Знаю несколько семей которые на протяжении последних 6-7 лет так и делали. У них всегда три дома: 1) живут-продают; 2) вот вот построится (куплен за полгода-год до этого); 3) покупают как только переехали в первый дом; Одно но! Сейчас такое уже не реально, покрайней мере в наших петерсонах, ибо билдеры цены задрали выше чем на MLS да и нет у них почти ничего. Рынок приблизился к максимуму. Не знаю насчёт падения, но расти пока не будет пару-тройку лет. А там глядишь и моргиджы подорожают... Вот тогда и поглядим. А вообще весна всё расставит по местам...


Да, и еще по поводу 8K таксов, если люди живут только с продажи домов, другие доходы минимальные, моргиджы брали на 40 лет, вэриабл под 2-2.5% (всё это тоже в прошлом), таксы такие никогда не платили, ибо не жили в доме так долго (первый год таксы маленькие, особенно если еще вокруг инфраструктуры нет, а они и брали всегда в новых районах). Вот подумай как им тянуть такой дом, если основной доход кончился.

Обвала не будет спите спокойно. :) Будет коррекция, когда? не знаю, думаю в следующем году будет -5% в среднем, дорогие дома подешевеют сильнее.

«В твоем примере люди покупают-продают дома каждый год. Пример выдуманный, потому что даже рост цен 10% в год не позволит взять прибыль - все уйдет на комиссии агентам, налоги и прочие расходы.

Как ты полагаешь, человек купил дом за миллион и не может платить 8K в год таксы? Откуда даунпаймент билдеру? Как получен моргич?

Сколько их, кому _надо_ продать? Я думаю, что ты слишком приувеличиваешь их число.

Теперь по поводу "снижены цены на 50-100К). Это снижение - относительно каких цен? Желаемых продавцами, что ли?

Где обещанный обвал цен на недвижимость Торонто, когда уже случится то?


«Тем кому надо продать _будут_ снижать, им деваться некуда. По поводу спекулянтов, да таких море, купил дом от билдера, продал через год дороже, при этом переезжает в новый от билдера купленный год назад и так далее, постепенно увеличивая дом без увеличения моргиджа. Посмотри ситуацию на MLS в горячем районе ( патерсон) там дома раньше улетали в неделю, сейчас много домов стоит с лета. Многи и жили только за счёт этого, и не готовы платить 8K в год только таксы. Поэтому именно дорогие дома будут в первую очередь падать в цене. И если посмотреть на MLS то действительно на некоторые дома значительно снижены цены. (речь идёт а 50-100K).»»

«Также наблюдал несколько сделок, когда люди уже получали оффер, покупали новые дома и в последний момент их покупатели не получали мортгидж и люди зависали с двумя домами. Ситуации вполне реальные и только за последний месяц 2 знакомых именно в такой ситуации. Будут ли они снижать цену за свой дом? Конечно будут, иначе теряют больше.»
Не знаю, будут или нет. Такие ситуация случаются, случались раньше и будут случаться. Но, ведь этого недостаточно чтобы обрушить рынок, правильно?

Еще хотел бы уточнить 2 момента.
1. По поводу оценки своего дома. Мой сосед выставил свой за 850 весной, потом снизил до 775, щас уже продает за 749. Такие же дома рядом продаются за 700, поэтому он еще долго может торчать на рынке. Дело не в том, насколько кто-то будет снижать свои цены, а в том, за сколько эти дома купят. Пока что снижения цен не видно.
2. Сравнивать текущую активность на рынке жилья с тем, что происходило последнее время - не совсем верно. Давайте сравнивть со средней активностью за последние лет 10, хотя бы. Может, рынок не такой уж и мертвый? Опять же, сужу по своему району, дома продаются довольно активно, особо не застаиваются (если конечно цены на них адекватные выставляются).

«2. Сравнивать текущую активность на рынке жилья с тем, что происходило последнее время - не совсем верно. Давайте сравнивть со средней активностью за последние лет 10, хотя бы. Может, рынок не такой уж и мертвый?»

а может реальный мир всё-таки не работает так как вы надеетесь, и больше подчинён рыночным законам? Т.е. снижение цен не зависит от того, захочит ли Изя продать Алексу дом по цене ниже чем он сам купил, а от обстоятельств которые не Изя не Алекс сами контролировать не могут?

September GTA sales - lowest in nine years. А может и за больший срок, просто на guava.ca нет инфы ранее 2004.

September Vancouver sales - lowest in 18 years (since 1994).

««Ну и посмотрите, что будет с рынком после введения новых правил.»

Солнышко,
Где можно почитать подробнее о новых правилах?»

Мне приходит по рассылке из банка. А где почитать я не знаю. Но уже два мортгидж агента подтвердили, что им другие банки прислали тпкиеже раскладки

Сколько % от валовового продукта составляет реал эстейт и всё что вокруг этого крутится (строительство, реновэшн, ретейл)? Если рынок просядет как это повлияет на экономику?


««Пат, _пока что_ реальный мир работает именно так как я надеюсь.
И совсем не так, как ты предсказываешь... :)»

Ну а я вижу, что совсем не так как вы F10 надеетесь. Сейчас рынок очень плохой и двигается вниз. После 31 октября, когда self-employed люди не смогут без 35% даунпэймента покупать жильё, то он совсем пойдёт не так как вы надеетесь. Ну а если они ещё и рэйт поднимут, то надежды вообще будут под сомнением. Но если ничего сверхособого с экономикой не произойдёт, то это не значит, что он обвалится. Мне кажется он должен вяло двигаться. Потому что большое количество людей получили амортизацию в 35-40 лет. Значит если они остаются со своим банком, а не двигаются в другой, то банк им не может урезать амортизацию. Просто народ будет сидеть, не дёргаться и пережидать. Ну а если экономика обвалится, то тогда по схеме Штатов, foreclosures целыми улицами.»

Один не состоявшийся энтри байер может остановить 3-4 сделки за раз. Т.е. он не купил старый недорогой дом, его владельцы не смогли переехать в больший дом, и тд по цепопчке. Мне кажется проблема достаточно серьёзная, а вот правительство новые правила должно было ввести в 2010 как минимум, тк в то время цены еще не были запредельными и даже по новым правилам достаточно людей бы прошли, а сейчас будет больно. Впрочем надо ждать весны.


«««Пат, _пока что_ реальный мир работает именно так как я надеюсь.
И совсем не так, как ты предсказываешь... :)»

Ну а я вижу, что совсем не так как вы F10 надеетесь. Сейчас рынок очень плохой и двигается вниз. После 31 октября, когда self-employed люди не смогут без 35% даунпэймента покупать жильё, то он совсем пойдёт не так как вы надеетесь. Ну а если они ещё и рэйт поднимут, то надежды вообще будут под сомнением. Но если ничего сверхособого с экономикой не произойдёт, то это не значит, что он обвалится. Мне кажется он должен вяло двигаться. Потому что большое количество людей получили амортизацию в 35-40 лет. Значит если они остаются со своим банком, а не двигаются в другой, то банк им не может урезать амортизацию. Просто народ будет сидеть, не дёргаться и пережидать. Ну а если экономика обвалится, то тогда по схеме Штатов, foreclosures целыми улицами.»
Солнышко,

а по вашей личной статистике исходя из ваших сделок какое соотношения количетства людей и даунпйыментов, так грубо на глаз? (на пример 50% людей имело 20% от стоимости, 30% людей меньше 20%, а остальные больше чем 20% от стоимости)»

«Ну а я вижу, что совсем не так как вы F10 надеетесь.»
Во-первых, я не уверен, что ты понимаешь, "на что я надеюсь". А это необходимо, чтобы сделать вывод о том, совпадают ли мои "надежды" с тем как себя ведет рынок... (предлагаю слово "надеюсь" заменить на "предполагаю", которое более точно отражает суть) :)

«Сейчас рынок очень плохой и двигается вниз.

Но если ничего сверхособого с экономикой не произойдёт, то это не значит, что он обвалится.

Мне кажется он должен вяло двигаться.»
Ну и где расхождения с моими предположениями???