Я кризиса не жду, но я вижу потолок роста - покупательская способность населения и долговая нагрузка..
т.е. кол-вол продавцов и предложения растет, медленно но верно, а вот покупателей нет..
Экономика канады не растет, эмиграция закрыта, средств стимулирования потребителей практически не осталось..
потолок..

««ГДЕ ТУТ СБАЛАНСИРОВАННЫЙ РЫНОК?
меня учили на курсе экономики, что это кризис начало перепроизводства, когда цена еще высокая, а предложений уже много, что то должно упасть или кол-во предложений или цена..»

Правильно учили, но цена не торопится падать уже который месяц, хотя инвентаря достаточно. И в прогнозах некоторых банков (ТД к примеру) - рост цены на жилье на 2-3 процента в среднесрочной перспективе. Так что, fidonet, возможно вам придется подождать начала кризиса перепроизводства подольше.»

«Я кризиса не жду, но я вижу потолок роста - покупательская способность населения и долговая нагрузка..
т.е. кол-вол продавцов и предложения растет, медленно но верно, а вот покупателей нет..
Экономика канады не растет, эмиграция закрыта, средств стимулирования потребителей практически не осталось..
потолок..»

С этим соглашусь, без увеличения реальных доходов (affordability) потолок роста цен неизбежен. С остальными факторами тоже согласен, что вписывается в прогнозы роста цен на уровне инфляции. Не следил, насколько быстро растет предложение (excess inventory) за предыдущие месяцы, но верю на слово. В обвал я не верю, кредитные деньги по-прежнему будут дешевыми аж до начала 2015... а то и дольше.

Месяц назад знакомые делали renewal mortgage. Официальныи доход у семьи $30000. Размер мортгижа - $600000. Даунпаимент - 5%. Renewal прошел успешно. Получен прекрасныи процент на следующие 5 лет.
Мне казалось что банки ужесточили правила выдачи mortgage. Этот пример доказывает что дают всем и со всяким доходом.

nobody извините, но не верю. 600к - это порядка 2.8к мортгиджа в месяц, а у них доход до налогов - 2.5к. Это больше 100%. Значит они или вам врут про доход или банку липовые справки притащили. Как не крути обманщики! И потом я так понял основной упор в вашем примере делается на слово "официальный" - типа круто это лохушку Канаду наколоть, пускай дураки налоги платят.

средний семейный доход в канаде + - 70-80к,
средняя цена на дом 600к или примерно 3 тыс моргидж страховка если нет большого первого платежа
т.е. 70-80к это ну грубо 5к в месяц на руки
из которых 3.5к будет стоит дом
не говоря уже о всем остальном

ЗП не растут, а пока снижаются, уверенность в стабильности работы падает.
и теперь простая ситуация, хорошо, дома растут по 2-3% в год, к чему это приведет? к тому что кол-во продавцов будет расти, а покупателей падать. даже дешевые кредиты не спасут, потому что общая долговая нагрузка очень высока.

весь оптимизм построен на предположении что завтра на рынок хлынет поток покупателей с толстыми кошельками, но пока народ выводит денежку из банков, скупает золото, а не дома..

«1. через банк или через брокера?
2. "прекрасный процент" для их ситуации или в целом? старый банк на renewal 2.74% врядли даст
3. automatic renewal или refinancing at a new lender?

если просто зайти сегодня в банк то условия жёстче чем год назад. но через брокера и не от большого банка, можно достать ставки ниже чем были год назад. правда даун всё же надо иметь.»

1.через брокера
2.3%
3. I have no idea

««Я могу ошибаться, но там иностранных (Chinese and others) вложений много.»

официальных доказательств за или против нет. есть обозрения через косвенные факты что скорее всего скупается и перепродаётся не иностранными инвесторами, а просто де-факто канадцами азиатского происхождения. разница в том, что иностранцы должны иметь основной доход за границей, а не просто быть осевшим тут свежим иммигрантом который на лицо выглядит иностранцем.

по официальным земельным бумагам очень малое кол-во недвижимости в Ванкувере зарегестрированно как купленное засранцами. т.е. на самом деле куплено больше свежевыпеченными канадосами которые официально заявляют что денег и дохода у них на самом деле не очень густо.»

Я не утверждал достоверно, что денег иностранных инвесторов там больше, а лишь предположил, исходя из тех самых косвенных факторов. Статистика иммиграции за 2010 дает 10.8% иммигрантов из Китая (по странам) и 15% от общего числа иммигрантов, осевших в Британской Колумбии. В общем и целом, не так уж и много, даже если предположить, что подавляющее количество из 15% были из Китая и осели в самом Ванкувере, так что на Chinese полагаться полностью, наверное, опрометчиво.