Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 [177] 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, January 30, 2013 3:06:53 PM
  [Quote]
«Несмотря на обширное строительство кондо, спрос на рент не уменьшается, а увеличивается.»

"vacancy rate of 1.2 per cent for rental condos"

извините, но я просто вот этому не верю по той простой причине что они (CMHC) не указывают каким макаром они смогли вычислить эту цифру. Они официально призанют что у них нет возможности узнать какое количество кондо реально не используются как "primary residence". Следовательно как они могли узнать что именно 1.2% всех кондо на сдачу стоят пустыми?

этот отчёт doesn't pass the smell test. Цифры по рентовкам реальны, они идут от корпораций. Соотношение строительства новых кондо к новым рентовкам небось 50:1 если не выше за последние года. Каким это образом тогда occupancy rates в более шедёвых рентовках повысились, а в наштампованных повсюду кондо упали?
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Wednesday, January 30, 2013 3:33:08 PM
  [Quote]
«Следовательно как они могли узнать что именно 1.2% всех кондо на сдачу стоят пустыми?

этот отчёт doesn't pass the smell test. Цифры по рентовкам реальны, они идут от корпораций. Соотношение строительства новых кондо к новым рентовкам небось 50:1 если не выше за последние года. Каким это образом тогда occupancy rates в более шедёвых рентовках повысились, а в наштампованных повсюду кондо упали?»


Честно говоря, здесь я не смотрю на методику подсчета, ибо как вы сами говорите - CMHC не проверишь. Что же до возможных причин повышения рентовых rates, то CMHC утверждает, что "Lower levels of household formation among young adults reduced rental housing demand,” said Mathieu Laberge, Deputy Chief Economist at CMHC’s Market Analysis Centre. “This, combined with an increase in the supply of newly constructed, purpose-built rental apartments, pushed Canada’s vacancy rate upward. Meanwhile, demand for rental condominium apartments remained strong, with the vacancy rate holding steady in most of Canada’s largest urban centres, including Toronto, Montreal and Vancouver.”
Last edited by Mohican on Wednesday, January 30, 2013 3:34:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, January 30, 2013 3:49:33 PM
  [Quote]
«"Lower levels of household formation among young adults reduced rental housing demand,” said Mathieu Laberge, Deputy Chief Economist at CMHC’s Market Analysis Centre.»

а куда делись толпы иммигрантов ежедневно прибывающих в аэропорта страны? они наверное все едут с чемоданами денег и запросто рентуют кондо у частных лэндлордов, которых не волнует отсутствие кредитной истории и работы у новоприбывших.

да, наверное именно так и есть, и CMHC это кладёж истины.
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Wednesday, January 30, 2013 3:58:59 PM
  [Quote]
«да, наверное именно так и есть, и CMHC это кладёж истины.»

У вас есть другие цифры? Впрочем, не будем в методиках копаться, вопрос в другом, ну не верите вы методике подсчета, в сам message вы верите? ...посыл то был, что спекулянтам бог в помощь рентовщиков шлет. Вы с этим согласны в принципе?
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 2:03:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, January 30, 2013 4:12:38 PM
  [Quote]
нет, я абсолютно не верю в то, что сейчас в Торонто сложнее и дороже снять рентовку/кондо чем год назад.

далее, я считаю что к лету ситуация резко начнёт изменятся в пользу рентовщиков. сейчас спекулянтам не обязательно сдавать если в их планы входит продажа кондо этой весной. не продав, в следствии плохого рынка, они будут вынуждены выставить их униты на сдачу, чтобы "переждать".

больше на сдачу - ниже цены на аренду.
Last edited by PatMunits on Wednesday, January 30, 2013 4:13:00 PM
 
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Wednesday, January 30, 2013 4:44:10 PM
  [Quote]
нет проблем, уважаю ваше мнение. А CMHC, как бы они там не считали, трудно заподозрить в сговоре.... имхо
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 12:31:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, January 31, 2013 12:16:17 AM
  [Quote]
«CMHC, как бы они там не считали, трудно заподозрить в сговоре с врагами народа.... имхо»

этот момент мы тут уже тоже обсуждали, и к сожалению CMHC не выглядят белыми и пушистыми. эта фин корпорация, с $600 миллиардами розданных гарантий, до середины прошлого года даже не была под надзором OSFI.

