Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 [384] 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Thursday, December 5, 2013 4:36:47 PM
  [Quote]
2furoley
Если коротко, то я не разделяю ваш оптимизм, да цикличность кризисов никто не отменял и будут банкротства, будут подъемы. Но кризис может длится и 10 и 15 лет.. Потекут ли сюда инвестиции, вопрос тоже спорный, более высокая ставка позволит привлечь спекулятивный капитал и поднимет стоимость гос. ценных бумаг, что может дать канада и на что у нее нет денег? (это и есть ваши инвестиции) да особо не во что..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 8/25/2001
Posts: 25963
Posted on Thursday, December 5, 2013 4:39:37 PM
  [Quote]
«Половина контракторов и строителей и так уже готовы обанкротиться хоть сейчас по первому свистку и переоткрыться уже на следующий же день под новым именем. Это реально остановит экономику? Нет»

Переоткрыться под другим именем никак не поможет. Продажи нового зависнут, как зависли 20 лет назад, или 5 лет назад в штатах.
Экономику это тормознет сильно. Строительство и продажи новостроек учитываются как канадский продукт. Ресейл нет.
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 4:51:39 PM
  [Quote]
«2furoley
Если коротко, то я не разделяю ваш оптимизм, да цикличность кризисов никто не отменял и будут банкротства, будут подъемы. Но кризис может длится и 10 и 15 лет.. Потекут ли сюда инвестиции, вопрос тоже спорный, более высокая ставка позволит привлечь спекулятивный капитал и поднимет стоимость гос. ценных бумаг, что может дать канада и на что у нее нет денег? (это и есть ваши инвестиции) да особо не во что..»


Трубопповод
Нефтяной терминал
Освоение новых месторождений


Только денег давай
-----
Ignored users: none
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Thursday, December 5, 2013 5:01:12 PM
  [Quote]
Это капля в море, имеет специфическую географическую привязку и не требует множества людей :)

Как бы сша не стали нам сами нефть качать..

«Трубопповод
Нефтяной терминал
Освоение новых месторождений

Только денег давай»
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 5:22:06 PM
  [Quote]
««Половина контракторов и строителей и так уже готовы обанкротиться хоть сейчас по первому свистку и переоткрыться уже на следующий же день под новым именем. Это реально остановит экономику? Нет»

Переоткрыться под другим именем никак не поможет. Продажи нового зависнут, как зависли 20 лет назад, или 5 лет назад в штатах.
Экономику это тормознет сильно. Строительство и продажи новостроек учитываются как канадский продукт. Ресейл нет.»


Ну во первых на штаты с ихним падением равняться нельзя.
Там рынок чрезвычайно дерегулирован и динамичен и волатилен.
Динамичность и степени свободы сил рынка в Канаде изначально значительно были хуже. А сечас за последние годы завинчивания гаек и подавно.
Даже если хочешь, сильно шмякнутся на дно у тебя не получится как в штатах

Если помнить что в штатах все просело на 40% в среднем за счет множетсва эффектов и динамических факторов неудачно сложившихся в одном промежутке времени то для конады этот показатель модно принять как экстремально-недостижимый.
Поэтому я даже 30%-ое снижение считаю как пессимстичный сценарий. Скорее всего будет в пределах 20% что мы обсудиди ранее.

Во вторых даже при падении цен на 40% в штатах там апокапалпсиса в экономике не было.
Да поднялась там безработица, да были неурядицы, но это совсем не те страшилки что вы рисуете говоря как все будет плохо в Канаде если недвижимость в Канаде упадет.
Причем речь идет не о 40% а о 20%.


Вобщем не сгущайте краски.


Кризис экономике необходим - он делает ее здоровее.
Когда все растет то на этом росте развивается дурь и неэффективность.
Периодический флуш смывает ее и возвращает эффективность.

Тот же кризис в штатах сильно усилил конкуретно- способность штатовской экономики.
Она сейчас сильнее готова к борьбе на международных рынках чем была в 2008. И стоковые индексы это не измеряют.
Измеряет - динамика платежного баланса котопый стал улучшаться
-----
Ignored users: none
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 5:44:55 PM
  [Quote]
«Это капля в море, имеет специфическую географическую привязку и не требует множества людей :)

Как бы сша не стали нам сами нефть качать..

«Трубопповод
Нефтяной терминал
Освоение новых месторождений

Только денег давай»
»



Все же я призываю глядеть на процессы макроэкономически.

Не важно сколько людей задействовано непосредственно на трубопроводе и кто получит прибыль.

Через 3-4 звена эти деньги дойдут до самого последнего дворника ни к трубопроводу ни к нефти отношения не имеющего.

Посмотрите на рашу - там нефть тоже не пол страны качает однако нефтяной запах денег чуствуют все.
Там уже слесарь в мухосранске за штуку баксов работать скоро откажется.
Отчего эффективность труда так выросла? Или гаечный ключ тепрт стал в три раза сложнее и аккуратнее?
Нет, это нефть течет пожилам экономики.
Через олигархов, через рублевку, через метрополь и в итоге доходит до слесаря через 20 итераций.

Так что не имеет значения работает ли на инвестиционном проекте 1000 человек или 1 миллмон.
На эконлмике в целом это оказыапет одно и тоже воздействие
-----
Ignored users: none
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Thursday, December 5, 2013 6:45:19 PM
  [Quote]
Интересно, если через несклько лет никаких падений на десятки процентов не случится, местные "специалисты" признают, что несли Феерический Бред? :)
Last edited by F10 on Thursday, December 5, 2013 6:46:00 PM
 
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 6:55:37 PM
  [Quote]
«Интересно, если через несклько лет никаких падений на десятки процентов не случится, местные "специалисты" признают, что несли Феерический Бред? :)»


Я так понимаю у Вас аргументы закончились?
Утрудите себя не читать "феерический бред".

Что вам бояться и доказывать что-либо здесь если вы так уверены в своей правоте?

Идите и живите радостно, пока проценты низкие.
А что будет после вас не должно волновать ибо по вашей ВЕРЕ бал будет вечным.
-----
Ignored users: none
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Thursday, December 5, 2013 7:43:49 PM
  [Quote]
Joined: 5/18/2013
Posts: 678
Posted on Thursday, December 5, 2013 8:15:17 PM
  [Quote]
Нет, конечно, и аргументы будут теже.
Мол экономика в жопе и т.д. и т.п.[:)]
«Интересно, если через несклько лет никаких падений на десятки процентов не случится, местные "специалисты" признают, что несли Феерический Бред? :)»
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 8:38:55 PM
  [Quote]


Nooo.. it will never happen again!!!



:))))
-----
Ignored users: none
Last edited by furoley on Thursday, December 5, 2013 8:42:00 PM
 
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Thursday, December 5, 2013 9:11:12 PM
  [Quote]
2furoley
Хороший график, хотя к нему есть одно но.. это когда валюта стабильная, но многие страны прошли через этапы инфляции и гипер инфляция\дефляции и иных проблем в экономике... причем тут можно добавить мультипликационный эффект от наложения нескольких кризисов..

и мне сложно утверждать, что к примеру экономика США выздоровела, там полный труп, который активно гримируют..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Last edited by fidonet on Thursday, December 5, 2013 9:33:00 PM
 
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Thursday, December 5, 2013 9:53:25 PM
  [Quote]
«Я так понимаю у Вас аргументы закончились?
Утрудите себя не читать "феерический бред".»

С какого перепугу? Где еще такой цирк найти можно?

«Что вам бояться и доказывать что-либо здесь если вы так уверены в своей правоте?»
В какой правоте? Ты даже понятия не имеешь о том, что я думаю по поводу недвижимости. Потому что читаешь по диагонали и, в основном, свои же сообщения...

«Идите и живите радостно, пока проценты низкие.»
Не говори мне что делать и не узнаешь куда тебе идти.

«А что будет после вас не должно волновать ибо по вашей ВЕРЕ бал будет вечным.»
Ну вот и доказательство, что читать других тебе влом. Где я хоть раз писал про "вечный бал" или что-то в этом роде?


Кстати, объясни, плиз, людям, при каком сценарии цены на недвижимость опустится на 20%, некоторые люди (не большинство, если я правильно понял) потеряют дома, но при этом не окажутся в долгах, а останутся активными потребителями, будут покупать машины и ходить по ресторанам? А экономика оздоровится и расцветет новыми красками!!!???
Last edited by F10 on Thursday, December 5, 2013 9:54:00 PM
 
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 11:38:42 PM
  [Quote]
«Кстати, объясни, плиз, людям, при каком сценарии цены на недвижимость опустится на 20%, некоторые люди (не большинство, если я правильно понял) потеряют дома, но при этом не окажутся в долгах, а останутся активными потребителями, будут покупать машины и ходить по ресторанам? А экономика оздоровится и расцветет новыми красками!!!???»

Послушай, я не хочу по десятому разу отвечать на твои передергивания.


Пример первый.

Вася Пупкин купил дом в 2008 за $400,000
За 5 лет Вася выплатил в принципал $50,000
Итого остаток по моргичу $350,000
Сечас дом стоит уже $500,000
Ну допустит сейчас у Васи интерес по ставке 2.3% или $1350 интереса в месяц и еще $900 идет в принципал в зависимости от срока амортизации
Итого Васины платежи сейчас 1350+900 = $2250 в месяц


Через три года наступает час X и процент интреса растет до 7%, цены недвижуху падают на 20%.
Но за эти три года Вася успеет выплатить еще $25,000 примерно так.
То есть к коменту X имеет остаток по моргичу $325,000

Интерес по этому моргичу вырастает до $2160 в месяц плюс теже (грубо) $900 в принципал
Итого Васе теперь ежемесячный платеж $3060 плюс таксы плюс утилитиз плюс хауз майнтенанс (собственный)
и это ему уже как бы в напряг.

Дале возможны два сценария:

1) Вася зажимает пояса и продолжает платить - и ничего плохого в экономике не происходит. Банк доволен.

Но мы рассматриваем самый негативный сценарий:

2) Вася отказывается платить и отдает банку ключи.
Банк выставялет Power of Sale и продает дом по текущей рыночной цене ($500,000 - 20% = $400,000)

Из них он покрывает остаток по моргичу $325,000, расходы на продажу и закрытие и даже после этого Васе остается к примеру $20,000

Итого:

Вася лишился дома.
Вася потерял эквити, которая превратилась из $75,000 в $20,000 наличных.
Но у Васи нет долгов тянущихся от моргича, нет банкротства нет моргича и сам он теперь живет в ренте за $1200.

Вопрос - Какой из Вась скорее себе может позволить купить дорогую машину:

Тот в Вася в 2013 c ежемесячными платежами $2160 моргич плюс $400 майнтенас дома плюс $150 утилитис плюс $250 таксы

2160+400+150+250 = $3000 в месяц

или же Вася в гипотетическом 2016 c наличными 20,000 на счету и ежемесячными платежами $1200 плюс 100 за хайдро = $1300 в месяц?


Вот и я говорю что ничего плохо в экономике от того, что Вася в этом примере лишился дома и потерял эквити не произошло.
Одни лишь плюсы - может тратить больше живых денег.
-----
Ignored users: none
Joined: 1/20/2009
Posts: 5272
Posted on Thursday, December 5, 2013 11:55:33 PM
  [Quote]
... а ведь в своем примере еще не взял в расчет даунпэймент что Вася делал при покупке... то есть дела у Васи могут быть еще лучше.

Как ни крути ну не выходит у Васи апокалиптического сценария.
Да он теряет дом, если не может тянуть повышенные платежи.
Да он потерял свои сбережения - свое эквити, те 75 тысяч РЕАЛЬНЫХ наличных что он успел внести за дом в принципал превратились в 20 тысяч наличных.
Ну надули его, как всегда.
Поверил в сказки риелторов и в продолжение банкета.

Но он выходит из всей этой ситуации необремененным и лишенным тяжелого ярма. И если Вася сам не санетхник-контратор и не лишился работы & заказчиков в связи с падением недивжимости, то все у него окей.
Его теперь ждут рестораны, машины, лыжные курорты.
-----
Ignored users: none
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 [384] 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved