[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 7/25/2012 Posts: 268 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:32:24 AM [Quote]Вера не требует доказательств, поэтому Матрешку вы никогда не переубедите. У него один аргумент: а баба-яга против! |
Joined: 10/19/2009 Posts: 1449 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:57:50 AM [Quote]«Вера не требует доказательств, поэтому Матрешку вы никогда не переубедите. У него один аргумент: а баба-яга против!» The fact that a third of Toronto housing prices are still below the 1989 peak proves how ridiculous housing prices were in 1989. По моему это неплохой индикатор, что бабл если и есть, то его не сравнить с 1989 и у нас все шансы на мягкий лэндинг. Пока что нет предпосылок что краш случится ближайший год. ----- Хрум-Хрум |
Joined: 5/7/2008 Posts: 222 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:02:09 AM [Quote]««Хорошая статья, спускает в унитаз аргументы матрешек про недостаток земли и что у нас все по другому. Серьезный анализ.» Статья интересная и во многом созвучная прогнозам Пата на этом форуме. Автор, однако, почему-то не рассматривает возможности вялотекущей стабилизации цен без резкого обвала, а ведь это - один из потенциальных вариантов, который прогнозируется финансовыми институтами и банками. До сих пор не было заметно каких-либо серьезных колебаний цен вниз. Если следовать автору, такой ценовой обвал неминуемо последует за снижением обьемов продаж. Значит, ждем дальше: пока что цены или стабилизировались, или же медленно ползли вверх.» тут надо строить модель чтобы определить возможна ли стабилизация цен при продажах более низких чем 20% в последние годы для банков и гавермента модель не такая уж сложная в настоящей модели конечно же будут десятки составляющих но даже мы можем прикинуть нейтрально - доходы населения стабильны, проценты по моргиджу стабильны из плюсов - рост населения особенно через иммиграцию и ограничение нового строительства из минусов резкое снижение дохода реэлторов, лоеров, моргидж брокеров и констракшн трейдс , ну и естественно на 20% будет мешьше впрыскиваться в экономику через моргиджи мне видится что последний пункто самый важный -количество денег приходящих в недвижимость через моргиджи должно быть больше чем стоимость нового жилья. строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1 последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов в год что и давало такой рост цен теперь осталось посчитать на сколько изменится эта цифра при падении продаж на 20% и мы узнаем что будет с ценами |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:15:03 AM [Quote]«The correlation coefficient between the debt-to-income ratio and the national teranet index is a staggering 0.98, or in other words, almost perfect. The debt-to-income ratio currently stands at a record level of 164.7% - meaning that Canadians are stretched to the limit.» первая часть этого абзаца очень интерестна. интерестно в смысле того, а является ли это совпадением или же закономерностью. дело в том что Флахерти уже пару лет как в крестовом походе на высокую задолженность населения. пока что федералам откровенно пофиг цены на дома, их волнует только степень задолженности пиплов. высокая задолженность люда очень давит на экономику потому что должники должны тратить всё большую часть своей получки на выплату процентов по долгам вместо того чтобы тратить эти же деньги на покупку товара. так как наша экономика потребительская, то очень важно чтобы потребители продолжали иметь свободные деньги чтобы их тратить на товар а не платить долги (long term sustainability of consumption-based economy). поэтому Флахерти важно чтобы уровень задолженности не продолжал расти, а наоборот падал. пока что все принятые до сих федералами меры не смогли повернуть тренд роста задолженности. поэтому у них остаётся всё меньше финасовых рычагов которые могут заставить людей перестать брать всё больше денег в долг. и поэтому Флахерти и Карни продолжают намекать о том что если люд не остановится, то придётся повышать ставки. повышенные ставки точно заставят людей одалживать меньше, и наоборот заставят людей начинать выплачивать долги. т.е. задолженность понемногу начнёт снижаться. и вот тут-то и будет интерестно посмотреть будет ли продолжение корреляции уровня задолженности и индекса Teranet. простыми словами автор намекает на то, что если федералы добьются снижения задолженности канадцев с 167% до 125% (25% разница), то вроде как и цены на дома тоже должны упасть на 25%. ставки точно повысят как только экономика покажет видимость стабильности. если экономика будет в заднице то ставки не повысят, но ценам на дома это тоже никак не поможет потому что если нет роста дохода и большее кол-во денег не дают возможность одалживать, то и ценам не от чего расти. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:17:43 AM [Quote]«... строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1 последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов...» Каширин, в целом согласен, но интересует откуда такие цифры взяты про $30B и $60B? |
Joined: 5/7/2008 Posts: 222 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:26:57 AM [Quote]««... строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1 последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов...» Каширин, в целом согласен, но интересует откуда такие цифры взяты про $30B и $60B?» строиться примерно 100k жилья в год при его средней цене 300k (нет перерпроверил 350) Значит 35 миллиардов. графики mortgage debt в гугле я на глаз прикинул что 60 по первому попавшемуся. мне ж за посты на форуме не платят так что и гарантий нет - может слегка больше или меньше. если есть желание перепроверьте |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:33:20 AM [Quote]понял. спасибо. |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 9:58:51 PM [Quote]«Real Estate will cost less this summer than now» That is true for every year - by July-August it usually drops several point down comparing to March-April |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:25:54 PM [Quote]Эти 60 миллиардов - виртуальные деньги высосанные из воздуха через низкие ставки. Большинство денег в недвижиомость идет через ипотеку. Объем ипотеки, которую банки могут выдать населению диктуется предельными месячными расходами населения на обслуживание ипотеки и оценками собственных рисков банками. Но покольку государство гарантирет банкам возврат через страхование, то определение объема ипотек сводится к вопросу о предельных расходах на ипотеку. Предельные расходы на ипотеку при слабоменяющемся уровне доходов населения и при слабоменящихся инвестициях извне, зависят от ... процентов по ипотеке, сроков аморизации, и пр существеных условиях ипотеки. Посему, цены не будут ощутимо падать до тех пор пока не случится что-либо из приведенного ниже: 1) Повышение ставок 2) Очередное урезание сроков 3) Повышение планок и требований к заемщикам Все соатльные пункты, типа количество иммигрантов, зеленый пояс и пр. туфта по степени воздествия пос равнению со ставками. Даже рецессия или полная жопа в экономике способна уменьшить покупательную способность населения не более чем на 10%, но даже простое повышение ставки всего на 2% снизит покпательную способность населения на 60%. Так чта, ничего не будет пока либо 1 либо 2 либо 3 |
Joined: 5/13/2008 Posts: 7643 | Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:58:32 PM [Quote]А в штатах что-то было из 1-2-3 или снова старый тезис о том, что у нас все по другому? |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Thursday, April 25, 2013 8:30:43 AM [Quote]да, в Штатах было. 1) было много новых ипотечников с Adjustable Rate Mortgage. т.е. типо таких как наши 1,2,3,4 и 5-летние мортгиджи. причём первая часть их срока имела спец предложение со ставкой всего пару процентов или ниже, затем должно было подпрыгнуть где-то до 4.5%. Люди шли на это либо совершенно не понимая как ARMs работают, либо с надеждой сделать рефайнансинг после первого срока. Так в начале у многих такой рефайнансинг получался, то это стало зверско популярно особенно среди семей с более низким доходом. 2) стандартные ипотеки в США идут в 15 или 30 лет с фиксированной ставкой. Но благодаря начинаниям Бушевской администрации ("каждому америкосу по своему дому!"), их версии CMHC сделали возможными предложения где начали выдавать ипотеки где надо было платить только проценты, а принципал вообще можно было не платить. т.е. эффективно мортгидж без аммортизации. но через какой-то там срок (5 лет), надо было начинать аммортизацию (выплату принципал), что эффективно выглядело как урезания срока с бесконечности до 30 лет. следственно выплаты по мортгиджу могли подскачить в два, три раза. 3) когда начался финансовый кризис то все банки резко перестали доверять друг дружке, и любым заёмщикам. потому что было непонятно если у заёмщика действительно есть средства платить по долгам или нет. это было потому что credit ratings не отражали действительность. некому было верить на слово. в результате стало черезвычайно трудно пойти в банк и одоложить денег. именно чтобы исправить эту ситуацию федералы запустили Quantitative Easing для того чтобы у банков были кредиты которые они бы согласились одолжить бизнессам и людям чтобы экономика не застопорилась. |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Thursday, April 25, 2013 9:18:37 AM [Quote]Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст. |
Joined: 10/19/2009 Posts: 1449 | Posted on Thursday, April 25, 2013 10:05:26 AM [Quote]«Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.» Нет, раньше была автоматическая система апрайзл, сейчас банки высылают человека для оценки дома. Скорее они просто проверяют, действительно ли дом стоит столько сколько я за него плачу. Опять же, это делается только если я беру кредит по максимуму. Если я хочу 65% или меньше, то скорее всего проверять не пошлют. Далее, банки хотят видеть что дом был листед на МЛС и был продан (желательно) дешевле чем хотели. Именно поэтому, банки не любят ситуацию с малтипл оферами. ----- Хрум-Хрум |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Thursday, April 25, 2013 10:14:37 AM [Quote]«Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.» не совсем согласен. банк готов выдать сумму исходя из расчёта того что шансы получить деньги назад выше шансов их потерять. если сумма кредита застрахована то максимальная сумма которую банк выдаст исходит из того на какую сумму они могут получить страховку под определённую собственность и данные заемщика. макс стоимость недвижимости определяется через Emili. если кое-где прикрыть глаза но при этом продолжать действовать в соответствии с установленными процессами то можно получить ссуду в миллион на сарай для газонокосилки, если этот сарай стоит на пустом участке на улице с миллионными домами. данные покупателя лимитированны рамками которые установлены CMHC и OFSI: GDS and TDS, downpayment amount and source. при наличии внешней страховки банкам выгоднее выдать кредит по максимому, который вполне может быть гораздо выше чем то что "готов" заплатить покупатель. это афишируется в отркытую путём объявление банком той максимальной суммы на которые они согласны сразу же выдать кредит, вместо краткого ответа "да/нет" на запрос дадут ли они мортгидж на определённую сумму. если каким-то образом степень риска для банка повышается то они начинают запрашивать дополнительную документацию, и посылать своих аппрайзоров вместо использования Emili. |
Joined: 10/19/2009 Posts: 1449 | Posted on Thursday, April 25, 2013 10:45:39 AM [Quote]Последнее время Emili не используется в большинстве случаев. Я недавно оформлял моргидж и мне сказали в банке, что будут деть фул апрайзл(и реально делали), хотя там ситуация была Моргидж+лайн оф кредит по максимуму. ««Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.» не совсем согласен. банк готов выдать сумму исходя из расчёта того что шансы получить деньги назад выше шансов их потерять. если сумма кредита застрахована то максимальная сумма которую банк выдаст исходит из того на какую сумму они могут получить страховку под определённую собственность и данные заемщика. макс стоимость недвижимости определяется через Emili. если кое-где прикрыть глаза но при этом продолжать действовать в соответствии с установленными процессами то можно получить ссуду в миллион на сарай для газонокосилки, если этот сарай стоит на пустом участке на улице с миллионными домами. данные покупателя лимитированны рамками которые установлены CMHC и OFSI: GDS and TDS, downpayment amount and source. при наличии внешней страховки банкам выгоднее выдать кредит по максимому, который вполне может быть гораздо выше чем то что "готов" заплатить покупатель. это афишируется в отркытую путём объявление банком той максимальной суммы на которые они согласны сразу же выдать кредит, вместо краткого ответа "да/нет" на запрос дадут ли они мортгидж на определённую сумму. если каким-то образом степень риска для банка повышается то они начинают запрашивать дополнительную документацию, и посылать своих аппрайзоров вместо использования Emili.» ----- Хрум-Хрум |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved