Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 [14] 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, March 23, 2011 10:14:26 AM
  [Quote]
я не согласен с тем что расхождение во мнениях означает то что я занимаюсь демагогией.

я не считаю что пытаюсь ввести кого-либо в заблуждение, потому что не считаю своё мнение ошибочным.

так же как и твоё мнение, моё основано на фактах, но мы обращаем внимание на разные вещи и толкуем их по-разному.

ты основываешься в первую очередь на своём собственном опыте, и на том что обозреваешь вокруг себя, тут в Канаде за последние пару декад.

я лично прошёл через Dot-Com bubble, и нахожу очень много параллельностей между тем пузырём и теми аргументами которые слышу сейчас от real estate bulls.

я не permabear, недвижимость обогощает владельцев по многим параметрам, но только, если за неё небыло переплачено в два или три дорога. а то, что наблюдается сейчас, по всем параметрам, относиться к bubble territory.

вот этот дом продался в Ванкувере на этой неделе за $2,305,000:



я думаю что кусок этой земли стоит от силы пару сотен тысяч, но никак не $2.3 лимона.

я не считаю своё мнение ошибочным, потому что факты на которые я ссылаюсь указывают на аномалию на рынке, а не на новую норму.

вот, в частности, что позволяет мне не сомневаться в том что аномалия закончиться, цены снизяться, и баланс востановится:

- cap rate of a couple percent is way below historical norms of over 8%
- ownership rate is way above all historical norms
- family's debt is at all time record high, it's not sustainable and is only supported by successful refinancing
- immigration and birth rate is below new construction rate (condos)
- affordability is supported by all-time-low emergency lending rates, and not by higher earnings
- rise in real-estate prices has been outpacing inflation by more than normal rate of 0.5% for a decade or so
- historically less risky real estate has been providing much better returns than assets with higher risks such as stocks. Risk/reward ratio is out of whack
- other markets (USA, Ireland, UK, Iceland, Spain, etc) have proven that such high-rate of real-estate growth is not sustainable
- removal of most risks associated with mortgage lending by CMHC from banks led to predatory lending with zero-downpayments, no true verification of income, no true appraisal of properties purchased, and 60% longer amortization periods than historical norms (40 years vs 25 years). Such practice is not sustainable. This has been proven by mega-failure of Fannie Mae and Freddie Mac
- securitization of Canadian mortgages with corresponding AAA rating by CMHC is bound to backfire when real estate prices come down, leading to further hits to economy, and further downward pressure on local prices. We are following the path of USA without learning anything about the consequences.

всё это - легко проверяемые факты, обращаюшие внимание на параметры которые используют real estate investors, а не сборник anecdotal evidence собственного опыта за последние 15 лет, который показывает только то, что цены в GTA всегда (за этот период) растут.

я скептически отношусь к любой эйфории, и если анализ не поддерживает проявляемый энтузиазм, то моё мнение будет негативным.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, March 23, 2011 11:17:38 AM
  [Quote]
Пат
Если этот дом в Ванкувере на земле где частники (не гавермент, они прибирают землю за маркет плюс расходы, т.е. экспроприэйшн) собираются построить что-либо грандиозное (плазу, высотку, бизнес) в этой точке, то не вопрос. Тут платили по миллиону+ ещё в 80-90х за хибары на Янге, СтКларе, Блуре где сейчас кондо, офисы и плазы. Смешно до слёз, понимаю, но факт и от него не спрячешся. Цена вещи определяется тем, сколько за неё согласны платить, а не тем сколько вы или я считаете она должна стоить.
Мнение это мнение, у каждого своё. Предположения тоже. Но выпады и безпочвенная болтовня - это демагогия. Пока факты не изменятся в реале, то они влияют и будут влиять на ход событий и выбор большинства гораздо сильнее чем прогнозы.
Last edited by norton on Wednesday, March 23, 2011 11:26:00 AM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, March 23, 2011 11:54:32 AM
  [Quote]
Joined: 2/17/2011
Posts: 87
Posted on Wednesday, March 23, 2011 12:17:35 PM
  [Quote]
не знаком с Ванкувером, но догадываюсь что дом 4803 Belmont Avenue не просто так оценили в