Вот как было с ними до недавнего времени:

"the CMHC doesn’t answer to Canada’s top financial services regulator. It falls under an amalgam of government acts and departments, including Finance and Human Resources, while also working with the Bank of Canada. Yet on specific decisions that dramatically loosened mortgage lending rules last decade, CMHC officials have testified they did so on their own with the approval and oversight of the CMHC’s board of directors—a board that includes a political consultant, real estate developers, a small-town lawyer and even the owner of a plumbing company—though not one single economist or recognizable financial services professional." - http://www2.macleans.ca/2011/03/23/a-mortgage-monster/

сейчас за них понемного взялось OSFI, но процесс перестройки с такими монстрами будет медленным.
Joined: 1/29/2003
Posts: 1037
Posted on Thursday, January 31, 2013 6:33:36 PM
  [Quote]
а вот про розовых пони и единорогов c серебряными колокольчиками

http://ca.news.yahoo.com/blogs/dailybrew/investigation-suggests-toronto-home-construction-price-fixing-conspiracy-140911672.html
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, January 31, 2013 7:15:47 PM
  [Quote]
это лишь дополнительно доказывает что цены обоснованы спросом, а не высокой себестоимостью строительства как это пытаются доказать сторонники нехватки земли и заоблачных цен tradesmen.

т.е. билдеры имею возможность понижать цены, что и произойдёт когда непроданный инвентарь начнёт причинять им финансовые неудобства.

все со всеми сговориться не смогут. хотя бы потому что билдерам надо будет конкурировать со спекулянтами которые держат в руках с хороший десяток тысяч унитов.
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Thursday, January 31, 2013 7:27:09 PM
  [Quote]
«все со всеми сговориться не смогут. хотя бы потому что билдерам надо будет конкурировать со спекулянтами которые держат в руках с хороший десяток тысяч унитов.»

спасибо за обьяснения, Пат
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Thursday, January 31, 2013 10:32:43 PM
  [Quote]
Пат, ты всё время путаешь кондо и дома.

Инвентарь у билдера домов это только земля, и в неё он уже вложился. Я уже про это говорил, не будет он тебе дом в убыток строисть.

По кондо там несколько другая тема. Ты уж определись о чём речь.

Я не против того чтобы цены упали, только вот нужен закон обязующий муниципалитет выкупать дома по оценочной стоимости, если владелец дома им предложит это. А то получится, что цены упадут, а вот таксы будем продолжать платить с оценочной стоимости по самой выской рамке.


«это лишь дополнительно доказывает что цены обоснованы спросом, а не высокой себестоимостью строительства как это пытаются доказать сторонники нехватки земли и заоблачных цен tradesmen.

т.е. билдеры имею возможность понижать цены, что и произойдёт когда непроданный инвентарь начнёт причинять им финансовые неудобства.

все со всеми сговориться не смогут. хотя бы потому что билдерам надо будет конкурировать со спекулянтами которые держат в руках с хороший десяток тысяч унитов.»
-----
Хрум-Хрум
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, February 1, 2013 8:44:21 AM
  [Quote]
«Инвентарь у билдера домов это только земля, и в неё он уже вложился. Я уже про это говорил, не будет он тебе дом в убыток строисть.»

плюс такие мелочи как миллионы уже потраченные:
- на пермиты в муниципалитете на стройку в районе
- коммуникации
- дороги
- сурвеинг
- деньги архитекторской конторе
- зарплаты и расходы в sales office
- реклама
- property tax
- insurance

Довольно легко сидеть на девстенной земле, а если процесс пошёл, то и расходы намного выше даже если ничего не происходит.

«только вот нужен закон обязующий муниципалитет выкупать дома по оценочной стоимости, если владелец дома им предложит это. А то получится, что цены упадут, а вот таксы будем продолжать платить с оценочной стоимости по самой выской рамке.»

сначала убей себя ап стену за такую коммуняковскую мыслю. а в следующий раз голосуй за состав горсовета который предлогает жить по средствам.

к тому же, оценочная стоимость дома может спокойно идти как вверх так и вниз. бюджет мунципалитета делиться на количество единиц недвижимости. MPAC Assessment даёт возможность вычислить полагающаюся долю которую собственник должен заплатить от общего бюджета. если все дома в городе стоят $10К или $1М то они все все равно будут платить одинаковую сумму за налог на недвижимость. учи матчасть.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, February 1, 2013 9:44:05 AM
  [Quote]
Pat, из твоего споска почти всё это то что деньги уже потраченые и вложеные в землю. Текущих расходов по сравнению с тем что потрачено мало. Лучше билдер будет терпеть убыток ничего не делая, чем терпеть тотже убыток но строя тебе дом. Как ты этого не поймёшь. Я уже приводил пример, земля под дом 500штук уже истрачено, и ещё надо 500 чтобы тебе дом построить, с каких таких щей билдер будет тебе за 500 строить дом? Не прощё ли продать землю за полцены, убыток будет всего 250, против 500 если построить. Посмотри, несмотря на то что ничего не покупается у них - цены они не спешат снижить.

По поводу выкупа, я конечно пошутил, не понимаю почему ты так реагируешь.

А вот то что оцнка пойдёт в низ если цены будут падать, в это я не верю.

««Инвентарь у билдера домов это только земля, и в неё он уже вложился. Я уже про это говорил, не будет он тебе дом в убыток строисть.»

плюс такие мелочи как миллионы уже потраченные:
- на пермиты в муниципалитете на стройку в районе
- коммуникации
- дороги
- сурвеинг
- деньги архитекторской конторе
- зарплаты и расходы в sales office
- реклама
- property tax
- insurance

Довольно легко сидеть на девстенной земле, а если процесс пошёл, то и расходы намного выше даже если ничего не происходит.

«только вот нужен закон обязующий муниципалитет выкупать дома по оценочной стоимости, если владелец дома им предложит это. А то получится, что цены упадут, а вот таксы будем продолжать платить с оценочной стоимости по самой выской рамке.»

сначала убей себя ап стену за такую коммуняковскую мыслю. а в следующий раз голосуй за состав горсовета который предлогает жить по средствам.

к тому же, оценочная стоимость дома может спокойно идти как вверх так и вниз. бюджет мунципалитета делиться на количество единиц недвижимости. MPAC Assessment даёт возможность вычислить полагающаюся долю которую собственник должен заплатить от общего бюджета. если все дома в городе стоят $10К или $1М то они все все равно будут платить одинаковую сумму за налог на недвижимость. учи матчасть.»
-----
Хрум-Хрум
Last edited by UserNotFound on Friday, February 1, 2013 9:47:00 AM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, February 1, 2013 9:57:08 AM
  [Quote]
«Я уже приводил пример, земля под дом 500штук уже истрачено, и ещё надо 500 чтобы тебе дом построить, с каких таких щей билдер будет тебе за 500 строить дом? Не прощё ли продать землю за полцены, убыток будет всего 250, против 500 если построить. Посмотри, несмотря на то что ничего не покупается у них - цены они не спешат снижить.»

У меня с твоей математикой что-то не то. Я понимаю твоё предложение билдеру продать кусок земли в который он вложил $500К за $250К, чтобы потерять только $250К.

Что я не понимаю так это то что ты предпологаешь что если ему стоит построить дом $500К, то почему ты считаешь что он его продаёт за $1М? Скорее всего он продаётся за хотя бы $1.2М, иначе зачем ему благотворительностью заниматся.

Т.е. если он скинет с сегодняшний цены $20%, и продаст за $960К, то он потеряет не $250К с твоего предложения, а всего $40К. Чуешь разницу?

Есть куда, и есть смысл почему билдеры могут скинуть цены.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, February 1, 2013 10:21:35 AM
  [Quote]
Не так давно ты говорил что дом что билдер продаёт за 2.5 лимона, можно будет построить за 800K. Вот поэтому я в примере и говорил про скидку в 2 раза и больше. Вот и вся математика.

Несколько лет назад я читал про билдеров, что они больше зарабатывают на апгрейдах домов, чем на постройке дома без апгрейдов. Те в принципе навар с дома может быть меньше 20% после всех расходов. Возможно билдеры начнут объявлять банкротсва, а не строить дома в убыток (всё что вложено , скорее всего вложено за счёт заёмных средств). Останутся только самые крепкие и большие компании.

««Я уже приводил пример, земля под дом 500штук уже истрачено, и ещё надо 500 чтобы тебе дом построить, с каких таких щей билдер будет тебе за 500 строить дом? Не прощё ли продать землю за полцены, убыток будет всего 250, против 500 если построить. Посмотри, несмотря на то что ничего не покупается у них - цены они не спешат снижить.»

У меня с твоей математикой что-то не то. Я понимаю твоё предложение билдеру продать кусок земли в который он вложил $500К за $250К, чтобы потерять только $250К.

Что я не понимаю так это то что ты предпологаешь что если ему стоит построить дом $500К, то почему ты считаешь что он его продаёт за $1М? Скорее всего он продаётся за хотя бы $1.2М, иначе зачем ему благотворительностью заниматся.

Т.е. если он скинет с сегодняшний цены $20%, и продаст за $960К, то он потеряет не $250К с твоего предложения, а всего $40К. Чуешь разницу?

Есть куда, и есть смысл почему билдеры могут скинуть цены.»
-----
Хрум-Хрум
Last edited by UserNotFound on Friday, February 1, 2013 10:26:00 AM
 
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 [177] 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved