Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 [126] 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, July 4, 2012 9:08:12 AM
  [Quote]
Вашему злорадному пророчеству ,ув.Пат, уже 775 дней. На рынке гадалок вы бы были на 775 месте тоже после аиды,лили и еще 772 торонтовских бабок с приподьездных скамеек. И это факт. Может быть то что вы предрекли и случится,но не в те временные рамки....
А так любой чел может предугадать факт смены соседа,факт рождения ребенка ,факт смерти любого человека. Только дату угадать он НЕ в силах.
-----
New York Yankees имели,имеют и будут иметь.........
Last edited by blockout on Wednesday, July 4, 2012 9:09:00 AM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, July 4, 2012 9:42:40 AM
  [Quote]
40 лет ипотеки это 14610 дней.

купившие в последнии 775 дней увидят цену на свою недвижимость ниже чем они за неё заплатили, и у них ещё будет пара, другая тысяч дней пожалеть о том что они приняли финансовый совет от своего риэлтора.
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:06:16 AM
  [Quote]
Пат, всем известно,что прямая линия повышения цены не всегда идет вверх. Она синусоидальнa,но практически всегда стремится вверх.
На все продукты,изготовленные человеком и природой.
как мы завидуем тем,кто купили дома в 90х... 80х...70х... !!
Когда мы приехали,наш знакомый купил дом на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.
-----
New York Yankees имели,имеют и будут иметь.........
Last edited by blockout on Wednesday, July 4, 2012 10:06:00 AM
 
Joined: 8/1/2002
Posts: 475
Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:08:18 AM
  [Quote]
That's funny...

«купившие - увидят»

"и живые будут завидовать мертвым" ©
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:09:22 AM
  [Quote]
Q: We've always used our line of credit to pay our bills and credit cards. We'd then refinance our mort-gage to pay off our line of credit.

We've never had trouble making our mortgage payments so we were a little surprised when the bank told us we don't qualify for our usual refinancing. Now we're not sure what to do because our credit line is maxed and it's only a matter of time before we can't afford the payments. Help!

A: Over the last number of years, interest rates have been low for lines of credit and mortgages. During this time property values in many regions increased, giving homeowners access to a lot of "artificial" equity.

[...]The most recent change, which takes effect July 9, reduces equity takeouts from 85 per cent to 80 per cent.

This means anyone with a mortgage insured by Canada Mortgage and Housing Corp. cannot owe more than 80 per cent of the value of their home when they refinance their mortgage. This change will affect countless people who have been relying on their home as a money tree.

[...]

The Province - July 3, 2012 - Living within your means - http://www.theprovince.com/business/Living+within+your+means/6874827/story.html
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:32:19 AM
  [Quote]
«Пат, всем известно,что прямая линия повышения цены не всегда идет вверх. Она синусоидальнa,но практически всегда стремится вверх.
На все продукты,изготовленные человеком и природой.
как мы завидуем тем,кто купили дома в 90х... 80х...70х... !!»


я абсолютно, совершенно не завидую тем кто купили недвижимость в '81-'82, '88-'89, или с '08 по сейчас. все они покупали на пике стоимости, и могли бы заработать гораздо больше денег другими способами. как например, тупой арендой жилья и покупкой дома в другое время.


«Когда мы приехали,наш знакомый купил дом на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.»

я не знаю когда ваш знакомый купил дом на Шафсберри. срок имеет огромное значение для оценки того насколько выгодно или нет была инвестиция. могли бы дать год покупки?

а во вторых, ваш знакомый реализивал свой доход и закрепил его свалив в место где сейчас нет bubble. я об этом уже писал несколько-там страниц назад когда обсуждали что есть или нет прибыль в недвижимости. ничего не продав, и не закрепив прибыль уходом из недвижимости, вы не можете полноправно считать что заработали денег на инвестиции - прибыль остаётся на бумаге, и может быть потеряна.

поэтому данный пример не подходит к 99% покупателей которые никогда не собираются поступить как ваш знакомый.
Joined: 5/13/2008
Posts: 7643
Posted on Wednesday, July 4, 2012 12:36:21 PM
  [Quote]
«Пат, всем известно,что прямая линия повышения цены не всегда идет вверх. Она синусоидальнa,но практически всегда стремится вверх.
На все продукты,изготовленные человеком и природой.
как мы завидуем тем,кто купили дома в 90х... 80х...70х... !!
Когда мы приехали,наш знакомый купил дом на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.»


Это он очень вовремя сделал, что продал сейчас на самом пике. У меня соседи сверху тоже продали свою квартиру недавно, такую же точно как у меня только этажем выше. Какой-то идиот купил за 650 штук. Тоже вовремя соскочили. Пришло время фиксировать прибыль, кто не понял будет в пролете.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, July 4, 2012 3:52:37 PM
  [Quote]
тут часто писали о том что цены не могут снизиться пока ставки остаются низкими. а так же о том что в Канаду валит огромное количество инвестиций со всего мира, и это ещё одна причина почему у нас гарантирована стабильность цен на недвижимость. плюс, ещё указывалось на значительное количество новых иммигрантов которые каждый год прибывают сюда, и то что у многих из них есть деньги чтобы дальше поддерживать цены. а ещё не забывали напомнить что официальный rent vacancy rate никак не растёт, и до сих пор очень низок, как например в Ванкувере где он сейчас до сих пор около 1%.

в противовес этому я объяснял ситуацию тем, что имел место быть сильный тренд роста цен и наличия bubble когда фундаментальные параметры перестают контролировать рынок, и просто игнорируются. так же писал о том, что стоит тренду роста цен прекратиться. как тут же в массовом количестве начнут исчезать спекулянты.

что может стать таким триггером который остановит тренд предугадать практически нереально. я сам со своими провалившимися прогнозами тому доказательство. тем не менее, это не меняет главной оценки, а именно то что цены чрезвычайно вздуты и будет сильная коррекция которая для многих станет крахом.

в Ванкувере уже явно начала наблюдаться тенденция сдутия пузыря. уже где-то четыре месяца как цены снижаются, но я пока что не видел ни одного анализа который чётко указал на ту причину, триггер, который остановил тренд роста, и развернул его на падение цен.

вот числа продаж за июнь на восточном побережье, и их сравнение с прошлым годом. во многих местах количество продаж самое низкое за 16 лет. и это при том что 2.99% мортгидж можно было спокойно получить в прошлом месяце.

West Vancouver (Down 65%)
Jun/12 = 47 sales
Jun/11 = 134 sales

Port Moody (Down 65%)
Jun/12 = 11 sales
Jun/11 = 31 sales

Richmond (Down 52%)
Jun/12 = 76 sales
Jun/11 = 158 sales

Vancouver-West (Down 52%)
Jun/12 = 102 sales
Jun/11 = 213 sales

North Vancouver (Down 52%)
Jun/12 = 73 sales
JUn/11 = 153 sales

Vancouver-East (Down 41%)
Jun/12 = 107 sales
Jun/11 = 180 sales

Coquitlam (Down 31%)
Jun/12 = 101 sales
Jun/11 = 147 sales

Burnaby (Down 31%)
Jun/12 = 83 sales
Jun/11 = 120 sales

Да, у нас в GTA пока что всё розово, но и у нас тренд может прекратиться так же быстро как и в Ванкувере.
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, July 4, 2012 4:44:41 PM
  [Quote]
я не знаю когда ваш знакомый купил дом на Шафсберри. срок имеет огромное значение для оценки того насколько выгодно или нет была инвестиция. могли бы дать год покупки?

1998
-----
New York Yankees имели,имеют и будут иметь.........
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, July 4, 2012 4:45:11 PM
  [Quote]
""""""«я не знаю когда ваш знакомый купил дом на Шафсберри. срок имеет огромное значение для оценки того насколько выгодно или нет была инвестиция. могли бы дать год покупки?"""""
*******************************************************
1998»
,please...
-----
New York Yankees имели,имеют и будут иметь.........
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, July 4, 2012 5:14:32 PM
  [Quote]
«Когда мы приехали,наш знакомый купил дом [в 1998] на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.»

из данного получаем годовой рост цены в 8.48%. Это отличнейший рост инвестиции. Ваш знакомый очень правильно поступил обналичив свой прирост.

Мне кажется что не будет неверно предположить что средний годовой семейный доход в '98 был где-то $85К в том районе Ричмонд Хила. т.е. price/income ratio = 3.05 против того что имеем сейчас: $800К/$140К = 5.71. та же ситуация с price/rent и другими подобными мерками.

Если вы приводите этот пример как то на что могут расчитывать ваши клиенты покупая сейчас, то это значит что им следует расчитывать что схожий дом который стоил там $260К в 1998 году будет стоить $2.3 миллиона в 2025 году?

вы действительно верите в такой прирост цен (8.48% годовых)? если нет, то возможно сейчас не лучшее время покупать? если не лучшее то когда будет лучше, и зачем тогда покупать сейчас?
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:51:49 PM
  [Quote]
Я ни хрена не понял твоей математики.....
Чел купил дом за 260штук. С доун пейментом 5% -13000баксов с его кредит лайн.
Платил моргич - 260.000 заплатил банку. Остаток банку был еще 80 штук.Итого 340.
750 получил,отдал риэлторам 20ку.итого 730 минус 340 банку и минус 45 тах за землю. Итого 300 штук.
И что вложив?
И еще считай минус типа он бы рентовал 20 тыс/год =260 тыс.
И почему же здесь 8% ?
-----
New York Yankees имели,имеют и будут иметь.........
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, July 5, 2012 9:15:11 AM
  [Quote]
арифметика относиться к росту цены дома, и позволяет оценить насколько хорош был этот тип инвестиции. как я уже написал, его инвестиция была отличной - он купил вовремя и продал вовремя.

сколько конкретно он заработал я не в состоянии подсчитать даже после всех ваших предоставленных циферок.

чтобы подсчитать сколько именно он заработал то необходимо знать, в дополнение к уже указанному, сколько было заплачено за interest (mortgage and LOC/HELOC), property taх, upkeep costs, any improvements/renovations, major appliances, etc. И от этого всего отнять сумму потенциального рента минус opportunity cost of equity.

да, это немножко сложнее чем уровень математики используемый риэлторами, но так считают настоящие деньги а не потенциальную прибыль которая остаётся на бумажке.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, July 5, 2012 11:22:21 AM
  [Quote]
странное положение дел. я думал что объявление в середине июня о нововведениях с правилами по финансированию вызовет значительный всплеск активности. но месячные результаты на это не указывают.

в первую половину июня общее количество продаж снизилось на 3.96% по сравнению с 2011, а во вторую половину месяца аж на 6.7% по сравнению с прошлым годом. интерестно что же тогда будет с продажами начиная со следующей недели? вообще что-ли встанем?

продажи кондо уже на 18% ниже чем год назад, а их количество всё растёт.

результаты TREB за июнь - http://www.torontorealestateboard.com/market_news/release_market_updates/news2012/nr_market_watch_0612.htm
Joined: 1/4/2012
Posts: 160
Posted on Friday, July 6, 2012 3:37:22 PM
  [Quote]
Цена пока все равно растет. Особенно на дома. http://www.bnn.ca/News/2012/7/5/Condo-sales-plunge-in-Toronto-prices-hold.aspx
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 [126] 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved