[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 7/7/2008 Posts: 29026 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 9:08:12 AM [Quote]Вашему злорадному пророчеству ,ув.Пат, уже 775 дней. На рынке гадалок вы бы были на 775 месте тоже после аиды,лили и еще 772 торонтовских бабок с приподьездных скамеек. И это факт. Может быть то что вы предрекли и случится,но не в те временные рамки.... А так любой чел может предугадать факт смены соседа,факт рождения ребенка ,факт смерти любого человека. Только дату угадать он НЕ в силах. ----- New York Yankees имели,имеют и будут иметь......... Last edited by blockout on Wednesday, July 4, 2012 9:09:00 AM |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 9:42:40 AM [Quote]40 лет ипотеки это 14610 дней. купившие в последнии 775 дней увидят цену на свою недвижимость ниже чем они за неё заплатили, и у них ещё будет пара, другая тысяч дней пожалеть о том что они приняли финансовый совет от своего риэлтора. |
Joined: 7/7/2008 Posts: 29026 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:06:16 AM [Quote]Пат, всем известно,что прямая линия повышения цены не всегда идет вверх. Она синусоидальнa,но практически всегда стремится вверх. На все продукты,изготовленные человеком и природой. как мы завидуем тем,кто купили дома в 90х... 80х...70х... !! Когда мы приехали,наш знакомый купил дом на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США. ----- New York Yankees имели,имеют и будут иметь......... Last edited by blockout on Wednesday, July 4, 2012 10:06:00 AM |
Joined: 8/1/2002 Posts: 475 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:08:18 AM [Quote]That's funny... «купившие - увидят» "и живые будут завидовать мертвым" © |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:09:22 AM [Quote]Q: We've always used our line of credit to pay our bills and credit cards. We'd then refinance our mort-gage to pay off our line of credit. We've never had trouble making our mortgage payments so we were a little surprised when the bank told us we don't qualify for our usual refinancing. Now we're not sure what to do because our credit line is maxed and it's only a matter of time before we can't afford the payments. Help! A: Over the last number of years, interest rates have been low for lines of credit and mortgages. During this time property values in many regions increased, giving homeowners access to a lot of "artificial" equity. [...]The most recent change, which takes effect July 9, reduces equity takeouts from 85 per cent to 80 per cent. This means anyone with a mortgage insured by Canada Mortgage and Housing Corp. cannot owe more than 80 per cent of the value of their home when they refinance their mortgage. This change will affect countless people who have been relying on their home as a money tree. [...] The Province - July 3, 2012 - Living within your means - http://www.theprovince.com/business/Living+within+your+means/6874827/story.html |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:32:19 AM [Quote]«Пат, всем известно,что прямая линия повышения цены не всегда идет вверх. Она синусоидальнa,но практически всегда стремится вверх. На все продукты,изготовленные человеком и природой. как мы завидуем тем,кто купили дома в 90х... 80х...70х... !!» я абсолютно, совершенно не завидую тем кто купили недвижимость в '81-'82, '88-'89, или с '08 по сейчас. все они покупали на пике стоимости, и могли бы заработать гораздо больше денег другими способами. как например, тупой арендой жилья и покупкой дома в другое время. «Когда мы приехали,наш знакомый купил дом на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.» я не знаю когда ваш знакомый купил дом на Шафсберри. срок имеет огромное значение для оценки того насколько выгодно или нет была инвестиция. могли бы дать год покупки? а во вторых, ваш знакомый реализивал свой доход и закрепил его свалив в место где сейчас нет bubble. я об этом уже писал несколько-там страниц назад когда обсуждали что есть или нет прибыль в недвижимости. ничего не продав, и не закрепив прибыль уходом из недвижимости, вы не можете полноправно считать что заработали денег на инвестиции - прибыль остаётся на бумаге, и может быть потеряна. поэтому данный пример не подходит к 99% покупателей которые никогда не собираются поступить как ваш знакомый. |
Joined: 5/13/2008 Posts: 7643 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 12:36:21 PM [Quote]«Пат, всем известно,что прямая линия повышения цены не всегда идет вверх. Она синусоидальнa,но практически всегда стремится вверх. На все продукты,изготовленные человеком и природой. как мы завидуем тем,кто купили дома в 90х... 80х...70х... !! Когда мы приехали,наш знакомый купил дом на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.» Это он очень вовремя сделал, что продал сейчас на самом пике. У меня соседи сверху тоже продали свою квартиру недавно, такую же точно как у меня только этажем выше. Какой-то идиот купил за 650 штук. Тоже вовремя соскочили. Пришло время фиксировать прибыль, кто не понял будет в пролете. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 3:52:37 PM [Quote]тут часто писали о том что цены не могут снизиться пока ставки остаются низкими. а так же о том что в Канаду валит огромное количество инвестиций со всего мира, и это ещё одна причина почему у нас гарантирована стабильность цен на недвижимость. плюс, ещё указывалось на значительное количество новых иммигрантов которые каждый год прибывают сюда, и то что у многих из них есть деньги чтобы дальше поддерживать цены. а ещё не забывали напомнить что официальный rent vacancy rate никак не растёт, и до сих пор очень низок, как например в Ванкувере где он сейчас до сих пор около 1%. в противовес этому я объяснял ситуацию тем, что имел место быть сильный тренд роста цен и наличия bubble когда фундаментальные параметры перестают контролировать рынок, и просто игнорируются. так же писал о том, что стоит тренду роста цен прекратиться. как тут же в массовом количестве начнут исчезать спекулянты. что может стать таким триггером который остановит тренд предугадать практически нереально. я сам со своими провалившимися прогнозами тому доказательство. тем не менее, это не меняет главной оценки, а именно то что цены чрезвычайно вздуты и будет сильная коррекция которая для многих станет крахом. в Ванкувере уже явно начала наблюдаться тенденция сдутия пузыря. уже где-то четыре месяца как цены снижаются, но я пока что не видел ни одного анализа который чётко указал на ту причину, триггер, который остановил тренд роста, и развернул его на падение цен. вот числа продаж за июнь на восточном побережье, и их сравнение с прошлым годом. во многих местах количество продаж самое низкое за 16 лет. и это при том что 2.99% мортгидж можно было спокойно получить в прошлом месяце. West Vancouver (Down 65%) Jun/12 = 47 sales Jun/11 = 134 sales Port Moody (Down 65%) Jun/12 = 11 sales Jun/11 = 31 sales Richmond (Down 52%) Jun/12 = 76 sales Jun/11 = 158 sales Vancouver-West (Down 52%) Jun/12 = 102 sales Jun/11 = 213 sales North Vancouver (Down 52%) Jun/12 = 73 sales JUn/11 = 153 sales Vancouver-East (Down 41%) Jun/12 = 107 sales Jun/11 = 180 sales Coquitlam (Down 31%) Jun/12 = 101 sales Jun/11 = 147 sales Burnaby (Down 31%) Jun/12 = 83 sales Jun/11 = 120 sales Да, у нас в GTA пока что всё розово, но и у нас тренд может прекратиться так же быстро как и в Ванкувере. |
Joined: 7/7/2008 Posts: 29026 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 4:44:41 PM [Quote]я не знаю когда ваш знакомый купил дом на Шафсберри. срок имеет огромное значение для оценки того насколько выгодно или нет была инвестиция. могли бы дать год покупки? 1998 ----- New York Yankees имели,имеют и будут иметь......... |
Joined: 7/7/2008 Posts: 29026 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 4:45:11 PM [Quote]""""""«я не знаю когда ваш знакомый купил дом на Шафсберри. срок имеет огромное значение для оценки того насколько выгодно или нет была инвестиция. могли бы дать год покупки?""""" ******************************************************* 1998»,please... ----- New York Yankees имели,имеют и будут иметь......... |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 5:14:32 PM [Quote]«Когда мы приехали,наш знакомый купил дом [в 1998] на Шафсбери(Батерс и Маккензи) за 260 тыс. Все говорили-ну ты и идиот,столько бабла выложил. Продал он этот дом год назад за 750,заплатил остаток моргича в 80 тыс. и с 670К(как минимум) свалил в США.» из данного получаем годовой рост цены в 8.48%. Это отличнейший рост инвестиции. Ваш знакомый очень правильно поступил обналичив свой прирост. Мне кажется что не будет неверно предположить что средний годовой семейный доход в '98 был где-то $85К в том районе Ричмонд Хила. т.е. price/income ratio = 3.05 против того что имеем сейчас: $800К/$140К = 5.71. та же ситуация с price/rent и другими подобными мерками. Если вы приводите этот пример как то на что могут расчитывать ваши клиенты покупая сейчас, то это значит что им следует расчитывать что схожий дом который стоил там $260К в 1998 году будет стоить $2.3 миллиона в 2025 году? вы действительно верите в такой прирост цен (8.48% годовых)? если нет, то возможно сейчас не лучшее время покупать? если не лучшее то когда будет лучше, и зачем тогда покупать сейчас? |
Joined: 7/7/2008 Posts: 29026 | Posted on Wednesday, July 4, 2012 10:51:49 PM [Quote]Я ни хрена не понял твоей математики..... Чел купил дом за 260штук. С доун пейментом 5% -13000баксов с его кредит лайн. Платил моргич - 260.000 заплатил банку. Остаток банку был еще 80 штук.Итого 340. 750 получил,отдал риэлторам 20ку.итого 730 минус 340 банку и минус 45 тах за землю. Итого 300 штук. И что вложив? И еще считай минус типа он бы рентовал 20 тыс/год =260 тыс. И почему же здесь 8% ? ----- New York Yankees имели,имеют и будут иметь......... |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Thursday, July 5, 2012 9:15:11 AM [Quote]арифметика относиться к росту цены дома, и позволяет оценить насколько хорош был этот тип инвестиции. как я уже написал, его инвестиция была отличной - он купил вовремя и продал вовремя. сколько конкретно он заработал я не в состоянии подсчитать даже после всех ваших предоставленных циферок. чтобы подсчитать сколько именно он заработал то необходимо знать, в дополнение к уже указанному, сколько было заплачено за interest (mortgage and LOC/HELOC), property taх, upkeep costs, any improvements/renovations, major appliances, etc. И от этого всего отнять сумму потенциального рента минус opportunity cost of equity. да, это немножко сложнее чем уровень математики используемый риэлторами, но так считают настоящие деньги а не потенциальную прибыль которая остаётся на бумажке. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Thursday, July 5, 2012 11:22:21 AM [Quote]странное положение дел. я думал что объявление в середине июня о нововведениях с правилами по финансированию вызовет значительный всплеск активности. но месячные результаты на это не указывают. в первую половину июня общее количество продаж снизилось на 3.96% по сравнению с 2011, а во вторую половину месяца аж на 6.7% по сравнению с прошлым годом. интерестно что же тогда будет с продажами начиная со следующей недели? вообще что-ли встанем? продажи кондо уже на 18% ниже чем год назад, а их количество всё растёт. результаты TREB за июнь - http://www.torontorealestateboard.com/market_news/release_market_updates/news2012/nr_market_watch_0612.htm |
Joined: 1/4/2012 Posts: 160 | Posted on Friday, July 6, 2012 3:37:22 PM [Quote]Цена пока все равно растет. Особенно на дома. http://www.bnn.ca/News/2012/7/5/Condo-sales-plunge-in-Toronto-prices-hold.aspx |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved