«1.зачем мне менять хорошую работу?»
Если желание иметь свое жилье превышает желание остаться на том же рабочем месте. А хорошую работу можно везде найти.
«зачем мне покупать так далеко от всего?» Вы часто в оперу ходите или же на Харборфрант? Если пару раз в год, так какая разница - Loblaws and Walmart везде есть
«Зачем мне поднимать расходы на бензин?» Так я поэтому и написал - смена работы и покупка более дешевого жилья близко от места проживания.
«Зачем жить 2.5 часа в день в машине?» Уже выше ответил.

«2. RRSP дают всем бесплатно и возвращать деньги туда не нужно» RRSP вам дает налоговую льготу прямо на месте в текущем фискальном году (read: higher refund), причем потом деньги вы вынимаете на покупку первого дома при покупке, налог по-прежнему не платите, а деньги возвращаете обратно в течение 15 лет - по моему, по божески. Все равно там есть лимит, офигительную сумму не запихнете в RRSP.

«3. Итого, в глуши покупать что-то за 400 тыс. при этому жить в машине, добавить 400-500 денег на бензин + возвращать RRSP» Я такой опции не предлагал - перечитайте.

«4. Новые кондо я видел много - УЖАС, старый кондо по 500-700 денег за maintenance fee» В более старом footage как правило больше и можете найти с Hydro Included. А maintenance есть везде - даже в доме крышу и furnace менять за свой счет когда-то продется. Все кондо здания расчитаны на 70-100 лет.

«Простите, но мне сложно назвать это разумным»

Так а я не риэлтор - поэтому вас и не призываю менять стиль жизни: как вам удобнее, так и живите. Хотя для риэлтора вы самый что ни на есть потенциальный клиент в текущей ситуации - ждите бомбардировки в личку от всех самых! самых! обаятельных и привлекательных...

Да я не пишу что вы риэлтор, 80к в год достаточно нормальная работа.. прыгать выше только контракт..
дальше жить значит чаще использовать машину, т.е. бензин
rrsp 24k = это 5% от первого взноса.. т.е. крайний минимум
значит + страховка.

И как итого, я как разумный покупатель НЕ могу больше вступить игру.. у меня есть куча знакомых которые тоже не могут - долги, первое что им говорит банк - погасите карточки и машину.. а тут никак.

«30 лет всё еще можно получить, всегото нужно иметь 20% в эквити.»

те у кого был зеро-даун и 40 лет в 2010-2012 не будут иметь 20% эквити к лету 2013. они просто не успели столько набрать за несколько лет. а если цены снизятся к июню всего на каких то 5%, то и подавно у них не будет достаточно эквити.

теоретически всё работает только у риэлторов на бумажке. в реальности, если нет гос поддержки как было раньше, то лэндеры начнут за яйца хватать при таких условиях.

и вообще можно ли получить 30 лет или сорок лет сейчас под 2.9%? мне кажется что это скорее всего будет под чуть более высокие проценты потому что это всё же более рискованно для лэндера.

«главный банкир страны (BOC governor Mark Carney) считает что проблема существует»

Это лишь вырванная из контекста фраза (exceptional circumstances, if... when.... bank reserves the right..) - ваши charts further down гораздо более интересны, а так сама по себе фраза ничего не добавляет.

«68% equity это фигня когда цены выше потолка. у америкосов эквити тоже прекрасная была пока пузырь не лопнул»

В США перед обвалом давали кредиты кому не лень на десятки пропертиз. В Канаде лендинг рулз жестче. Да и намбер я привел лишь для иллюстрации того, что средний канадский заемщик достаточно твердо стоит на ногах (если, конечно, весь equity не перезаложен в банке через home line of credit). А насчет "цен выше потолка" - поживем-увидим.

«вот график показывающий рост LOC. так как unsecured LOC в банках дают примерно с тем же напрягом как и 15 лет назад, то основной рост LOC можно отнести к HELOC»

А вот этот чарт весьма интересен - если данные valid, то да, LOC-HELOC вырос намного больше всего остального. Тогда проблема действительно стоит острее, ибо вся equity попросту перезаложена.

«в общем ситуация такая что предпосылок для снижения цен на недвижимость в Канаде в ближайшем будущем как никогда много. насколько и как много - это детали которые нам предстоит самим ещё увидеть.»

Здесь бы риэлторы крикнули - предпосылки есть каждый год, а цены все растут. Но тренд уже есть шестимесячный, осталось ждать совсем немного, чтобы узнать правду.

рост цен на товары и услуги не помешает упасть ценам на вещи которые уже сделаны, как например дома и кондо.

темп роста зарплат настолько далеко отстал от роста цен на жильё что займёт многие года пока это сбалансируется если вдруг действительно будет ситуация когда цены на дома не будут снижаться.

