««Немного цифер для соц-движения "Цены Падают":

Цены на детач дома в 905:

Февраль - 582,777
Март - 592,265
Апрель - 588,784
Май (половина) - 615,563

Комментарии будут?»

можно комментировать когда инфы больше чем средняя температура по больнице. простые смертные, типа меня, не имеют доступ к инфе о миксе продаж. возможно за первые пару недель ушла кучка трё-лимонных домов, которые резко подбросили average price?

смотри как это работает. за первые две недели мая было продано 1,618 SFD в "905". средняя цена - $615,563

если к этим результатам продаж добавить всего лишь 10 дополнительных домов по $3М, то общая средняя цена подскакивает сразу же до $630,209. Стали ли из за этого 1,618 проданных домов "905" на $15К дороже?

а если убрать эту кучку $3М домов, и вместо этого добавить один дворец из Вона но за $17М? получается average вместо $615К сразу $625К.

в этом году каждый седьмой дом не продался (-13.2% drop in sales) по сравнению с прошлым годом. у этих невезунчиков тоже цена выросла?

вот тебе более серьёзный комментарий (не мой). осилишь смысл?

«The problem I see is that everyone is using traditional means of measuring market conditions when our housing market has drastically changed over the last five years. What I'm referring to is our very opaque presale market, or forward market as economists call it in Hong Kong. A presale or assignment is equivalent to a long contract (with no hedge) in a futures market for forward delivery. In laymen's terms, a buyer is betting that home prices will continue to rise and has committed to taking delivery at a set price at a future date.

Any forward market has a direct and significant impact on the spot price (resale home price), the same way overnight trades on Globex Futures has on the S&P500 Index every morning on opening bell. A futures price (new home price) is an early spot price indicator, but more importantly, tells us what expectations are.

A spot and forward market are very different because the former is an actual physical asset while the latter is nothing but paper obligations to an underlying asset. The way these two markets are usually measured (oversimplified for the blog) is by looking at the premium or discount between the two and determining whether conditions are in cantango or backwardation. Basically, cantango means the future price is higher then the spot price while backwardation means the spot price is higher then the futures price. Whenever these conditions reverse, something major is happening in the market.

So how does this apply to real estate?

Going back to what I mentioned above: when everyone is referencing resale prices, they are only observing one market — the spot market — while the forward market is indicating something else. Chart

As a broad measure of conditions, the above chart for GTA is calculated using prices x sales to estimate total dollar volume for both markets. As can be seen, the right side of the black line (futures or forward market) is declining faster then left side (spot market) compared to a year earlier. What this tells us is that buyers are turning away from new homes because i) they don't expect prices to rise and ii) demand is shifting from new to resales since prices are now being discounted.

So while it appears that resales are somewhat holding steady, the forward market is, well, crashing. Because of this demand shift, we're likely to see problems erupt in new housing first, i.e., lower sales, rising inventory, delayed projects, speculators suing developers, etc. These knock-on effects (losses) will eventually spill over into the resale market causing inventory to rise, in turn, forcing all home prices downward.

Our real estate industry has adopted a method of selling without any knowledge about its risks and unintended consequences, and like all bubbles, the upside has its positives and feels great while it lasts, until a day of reckoning comes.»»

Патрик, я с вами со всеми больше не спорю, это бесполезно. Я просто оглашаю цифры, которые другим лень искать. У меня очень и очень четкое мнение по поводу Торонтовского риэл естейт и падения рынка в нем нет. И хватит мне уже GREATER FOOL скармливать, я там не меньше тебя пасусь. Интересно, когда там бунт на корабле начнется? Когда все поймут, что обвала не будет именно потому что изначально каждый последний basement dweller (ах прости, vulture) мечтает о покупке дома?

Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз

«Это не важно, ведь цены всегда идут в верх, и даже не кто непродал счастливы, ведь они становятся еще богаче :)

«Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз»»

Нет, цены не всегда идут вверх. Иногда они падают или просто стоят, но потом ВСЕГДА опять идут вверх, если нет какого-нибудь глобального экономическо-демографического изменения. Главное, чтобы тебе не необходимо было продать именно тогда, когда на рынке временный спад. Подгадать такое не всегда возможно. Вот я например сейчас очень хотел бы продать. Но не буду даже выставляться, потому что ситуация не самая оптимальная, и навряд ли я получу, то, что мне надо. Подожду следующего года. Уверен на сто процентов что после такого длительного застоя цены рванут вверх, как пружина, которую долго держали сжатой.

«Уверен на сто процентов что после такого длительного застоя цены рванут вверх, как пружина, которую долго держали сжатой.»

я считаю что сейчас рынок сбалансирован между спросом и предложением. на это указывают:
- незначительные скидки от запрашиваемых цен
- нормальная продолжительность DOM
- практически полное отсутствие натуральных bidding wars
- средние показатели по общему количеству листингов (в сравнение за декаду)
- отсутствие ажиотажа в следствии отсутсвия ожидания каких-либо существенных изменений в ставках, амортизации, правилах получения ипотек, и т.д.

Следственно вопрос: в чём состоит наличие застоя и как долго он уже продолжается? или же WTF are you talking about?

«Я вижу наоборот, что рынок активизировался после затяжной зимы.»

Последнее время по вону приходило много продаж детачт больше 800К (десять и больше), вчера кажется было всего 2 или 3. Те видно что оживление спало.

L.M. мне просто интересно, если ЗП не растет нигде, если многие конторы перестали платить овертайм и т.д. если люди набрались дешевых кредитов по самые уши, эмиграция почти 0. ОТ куда появится больше денег чтобы люди могли купить более дорогой товар?
единственный толчек к покупкам я сейчас своими глазами наблюдаю на батерс и стилз, весь район рентовок выкуплен, почти все дома, в моем доме делается капитальный ремонт с перепланировками и обновлениями, и 2bd прыгает с 1100-1200 до 1500-1600, и дешевого жилья в этом районе уже не будет, все наши филиппинцы массово повалили на джейн и финч, либо там начнет разрастаться гетто либо они поднимут цены вверх и непонятно куда тронется народ

Всё, всех целую-обнимаю, в отпуск полетела. Там будут три вайс президента TD банка, включая Craig Alexander
У него и спрошу, чегой ждать в ближайшем будующем. Год назад он говорил про корректировку рынка на 10-15%. Но это по Канаде.

«Всё, всех целую-обнимаю, в отпуск полетела.»

конечно желаем хорошо провести отпуск, но всё же странно, что как риэлтор, имеешь возможность брать перерыв в самый пик активности рынка в году. немного схоже с продавцом зветов едущим в отпуск на 8-ое Марта. хотя, если на тебя работает комманда, на которую можно оставить все дела, то это другое дело.