Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 [246] 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:32:24 AM
  [Quote]
Вера не требует доказательств, поэтому Матрешку вы никогда не переубедите. У него один аргумент: а баба-яга против!
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:57:50 AM
  [Quote]
«Вера не требует доказательств, поэтому Матрешку вы никогда не переубедите. У него один аргумент: а баба-яга против!»

The fact that a third of Toronto housing prices are still below the 1989 peak proves how ridiculous housing prices were in 1989.

По моему это неплохой индикатор, что бабл если и есть, то его не сравнить с 1989 и у нас все шансы на мягкий лэндинг. Пока что нет предпосылок что краш случится ближайший год.
-----
Хрум-Хрум
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:02:09 AM
  [Quote]
««Хорошая статья, спускает в унитаз аргументы матрешек про недостаток земли и что у нас все по другому. Серьезный анализ.»

Статья интересная и во многом созвучная прогнозам Пата на этом форуме. Автор, однако, почему-то не рассматривает возможности вялотекущей стабилизации цен без резкого обвала, а ведь это - один из потенциальных вариантов, который прогнозируется финансовыми институтами и банками. До сих пор не было заметно каких-либо серьезных колебаний цен вниз. Если следовать автору, такой ценовой обвал неминуемо последует за снижением обьемов продаж. Значит, ждем дальше: пока что цены или стабилизировались, или же медленно ползли вверх.»


тут надо строить модель чтобы определить возможна ли стабилизация цен при продажах более низких чем 20% в последние годы
для банков и гавермента модель не такая уж сложная

в настоящей модели конечно же будут десятки составляющих но даже мы можем прикинуть

нейтрально - доходы населения стабильны, проценты по моргиджу стабильны

из плюсов - рост населения особенно через иммиграцию и ограничение нового строительства

из минусов резкое снижение дохода реэлторов, лоеров, моргидж брокеров и констракшн трейдс , ну и естественно на 20% будет мешьше впрыскиваться в экономику через моргиджи

мне видится что последний пункто самый важный -количество денег приходящих в недвижимость через моргиджи должно быть больше чем стоимость нового жилья. строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1
последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов в год что и давало такой рост цен
теперь осталось посчитать на сколько изменится эта цифра при падении продаж на 20% и мы узнаем что будет с ценами
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:15:03 AM
  [Quote]
«The correlation coefficient between the debt-to-income ratio and the national teranet index is a staggering 0.98, or in other words, almost perfect. The debt-to-income ratio currently stands at a record level of 164.7% - meaning that Canadians are stretched to the limit.»

первая часть этого абзаца очень интерестна. интерестно в смысле того, а является ли это совпадением или же закономерностью.

дело в том что Флахерти уже пару лет как в крестовом походе на высокую задолженность населения. пока что федералам откровенно пофиг цены на дома, их волнует только степень задолженности пиплов. высокая задолженность люда очень давит на экономику потому что должники должны тратить всё большую часть своей получки на выплату процентов по долгам вместо того чтобы тратить эти же деньги на покупку товара.

так как наша экономика потребительская, то очень важно чтобы потребители продолжали иметь свободные деньги чтобы их тратить на товар а не платить долги (long term sustainability of consumption-based economy). поэтому Флахерти важно чтобы уровень задолженности не продолжал расти, а наоборот падал.

пока что все принятые до сих федералами меры не смогли повернуть тренд роста задолженности. поэтому у них остаётся всё меньше финасовых рычагов которые могут заставить людей перестать брать всё больше денег в долг.

и поэтому Флахерти и Карни продолжают намекать о том что если люд не остановится, то придётся повышать ставки.

повышенные ставки точно заставят людей одалживать меньше, и наоборот заставят людей начинать выплачивать долги. т.е. задолженность понемногу начнёт снижаться. и вот тут-то и будет интерестно посмотреть будет ли продолжение корреляции уровня задолженности и индекса Teranet.

простыми словами автор намекает на то, что если федералы добьются снижения задолженности канадцев с 167% до 125% (25% разница), то вроде как и цены на дома тоже должны упасть на 25%.

ставки точно повысят как только экономика покажет видимость стабильности. если экономика будет в заднице то ставки не повысят, но ценам на дома это тоже никак не поможет потому что если нет роста дохода и большее кол-во денег не дают возможность одалживать, то и ценам не от чего расти.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:17:43 AM
  [Quote]
«... строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1
последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов...»


Каширин, в целом согласен, но интересует откуда такие цифры взяты про $30B и $60B?
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:26:57 AM
  [Quote]
««... строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1
последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов...»


Каширин, в целом согласен, но интересует откуда такие цифры взяты про $30B и $60B?»



строиться примерно 100k жилья в год при его средней цене 300k (нет перерпроверил 350) Значит 35 миллиардов.
графики mortgage debt в гугле я на глаз прикинул что 60 по первому попавшемуся. мне ж за посты на форуме не платят так что и гарантий нет - может слегка больше или меньше. если есть желание перепроверьте
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 24, 2013 11:33:20 AM
  [Quote]
понял. спасибо.
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Wednesday, April 24, 2013 9:58:51 PM
  [Quote]
«Real Estate will cost less this summer than now»

That is true for every year - by July-August it usually drops several point down comparing to March-April
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:25:54 PM
  [Quote]
Эти 60 миллиардов - виртуальные деньги высосанные из воздуха через низкие ставки.

Большинство денег в недвижиомость идет через ипотеку. Объем ипотеки, которую банки могут выдать населению диктуется предельными месячными расходами населения на обслуживание ипотеки и оценками собственных рисков банками.
Но покольку государство гарантирет банкам возврат через страхование, то определение объема ипотек сводится к вопросу о предельных расходах на ипотеку.

Предельные расходы на ипотеку при слабоменяющемся уровне доходов населения и при слабоменящихся инвестициях извне, зависят от ... процентов по ипотеке, сроков аморизации, и пр существеных условиях ипотеки.

Посему, цены не будут ощутимо падать до тех пор пока не случится что-либо из приведенного ниже:

1) Повышение ставок
2) Очередное урезание сроков
3) Повышение планок и требований к заемщикам

Все соатльные пункты, типа количество иммигрантов, зеленый пояс и пр. туфта по степени воздествия пос равнению со ставками.


Даже рецессия или полная жопа в экономике способна уменьшить покупательную способность населения не более чем на 10%, но даже простое повышение ставки всего на 2% снизит покпательную способность населения на 60%.


Так чта, ничего не будет пока либо 1 либо 2 либо 3
Joined: 5/13/2008
Posts: 7643
Posted on Wednesday, April 24, 2013 10:58:32 PM
  [Quote]
А в штатах что-то было из 1-2-3 или снова старый тезис о том, что у нас все по другому?
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, April 25, 2013 8:30:43 AM
  [Quote]
да, в Штатах было.

1) было много новых ипотечников с Adjustable Rate Mortgage. т.е. типо таких как наши 1,2,3,4 и 5-летние мортгиджи. причём первая часть их срока имела спец предложение со ставкой всего пару процентов или ниже, затем должно было подпрыгнуть где-то до 4.5%. Люди шли на это либо совершенно не понимая как ARMs работают, либо с надеждой сделать рефайнансинг после первого срока. Так в начале у многих такой рефайнансинг получался, то это стало зверско популярно особенно среди семей с более низким доходом.

2) стандартные ипотеки в США идут в 15 или 30 лет с фиксированной ставкой. Но благодаря начинаниям Бушевской администрации ("каждому америкосу по своему дому!"), их версии CMHC сделали возможными предложения где начали выдавать ипотеки где надо было платить только проценты, а принципал вообще можно было не платить. т.е. эффективно мортгидж без аммортизации. но через какой-то там срок (5 лет), надо было начинать аммортизацию (выплату принципал), что эффективно выглядело как урезания срока с бесконечности до 30 лет. следственно выплаты по мортгиджу могли подскачить в два, три раза.

3) когда начался финансовый кризис то все банки резко перестали доверять друг дружке, и любым заёмщикам. потому что было непонятно если у заёмщика действительно есть средства платить по долгам или нет. это было потому что credit ratings не отражали действительность. некому было верить на слово. в результате стало черезвычайно трудно пойти в банк и одоложить денег. именно чтобы исправить эту ситуацию федералы запустили Quantitative Easing для того чтобы у банков были кредиты которые они бы согласились одолжить бизнессам и людям чтобы экономика не застопорилась.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981
Posted on Thursday, April 25, 2013 9:18:37 AM
  [Quote]
Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Thursday, April 25, 2013 10:05:26 AM
  [Quote]
«Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.»

Нет, раньше была автоматическая система апрайзл, сейчас банки высылают человека для оценки дома. Скорее они просто проверяют, действительно ли дом стоит столько сколько я за него плачу. Опять же, это делается только если я беру кредит по максимуму. Если я хочу 65% или меньше, то скорее всего проверять не пошлют. Далее, банки хотят видеть что дом был листед на МЛС и был продан (желательно) дешевле чем хотели. Именно поэтому, банки не любят ситуацию с малтипл оферами.
-----
Хрум-Хрум
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, April 25, 2013 10:14:37 AM
  [Quote]
«Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.»

не совсем согласен.

банк готов выдать сумму исходя из расчёта того что шансы получить деньги назад выше шансов их потерять. если сумма кредита застрахована то максимальная сумма которую банк выдаст исходит из того на какую сумму они могут получить страховку под определённую собственность и данные заемщика.

макс стоимость недвижимости определяется через Emili. если кое-где прикрыть глаза но при этом продолжать действовать в соответствии с установленными процессами то можно получить ссуду в миллион на сарай для газонокосилки, если этот сарай стоит на пустом участке на улице с миллионными домами.

данные покупателя лимитированны рамками которые установлены CMHC и OFSI: GDS and TDS, downpayment amount and source.

при наличии внешней страховки банкам выгоднее выдать кредит по максимому, который вполне может быть гораздо выше чем то что "готов" заплатить покупатель. это афишируется в отркытую путём объявление банком той максимальной суммы на которые они согласны сразу же выдать кредит, вместо краткого ответа "да/нет" на запрос дадут ли они мортгидж на определённую сумму.

если каким-то образом степень риска для банка повышается то они начинают запрашивать дополнительную документацию, и посылать своих аппрайзоров вместо использования Emili.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Thursday, April 25, 2013 10:45:39 AM
  [Quote]
Последнее время Emili не используется в большинстве случаев. Я недавно оформлял моргидж и мне сказали в банке, что будут деть фул апрайзл(и реально делали), хотя там ситуация была Моргидж+лайн оф кредит по максимуму.

««Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.»

не совсем согласен.

банк готов выдать сумму исходя из расчёта того что шансы получить деньги назад выше шансов их потерять. если сумма кредита застрахована то максимальная сумма которую банк выдаст исходит из того на какую сумму они могут получить страховку под определённую собственность и данные заемщика.

макс стоимость недвижимости определяется через Emili. если кое-где прикрыть глаза но при этом продолжать действовать в соответствии с установленными процессами то можно получить ссуду в миллион на сарай для газонокосилки, если этот сарай стоит на пустом участке на улице с миллионными домами.

данные покупателя лимитированны рамками которые установлены CMHC и OFSI: GDS and TDS, downpayment amount and source.

при наличии внешней страховки банкам выгоднее выдать кредит по максимому, который вполне может быть гораздо выше чем то что "готов" заплатить покупатель. это афишируется в отркытую путём объявление банком той максимальной суммы на которые они согласны сразу же выдать кредит, вместо краткого ответа "да/нет" на запрос дадут ли они мортгидж на определённую сумму.

если каким-то образом степень риска для банка повышается то они начинают запрашивать дополнительную документацию, и посылать своих аппрайзоров вместо использования Emili.»
-----
Хрум-Хрум
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 [246] 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved