[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Friday, December 6, 2013 12:55:55 AM [Quote]«... а ведь в своем примере еще не взял в расчет даунпэймент что Вася делал при покупке... то есть дела у Васи могут быть еще лучше. Как ни крути ну не выходит у Васи апокалиптического сценария. Да он теряет дом, если не может тянуть повышенные платежи. Да он потерял свои сбережения - свое эквити, те 75 тысяч РЕАЛЬНЫХ наличных что он успел внести за дом в принципал превратились в 20 тысяч наличных. Ну надули его, как всегда. Поверил в сказки риелторов и в продолжение банкета. Но он выходит из всей этой ситуации необремененным и лишенным тяжелого ярма. И если Вася сам не санетхник-контратор и не лишился работы & заказчиков в связи с падением недивжимости, то все у него окей. Его теперь ждут рестораны, машины, лыжные курорты.» Я вот только не понял, а кому будет продан Васин дом за 400К, если условный Вася не может выплачивать 325К, потому что Васе слишком дорого? А кто будет сдавать Васе дом за 1300, не тот ли самый добрый дядя, который его купит за 400К под 7% годовых? А какие рестораны и машины светят Васиным друзьям, которые купили дома после 2008 года, т.е. дороже и эквити у них меньше? Зачем банкам потребуется поднимать рэйты до 7% и получать все эти проблемы, когда можно было бы держать их на уровне 5% и продолжать иметь стабильную нехилую прибыль? (если ответ - высокая инфляция, то Вася вообще в шоколаде - может зафиксироваться на 5 лет под низкий процент и наслалждаться маленькими выплатами по моргичу на фоне роста цен и зарплат). Last edited by F10 on Friday, December 6, 2013 1:07:00 AM |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 6, 2013 1:34:31 AM [Quote]«Я вот только не понял, а кому будет продан Васин дом за 400К, если условный Вася не может выплачивать 325К, потому что Васе слишком дорого?» Я не пойму что вас не устраивает. Вы помоему еще 5 минут назад готовы были спорить то, что недвижимость не упадет на столько много - аж на 20%! Если она упала на 20% значит это ее рыночная цена. Если это рыночная цена, значит есть на рынке тот, кто купит этот дом за 400 тысяч. В чем собсно вопрос? Если Вы хотите сказать что ее никто не купит за 400 тысяч, значит тем самым вы хотите сказать, что рынок упадет глубже чем на 20% при описываемом интереса 7%. Поаккуратнее пожалста с логикой, а не то сами себе противоречить начнете. «А кто будет сдавать Васе дом за 1300, не тот ли самый добрый дядя, который его купит за 400К под 7% годовых?» Да хоть 17% годовых - стоимость рента не зависит от интереса по моргичк и определяется спросом и предложением. Когда я приехал в канаду тут интерес был 8% годовых и рент был 1000 баксов. Сейчас интерес 2% годовых и рент практически тот же что и был раньше 1200-1300 - рост с учетом инфляции. Не выдавайте желаемое за действительное - какие бы не были расходы у владельца по моргичу, уровень цен на рент будет зависеть не от этого. «А какие рестораны и машины светят Васиным друзьям, которые купили дома после 2008 года, т.е. дороже и эквити у них меньше?» А сколько их сечас реально по отношению ко всем более старым заемщикам моргичей? 5%, 10%, или 3% от всех моргичей? И еще какая доля из этого процента не имела существенный даунпэймунт изначально? И какая доля из них дествительно не сможет потянуть платеж при 7%? Подозреваю что мы говорим о цифре менее 5% тех кому реально грозит банкротство. Основная масса заемщиков утрутся, поплачут над потерянным эквити и или затянут пояса или начнут жить в ренте без всяких банкротств. «Зачем банкам потребуется поднимать рэйты до 7% и получать все эти проблемы, когда можно было бы держать их на уровне 5% и продолжать иметь стабильную нехилую прибыль?» Риски, банки не любят платить за риски из своего кармана. Как только они почуят что 5% Вась могут таки обанкротиться, так сразу это выразится в рейтах, заранее. Изучайте историю - какие рейты были у банков и почему. Почему они держали рейты 8% и выше, не говоря уже о двух значных числах ----- Ignored users: none |
