[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 11/20/2012 Posts: 838 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:07:20 PM [Quote]ОК - принято к сведению. Временная точка баланса действительно не то же самое, что фундаментальная стабилизация рынка. Ваш prognosis negative, по крайней мере, не меняется достаточно долго. Подождем еще. |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:10:37 PM [Quote]Я кризиса не жду, но я вижу потолок роста - покупательская способность населения и долговая нагрузка.. т.е. кол-вол продавцов и предложения растет, медленно но верно, а вот покупателей нет.. Экономика канады не растет, эмиграция закрыта, средств стимулирования потребителей практически не осталось.. потолок.. ««ГДЕ ТУТ СБАЛАНСИРОВАННЫЙ РЫНОК? меня учили на курсе экономики, что это кризис начало перепроизводства, когда цена еще высокая, а предложений уже много, что то должно упасть или кол-во предложений или цена..» Правильно учили, но цена не торопится падать уже который месяц, хотя инвентаря достаточно. И в прогнозах некоторых банков (ТД к примеру) - рост цены на жилье на 2-3 процента в среднесрочной перспективе. Так что, fidonet, возможно вам придется подождать начала кризиса перепроизводства подольше.» ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 5/7/2008 Posts: 222 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:18:10 PM [Quote]««Важно то, что даже Пат наконец-то признал, что рынок стабилизировался.» а вот нифига я такого не признал. я сказал что рынок на данный момент в точке баланса, а тренд остаётся негативным. это как с турки у которой до сэнксгивинга всё тоже чики-пики. soft landing случиться только если аффордабилити улучшится по фундаментальным параметрам таким как доход покупателя к цене, или навар лэндлорда к цене. и при этом цены не упадут. вот это будет означать что рынок стабилизировался и у нас на руках софт лэндинг. а сейчас всё что мы имеем это баланс спроса и предложения с продолжающимся ростом предложения и продолжающимся сокращением спроса. прогноз хреновен. мы сейчас практически в обычном периоде года когда бьются рекорды YOY цен. но пока что имеем всего 1.7% роста с негативными перспективами на дальнейшее развитие. три месяца назад глав-эксперт ТРЕБа заявил: «"Expect annual average price growth in the three to five per cent range this year,” said Jason Mercer, TREB’s Senior Manager of Market Analysis»» В июле 2012 average price была гдето 480k если цены продаж застабилизируются на уровне как сейчас 525k то в июле будет рост YOY 8-9% вообще по афордабилити вроде как и потолок и выше не возможно но ведь ванкувер вырос как то в полтора раза выше торонто и не смотря на то что они там рассказывают город в целом так себе. никакая не мечта. и про них вообще никакой афрдабилити даже речи нет и все равно цены не падают больше 5% пока ванкувер не покажет хотябы -15% мы в торонто не увидим заметного снижения цен |
Joined: 11/20/2012 Posts: 838 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:20:19 PM [Quote]«Я кризиса не жду, но я вижу потолок роста - покупательская способность населения и долговая нагрузка.. т.е. кол-вол продавцов и предложения растет, медленно но верно, а вот покупателей нет.. Экономика канады не растет, эмиграция закрыта, средств стимулирования потребителей практически не осталось.. потолок..» С этим соглашусь, без увеличения реальных доходов (affordability) потолок роста цен неизбежен. С остальными факторами тоже согласен, что вписывается в прогнозы роста цен на уровне инфляции. Не следил, насколько быстро растет предложение (excess inventory) за предыдущие месяцы, но верю на слово. В обвал я не верю, кредитные деньги по-прежнему будут дешевыми аж до начала 2015... а то и дольше. |
Joined: 11/20/2012 Posts: 838 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:26:16 PM [Quote]«вообще по афордабилити вроде как и потолок и выше не возможно но ведь ванкувер вырос как то в полтора раза выше торонто пока ванкувер не покажет хотябы -15% мы в торонто не увидим заметного снижения цен» Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много. То же может относиться и к Торонто: мы с finonet обсуждали, скорее, среднестатитические канадские семьи и affordability - уже сейчас цены настолько высоки, что многие могут позволить себе лишь кондо. |
Joined: 2/15/2002 Posts: 105 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:26:21 PM [Quote]Месяц назад знакомые делали renewal mortgage. Официальныи доход у семьи $30000. Размер мортгижа - $600000. Даунпаимент - 5%. Renewal прошел успешно. Получен прекрасныи процент на следующие 5 лет. Мне казалось что банки ужесточили правила выдачи mortgage. Этот пример доказывает что дают всем и со всяким доходом. |
Joined: 11/20/2012 Posts: 838 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:32:49 PM [Quote]Что и требовалось доказать. Сидеть на игле дешевых кредитов предстоит долго еще. |
Joined: 7/25/2012 Posts: 268 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:51:48 PM [Quote]nobody извините, но не верю. 600к - это порядка 2.8к мортгиджа в месяц, а у них доход до налогов - 2.5к. Это больше 100%. Значит они или вам врут про доход или банку липовые справки притащили. Как не крути обманщики! И потом я так понял основной упор в вашем примере делается на слово "официальный" - типа круто это лохушку Канаду наколоть, пускай дураки налоги платят. Last edited by AGivant on Friday, May 3, 2013 2:53:00 PM |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:54:55 PM [Quote]«Месяц назад знакомые делали renewal mortgage. Официальныи доход у семьи $30000. Размер мортгижа - $600000. Даунпаимент - 5%. Renewal прошел успешно. Получен прекрасныи процент на следующие 5 лет. Мне казалось что банки ужесточили правила выдачи mortgage. Этот пример доказывает что дают всем и со всяким доходом.» 1. через банк или через брокера? 2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст 3. automatic renewal или refinancing at a new lender? если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь. |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, May 3, 2013 2:56:56 PM [Quote]средний семейный доход в канаде + - 70-80к, средняя цена на дом 600к или примерно 3 тыс моргидж страховка если нет большого первого платежа т.е. 70-80к это ну грубо 5к в месяц на руки из которых 3.5к будет стоит дом не говоря уже о всем остальном ЗП не растут, а пока снижаются, уверенность в стабильности работы падает. и теперь простая ситуация, хорошо, дома растут по 2-3% в год, к чему это приведет? к тому что кол-во продавцов будет расти, а покупателей падать. даже дешевые кредиты не спасут, потому что общая долговая нагрузка очень высока. весь оптимизм построен на предположении что завтра на рынок хлынет поток покупателей с толстыми кошельками, но пока народ выводит денежку из банков, скупает золото, а не дома.. ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Friday, May 3, 2013 3:03:12 PM [Quote]«Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много.» официальных доказательств за или против нет. есть обозрения через косвенные факты что скорее всего скупается и перепродаётся не иностранными инвесторами, а просто де-факто канадцами азиатского происхождения. разница в том, что иностранцы должны иметь основной доход за границей, а не просто быть осевшим тут свежим иммигрантом который на лицо выглядит иностранцем. по официальным земельным бумагам очень малое кол-во недвижимости в Ванкувере зарегестрированно как купленное засранцами. т.е. на самом деле куплено больше свежевыпеченными канадосами которые официально заявляют что денег и дохода у них на самом деле не очень густо. |
Joined: 2/15/2002 Posts: 105 | Posted on Friday, May 3, 2013 3:12:37 PM [Quote]«1. через банк или через брокера? 2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст 3. automatic renewal или refinancing at a new lender? если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь.» 1.через брокера 2.3% 3. I have no idea |
Joined: 10/19/2009 Posts: 1449 | Posted on Friday, May 3, 2013 3:30:14 PM [Quote]Похоже сплошной обман. При таком доходе им дали бы 100К макс. 2.3 % даже вэриэбл не найти. В общем не верю! Особенно при 5% даун. Основываюсь на моём опыте, меня трясли по доходу капитально, при том что 50% даун и доход гораздо выше. Допускаю, через брокера немного проще, но не настолько же. Да и интерес дали только 2.74%... ««1. через банк или через брокера? 2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст 3. automatic renewal или refinancing at a new lender? если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь.» 1.через брокера 2.3% 3. I have no idea» ----- Хрум-Хрум Last edited by UserNotFound on Friday, May 3, 2013 3:58:00 PM |
Joined: 11/20/2012 Posts: 838 | Posted on Friday, May 3, 2013 3:33:22 PM [Quote]««Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много.» официальных доказательств за или против нет. есть обозрения через косвенные факты что скорее всего скупается и перепродаётся не иностранными инвесторами, а просто де-факто канадцами азиатского происхождения. разница в том, что иностранцы должны иметь основной доход за границей, а не просто быть осевшим тут свежим иммигрантом который на лицо выглядит иностранцем. по официальным земельным бумагам очень малое кол-во недвижимости в Ванкувере зарегестрированно как купленное засранцами. т.е. на самом деле куплено больше свежевыпеченными канадосами которые официально заявляют что денег и дохода у них на самом деле не очень густо.» Я не утверждал достоверно, что денег иностранных инвесторов там больше, а лишь предположил, исходя из тех самых косвенных факторов. Статистика иммиграции за 2010 дает 10.8% иммигрантов из Китая (по странам) и 15% от общего числа иммигрантов, осевших в Британской Колумбии. В общем и целом, не так уж и много, даже если предположить, что подавляющее количество из 15% были из Китая и осели в самом Ванкувере, так что на Chinese полагаться полностью, наверное, опрометчиво. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Friday, May 3, 2013 3:56:49 PM [Quote]Ванкувер забит азиатами всех мастей, и большинство из них лапочат на своём языке и страшно любят недвижимость. Поэтому поверхностно выглядит как будто "понаехали тут" и скупили всю недвижимость по любой цене. На самом деле трудно сказать засранцы это или всё же а-ля бруклинские гусские, которые только выглядят богатой русской мафией а на самом деле давно тут перебиваются как-то и всё своё состояние на себе несут выходя на улицу за палкой колбасы. это к тому что выглядит всё блестящим только пока цены вверх идут. если начинаются неуверенности, то вдруг толпы заграничных инвесторов куда-то вмиг пропадают. Ричмонд для Ванкувера это типа нашего Торнхила (а Поинт Грэй это Брайдл Пасс). вот чё там сейчас творится: «Primarily in Richmond, most people who bought in the last 3 years are technically under water. What I mean is that they are for sure going to be unable to sell their property for more than they purchased it; they are definitely likely to have a selling price net of commissions yield proceeds of disposition less than the amount owing on their mortgage. I say this because in our previously expensive real estate market, buyers were throwing everything they could at the down payment and they would be lucky for a house purchase to be able to do so with a conventional mortgage at 20% down. The market being down some 25-30% depending upon neighbourhood, means that they are 40% through their 5 year fixed mortgages and in the event they were at term today, the discussion at the bank would most likely revolve around them coming up with sufficient equity in the form of a new 20% equity payment to finance a conventional loan, or CMHC insurance for a non-conventional one. Both scenarios are grim and place yet another purchase of the next house phase in jeopardy.» - http://www.shuchatgroup.com/Blog.php/richmond-real-estate-market-report-3 |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved