли продавать и уходили с рынка, уволняя работников. Все связанные со строительством отрасли стали сокращаться и безработица увеличилась, цены на дома и аренду продолжали падать. Инвесторы больше не могли ежемесечно доплачивать и банки стали забирать дома и квартиры.
Инвестировать в недвижимость имеет смысл, когда вы получаете доход с вложенных денег. Если же вы, вкладывая деньги только надеятесь на рост цен – это неоправданный риск. Рост цен на недвижимость обусловлен разными причинами, котые вы не можете контролировать, к тому же рост цен не постоянен. Профессиональные инвесторы уходят с того рынка,где не видят достаточного дохода на вложенные капиталы и инвестируют там где они получают доход. Таким рынком сейчас является Tampa Bay Florida.
К И- Мы продали квартиру в Торонто за 1 млн канадских долларов. Она сдавалась в аренду за $2,000 канадских долларов в месяц. На вырученные деньги мы купили 5 домов во Флориде и сдали по $1300- $1500 Американских долларов каждый. Мы выиграли даже после уплаты канадских налогов. Мы видим, что Флоридский рынок недвижимости сейчас растет и мы уверены в том, что мы приняли правильное решение реинвестируя свой капитал во Флориду.
Некоторые наши друзья успешно инвестируют во Флориде в SHORT SALE RENTAL на берегу Мексиканского залива используя вебсайты www.vrbo.com, homeaway.com and https://www.airbnb.com, которые хорошо организованы и позволяют управлять бизнесом, находясь в Канаде
АИ - К сожалению я уверен, что в создавшейся ситуации цены в Канаде могут начать падать очень скоро и происходить всё будет очень быстро. Большие деньги за которые можно продать дом сейчас успеют получить единицы. Когда маркет падает , он падает очень быстро, потому что все хотят продать. Мы всё это видели во Флориде. Только доход от аренды дает реальную прибыль. А надежда на высокую цену при прподаже - это фьючесы, которые могут и не случиться. Только те кто продаст во время, сможет выиграть, падение будет неизбежно, тк рент не растет так же интенсивно как и цены на жилье. Инвесторы неизбежно уходят с рынка как только доход на вложенный капитал снижается и составляет менее 7%., что и происходит сейчас в Канаде. Продав сейчас Канадцы могут получить максимально возможные деньги. Вложив в недвижимость во Флориде, которая приносит реальный доход, вы можете даже идти на пеньсию!
КИ - Вы успели накопить в своем доме определенный капитал (equity) – почему бы не использовать его для финансирования покупки инвестиций во Флориде?
Канадские банки предлагают HELOC до 65% от оценочной стоимости недвижимости (в сочетании с амортизируемым мортгиджем – вплоть до 80%), и часто кредитный лимит на линии автоматически увеличивается при каждом ипотечном платеже. В итоге, это создаёт растущий источник потенциального кредита.


Принципиальные отличия кредитных линий от обычного мортгиджа следующие:


1. Линия позволяет вам постоянно одалживать и переодалживать средства в пределах кредитного лимита (револьверный кредит). Мортгидж, чаще всего, является амортизируемым кредитом, который вы постепенно выплачиваете.


2. Линия является полностью «открытым» кредитом. В отличие от «закрытых» мортгиджей, вы имеете возможность полностью выплатить линию в любой момент без штрафных санкций.


3. Мало кто знает, но банки имеют возможность пересматривать условия и даже требовать полностью выплатить и закрыть линию в любой момент несмотря на то, что вы платите без задержек. В реальности, избегая репутационных потерь, банки крайне редко пользуются данной опцией. Процентные ставки и платежи по стандартным мортгиджам гарантированы контрактом и не могут быть пересмотрены банком в одностороннем порядке до окончания срока контракта (term).


4. Кредитная линия требует наличия как минимум 20% капитала (equity) в недвижимости, в случае когда линия организуется в комбинации с мортгиджем. В целом, лимит по кредитной линии не может превышать 65% от рыночной стоимости дома или квартиры.


Пример 1: Ваша недвижимость стоит сегодня $600,000.00. Существующий мортгидж $300,000.00. Текущий коэффициент кредит-стоимость (Loan-To-Value – LTV): $300,000.00 / $600,000.00 = 50% То есть, вы имеет право добрать еще 30% от стоимости или $180,000.00, чтобы общий коэффициент LTV не превысил 80%. Если вы решите делать это в виде кредитной линии то максимальный лимит по ней составит $180,000.00.


Пример 2: Ваша недвижимость стоит сегодня $600,000.00 и мортгидж уже выплачен. Если вы хотите организовать только кредитную линию под залог такой недвижимости то максимальный лимит по этой линии не должен превышать 65% стоимости, что составляет $390,000.00.
По всем вопросам звоните
Алла Пантелеева брокер Florida International Realty
727-251-4004
или пишите [email protected]
http://www.russianrealtortampabay.com/
Joined: 9/6/2018
Posts: 1
Posted on Thursday, September 06, 2018 11:41:54 AM
  [Quote]
Last edited by yasir6677 on Friday, September 07, 2018 12:58:00 PM
 
Joined: 9/24/2009
Posts: 110
Posted on Monday, September 10, 2018 6:27:16 PM
  [Quote]
Алла, вы всё ясно описали
о канадских мортгижич и кредит лайн.
Остались не открытыми вопросы:
1. таксы на недвижимость во Флориде для иностранных инвесторов
2. какой мейтаненс в среднем, входит ли он рент плату 1200-1300
3. какой % берет менеджмент компания

Если коротко, сколько счастливый канадский обладатель в флоридской недвиги получит.
Joined: 1/24/2019
Posts: 10
Posted on Saturday, January 26, 2019 11:16:08 AM
  [Quote]
Commercial business loans.
Loans available up to $100 million.
Кредит от 1 млн до 100 млн.
all service in ontario locations.
Вы можете связаться с нашей электронной почты.
[email protected]
Joined: 4/5/2019
Posts: 20
Posted on Friday, April 05, 2019 4:03:46 PM
  [Quote]
не совсем понятно что это
Page: [1]
Forums » Real Estate Review » Куда стоит сейчас инвестировать в Канаду или Флориду?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved