Вот мне интересно было, почему тема замерла. Цены же до сих пор едут вниз, разве нет? С апреля прошлого года уже небось на 30% упали и то ли еще будет! Вот и господа риелторы уже последние волосины на понурых головах повыдирали.

«Спрашивая Пата совета в данном вопросе, имейте ввиду, что чел предсказывает падение рынка недвижимости уже ОЧЕНЬ ДАВНО и советовал людям не покупать, когда это еще было вполне реально по деньгам.»
Как будет на самом деле не знает никто, к сожалению. А вот выслушать все мнения, особенно от адекватных людей и подкрепленные аргументами, - никогда не помешает. :)

««Спрашивая Пата совета в данном вопросе, имейте ввиду, что чел предсказывает падение рынка недвижимости уже ОЧЕНЬ ДАВНО и советовал людям не покупать, когда это еще было вполне реально по деньгам.»

Недвижимость в Канаде упадет когда-нибудь...
Когда случится второй кризис а-ля 2008.
Или сюда перестанут пускать или сильно ограничат поток имигрантов.
Либо когда она вырастет до несусветного уровня, когда ее уже никто не сможет покупать
Либо когда бэби-бумеры массово начнут свои дома распродавать.
Но в сентябре 2011 ничего этого пока что нет :/»

гораздо банальнее. Когда поднимут прайм на моргидж который сейчас существенно ниже инфляции. Рейт искуственно держит центробанк и заморозил аж до 13 года.

Мне экономическое ралли гораздо больше не нравится :(

«гораздо банальнее. Когда поднимут прайм на моргидж который сейчас существенно ниже инфляции. Рейт искуственно держит центробанк и заморозил аж до 13 года.»

Вот это оно и есть. Всё хорошо пока деньги дешёвые.
И это относится к лизам машин - заметили гуще стало БМВ и Ауди на дорогах, тк лиз дешевле чем 10 лет назад, а не что вдруг у всех появились лишние 60К. Также тарабанят кредитную линию на круизы и ремонты, что лет 10 назад казалось помешательством.
То что заморозили до 2013, это не планка. Вот только весной ожидали скачка на минимум 1%, и не произошло. Пока мировой кризис актуален, не поднимут - и не в 2013, и не в 2015, иначе стране звиздец.
Интересно, что GTA считается, в рэйтинге Global Economic System, Альфа Сити - как Нью Йорк, Лондон, Москва, Токио, Гонг Конг, Сингапур (для сравнения, Атланта, Дубай, Мельбурн, Берлин - Бета Сити; Монреаль, Роттердам, Филадельфия, Питер - Гамма и т.д). И для Альфа Сити, оччень даже уценённая недвижимость, т.е. дальнейший рост возможен и вероятен.

«Кстати, вопрос к вам лично. На сегодняшний момент, как оцениваете вероятность просадки реальных цен на жилье в Торонто в ближайшее время (1-2 года)? Сильновероятно? Маловероятно? Неизбежно? :)»

Я от вопроса не уклонился, просто в пятницу молотком на улице махал (Habitat for Humanity), вместо сиденья перед компютером. А в субботу на местный rib fest ходил.

Вероятность краха с 2008 года только увеличилась. Шанс того что мы уже едим вниз не меньше того что свистопляска может продолжиться и ещё пару лет.

Если бы рынок следовал логики, то крах уже давно бы случился. Но рынок следует эмоциям, поэтому мои предсказания нихрена не сбываются.

То есть, нереально точно предугадать когда надо будет смыться с рынка чтобы максимально заработать. Можно либо выйти сейчас и довольствоваться полученным наваром, а можно и согласиться на то что будет спад, но пойти на какие-то шаги чтобы уменьшить потери.

С 2008 года прошло всего 3 года. Пузырь в котором мы сейчас уже длится где-то 6 лет. То есть разумно было покупать где-то с 1993 по 2005 год. В течение тех 12 лет цены были либо занижены либо соотвествовали параметрам которые рынок мог поддерживать без искуственно-созданных условий. Как только такие поддержки извне будут убранны - рынку придётся вернутся к историческим нормам.

Что делали люди в течение тех 12 лет когда имело смысл покупать? Сначала зализывали раны после краха недвижимости начала 90-х потом в конце 90-х очухались, но наученные горьким опытом недвижимости, начали кидать деньги в NASDAQ. Когда dot-net bubble лопнул, опять зализывали раны в начале прошлой декады. Потом плюнули на ценные бумаги, а про то что было в начале 90-х просто забыли, и опять поехали спекулировать недвижимостью.

В истории Канады никогда небыло так легко взять в кредит как в последние 5 лет. Банки дают потому что сами не несут риск, всё сваливается обратно на налогоплательщика через CMHC.

Стоит CMHC так изменить правила, что банкам надо будет расчитывать только на самим себя, как моментально исчезнет возможность взятия лёкгого кредита.

Именно из-за испарения легкой возможности получения кредитов, недвижимость в США сидит в такой глубокой заднице, и возвращаться пока не собирается.

Абсолютное большинсто иммигрантов которые сюда приезжают не имеют возможность купить собственность без получения кредита от местных банков в сотни тысяч. До середины прошлой декады новоприбывшем банки хрен давали деньги без кредитной истории. Потом вмешалос CMHC, стало их гарантом, и банки начали отваливать всем столько сколько они захотят.

Если в 90-х было трудно получить кредитку с лимитом в пять штук, то в 2008 такая же персона вдруг получила возможность получить кредит на пол-лимона. Такое возможно только если степень риска для банка в обоих случаях одинакова. И это стало реальным за счёт CMHC.

За последнюю пятилетку CMHC набрала обязательств более чем на полтриллиона баксов. И всё гарантируется налогоплательщиком. Для того чтобы пузырь продолжал расти, CMHC должна гарантировать ипотеки со всё более большими суммами. Если бы нынешние домовладельцы серъёзным образом выплачивали свои мортгиджи, то теоретически всё могло бы продолжать работать. Но, всё большее количество "домовладельцев" предпочитают вместо этого делать re-financing, и выбирать equity по-максимуму. А это только повышает вероятность коллапса этой понзи-схемы.

Эквиваленты CMHC в америке сдохли при разрыве пузыря. Мы уже успели перевалить за те параметры при которых рынок там лопнул. Поэтому вероятность спада цен в Торонто в следующие 1-2 года остаётся на отметке: сильновероятно.

[quote][quote]

До середины прошлой декады новоприбывшем банки хрен давали деньги без кредитной истории. Потом вмешалос CMHC, стало их гарантом, и банки начали отваливать всем столько сколько они захотят.

[quote]

При всем моем к вам уважении вот тут уж с вами ни как не согласна. Покажите мне дорогу в банк который отваливает всем столько сколько они захотят.