зарплаты быстро не вырастут потому что они зависят от рабочего рынка в США, а там платят сейчас меньше, а нам надо с ними конкурировать.

рынок долго ждать не будет пока всё отбалансируется, и поэтому "soft landing" не случиться в этот раз, как в прочем и во все остальные предыдущие bubbles любого типа.

коррекция к балансу в основном произойдёт за счёт снижения цен на недвижимость, а не за счёт каких-то других вещей которые позволят востановить affordability.

сильной инфляции в ближайшие несколько лет не ожидается. биржевый рынок очень быстро и заблаговременно реагирует на такие новости. как только начнёт пахнуть инфляцией моментально изменятся котировки долгосрочных бондов. а они пока что ещё очень мало платят, т.е. инфляция не считается большим риском.

я очень сильно был неправ в 2007 и 2008 годах когда тут тоже писал о том что всё это печатанье денег приведёт к резкой инфляции. как оказалось, рынок настолько напуган финансовым кризисом, что готов одалживать деньги под очень низкие проценты лиж бы была гарантия что деньги не будут потеряны.

когда корпорацию начнут с уверенностью из квартала в квартал выдавать положительные результаты, и деньги начнут оттекать из бондов в акции, тогда и начнётся возвращение к нормальным interest rates, а затем возможно и реальная инфляция.

я надеюсь что этот процесс уже начался, и 2013 будет ещё лучше чем был 2012 для бирж. следственно, я серъёзно подумываю о переходе с variable на 5-year fixed в ближайшие месяцы пока ставки ещё низкие.

«те у кого был зеро-даун и 40 лет в 2010-2012 не будут иметь 20% эквити к лету 2013. они просто не успели столько набрать за несколько лет. а если цены снизятся к июню всего на каких то 5%, то и подавно у них не будет достаточно эквити.

теоретически всё работает только у риэлторов на бумажке. в реальности, если нет гос поддержки как было раньше, то лэндеры начнут за яйца хватать при таких условиях.

и вообще можно ли получить 30 лет или сорок лет сейчас под 2.9%? мне кажется что это скорее всего будет под чуть более высокие проценты потому что это всё же более рискованно для лэндера.»

Ну если взять ТРЕБ-овские среднестатистические $485К и под 3.5 процента за пять лет успеешь накопить тысяч тридцать (6%) - как раз хватит на очередного риэлтора и адвоката, чтобы продать. Но ведь цены за все эти пять лет тоже не стояли на месте, даже в 2012, так что снижение на 5% будет компенсировано более значительным приростом за последние пять лет.

Вот UserNotFound подтверждает - получить можно. Риска для лендера здесь нет - квалификационная ставка значительно выше.

«т.е. если домовладельцы уже начали урезать свои расходы в 2012 чтобы тянуть мортгидж. у них явно не завалялись ещё $800 в месяц. да, люди могут продолжать затягивать пояса и перейти на перловку с тушёнкой, и отменить все кружки плаванья, танцев и футбола. но это в совокупностью с отменой покупок новых вашеров и драеров приведёт быстро к жестокой рецессии. потому что GDP Канады очень завязано на все эти мелкие сервисные бизнессы и строительство.

я предполагаю что следущая рецессия в Канаде начнется в третьем квартале 2013. пока ещё трудно предположить глубину рецессии, но если цена домов упадёт за этот год на 15% то безработица подпрыгнет до 9% в целом по стране.»

Пат, 800 долларов я не брал из головы, другое дело, пока нет линка, подтвердить естессно не могу.... Поищу на досуге, хотя вы найдете 30 линков с опровергающими данным - что, безусловно, хорошо -:) правда всегда лучше.

А ваши прогнозы не всегда сбываются - я из любопытства полез в архив 2010 посмотреть, о чем вы там проповедовали, и, как ни странно, все о том же и приблизительно в таком же ключе.

Я не верю в ваши предсказания о ценовой коррекции в 15% - это может быть применимо к отдельным сегментам рынка (кондо, невостребованные районы/жилье), но не более. Я согласен с тем, что велика вероятность падения обьемов продаж. Время покажет, кто из нас прав.

«Данные DBRS о том, что канадские домовладельцы способны выдержать прайс дроп в 40% - естественно, это не прогноз, а оценка запаса плавучести. Понятное дело, что этот самый запас не может продолжаться бесконечно.

http://www.moneyville.ca/article/1183569--households-could-withstand-40-house-price-drop»

Реально потеряют спекулянты-попрыгунчики. Смотришь иногда на дорогущие дома (1-1.5 лимона) а мебили в них нет или есть то что завезли ещё в первый таунхауз лет 10 назад, да так и не могут купить ничего больше...