Assessed Value: $10,587,000 | Market Value: $14,000,000
Neighborhood: Point Grey | BC Rank: #69 | Map It


Newly built this year, Turkish based owner Arkun Durmaz can finally enjoy his new chic pad in West Point Grey. A relatively modest home at only 8,000 square feet in this most exclusive 4803 Belmont Avenueenclave where the smallest lot is an acre and the largest is 5 acres - this one is 'only' one acre. Most homes on Belmont tend to be very much traditional and reak with old money, but not this one. It is a flashy contemporary shack which is protected by a giant concrete wall - which failed to keep our prying eyes (and camera's) away. The home itself was given a generous assessment of nearly $4 million, considering its small frame, it is a high number. If on the market right now, it would be fair to ask around $15 million. A nice home, but not as flashy as others on Belmont.
-----
Сдаётся бэйсмент, one bedroom, walkout basement apartment.
Joined: 2/17/2011
Posts: 87
Posted on Wednesday, March 23, 2011 12:21:42 PM
  [Quote]
4707 Belmont Avenue
Assessed Value: $11,702,000 | Market Value: $15,500,000
Neighborhood: Point Grey | BC Rank: #44 | Map It


4707 Belmont AvenueYet another highly unusual property new on this years list. Located in the uber-extreme West Point Grey neighborhood of Vancouver sits this two acre building site. The new owner paid a record setting $11 million for this non-waterfront view lot a couple years ago and has been under construction for well over a year now with only deep foundations being completed. This is one of those mega projects which just seem to drag on for years and never end. Basically a money pit, which the owners will not see a reasonable return for at least 10 years. Another property to watch and will climb up the ranks substancially in the next coming years.
-----
Сдаётся бэйсмент, one bedroom, walkout basement apartment.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, March 23, 2011 12:22:26 PM
  [Quote]
пример teaser loans in Ontario:

«Zancor Homes is proud to offer you the easiest way to
home ownership with:

• $0 Down
• $0 Payments for 6 months
• Cashback on Closing
• free new car - 2011 Ford Focus»


http://eblast.homebuyers.com/zancor-mar22/index.html
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, March 23, 2011 12:33:06 PM
  [Quote]
«не знаком с Ванкувером, но догадываюсь что дом 4803 Belmont Avenue не просто так оценили»

кроме того же названия улицы, там нет ничего общего.

4803 сидит на лоте размером 65х90 футов, без какого-либо реального water view. Это не один акр вблизи от воды, это 0.13 акров посреди улицы и без дизайнерского дома на лоте.
Joined: 2/17/2011
Posts: 87
Posted on Wednesday, March 23, 2011 12:42:55 PM
  [Quote]
я просто привёл пример, она вся в миллионных домах
-----
Сдаётся бэйсмент, one bedroom, walkout basement apartment.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, March 23, 2011 5:50:11 PM
  [Quote]
«4803 сидит на лоте размером 65х90 футов, без какого-либо реального water view. Это не один акр вблизи от воды, это 0.13 акров посреди улицы и без дизайнерского дома на лоте.»

В Роздэйле или Форест Хиле на лоте 65х90 даже параша с выгребной ямой будет недешевле. Ещё поделят на два по 32.5х90 и построят 2 дома. Или 3 таунхауза...
Last edited by norton on Wednesday, March 23, 2011 5:51:00 PM
 