Joined: 5/13/2008 Posts: 7643 | Posted on Friday, December 6, 2013 1:41:12 AM [Quote]«Я вот только не понял, а кому будет продан Васин дом за 400К, если условный Вася не может выплачивать 325К, потому что Васе слишком дорого?» Я возможно прикуплю, за наличку и без моргича. Поэтому мне хоть 7 хоть 27% будет пофиг. :) Ежли цена на дом разумная будет. Last edited by Terranin on Friday, December 6, 2013 1:42:00 AM |
Joined: 1/22/2011 Posts: 498 | Posted on Friday, December 6, 2013 7:55:24 AM [Quote]у меня знакомый есть - каждыи год у него другая причина почему вот теперь-то уж точно цены упадут, и он нас всех купит чуть ли не за те 50К наличными которые смог накопить за 13 лет ожиданий. |
Joined: 1/22/2011 Posts: 498 | Posted on Friday, December 6, 2013 8:01:22 AM [Quote]«... а ведь в своем примере еще не взял в расчет даунпэймент что Вася делал при покупке... то есть дела у Васи могут быть еще лучше. Как ни крути ну не выходит у Васи апокалиптического сценария. Да он теряет дом, если не может тянуть повышенные платежи. Да он потерял свои сбережения - свое эквити, те 75 тысяч РЕАЛЬНЫХ наличных что он успел внести за дом в принципал превратились в 20 тысяч наличных. Ну надули его, как всегда. Поверил в сказки риелторов и в продолжение банкета. Но он выходит из всей этой ситуации необремененным и лишенным тяжелого ярма. И если Вася сам не санетхник-контратор и не лишился работы & заказчиков в связи с падением недивжимости, то все у него окей. Его теперь ждут рестораны, машины, лыжные курорты.» че-то я не знаю особо Вась которые после своего дома пожелали бы в рентовке за 1200 жить. минимум что такои Вася бы снял, ето кондо или таун за 2К+утилиты. |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 6, 2013 8:09:29 AM [Quote]««... а ведь в своем примере еще не взял в расчет даунпэймент что Вася делал при покупке... то есть дела у Васи могут быть еще лучше. Как ни крути ну не выходит у Васи апокалиптического сценария. Да он теряет дом, если не может тянуть повышенные платежи. Да он потерял свои сбережения - свое эквити, те 75 тысяч РЕАЛЬНЫХ наличных что он успел внести за дом в принципал превратились в 20 тысяч наличных. Ну надули его, как всегда. Поверил в сказки риелторов и в продолжение банкета. Но он выходит из всей этой ситуации необремененным и лишенным тяжелого ярма. И если Вася сам не санетхник-контратор и не лишился работы & заказчиков в связи с падением недивжимости, то все у него окей. Его теперь ждут рестораны, машины, лыжные курорты.» че-то я не знаю особо Вась которые после своего дома пожелали бы в рентовке за 1200 жить. минимум что такои Вася бы снял, ето кондо или таун за 2К+утилиты.» Ой не нада рассказывать. Я сам несколько лет снимал бангало (а не таун) за 1400 в дорогом районе где дома за миллион. ----- Ignored users: none |
Joined: 1/22/2011 Posts: 498 | Posted on Friday, December 6, 2013 8:18:47 AM [Quote]«««... а ведь в своем примере еще не взял в расчет даунпэймент что Вася делал при покупке... то есть дела у Васи могут быть еще лучше. Как ни крути ну не выходит у Васи апокалиптического сценария. Да он теряет дом, если не может тянуть повышенные платежи. Да он потерял свои сбережения - свое эквити, те 75 тысяч РЕАЛЬНЫХ наличных что он успел внести за дом в принципал превратились в 20 тысяч наличных. Ну надули его, как всегда. Поверил в сказки риелторов и в продолжение банкета. Но он выходит из всей этой ситуации необремененным и лишенным тяжелого ярма. И если Вася сам не санетхник-контратор и не лишился работы & заказчиков в связи с падением недивжимости, то все у него окей. Его теперь ждут рестораны, машины, лыжные курорты.» че-то я не знаю особо Вась которые после своего дома пожелали бы в рентовке за 1200 жить. минимум что такои Вася бы снял, ето кондо или таун за 2К+утилиты.» Ой не нада рассказывать. Я сам несколько лет снимал бангало (а не таун) за 1400 в дорогом районе где дома за миллион.» могу себе представить ето бунгало. :))) штобы снять хотя бы приблизительно нечто похожее на мой (доволно скромныи) домик в нашем раёне потребуыется никак не меньше 2400 + утилиты. переезжать в ваши рентовки на батурст-стилс, увольте, легче застрелиться. |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, December 6, 2013 9:49:16 AM [Quote]«могу себе представить ето бунгало. :))) штобы снять хотя бы приблизительно нечто похожее на мой (доволно скромныи) домик в нашем раёне потребуыется никак не меньше 2400 + утилиты. переезжать в ваши рентовки на батурст-стилс, увольте, легче застрелиться.» Много эмоций. Я видел листинги на рент в своем раёне и по 6-7К в месяц. Однако мой хороший друг еще пару лет назад рентовал бангало в центральном Ричмонд Хилле за 1200+утилиты. Никакого ужаса, обыкновенный бангало 70-х годов постройки, на достаточно большом лоте, где-то 70 на 200 футов. хозяину этот бангало достался в наследство от родителей, без моргиджей и вполне резонно что он мог себе позволить сдавать его за эти деньги. Давайте не равняться на листинги об аренде свежекупленых на инвестмент домов на моргиджах, которые люди рентуют в промежутках между переездами в своих раёнах чтоб детей не выдергивать из школ. |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 6, 2013 9:59:06 AM [Quote]««««... а ведь в своем примере еще не взял в расчет даунпэймент что Вася делал при покупке... то есть дела у Васи могут быть еще лучше. Как ни крути ну не выходит у Васи апокалиптического сценария. Да он теряет дом, если не может тянуть повышенные платежи. Да он потерял свои сбережения - свое эквити, те 75 тысяч РЕАЛЬНЫХ наличных что он успел внести за дом в принципал превратились в 20 тысяч наличных. Ну надули его, как всегда. Поверил в сказки риелторов и в продолжение банкета. Но он выходит из всей этой ситуации необремененным и лишенным тяжелого ярма. И если Вася сам не санетхник-контратор и не лишился работы & заказчиков в связи с падением недивжимости, то все у него окей. Его теперь ждут рестораны, машины, лыжные курорты.» че-то я не знаю особо Вась которые после своего дома пожелали бы в рентовке за 1200 жить. минимум что такои Вася бы снял, ето кондо или таун за 2К+утилиты.» Ой не нада рассказывать. Я сам несколько лет снимал бангало (а не таун) за 1400 в дорогом районе где дома за миллион.» могу себе представить ето бунгало. :))) штобы снять хотя бы приблизительно нечто похожее на мой (доволно скромныи) домик в нашем раёне потребуыется никак не меньше 2400 + утилиты. переезжать в ваши рентовки на батурст-стилс, увольте, легче застрелиться.» Шо ты можешь представить? После того как я с него съехал владелец-риал эстэйт агент тут же продал его за 750 тысяч. Щас там строят дом на 1,5 миллиона ----- Ignored users: none |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, December 6, 2013 10:17:05 AM [Quote]«http://business.financialpost.com/2013/12/04/canada-housing-foreign-buyers/» очередная статья о заграница нам поможет. В статье написано что 2 французских пида.раса с собаками купили дом в Монреале за лимон, взяв при этом моргидж на 60% покупки. При этом сказано, что моргидж они взяли для кредитной истории, что вообще-то не совсем верно, т.к. кредитная история образуется ансекюрд кредитами, а не моргиджами. в статье есть интересные цифры, например что в Монреале такими иностранцами куплено за 2013 год около сотни дорогих домов. На мультимилионный город это капля в море. Типичная картина канадской иммиграции? 2 пидара из франции с мешком денег....по иммиграционной статистике в Канаду заезжает 3 тысячи толстосумов, половина из которых из Китая. Last edited by slavique on Friday, December 6, 2013 10:24:00 AM |
Joined: 8/4/2005 Posts: 215 | Posted on Friday, December 6, 2013 10:40:27 AM [Quote]«Послушай, я не хочу по десятому разу отвечать на твои передергивания. Пример первый. Вася Пупкин купил дом в 2008 за $400,000 За 5 лет Вася выплатил в принципал $50,000 Итого остаток по моргичу $350,000 Сечас дом стоит уже $500,000 Ну допустит сейчас у Васи интерес по ставке 2.3% или $1350 интереса в месяц и еще $900 идет в принципал в зависимости от срока амортизации Итого Васины платежи сейчас 1350+900 = $2250 в месяц Через три года наступает час X и процент интреса растет до 7%, цены недвижуху падают на 20%. Но за эти три года Вася успеет выплатить еще $25,000 примерно так. То есть к коменту X имеет остаток по моргичу $325,000 Интерес по этому моргичу вырастает до $2160 в месяц плюс теже (грубо) $900 в принципал Итого Васе теперь ежемесячный платеж $3060 плюс таксы плюс утилитиз плюс хауз майнтенанс (собственный) и это ему уже как бы в напряг. Дале возможны два сценария: 1) Вася зажимает пояса и продолжает платить - и ничего плохого в экономике не происходит. Банк доволен. Но мы рассматриваем самый негативный сценарий: 2) Вася отказывается платить и отдает банку ключи. Банк выставялет Power of Sale и продает дом по текущей рыночной цене ($500,000 - 20% = $400,000) Из них он покрывает остаток по моргичу $325,000, расходы на продажу и закрытие и даже после этого Васе остается к примеру $20,000 Итого: Вася лишился дома. Вася потерял эквити, которая превратилась из $75,000 в $20,000 наличных. Но у Васи нет долгов тянущихся от моргича, нет банкротства нет моргича и сам он теперь живет в ренте за $1200. Вопрос - Какой из Вась скорее себе может позволить купить дорогую машину: Тот в Вася в 2013 c ежемесячными платежами $2160 моргич плюс $400 майнтенас дома плюс $150 утилитис плюс $250 таксы 2160+400+150+250 = $3000 в месяц или же Вася в гипотетическом 2016 c наличными 20,000 на счету и ежемесячными платежами $1200 плюс 100 за хайдро = $1300 в месяц? Вот и я говорю что ничего плохо в экономике от того, что Вася в этом примере лишился дома и потерял эквити не произошло. Одни лишь плюсы - может тратить больше живых денег.» Я вот ни разу не писала в этом топике, но почитываю. Откуда такие цифры в выкладках? При 350000 сумме мортгиджа и 2.3% интереса месячный платеж будет 1500 грубо говоря, включая принсипал и интерес. Сумма мортгиджа 325000 при 7% интереса вам обернется месячным платежем в 2300 округленно, опять же включая принсипал и интерес. Воспользуйтесь мортгидж калькулятором. |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, December 6, 2013 11:10:54 AM [Quote]«Я вот ни разу не писала в этом топике, но почитываю. Откуда такие цифры в выкладках? При 350000 сумме мортгиджа и 2.3% интереса месячный платеж будет 1500 грубо говоря, включая принсипал и интерес. Сумма мортгиджа 325000 при 7% интереса вам обернется месячным платежем в 2300 округленно, опять же включая принсипал и интерес. Воспользуйтесь мортгидж калькулятором.» в вычисления закралась ошибка. срок аммортизации почему-то каждый раз продлевается на 30 лет. В начальных условиях было 400К моргиджа на эти 30 лет. 325К при 7% интереса считайте на 20 лет аммортизации. |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 6, 2013 11:11:54 AM [Quote]««Послушай, я не хочу по десятому разу отвечать на твои передергивания. Пример первый. Вася Пупкин купил дом в 2008 за $400,000 За 5 лет Вася выплатил в принципал $50,000 Итого остаток по моргичу $350,000 Сечас дом стоит уже $500,000 Ну допустит сейчас у Васи интерес по ставке 2.3% или $1350 интереса в месяц и еще $900 идет в принципал в зависимости от срока амортизации Итого Васины платежи сейчас 1350+900 = $2250 в месяц Через три года наступает час X и процент интреса растет до 7%, цены недвижуху падают на 20%. Но за эти три года Вася успеет выплатить еще $25,000 примерно так. То есть к коменту X имеет остаток по моргичу $325,000 Интерес по этому моргичу вырастает до $2160 в месяц плюс теже (грубо) $900 в принципал Итого Васе теперь ежемесячный платеж $3060 плюс таксы плюс утилитиз плюс хауз майнтенанс (собственный) и это ему уже как бы в напряг. Дале возможны два сценария: 1) Вася зажимает пояса и продолжает платить - и ничего плохого в экономике не происходит. Банк доволен. Но мы рассматриваем самый негативный сценарий: 2) Вася отказывается платить и отдает банку ключи. Банк выставялет Power of Sale и продает дом по текущей рыночной цене ($500,000 - 20% = $400,000) Из них он покрывает остаток по моргичу $325,000, расходы на продажу и закрытие и даже после этого Васе остается к примеру $20,000 Итого: Вася лишился дома. Вася потерял эквити, которая превратилась из $75,000 в $20,000 наличных. Но у Васи нет долгов тянущихся от моргича, нет банкротства нет моргича и сам он теперь живет в ренте за $1200. Вопрос - Какой из Вась скорее себе может позволить купить дорогую машину: Тот в Вася в 2013 c ежемесячными платежами $2160 моргич плюс $400 майнтенас дома плюс $150 утилитис плюс $250 таксы 2160+400+150+250 = $3000 в месяц или же Вася в гипотетическом 2016 c наличными 20,000 на счету и ежемесячными платежами $1200 плюс 100 за хайдро = $1300 в месяц? Вот и я говорю что ничего плохо в экономике от того, что Вася в этом примере лишился дома и потерял эквити не произошло. Одни лишь плюсы - может тратить больше живых денег.» Я вот ни разу не писала в этом топике, но почитываю. Откуда такие цифры в выкладках? При 350000 сумме мортгиджа и 2.3% интереса месячный платеж будет 1500 грубо говоря, включая принсипал и интерес. Сумма мортгиджа 325000 при 7% интереса вам обернется месячным платежем в 2300 округленно, опять же включая принсипал и интерес. Воспользуйтесь мортгидж калькулятором.» Я же писал что сумма будет зависеть от срока амортизации. Я могу насчитать как и больше указанного так и меньше указанного ибо в 2008 таки было больше выбора сроков амортизации ----- Ignored users: none |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 6, 2013 11:13:02 AM [Quote]««Я вот ни разу не писала в этом топике, но почитываю. Откуда такие цифры в выкладках? При 350000 сумме мортгиджа и 2.3% интереса месячный платеж будет 1500 грубо говоря, включая принсипал и интерес. Сумма мортгиджа 325000 при 7% интереса вам обернется месячным платежем в 2300 округленно, опять же включая принсипал и интерес. Воспользуйтесь мортгидж калькулятором.» в вычисления закралась ошибка. срок аммортизации почему-то каждый раз продлевается на 30 лет. В начальных условиях было 400К моргиджа на эти 30 лет. 325К при 7% интереса считайте на 20 лет аммортизации.» От, это замечание по делу. Хотя картины не менчет ибо только повышает платежи для Васи и соотвественно повышант вероятность того что он "отнесет ключи" Считал на вскидку, приблизительно ----- Ignored users: none Last edited by furoley on Friday, December 6, 2013 11:16:00 AM |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, December 6, 2013 11:36:17 AM [Quote]У меня походу много претензий к здешним вычислениям на тему финансов сферического Васи в вакууме. Еще есть вопросы к допускам. По графикам вроде все красиво, и по раскладкам тоже. НО... почему максимально допустимый рейт по моргиджу ограничен значением в 5 или 7%? Историческое среднее значение около 9%. Почему переоценка рынка обозначена в 20%? какие факторы кроме инфляции учитывались? Почему процент предполагаемого падения ограничен 20%? Падать ведь может и намного ниже чем до нормы. Возвращаясь к Васе с моргиджем, возникает вопрос, откуда у Васи организуются дополнительные деньги на покрытие возросшей стоимости кредита? Его зарплата как-то привязана к моргидж прайму? Если по гайдлайнам Вася не должен превышать трети дохода на оплату жилья, будь то рент, или стоимость домовладения, то при 3К сегодня его доход должен быть 9К в месяц. Если расход станет 4К, то где Васе изыскивать лишнюю штуку каждый месяц? |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved