««слушайте, а зачем вам убеждать славика в привлекательности паттерсона?
ему вроде и в ричмонд хиле неплохо.
лично в моем паттерсоне до ближайших магазинов/фармаси/банков от 2-х до 7 мин ходьбы :)»

Ричмонд Хилл не намного впереди Паттерсона в плане инфрастуктуры. Ипеня и есть ипеня. Я абсолюнто не нахваливаю РХ, просто пытаюсь объективно смотреть на все эти новостройки Паттерсона.
У вас субъективые рассуждения, потому что вы купили себе эти новостройки и зачем-то пытаетесь убеждать других и себя в том, что это оптимальный вариант.

Типа грязь в районе - не везде, есть и негрязные участки
Школы переполнены - типа хорошо, значит правильные люди живут и детей много.
Моргиджи и билы - замечательно, это рост вверх
Магазин-аптека-банк - ну прямо сельмаг, сберкасса и сельский фельдшер ....ляпота»

Славик, ,будь так добр, опиши то место, в котором тебе бы хотелось жить. Просто интересно, где он - этот идеал городского жителя и чем он так отличается от нашей деревни. Ну кроме того, что до всего можно пешочком доскакать. Мне как-то на это пофиг.

«Пат, тебе все еще не кажется, что ты промахнулся и сильно?»

Абсолютно нет. "Only when the tide goes out you find out who swims naked" - WEB.

Пару лет это всего-лишь маленькая толика 40-летней ипотеки.

«Сейчас такой дом, как у меня продается за 680К. В то время, когда ты вышепроцитированное написал, был хорошо если 550К.
А вообще как-то тема заглохла. Что там, уже горим али как?»

Если у тебя действительно 40% эквити после столь немногих лет владения, то можешь себя поздравить потому что находишься среди немногих канадцев которые смогли такое достичь. Большинство же, начинавших тогда же и так же как ты, сейчас имеют всего лишь 10-20% эквити потому что остальное сьедено HELOC которое любимо используется твоими соратниками по бабл.

Именно для таких любителей лёгких кредитов изменили многочисленные правила в этом году.

40% это много. после расходов на продажу и перезды, это больше сравнимо с 35%. я остаюсь уверенным что GTA увидет цены на 25%-35% ниже (в среднем) по сравнению с пиком. То есть твой эквити в принципе равен совсем немногому с учётом на коррецкцию цен бабл.

В Мексике показывают каналы CNN, Bloomberg, DeutcheWelle, BBC, ABC, и т.д. В Канкуне и окрестностях значимую часть туристов составляют канадцы. И тем не менее, ни в Канкуне, ни на Маян Ривьере, не на Козумеле я не созерцал канадских каналов.

Более того, ни на канале Блумберга, ни по другим каналам ни разу за неделю не видел котировки цен на TМX. Единственная новость про Канаду была об обезьяне в тулупе. Другими словами, нам нефиг обольщатся думая что весь мир стремиться жить тут, ну или хотя бы скупить всё жильё.

Взгляд извне всего лишь лишний раз доказывает что мы сами создали наш бабл и только сами и верим в то что его как бы и нет. Все остальные просто ржут. Это конечно если они по какой-то причине поинтересовались что тут у нас твориться.

быть пупом страны недостаточно для того роста цен который был в Торонто за последние 10 лет. всех денег страны не хватит чтобы поднимать цены намного быстрее чем рост доходов, инфляции, и т.д.

поэтому сторонники объяснения ситуации как нормальной, указывали что ценообразование контролируется инвестициями извне потому что весь мир считает что покупка недвижимости в Торонто и Ванкувере это выгодное и безопасное вложение денег.

я (как и многие другие) считаю что это не более чем миф, тем более что реальной статистики по этому вопросу вообще нет, и любые попытки собрать такие данные не встречали энтузиазма у строителей.

более логическое объяснение заключается в том, что это типичный бабл где рост цен идёт за счёт неоднократных спекуляций одних и тех же участников (местных жителей) путём всё большего leverage с каждой покупкой.

статистика роста задолженности населения, роста активов CMHC, уменьшения среднего даунпэймента, у увеличения срока средней аммортизации, поддерживает именно эту точку зрения а не то что значительно растёт прирост иностранного капитала в Канаду.

Есть мнения от риэлторов о том что высокий рост иммиграции в Торонто гарантирует рост цен на недвижимость ну хотя бы сравнимый с доходом от ценных бумаг (т.е. на 3-5% выше инфляции). К сожалению риэлторы никогда не предоставляют никаких фактов поддерживающих их мнение.

Так же есть противоположенные по мнению аналитические работы которые доказывают на фактах из статистики, что строительство жилплощади в GTA за последние десять лет переплюнуло естественный рост потребности. Кондо просто дофига и больше, да и домов навалом - гораздо больше чем может позволить себе население без искуственной поддержки спроса государством.

Сейчас у нас рекордно-высокий процент владения собственностью. Не в отношении эквити, а в отношении того количества, кто живёт в "своих" домах. После того как сойдут на нет искуственные стимуляторы (заниженные процентные ставки, длинные ипотеки, high-leverage loans = 8:1 price to income, etc), процент домовладения постепенно снизиться до более естественных рамок. Потому что владение жильём это не право. Это привилегия которую надо заработать своим трудом и не за счёт поблажек от государства.

«Странно, а статистика говорит что население канады не растет, причем множество людей уезжают в сша.. да и иммигрантов которые получили карту или паспорт потом едут домой хватает»

Речь шла о GTA - прирост населения здесь выше, чем в среднем по Канаде.

«буквально на днях была статья (лень искать), что по сравнению с америками и европами, в канаде самый большой прирост населения, причем в основном за счет иммиграции.»

имеет значение не высокий рост иммиграции а отношение строительства недвижимости к естественной потребности. за последние года рост строительства значительно опережал потребности.

грубый пример:
если население растёт в стране 10% в год за счёт иммиграции, а строят с учётом на 12%, то имеется 20% избыток.

при этом не имеет значения что в Китае надо 10 миллионов единиц жилья в год только чтобы обеспечить естественную потребность, а в самом большем городе Канады строят всего 20 тысяч кондо в год. всё относительно, и в Канаде просто сейчас дофига и больше жилья. больше чем реально могут себе позволить доходы населения.

Garth написал недавно что риэлторский весенний сезон начинается через две недели - в пятницу 21 января. то есть с тех выходных продавцы начнут выставлять свои дома в предверии весны. интересное мнение, Солнышко или какой другой риэлтор наверное могут подсказать действительно ли это так или нет.

если да, то уже наверное к концу февраля начнут становиться явными тенденции этого года.

рынок не встанет, дома будут продаваться. но будет это происходить скорее всего только с лучшими экземплярами на рынке и без лишнего ажиотажа. средненькие и запущенные домишки, ждущие продажи по ценам весны 2012, так и останутся стоять без офферов, и продавцы могут ждать возвращения "нужных" цен до посинения.

покупатели постепенно будут становиться более внимательными и не будут спешить купить что-то новое не продав свой старый дом. это в итоге значительно затормозит рынок потому что нижняя ступенька property ladder уже практически встала на месте. становиться всё меньше тех которые могут позволить выехать из конда в таун, а из тауна в дом.

поэтому к осени счастливые домовладельцы начнут понимать что чтобы продать свой сарай и переехать во что-то другое им придётся снизить цену на свой дом, иначе так и будут сидеть там вечно.

в 2012 было достаточно тех которые по инерции покупали себе новый дом ещё не продав свой старый. на моих соседних улицах есть по крайней мере три таких дома которые стоят пустыми на продажу и ждут покупателей. раньше такого небыло.

сейчас видна явная тенденция улучшения экономической ситуации в США. речь идёт не о людях а о корпорациях, которые после внутренних реконструкций опять начали повышать свою прибыль. это значит что инвестиции в корпорации понемногу станут более привлекательными и менее рискованными. а это, следственно, привидёт к оттоку капиталовложений из "безопасных" но менее прибыльных бондов в более выгодные акции. в 2012 рынок выдал 12% (S&P 500). 2013 тоже обещает быть хорошим.

если деньги оттекут из бондов, то это приводёт к более высоким ставкам на фиксированные мортиджи. в 2013 настанет время для обновления ипотеки для многих из тех кто купил в 2008. после очень привлекательный ставок в Прайм-0.8% их ожидают ставки практически на процент выше + более короткая аммортизация если их мортгидж не портабл. это опять же снижает их возможности купить что-то подороже.

я вижу гораздо больше негативных факторов для рынка недвижимости в 2013 чем раньше и поэтому уверен что резултаты к концу года будут отрицательными практически по всем параметрам и во всех рынках в Канаде.

я так же считаю что в 2013 матрёшки полностью перестанут ассоциировать себя со своими приятелями по недвижимости. это просто уже не будет cool.