Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 [263] 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Sunday, May 19, 2013 7:48:33 AM
  [Quote]
««Немного цифер для соц-движения "Цены Падают":

Цены на детач дома в 905:

Февраль - 582,777
Март - 592,265
Апрель - 588,784
Май (половина) - 615,563

Комментарии будут?»


можно комментировать когда инфы больше чем средняя температура по больнице. простые смертные, типа меня, не имеют доступ к инфе о миксе продаж. возможно за первые пару недель ушла кучка трё-лимонных домов, которые резко подбросили average price?

смотри как это работает. за первые две недели мая было продано 1,618 SFD в "905". средняя цена - $615,563

если к этим результатам продаж добавить всего лишь 10 дополнительных домов по $3М, то общая средняя цена подскакивает сразу же до $630,209. Стали ли из за этого 1,618 проданных домов "905" на $15К дороже?

а если убрать эту кучку $3М домов, и вместо этого добавить один дворец из Вона но за $17М? получается average вместо $615К сразу $625К.

в этом году каждый седьмой дом не продался (-13.2% drop in sales) по сравнению с прошлым годом. у этих невезунчиков тоже цена выросла?

вот тебе более серьёзный комментарий (не мой). осилишь смысл?

«The problem I see is that everyone is using traditional means of measuring market conditions when our housing market has drastically changed over the last five years. What I'm referring to is our very opaque presale market, or forward market as economists call it in Hong Kong. A presale or assignment is equivalent to a long contract (with no hedge) in a futures market for forward delivery. In laymen's terms, a buyer is betting that home prices will continue to rise and has committed to taking delivery at a set price at a future date.

Any forward market has a direct and significant impact on the spot price (resale home price), the same way overnight trades on Globex Futures has on the S&P500 Index every morning on opening bell. A futures price (new home price) is an early spot price indicator, but more importantly, tells us what expectations are.

A spot and forward market are very different because the former is an actual physical asset while the latter is nothing but paper obligations to an underlying asset. The way these two markets are usually measured (oversimplified for the blog) is by looking at the premium or discount between the two and determining whether conditions are in cantango or backwardation. Basically, cantango means the future price is higher then the spot price while backwardation means the spot price is higher then the futures price. Whenever these conditions reverse, something major is happening in the market.

So how does this apply to real estate?

Going back to what I mentioned above: when everyone is referencing resale prices, they are only observing one market — the spot market — while the forward market is indicating something else. Chart

As a broad measure of conditions, the above chart for GTA is calculated using prices x sales to estimate total dollar volume for both markets. As can be seen, the right side of the black line (futures or forward market) is declining faster then left side (spot market) compared to a year earlier. What this tells us is that buyers are turning away from new homes because i) they don't expect prices to rise and ii) demand is shifting from new to resales since prices are now being discounted.

So while it appears that resales are somewhat holding steady, the forward market is, well, crashing. Because of this demand shift, we're likely to see problems erupt in new housing first, i.e., lower sales, rising inventory, delayed projects, speculators suing developers, etc. These knock-on effects (losses) will eventually spill over into the resale market causing inventory to rise, in turn, forcing all home prices downward.

Our real estate industry has adopted a method of selling without any knowledge about its risks and unintended consequences, and like all bubbles, the upside has its positives and feels great while it lasts, until a day of reckoning comes.»
»


Патрик, я с вами со всеми больше не спорю, это бесполезно. Я просто оглашаю цифры, которые другим лень искать. У меня очень и очень четкое мнение по поводу Торонтовского риэл естейт и падения рынка в нем нет. И хватит мне уже GREATER FOOL скармливать, я там не меньше тебя пасусь. Интересно, когда там бунт на корабле начнется? Когда все поймут, что обвала не будет именно потому что изначально каждый последний basement dweller (ах прости, vulture) мечтает о покупке дома?
Joined: 5/13/2008
Posts: 7643
Posted on Sunday, May 19, 2013 12:47:54 PM
  [Quote]
Мечтать о покупке дома не вредно, но что толку если купить не можешь. Недавно смотрел одного экономиста он рассказывал про международный форум на котором один чувак кричал "какой кризис, если у нас еще куча китайцев и каждый хочет айфон". На что представитель Китая ответил "мы недавно подняли наш уровень нищеты с одного доллара в день до полутора, эти люди просто в принципе не могут позволить себе купить айфон".

Хотя согласен, падение вероятно но пока его не видать, так что ваша сторона по очкам пока выигрывает. Слежу за дальнейшей дискуссией с большим интересом.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Thursday, May 23, 2013 6:30:10 PM
  [Quote]
Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз
-----
Хрум-Хрум
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Thursday, May 23, 2013 10:05:24 PM
  [Quote]
Это не важно, ведь цены всегда идут в верх, и даже не кто непродал счастливы, ведь они становятся еще богаче :)

«Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз»
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Friday, May 24, 2013 8:34:41 AM
  [Quote]
«Это не важно, ведь цены всегда идут в верх, и даже не кто непродал счастливы, ведь они становятся еще богаче :)

«Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз»»


Нет, цены не всегда идут вверх. Иногда они падают или просто стоят, но потом ВСЕГДА опять идут вверх, если нет какого-нибудь глобального экономическо-демографического изменения. Главное, чтобы тебе не необходимо было продать именно тогда, когда на рынке временный спад. Подгадать такое не всегда возможно. Вот я например сейчас очень хотел бы продать. Но не буду даже выставляться, потому что ситуация не самая оптимальная, и навряд ли я получу, то, что мне надо. Подожду следующего года. Уверен на сто процентов что после такого длительного застоя цены рванут вверх, как пружина, которую долго держали сжатой.
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Friday, May 24, 2013 8:37:41 AM
  [Quote]
«Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз»

Новых листингов тоже нет уже который день. Только продажи и прайс ченджи. Продавцы ушли в подполье. :)
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, May 24, 2013 8:52:43 AM
  [Quote]
«Уверен на сто процентов что после такого длительного застоя цены рванут вверх, как пружина, которую долго держали сжатой.»

я считаю что сейчас рынок сбалансирован между спросом и предложением. на это указывают:
- незначительные скидки от запрашиваемых цен
- нормальная продолжительность DOM
- практически полное отсутствие натуральных bidding wars
- средние показатели по общему количеству листингов (в сравнение за декаду)
- отсутствие ажиотажа в следствии отсутсвия ожидания каких-либо существенных изменений в ставках, амортизации, правилах получения ипотек, и т.д.

Следственно вопрос: в чём состоит наличие застоя и как долго он уже продолжается? или же WTF are you talking about?
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Friday, May 24, 2013 9:49:35 AM
  [Quote]
Я вижу наоборот, что рынок активизировался после затяжной зимы.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, May 24, 2013 9:55:59 AM
  [Quote]
«Я вижу наоборот, что рынок активизировался после затяжной зимы.»

Последнее время по вону приходило много продаж детачт больше 800К (десять и больше), вчера кажется было всего 2 или 3. Те видно что оживление спало.
-----
Хрум-Хрум
Joined: 11/17/2011
Posts: 484
Posted on Friday, May 24, 2013 10:00:18 AM
  [Quote]
««Похоже весна кончилась, продажи пошли в низ. В репортах заметно сократилось колво проданных пропертиз»

Новых листингов тоже нет уже который день. Только продажи и прайс ченджи. Продавцы ушли в подполье. :)»


а мне как раз показалось, есть рост листингов в паттерсоне, может мы за разными эриями следим?
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Friday, May 24, 2013 10:01:30 AM
  [Quote]
L.M. мне просто интересно, если ЗП не растет нигде, если многие конторы перестали платить овертайм и т.д. если люди набрались дешевых кредитов по самые уши, эмиграция почти 0. ОТ куда появится больше денег чтобы люди могли купить более дорогой товар?
единственный толчек к покупкам я сейчас своими глазами наблюдаю на батерс и стилз, весь район рентовок выкуплен, почти все дома, в моем доме делается капитальный ремонт с перепланировками и обновлениями, и 2bd прыгает с 1100-1200 до 1500-1600, и дешевого жилья в этом районе уже не будет, все наши филиппинцы массово повалили на джейн и финч, либо там начнет разрастаться гетто либо они поднимут цены вверх и непонятно куда тронется народ
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 11/17/2011
Posts: 484
Posted on Friday, May 24, 2013 10:04:46 AM
  [Quote]
«Я вижу наоборот, что рынок активизировался после затяжной зимы.»

зима еще не кончилась - по радио передали, сегодня филс как -2 :(
даже рекомендовали не сажать ничего до 10 июня - возможны заморозки!
интерсно, как затяжная зима/холодная весна влияют на рынок? т.е. при отсутствии каких-либо изменений в мортгиджах, если следующий год будет короткая/теплая зима, ранняя весна - взлетят ли продажи?
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Friday, May 24, 2013 10:15:15 AM
  [Quote]
Всё, всех целую-обнимаю, в отпуск полетела. Там будут три вайс президента TD банка, включая Craig Alexander
У него и спрошу, чегой ждать в ближайшем будующем. Год назад он говорил про корректировку рынка на 10-15%. Но это по Канаде.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Friday, May 24, 2013 12:04:42 PM
  [Quote]
««Я вижу наоборот, что рынок активизировался после затяжной зимы.»

зима еще не кончилась - по радио передали, сегодня филс как -2 :(
даже рекомендовали не сажать ничего до 10 июня - возможны заморозки!
интерсно, как затяжная зима/холодная весна влияют на рынок? т.е. при отсутствии каких-либо изменений в мортгиджах, если следующий год будет короткая/теплая зима, ранняя весна - взлетят ли продажи?»


я думаю это больше влияет на объёмы продаж по месяцам, за год скорее всё усредняется. Те при более ранней весне мы видим много сделок в феврале-марте, при поздней в апреле-мае
-----
Хрум-Хрум
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, May 24, 2013 12:34:58 PM
  [Quote]
«Всё, всех целую-обнимаю, в отпуск полетела.»

конечно желаем хорошо провести отпуск, но всё же странно, что как риэлтор, имеешь возможность брать перерыв в самый пик активности рынка в году. немного схоже с продавцом зветов едущим в отпуск на 8-ое Марта. хотя, если на тебя работает комманда, на которую можно оставить все дела, то это другое дело.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 [263] 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved