Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 [252] 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Friday, May 3, 2013 2:07:20 PM
  [Quote]
ОК - принято к сведению. Временная точка баланса действительно не то же самое, что фундаментальная стабилизация рынка. Ваш prognosis negative, по крайней мере, не меняется достаточно долго. Подождем еще.
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Friday, May 3, 2013 2:10:37 PM
  [Quote]
Я кризиса не жду, но я вижу потолок роста - покупательская способность населения и долговая нагрузка..
т.е. кол-вол продавцов и предложения растет, медленно но верно, а вот покупателей нет..
Экономика канады не растет, эмиграция закрыта, средств стимулирования потребителей практически не осталось..
потолок..

««ГДЕ ТУТ СБАЛАНСИРОВАННЫЙ РЫНОК?
меня учили на курсе экономики, что это кризис начало перепроизводства, когда цена еще высокая, а предложений уже много, что то должно упасть или кол-во предложений или цена..»


Правильно учили, но цена не торопится падать уже который месяц, хотя инвентаря достаточно. И в прогнозах некоторых банков (ТД к примеру) - рост цены на жилье на 2-3 процента в среднесрочной перспективе. Так что, fidonet, возможно вам придется подождать начала кризиса перепроизводства подольше.»
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Friday, May 3, 2013 2:18:10 PM
  [Quote]
««Важно то, что даже Пат наконец-то признал, что рынок стабилизировался.»

а вот нифига я такого не признал. я сказал что рынок на данный момент в точке баланса, а тренд остаётся негативным. это как с турки у которой до сэнксгивинга всё тоже чики-пики.

soft landing случиться только если аффордабилити улучшится по фундаментальным параметрам таким как доход покупателя к цене, или навар лэндлорда к цене. и при этом цены не упадут. вот это будет означать что рынок стабилизировался и у нас на руках софт лэндинг.

а сейчас всё что мы имеем это баланс спроса и предложения с продолжающимся ростом предложения и продолжающимся сокращением спроса. прогноз хреновен.

мы сейчас практически в обычном периоде года когда бьются рекорды YOY цен. но пока что имеем всего 1.7% роста с негативными перспективами на дальнейшее развитие.

три месяца назад глав-эксперт ТРЕБа заявил:
«"Expect annual average price growth in the three to five per cent range this year,” said Jason Mercer, TREB’s Senior Manager of Market Analysis»»


В июле 2012 average price была гдето 480k
если цены продаж застабилизируются на уровне как сейчас 525k то в июле будет рост YOY 8-9%

вообще по афордабилити вроде как и потолок и выше не возможно но ведь ванкувер вырос как то в полтора раза выше торонто

и не смотря на то что они там рассказывают город в целом так себе. никакая не мечта.

и про них вообще никакой афрдабилити даже речи нет и все равно цены не падают больше 5%

пока ванкувер не покажет хотябы -15% мы в торонто не увидим заметного снижения цен
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Friday, May 3, 2013 2:20:19 PM
  [Quote]
«Я кризиса не жду, но я вижу потолок роста - покупательская способность населения и долговая нагрузка..
т.е. кол-вол продавцов и предложения растет, медленно но верно, а вот покупателей нет..
Экономика канады не растет, эмиграция закрыта, средств стимулирования потребителей практически не осталось..
потолок..»


С этим соглашусь, без увеличения реальных доходов (affordability) потолок роста цен неизбежен. С остальными факторами тоже согласен, что вписывается в прогнозы роста цен на уровне инфляции. Не следил, насколько быстро растет предложение (excess inventory) за предыдущие месяцы, но верю на слово. В обвал я не верю, кредитные деньги по-прежнему будут дешевыми аж до начала 2015... а то и дольше.
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Friday, May 3, 2013 2:26:16 PM
  [Quote]
«вообще по афордабилити вроде как и потолок и выше не возможно но ведь ванкувер вырос как то в полтора раза выше торонто
пока ванкувер не покажет хотябы -15% мы в торонто не увидим заметного снижения цен»


Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много. То же может относиться и к Торонто: мы с finonet обсуждали, скорее, среднестатитические канадские семьи и affordability - уже сейчас цены настолько высоки, что многие могут позволить себе лишь кондо.
Joined: 2/15/2002
Posts: 105
Posted on Friday, May 3, 2013 2:26:21 PM
  [Quote]
Месяц назад знакомые делали renewal mortgage. Официальныи доход у семьи $30000. Размер мортгижа - $600000. Даунпаимент - 5%. Renewal прошел успешно. Получен прекрасныи процент на следующие 5 лет.
Мне казалось что банки ужесточили правила выдачи mortgage. Этот пример доказывает что дают всем и со всяким доходом.
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Friday, May 3, 2013 2:32:49 PM
  [Quote]
Что и требовалось доказать. Сидеть на игле дешевых кредитов предстоит долго еще.
Joined: 7/25/2012
Posts: 268
Posted on Friday, May 3, 2013 2:51:48 PM
  [Quote]
nobody извините, но не верю. 600к - это порядка 2.8к мортгиджа в месяц, а у них доход до налогов - 2.5к. Это больше 100%. Значит они или вам врут про доход или банку липовые справки притащили. Как не крути обманщики! И потом я так понял основной упор в вашем примере делается на слово "официальный" - типа круто это лохушку Канаду наколоть, пускай дураки налоги платят.
Last edited by AGivant on Friday, May 3, 2013 2:53:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, May 3, 2013 2:54:55 PM
  [Quote]
«Месяц назад знакомые делали renewal mortgage. Официальныи доход у семьи $30000. Размер мортгижа - $600000. Даунпаимент - 5%. Renewal прошел успешно. Получен прекрасныи процент на следующие 5 лет.
Мне казалось что банки ужесточили правила выдачи mortgage. Этот пример доказывает что дают всем и со всяким доходом.»


1. через банк или через брокера?
2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст
3. automatic renewal или refinancing at a new lender?

если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь.
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Friday, May 3, 2013 2:56:56 PM
  [Quote]
средний семейный доход в канаде + - 70-80к,
средняя цена на дом 600к или примерно 3 тыс моргидж страховка если нет большого первого платежа
т.е. 70-80к это ну грубо 5к в месяц на руки
из которых 3.5к будет стоит дом
не говоря уже о всем остальном

ЗП не растут, а пока снижаются, уверенность в стабильности работы падает.
и теперь простая ситуация, хорошо, дома растут по 2-3% в год, к чему это приведет? к тому что кол-во продавцов будет расти, а покупателей падать. даже дешевые кредиты не спасут, потому что общая долговая нагрузка очень высока.

весь оптимизм построен на предположении что завтра на рынок хлынет поток покупателей с толстыми кошельками, но пока народ выводит денежку из банков, скупает золото, а не дома..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, May 3, 2013 3:03:12 PM
  [Quote]
«Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много.»

официальных доказательств за или против нет. есть обозрения через косвенные факты что скорее всего скупается и перепродаётся не иностранными инвесторами, а просто де-факто канадцами азиатского происхождения. разница в том, что иностранцы должны иметь основной доход за границей, а не просто быть осевшим тут свежим иммигрантом который на лицо выглядит иностранцем.

по официальным земельным бумагам очень малое кол-во недвижимости в Ванкувере зарегестрированно как купленное засранцами. т.е. на самом деле куплено больше свежевыпеченными канадосами которые официально заявляют что денег и дохода у них на самом деле не очень густо.
Joined: 2/15/2002
Posts: 105
Posted on Friday, May 3, 2013 3:12:37 PM
  [Quote]
«1. через банк или через брокера?
2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст
3. automatic renewal или refinancing at a new lender?

если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь.»


1.через брокера
2.3%
3. I have no idea
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, May 3, 2013 3:30:14 PM
  [Quote]
Похоже сплошной обман. При таком доходе им дали бы 100К макс. 2.3 % даже вэриэбл не найти. В общем не верю! Особенно при 5% даун.

Основываюсь на моём опыте, меня трясли по доходу капитально, при том что 50% даун и доход гораздо выше. Допускаю, через брокера немного проще, но не настолько же. Да и интерес дали только 2.74%...

««1. через банк или через брокера?
2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст
3. automatic renewal или refinancing at a new lender?

если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь.»


1.через брокера
2.3%
3. I have no idea»
-----
Хрум-Хрум
Last edited by UserNotFound on Friday, May 3, 2013 3:58:00 PM
 
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Friday, May 3, 2013 3:33:22 PM
  [Quote]
««Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много.»

официальных доказательств за или против нет. есть обозрения через косвенные факты что скорее всего скупается и перепродаётся не иностранными инвесторами, а просто де-факто канадцами азиатского происхождения. разница в том, что иностранцы должны иметь основной доход за границей, а не просто быть осевшим тут свежим иммигрантом который на лицо выглядит иностранцем.

по официальным земельным бумагам очень малое кол-во недвижимости в Ванкувере зарегестрированно как купленное засранцами. т.е. на самом деле куплено больше свежевыпеченными канадосами которые официально заявляют что денег и дохода у них на самом деле не очень густо.»


Я не утверждал достоверно, что денег иностранных инвесторов там больше, а лишь предположил, исходя из тех самых косвенных факторов. Статистика иммиграции за 2010 дает 10.8% иммигрантов из Китая (по странам) и 15% от общего числа иммигрантов, осевших в Британской Колумбии. В общем и целом, не так уж и много, даже если предположить, что подавляющее количество из 15% были из Китая и осели в самом Ванкувере, так что на Chinese полагаться полностью, наверное, опрометчиво.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, May 3, 2013 3:56:49 PM
  [Quote]
Ванкувер забит азиатами всех мастей, и большинство из них лапочат на своём языке и страшно любят недвижимость. Поэтому поверхностно выглядит как будто "понаехали тут" и скупили всю недвижимость по любой цене.

На самом деле трудно сказать засранцы это или всё же а-ля бруклинские гусские, которые только выглядят богатой русской мафией а на самом деле давно тут перебиваются как-то и всё своё состояние на себе несут выходя на улицу за палкой колбасы.

это к тому что выглядит всё блестящим только пока цены вверх идут. если начинаются неуверенности, то вдруг толпы заграничных инвесторов куда-то вмиг пропадают.

Ричмонд для Ванкувера это типа нашего Торнхила (а Поинт Грэй это Брайдл Пасс). вот чё там сейчас творится:

«Primarily in Richmond, most people who bought in the last 3 years are technically under water. What I mean is that they are for sure going to be unable to sell their property for more than they purchased it; they are definitely likely to have a selling price net of commissions yield proceeds of disposition less than the amount owing on their mortgage.

I say this because in our previously expensive real estate market, buyers were throwing everything they could at the down payment and they would be lucky for a house purchase to be able to do so with a conventional mortgage at 20% down. The market being down some 25-30% depending upon neighbourhood, means that they are 40% through their 5 year fixed mortgages and in the event they were at term today, the discussion at the bank would most likely revolve around them coming up with sufficient equity in the form of a new 20% equity payment to finance a conventional loan, or CMHC insurance for a non-conventional one. Both scenarios are grim and place yet another purchase of the next house phase in jeopardy.»
- http://www.shuchatgroup.com/Blog.php/richmond-real-estate-market-report-3
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 [252] 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved