Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » Где купить квартиру?[Reply]
Page: [1] 2 All
Author Message
Joined: 6/18/2007
Posts: 5
Posted on Friday, October 16, 2009 2:24:14 PM
  [Quote]
На приблизителйно 250.000 $, где посоветуете купить квартиру что бы хорошо сдавать и что бы после оплаты кондо фее и налогов хоть что-то осталось? Или может лучше купить дом и сдавать подвал? И где? Спасибо!
Joined: 7/22/2006
Posts: 2051
Posted on Monday, October 19, 2009 9:05:17 PM
  [Quote]
«На приблизителйно 250.000 $, где посоветуете купить квартиру что бы хорошо сдавать и что бы после оплаты кондо фее и налогов хоть что-то осталось? Или может лучше купить дом и сдавать подвал? И где? Спасибо!»

а чего это вы платите конде фее? чего она вам делает? :)
Joined: 6/30/2009
Posts: 15
Posted on Tuesday, October 20, 2009 9:55:16 AM
  [Quote]
На самом деле у вас достаточно много опций. Все зависит от того, как вы собираетесь использовать жилье - только как инвестмент для сдачи или сами хотите там жить. Если хотите обсудить - звоните. 416-669-1185
Joined: 12/3/2007
Posts: 16008
Posted on Tuesday, October 20, 2009 5:04:00 PM
  [Quote]
Василий, я бы на вашем месте купила бы новый кондо в районе Раерсона и сдала его. Там спокойно можно найти новьё за 240К, а на рент жильё просто улетает. Причём студентов рассматривайте как самый крайний вариант, расчитывайте на тех кто работает в центре. К билдеру идите с агентом (если он умеет торговаться с билдерами и делится комиссионными).
Joined: 6/18/2007
Posts: 5
Posted on Thursday, October 22, 2009 1:52:00 AM
  [Quote]
Спасибо всем за совет! Там возле Райерсона, разве новые кондо строят? Было несколько лет назад, а сейчас что-то не видел... Но, место хоршее, по сколько сдаются кондо, интересно?
Joined: 12/3/2007
Posts: 16008
Posted on Thursday, October 22, 2009 11:21:36 AM
  [Quote]
да, строят. В зависимости от числа спален от $1,400 и выше. Если хотите с билдерм напрямую идти, киньте свой e-mail в личку, я вам перешлю к кому обращаться, пойдёте напрямую.
Joined: 1/31/2007
Posts: 10397
Posted on Saturday, October 24, 2009 11:10:38 AM
  [Quote]
солнышко, вот интересно, как вы считаете что имеет смысл покупать за 240,000 и сдавать за 1400?
я конечно дилетант, но как я считаю - афтар в лучшем случае будет сдачеи закрывать кредит - и ето пока ставки исторически низкие, а потом будет доплачивать весьма солидную сумму в месяц.
простую математику если можно - кредит + такс + маинтенанс фи + некая буферная сумма на случаи ремонта или если 1 месяц в течение года не будет сдаваться.

спасибо.
-----
все бабы как бабы, одна я - боГиня (ц)
Joined: 12/3/2007
Posts: 16008
Posted on Saturday, October 24, 2009 9:15:01 PM
  [Quote]
Во первых вы не вкладываете 240 тыс, а только 10-20% и дальше жильцы за вас выплачивают мортгидж. Кроме того конечно же никто не знает, что будет с рынком, но новые квартиры обычно первые 3 года растут. Квартиру 7-10 летнюю я бы уже не рассматривала как инвестицию. В любом случае это лучше чем если твои деньги сожрёт инфляция, которая в принципе я думаю не за горами. А с инфляцией и рент растёт. То, что располагается рядом с метро/Yonge и университетами падает в последнюю очередь и дешёвые квартиры всегда легче продать чем в том же районе но дорогие. Но опять же это моё мнение, у других людей оно может быть другим. Учитывайте, что у человека нет желания заниматься перепродажей после реновэйшн, на этом рынке высокая вероятность потерять деньги если сами не крутитесь в этом бизнесе.
Ну расклад давайте возьму квартиру которую недавно смотрели с клиентами (возьмём сегодняшний фиксированный рэйт 3.99% на 5 лет). В новых кондо mantenance ещё низкий ($260 но выростет за пять лет где то до 300, потому возьму уследнённый в $280), проперти такс пока 250, но с учётом роста будем считать 270. Газ включён, электричество ещё где то баксов 50. Такие же квартиры в том же билдинге сдаются за 1450-1500. У нас получается гдето 1600 все расходы ну и с таксами как вы уж сами выкрутитесь. Доплачивать конечно немного придётся, так за вас жильцы всё равно выплачивают большую часть мортгиджа. Если рынок грохнется, то через год как правило возвращается и начинается новый виток инфляции. Квартира если тысяч на 60-70 вырастит в цене за эти пять лет, то имеет смысл вложить деньги. Тем более как first time buyer человек почти не заплатит land transfer tax. Вообще сейчас как бы трудно сказать, как лучше сохранить деньги. Кто то покупает золото, кто то дома. Риэлторский пузырь раздут очень сильно и если канадское правительство будет продолжать наращивать доллар, то хреново будет скоро Канаде и что тогда будет с этим маркетом тоже можно предположить когда люди начнут терять работу. Потому возможно возрастёт спрос именно на рентовочное жильё вблизи метро. То есть по моему мнению такие квартиры (ведь Василий хочет всё таки купить квартиру) как бы менее опасно покупать чем просто квартиру где-нибудь в Ричмонд Хиле или в Скарборо.

Кстати господа риэлторы, протяжку метро до 7 хайвея заморозили на неопределённый срок.
Last edited by Solnjishko on Saturday, October 24, 2009 9:44:00 PM
 
Joined: 1/31/2007
Posts: 10397
Posted on Sunday, October 25, 2009 12:13:33 AM
  [Quote]
все ясно. короч Василии, если деиствительно интересно то почитаите redflagdeals.ca personal finances forum - там очень много подобных вопросов задается и рассчитывают люди какои кеш флоу должен быть чтобы подобные покупки имели смысл.

солнышко, извините но такие советы тока врагам давать.
-----
все бабы как бабы, одна я - боГиня (ц)
Joined: 9/17/2008
Posts: 978
Posted on Sunday, October 25, 2009 12:42:46 AM
  [Quote]
что-то солжишко сильно упала в моих глазах. Математика какая-то ленивая совсем. То есть в лучшем варианте - доплачиваем $500 в месяц. За простой без жильца - платим сами 1800-2000. Оплатить месяц агенту за поиск жильца - $1400+гст. Отдраить несчастную квартиру после студентов (а я сейчас это на работе наблюдаю каждый день)......... весёлое занятие. Волосы шевелятся. Например нулёвая квартира от билдера, через год выглядящая, как будто ей лет 20. Толчок, не смываемый последние полгода, что бригада уборщиц помучилась и сказала "извините, мойте сами". Выломанные двери, стены, окна. Убитая кухня, ванна, пол... Продолжать ?
это всё не так страшно, если у тебя квартира окупается по максимуму. Иначе - самоубийство
-----
Я не феминистка – я просто умнее. Я не высокомерная – я брезгливая. Я не стерва – я просто нетерпима. Я не серьезная – мне скучно. Я над Вами не издеваюсь – я Вас изучаю...
Joined: 8/10/2009
Posts: 12
Posted on Sunday, October 25, 2009 10:23:39 AM
  [Quote]
Математика с географией важно, но не самое главное. Главное это сдаваемость. Василий, пробегитесь по kijiji или другие сайты, и увидите не очень розовую картину - десятки, сотни квартир в рент не по очень (для лэндлордов) впечатляющим ценам, некоторые менее $1000. И в нормальных районах - в основном именно вдоль линии метро.
Сейчас в городе тысячи пустых кондо, результат низких mortgage rates, позволяющих многим рентерам купить своё. Также, посмотрите на многоэтажки по Батурсту или где угодно - available, available, available. Такого никогда не было - во всяком случае за мои 19 лет в Торонто.
Где выгодно инвестировать? Не надо ограничиваться GTA.
Joined: 12/3/2007
Posts: 16008
Posted on Sunday, October 25, 2009 3:47:07 PM
  [Quote]
Контра во первых я советов никому не давала, а написала, что сама бы сделала для себя. Это уже вы захотели посчитать. Красные.Труселя читайте внимательнее посты. Я написала, что расчитывать нужно на профешионалс, а не на студентов. Те это самый последний вариант. Офисов там как грязи и люди не покупают машины, не нужно. Тысяч пустых квартир в том районе я что то не вижу. Всё что ставится в районе Queen/Yonge, то и сдаётся (ни одна квартира в том доме где мы смотрели не была релистед или снята с маркета и в большинстве случаев уходили за 3-10 дней). А это очень важный показатель. Они как раз пустуют в других местах, повыше, вот в районе Батурса и стоят. Ну и жильцов брать в принципе это риск всегда, независимо от того где вы живёте и что делаете. Ну и вы критики великие за 240К чего купите? Уже в Newmarket таунхаусы за 300К и выше. Ни один из вас вообще никаких мыслей по поводу квартир за 240К не высказал. Нет контра на форум послал куда вложить деньги. Ещё в стоки предложите, там точно человек разбогатеет. Или на курсе валют пусть поиграет. У меня уже столько знакомых кто и там и там поигрались, системы особые разрабатывали и потеряли тысяч по 50. Тоже наверное на форумы инвестиций ходили.
Если решил квартиру покупать на инвестмент, то уж там где легко её сдать и где есть потенциал роста. У 7-10 летнего кондоего уже практически нет. И считайте не только то, сколько за вас платят жильцы и сколько доплачиваете вы, а и то, что вы сможете заработать на поднятии вашего кондо в цене за несколько лет и сколько за это время вы выплатите. Кстати в том районе квартиры на рент народ очень легко сдаёт без агентов, а через крэйглист и киджиджи и не теряют $1500.
Ну а дом с жильцами брать тоже стрёмно. У меня у одних знакомых жилец от передоза помер, другие попали на профешнл рентерс, по судам бегали, когда я давно ещё сдавала бэйсмент, то девица полицию вызвала, что её у жильца в бэйсменте износиловали, у мужа моего челюсть разъехалась, когда полиция заявилась, после этого завязали с жильцами. Не говоря о том, что люди не экономят на утилитиес, ты платишь налоги как с профит (ну и что вам там остаётся), съезжают раньше времени и ломают хозяйские appliances да и ремонт после каждых жильцов нужно делать и если не дай бог страховая компания обнаружит у тебя жильцов (а дом не прошёл пожарную инспекцию) и тебе не подняли страховку, то поговорите со страховыми агентами что будет после того как с вас снимут страховку, вас ни одна страховая компания не застрахует и попробуйте без страховки дома получить или продлить мортгидж.

Если боишься рисковать, то клади деньги в saving account, вот как раз 1% сейчас дают и жди когда миллионером станешь.

Кстати как инвестицию можно землю на Кубе купить. Умные люди так и делают. Самые умные дальше идут, женятся на кубинках и покупают на имя жены. Вот вам и выгода во всём, за отель платить не нужно, девок для секса искать тоже, недвижимость покупаешь за три копейки и в канадском паспорте штампа нет. Риск правда тоже есть, кто там после Фиделя будет царствовать и вдруг кубинка дюже умная попадётся, в Канаду найдёт способ заявиться. (Для Тургеневских барышень про Кубу была шутка, а то вдруг кто подумает, что я "друзьям" совет даю).
Last edited by Solnjishko on Sunday, October 25, 2009 4:42:00 PM
 
Joined: 1/31/2007
Posts: 10397
Posted on Sunday, October 25, 2009 7:29:38 PM
  [Quote]
«Контра во первых я советов никому не давала, а написала, что сама бы сделала для себя. Это уже вы захотели посчитать. Красные.Труселя читайте внимательнее посты. Я написала, что расчитывать нужно на профешионалс, а не на студентов. Те это самый последний вариант. Офисов там как грязи и люди не покупают машины, не нужно. Тысяч пустых квартир в том районе я что то не вижу. Всё что ставится в районе Queen/Yonge, то и сдаётся (ни одна квартира в том доме где мы смотрели не была релистед или снята с маркета и в большинстве случаев уходили за 3-10 дней). А это очень важный показатель. Они как раз пустуют в других местах, повыше, вот в районе Батурса и стоят. Ну и жильцов брать в принципе это риск всегда, независимо от того где вы живёте и что делаете. Ну и вы критики великие за 240К чего купите? Уже в Newmarket таунхаусы за 300К и выше. Ни один из вас вообще никаких мыслей по поводу квартир за 240К не высказал. Нет контра на форум послал куда вложить деньги. Ещё в стоки предложите, там точно человек разбогатеет. Или на курсе валют пусть поиграет. У меня уже столько знакомых кто и там и там поигрались, системы особые разрабатывали и потеряли тысяч по 50. Тоже наверное на форумы инвестиций ходили.
Если решил квартиру покупать на инвестмент, то уж там где легко её сдать и где есть потенциал роста. У 7-10 летнего кондоего уже практически нет. И считайте не только то, сколько за вас платят жильцы и сколько доплачиваете вы, а и то, что вы сможете заработать на поднятии вашего кондо в цене за несколько лет и сколько за это время вы выплатите. Кстати в том районе квартиры на рент народ очень легко сдаёт без агентов, а через крэйглист и киджиджи и не теряют $1500.
Ну а дом с жильцами брать тоже стрёмно. У меня у одних знакомых жилец от передоза помер, другие попали на профешнл рентерс, по судам бегали, когда я давно ещё сдавала бэйсмент, то девица полицию вызвала, что её у жильца в бэйсменте износиловали, у мужа моего челюсть разъехалась, когда полиция заявилась, после этого завязали с жильцами. Не говоря о том, что люди не экономят на утилитиес, ты платишь налоги как с профит (ну и что вам там остаётся), съезжают раньше времени и ломают хозяйские appliances да и ремонт после каждых жильцов нужно делать и если не дай бог страховая компания обнаружит у тебя жильцов (а дом не прошёл пожарную инспекцию) и тебе не подняли страховку, то поговорите со страховыми агентами что будет после того как с вас снимут страховку, вас ни одна страховая компания не застрахует и попробуйте без страховки дома получить или продлить мортгидж.

Если боишься рисковать, то клади деньги в saving account, вот как раз 1% сейчас дают и жди когда миллионером станешь.

Кстати как инвестицию можно землю на Кубе купить. Умные люди так и делают. Самые умные дальше идут, женятся на кубинках и покупают на имя жены. Вот вам и выгода во всём, за отель платить не нужно, девок для секса искать тоже, недвижимость покупаешь за три копейки и в канадском паспорте штампа нет. Риск правда тоже есть, кто там после Фиделя будет царствовать и вдруг кубинка дюже умная попадётся, в Канаду найдёт способ заявиться. (Для Тургеневских барышень про Кубу была шутка, а то вдруг кто подумает, что я "друзьям" совет даю).»


солнышко, я в ваши риелтеровские терки не лезу ибо мне оно нафег на надо. но бред что вы пишете он просто обычному здравому смыслу противоречит. у меня есть ровно десять минут свободного времени и что успэу то напишу, но ето явно будет не все.
1. будет инфляция и рент вырастет. то что рент вырастет я согласно, но почему вы умалчиваете о том что при бысокои инфляции растет процентная ставка и цены на недвижимость резко падают. если кого то интересует насколько падает - посмотрите статистику по канаде 90-е годы. один знакомыи купил в то время дом, которыи предыдушие владельцы продали на 100,000 дешевле чем сами купили.
2. никто не может прогнозировать на сколько вырастет цена недвижимости, поетому при покупке инвестиционнои недвижимости главное позитивное cash flow. у вас оно изначально негативное, причем не по децки. Если в учебниках по инвестициям читать то самои лучшим вложением будет если месячныи рент составляет 1% от стоимости жилья. в торонтовских условиях ето конечно практически невозможно, но во всяком случае ету цифру надо иметь в виду чтобы не делать дорогих ошибок.
3. если вы не умеете читать по англииски и не может разобрать что на форуме каждыи пятыи топик об инвестициях в недвижимость - нот маи проблем.
4. если ВСЕ ваши знакомые потеряли деньги на маркете говорит лишь об интеллектуальном уровне вашего круга обшения.
5. абзац про дом с жильцами перечитала 3 раза но не поняла смысла - жильцы в доме более вероятно помрут от передоза, изнасилуют кого-нить и т.д. чем жильцы кондо?????
6. почему жильцов в доме надо скрывать от страховои компании?
7. об отдельных счетчиках на ютилиты не слышали?
8. за сдачу кондо не нужно платить налоги с профит?????? а ну да вы же советуете купить заведомо убыточное ....
можно еше на пунктов 20 продолжить но мои 10 минут истекли.
-----
все бабы как бабы, одна я - боГиня (ц)
Joined: 12/3/2007
Posts: 16008
Posted on Sunday, October 25, 2009 10:13:35 PM
  [Quote]
ладно по порядку так по порядку. 90е года я помню, пузырь действительно лопнул году в 93, а потом начался новый виток инфляции. Недвижимость как и золото не падает, а растёт в инфляцию, что и произошло уже к концу 90х годов и продолжалось вплоть до прошлого года. И те кто купил жильё до 93 года и не продал в 93-96, то ничего и не потерял. Процентная ставка падает наоборот при дефляции для поддержания бизнеса. Именно поэтому она минимальна на сегодняшний день. А люди и вкладывают в недвижимость, потому что после падения цены опять растут вверх. Потом как говорит мой знакомый инвестор, даунтаун это всегда даунтаун, там люди всегда будут покупать и продавать.
А с чего вы взяли, что cashflow негативный? Вы посчитали разницу между рентом и своими затратами, но это не учитывает ни выплат в принципл ни потенциала роста цены. А при нынешних ценах на квартиры и ренте, назовите мне хоть один билдинг в Торонто или пригородах, где вы получите тот позитивный cash flow про который вы вычитали в учебнике по инвестициям. Дайте адресок прежде чем про бред или не бред писать. На сегодняшний день человек практически не может купить в Торонто квартиру с позитивным cash flow в этом ценовом range. Если следовать логике учебников, то при ренте 1400 стоимость квартиры должна быть гдето $168,000. Вы гдето видели такие квартиры в Торонто? я видела на Finch/Bathurst в старых тараканниках, что южнее Финча, так там и рент не 1400, а 850 и в цене они не растут, а вот maintenance высокий. И расчёт инвесторских учебников работает на билдингах и рентинг хаусах (когда из 3 спален делаешь 10 и сдаёшь китайцам). Так человек не билдинг вроде как покупает, а на одной отдельно взятой квартире без доплат формулы сегодня не работают.

Потом по поводу пузыря. Новые квартиры около метро падают последними и меньше всего, тогда как дома в пригородах просто валятся. Потому с точки зрения рецессии эти квартиры безопаснее и рент на них вырастает быстрее чем на другие (цены на бензин растут, люди стараются жить поближе к метро и уменьшить свои расходы).

Опять же ни вы ни я не знаем сколько Василий положит в даунпэймент, это его дело и его деньги и ему самому и считать хочет ли он квартиру купить или американские доллары, чтобы потом их поменять на канадские.

Об интеллектуальном уровне моих знакомых потери на сток маркете не говорят ни о чём. Скорее это говорит о том, что вы не покупали и не продавали стоки. На этом рынке вообще большинство зависит не от логики, а от инсайдерской информации, утечки информации, игры больших игроков, резких изменений законодательства, общего состояния на рынке и т.д. В 80-е года был неплохой фильм Уолл-стрит, там как раз про то как большие дяди делают деньги на стоках и вы сидя в кресле в кьюбикле будете просто попадать или не попадать, как в рулетке.

Про жильцов я написала просто потому что такие случаи бывают и не так уж и редко. И любые жильцы в доме это риск и вообще неудобство. Если у вас нет проблем с ними,то вам повезло. И вообще лично мне не хочется ни с кем жить в доме, хотя большинство моих жильцоа были нормальные люди, но и машины сломанные я помню и неуплаты и собаку с кошками после которых пришлось полы перекладывать и траву курят большинство жильцов ежедневно. Нафиг оно надо когда у тебя дети в доме.
Жильцов от страховой компании скрывают, потому что дома не проходят пожарной безопасности, а без этого страховая компания не разрешит вам сдачу бэйсмента. Ну отдельные счётчики это уже мелочь, но 90% жильцов не хотят платить 1/3 utilities.
И кстати, риэлтор это не real estate инвестор. В его обязанности не входит расчёт инвестиций, посему на данной теме я пишу о том, что считаю сама, как поступила бы сама, для сохранения своих денег от инфляции, а не даю профессиональных советов. Поэтому уже в который раз говорю вам, чтобы не использовали выражение что я советую другим. Инвестиции дело тонкое и опасное. Клиентов я отправляю на вебсайт где они играются с цифрами сами.
И вообще вопрос был не про то какие инвестиции лучше, стоки, валюты и не про первую главу инвестмент курса в артиклинг период, а где в Торонто лучше купить квартиру. У вас есть своё мнение так скажите где вы считаете лучше, где человек получит свой 1% на ренте.
Last edited by Solnjishko on Sunday, October 25, 2009 10:22:00 PM
 
Joined: 1/31/2007
Posts: 10397
Posted on Sunday, October 25, 2009 10:25:57 PM
  [Quote]
солнышко, вот даваите не будем только предполагать продавала я стоки или нет, а то я начну предполагать какои из вас реал естеит агент, и боюсь мои предположения будут не в розовом свете.

а про невозможность позитивного кеш флоу в торонто - не смешите мои тапки, я ни одного альтруиста не знаю кто бы доплачивал ежемесячно чтобы кто то другои жил в комфорте, но наверно ето грит о моем круге общения ггг
-----
все бабы как бабы, одна я - боГиня (ц)
Page: [1] 2 All
Forums » Real Estate Review » Где купить квартиру?[Reply]
Copyright © 2020 Torontovka.com, All rights reserved