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Wednesday, March 23, 2011 6:18:57 PM
  [Quote]
«Цена вещи определяется тем, сколько за неё согласны платить, а не тем сколько вы или я считаете она должна стоить.»
+1
Joined: 10/20/2008
Posts: 83
Posted on Thursday, March 24, 2011 1:30:25 AM
  [Quote]
«Цена вещи определяется тем, сколько за неё согласны платить, а не тем сколько вы или я считаете она должна стоить.»
Речь не о том, сколько вещь стоит сейчас, а о том, может ли она стоить дешевле в ближайшем будущем...
Joined: 12/3/2007
Posts: 14951
Posted on Thursday, March 24, 2011 9:13:13 AM
  [Quote]
Разговор зашёл в странное русло. Приехала в Торонто девочка и пошла покупать платье за $1,200 в Holt Renfrew , два шва на тряпке себестоимостью в $50 потолок. За что человек платит? Так и с домами, платят не за кусок земли 60x90, а за то, где этот кусок земли находится или кто живёт в округе, Брэд Питт или Васька Волобуев. Location, location and location. Вот самый риэлторский девиз.

Одно радует. На этой неделе листинги уже ставиться нормально начали. Гораздо меньше Offers to be presented...
-----
Хорошо там где хорошо, а не там, где нас нет.
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Thursday, March 24, 2011 9:35:35 AM
  [Quote]
««Цена вещи определяется тем, сколько за неё согласны платить, а не тем сколько вы или я считаете она должна стоить.»
Речь не о том, сколько вещь стоит сейчас, а о том, может ли она стоить дешевле в ближайшем будущем...»


В ближайшем будущем эта вещь будет стоить дешевле, только если тысячи и тысячи людей, согласных и могущих за нее платить такие деньги, куда-то исчезнут. Или на рынок вываляться в сто раз больше таких кусков земли (как это и произошло в Америке), по самым разным причинам - люди массово куда-то рванут или массово разорятся. Я не верю, что рынок упадет от того, что кому-то что-то кажется (или покажется) дорогим. Потому что на одного такого найдутся еще сто, у кого УЖЕ все схвачено в плане риал эстейт.
Вот вы не можете купить себе дом за 600,000, а у меня на улице могут все - потому что у них уже есть один дом, который они продадут и получат с этого эквити, и на эту эквити купят новый дом.
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Thursday, March 24, 2011 9:44:01 AM
  [Quote]
Pat Munitz, а как ты объяснишь то, что в Америке цены больше всего упали в городах и регионах, где и до этого они были низкими? А в таких дорогих городах как Нью-Йорк, Сан Франсиско, Лос Анджелес или не упали вообще или совсем немного? По-твоему это подтверждает твое мнение, что именно unsustainable рост цен привел к краху рынка недвижимости?
Мне кажется причина была совсем в другом.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, March 24, 2011 11:11:30 AM
  [Quote]
L.M., во-первых, я не согласен с твоим мнением что падение цен в Нью Йорке на 22%, в Сан Франциско на 36%, в Лос Анджелесе на 37% с момента пика это "совсем немного". 5-я страница S&P CaseSchiller report.

упадок всего в 22% процента, как в Нью Йорке, сотрёт весь твой эквити, не так ли? Если да, то на момент следующего mortgage renewal ты будешь в ситуации человека with zero down payment. Это не очень приятное положение для ведения переговоров с целью получения самого низкого возможного процента. Плюс, внезапная необходимость оплаты дополнительных процентов за CMHC insurance.

во вторых, все истории с unsustainable rate of growth совершенно чётко поддерживает моё мнение о том что такой период всегда будет последован периодом времени с упадком цен или ростом цен значительно ниже обычного rate of growth. Графики - это не причина, это просто отражение информации.

Среди многих причин были и вот эти, очень важные:
- прекратился поток новых покупателей согласных платить более высокие цены
- прекратился доступ к повышению кредитов у тех кто жил за счёт роста цены собственного жилья, и они не смогли больше тянуть оплату кредитов только с помощью собственного дохода без refinancing
- увеличились процентные ставки по ипотекам у тех кто мог тянуть лямку под 2%, но был не в состояние делать тоже самое под 4.5%
- увеличился процент людей попавших в финансовые трудности из за проблем е экономикой. Многие просто потеряли свои зарплаты, и не могли найти новые работы
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 [14] 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved