Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 [181] 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 5/13/2008
Posts: 7643
Posted on Tuesday, February 5, 2013 11:48:56 PM
  [Quote]
««Факт-вещь упрямая. http://www.torontorealestateboard.com/market_news/release_market_updates/news2013/nr_market_watch_0113.htm»

это точно. цены на SFD в Vaughan за год на 3% выросли, при мортгидже в 3%, инфляции в 0.8%, налогах в $3.5-$5К и растущих ценах на utilities и бензин - навар в ипенях не более чем иллюзия.»


Как они инфляцию считают что такие цифры получаются? Смотришь на рост всех цен и нифига 0.8% не выходит как ни крути.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981
Posted on Wednesday, February 6, 2013 4:20:53 PM
  [Quote]
1. Странно, в прошлом матрешка делал ставки на таунхомы, а сейчас на примиум детачах доходы подсчитывает.

2. Прошлым летом матрешка на вопрос о фестивале отвечал что ожидайте, и вы увидите. Увидили что вместо фестиваля в вандерленде матрешка провел бизнес ланч, где риелтеры похавали за счет моргидж брокеров :)
Joined: 1/29/2003
Posts: 1037
Posted on Wednesday, February 6, 2013 9:32:35 PM
  [Quote]
уважаемые обладатели кредитных линий и вечно растущей недвижимости, в воздухе вдруг резко запахло таким неспокойным, что ваши шаловливые разговорчики об одном проценте вверх или вниз, подниму ставку/не поднимут - всё это очень скоро станет нематериальным. особенно вас удивит, когда улыбчивые и такие милые представители разных малтикультур, которые делают торонто уникальным и незабываемым городом превратятся в стаю голодных бешеных псов, в которых придётся стрелять (это, конечно, если у вас есть из чего).

я уже вижу вашу снисходительную улыбку и желание сказать что-нибудь поостроумнее, по-глубже - ну типа, на место поставить и себя преподнести как положение обязывает, не редьку же хаваете, а в квадраты вложены и разбираетесь.

не знаю почему, но мне страшно от того, что надвигается.....
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, February 6, 2013 9:38:52 PM
  [Quote]
«уважаемые обладатели кредитных линий и вечно растущей недвижимости, в воздухе вдруг резко запахло таким неспокойным, что ваши шаловливые разговорчики об одном проценте вверх или вниз, подниму ставку/не поднимут - всё это очень скоро станет нематериальным. особенно вас удивит, когда улыбчивые и такие милые представители разных малтикультур, которые делают торонто уникальным и незабываемым городом превратятся в стаю голодных бешеных псов, в которых придётся стрелять (это, конечно, если у вас есть из чего).

я уже вижу вашу снисходительную улыбку и желание сказать что-нибудь поостроумнее, по-глубже - ну типа, на место поставить и себя преподнести как положение обязывает, не редьку же хаваете, а в квадраты вложены и разбираетесь.

не знаю почему, но мне страшно от того, что надвигается.....»


Ну вот,еще один гитлеровский недобиток вылез.
-----
Valentine's Day February 14, Thursday and Family Day February 18, Monday -Long Weekend
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Thursday, February 7, 2013 9:17:49 AM
  [Quote]
«не знаю почему, но мне страшно от того, что надвигается.....»

Убей себя об стенку, станет не страшно :)

-----
Хрум-Хрум
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Thursday, February 7, 2013 8:36:34 PM
  [Quote]
А я и сейчас продолжаю утверждать, что фрихолд таунхаузы-отличное вложение денег. После того как дома стали настолько дорогие, таунхауз будет хитом недвижимости. Тот, кто купил таунхаузы в районе Rutheford и Dufferin(которые я в свое время советовал купить) сейчас в полном шоколаде. Цена поднялась за два года от начала строительства на минимум 100-150 тысяч. Сдаются эти таунхаузы от 2100 до 2250 в месяц. Так кто же оказался прав?
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Thursday, February 7, 2013 9:05:52 PM
  [Quote]
при этом строительство отдельно стоящего дома не превышает 150 тыс. :) вместе с землей..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, February 7, 2013 9:10:10 PM
  [Quote]
«А я и сейчас продолжаю утверждать, что фрихолд таунхаузы-отличное вложение денег. [...] Сдаются эти таунхаузы от 2100 до 2250 в месяц. Так кто же оказался прав?»

Прав в чём? В том что таун в $600К приносит смешные 2-3% годовых после всех расходов? Это тупейший бизнес, с головными болями от сьёмщиков и потенциально от CRA. Вложите деньги в канадский банк и доход будет больше, и без всяких звонков от тенантов в выходные дни.

Чтобы лендлордом имело смысл быть, надо снимать хотя бы 10-12% годовых. А это невозможно с тем что предлогает Матрёшека.

В cottage country дачи ценой в $600К сдаются за $1,000 - $1,200 на одни выходные, и хорошие забронированы на месяца вперёд. Так какой смысл платить такие же деньги за типовой сарай в ближайших ипенях, который ещё и субсидировать надо в первую пятилетку, спекулируя что он хотя бы в цене вырастит?

Весь прирост на бумаге не больше чем мираж. Сначала продать надо, а потом плитки шоколада считать. А пока что вся эта галиматья хорошо если $50 дохода в месяц приносит.

Когда там ваш дом на 50 Woodchuck продастся? Вы так и не написали за сколько он обошёлся владельцам, ведь вы же должны знать если нас уверяете что он "Поднялся в цене по-сумасшедшему."
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Friday, February 8, 2013 10:25:32 AM
  [Quote]
Дом стал продаваться в конце ноября-декабря 2011 года. Цена его была примерно 960 к+(80-100)к премиум за лот. Депозит нужно было положить максимум 60к. Строился он год.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, February 8, 2013 10:38:56 AM
  [Quote]
то есть общая сумма вполне была такая:

$960К - дом
$100К - lot
$15K - upgrades
$15K - appliances
$10K - closing costs
$5K - move in costs
$5K - fence
$5K - move out costs
$40K - 3.5% sale commission

итого затраты: $1,155К

продажа на которую сейчас можно расчитывать: 96% от $1,224,900 = $1,175,904

т.е. если всё пучком, то они могут расчитывать где-то на $20К навара после операции с активом более чем в миллион долларов?

и это то что называется "Поднялся в цене по-сумасшедшему."?
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, February 8, 2013 10:52:48 AM
  [Quote]
Мы купили по хожий дом за 960K (планировка почти один в один, только у нас чуть больше sq.feet), да это не новый дом, ему 3 года, да это не премим лот, зато это в полностью устроенном районе Торнхил Вудс, где вокруг уже всё построено. Не понимаю почему народ будет покупать этот дом на 200K с лишним дороже. Весь этот ажиотаж вокруг лебовик кампуса (да и этот дом не близко от синагог и комьюнити центра) искуственный.

По поводу <<$20К навара после операции с активом более чем в миллион долларов>> на самом деле люди вложили 60К, потому как всё остальное это плечо банка. С учётом затрат и тд, прибыль 100-150% вроде неплохо, но её ещё сначала надо получить! Да и чтобы жить на это, надо иметь 5-6 пропертий в постоянном обороте. Прошли те времена когда наваривали по 100-150К за один год.

«то есть общая сумма вполне была такая:

$960К - дом
$100К - lot
$15K - upgrades
$15K - appliances
$10K - closing costs
$5K - move in costs
$5K - fence
$5K - move out costs
$40K - 3.5% sale commission

итого затраты: $1,155К

продажа на которую сейчас можно расчитывать: 96% от $1,224,900 = $1,175,904

т.е. если всё пучком, то они могут расчитывать где-то на $20К навара после операции с активом более чем в миллион долларов?

и это то что называется "Поднялся в цене по-сумасшедшему."?»
-----
Хрум-Хрум
Last edited by UserNotFound on Friday, February 8, 2013 11:29:00 AM
 
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Friday, February 8, 2013 11:34:50 AM
  [Quote]
Пат,

Ещё меньше - Вы не учли:
* Проценты по мортгеджу (если брали)
* Потерянные доходы на почти миллион (если не брали мортгадж)
* Налоги на недвижимость
* Что-то ещё что я забыл.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, February 8, 2013 11:37:13 AM
  [Quote]
«По поводу <<$20К навара после операции с активом более чем в миллион долларов>> на самом деле люди вложили 60К, потому как всё остальное это плечё банка.»

leverage работает в обе стороны. это риск который не осознаётся пока цены на начинают идти вниз.

так как этот дом при такой цене невозможно окупить только сдачей в аренду, то это чистой воды спекуляция в надежде поднятия цены самого дома. так как цена покупки уже была высокая то покупатели очень сильно рисковали идя на эту сделку.

в любом бизнесе есть риск. но та степень риска на которые шли покупатели недвижимости последние четыре года, я считаю, просто не обоснованна потенциальным доходом.

люди которые покупали в том районе не покупали для себя, и им всем до задницы всякие районые религиозные заведения. они платили премиальные не для того чтобы пользоватся этими заведениями, а для того чтобы потенциально больше заработать.

поэтому, даже если они оставят эту собственность себе, то они уже потеряют ту дополнительную сумму которую они должны будут выплатить чтобы жить в этом районе, а не где-то в другом, за 2-3 км от этого.

Если покупатели уже отдали $100K:
$60К - down
$15K - upgrades
$15K - appliances
$10K - closing costs

и дом стоит пустой, и без забора и т.д., и им надо будет только отдать $40К коммиссионных риэлтору при продаже, то их тотальный объём вложения денег равен $140К. всё остальное плечо.

дом обошолся им тогда в $1,100К (если вообще не вьезжали). и это значит что между потенциальной ценой продажи в $1,175,904 у них есть только 6.5% запаса. т.е. если цены в районе снизятся на эти 6.5% то они начнут терять деньги.

если цены снизятся всего на 18% то они потеряют все 100% процентов своих вложенных денег ($140К).

в районах где спекуляция была национальным спортом такое снижение цен в 15%-20% может достигнуто буквально за один год.
Last edited by PatMunits on Friday, February 8, 2013 11:37:00 AM
 
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, February 8, 2013 11:42:46 AM
  [Quote]
Уже год-полтора как, покупать новые дома от билдера не имеет смысла, тем не менее некоторые по инерции покупали. То что строители нагрелись на общем ажиотаже = 100%. У них есть некоторый запас и они могут цены скинуть(не в 2-3 раза как хочет Пат), думаю 10-20% жира у них есть. Вторичный рынок выгоднее в данный момент.

«Пат,

Ещё меньше - Вы не учли:
* Проценты по мортгеджу (если брали)
* Потерянные доходы на почти миллион (если не брали мортгадж)
* Налоги на недвижимость
* Что-то ещё что я забыл.»
-----
Хрум-Хрум
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, February 8, 2013 11:47:30 AM
  [Quote]
«Пат,

Ещё меньше - Вы не учли:
* Проценты по мортгеджу (если брали)
* Потерянные доходы на почти миллион (если не брали мортгадж)
* Налоги на недвижимость
* Что-то ещё что я забыл.»


из последних постов Матрёшки, я думаю что речь идёт о случае где люди продают нулевой дом который закрылся буквально месяц назад. т.е. они расчитывают что им надо будет выплатить только пару месяцев процентов на мортгидж в $1,050К что при 4% (needs to be open rate) всего $7K на пару месяцев

Матрёшка сделал ударение на том что вложить надо было всего $60К депозита.

налог на недвижимость менее штуки за пару месяцев

спекулянты не имеют понятие что такое opportunity cost, по этому я про это уже больше даже не говорю
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 [181] 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved