[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Friday, September 9, 2011 12:02:39 AM [Quote]Трезвые сравнения - это май-май, июнь-июнь и т.д разных годов. Или квартал. Ребёнку ясно что шкала продаж, да и средних цен, идёт на нет летом, а август - самый слабый месяц года, и не только в недвижимости, а во всём, кроме туризма, бензина, крема от загара и средств против комаров, понятно почему (ну почти всем). Аugust 2010: "416" Sold:2,318 Average Price: $420,405 "905" Sold:3,765 Average Price: $402,889 Аugust 2011: "416" Sold:2,898 Average Price: $464,863 "905" Sold:4,644 Average Price: $443,426 GTA Year-to-Year change: August Sold +27%, August Price +10% Source: Toronto Real Estate Board, Toronto, September 7, 2011 www.torontorealestateboard.com/.../news2011/.../nr_market_watch_0811.pdf Эплс энд эплс плиз. Этому топику полтора года - ну и куда поехали? Мине здаётся, что будем тут в январе сравнивать недели крисмас-новый год с первыми неделями декабря:) P.S. 905 в статистике обманчив для любителей Ричмонд Хилла и Вона, тк включает Витби, Пикеринг и др. районы тянущие средние цены вниз. ----- Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги... Last edited by norton on Friday, September 9, 2011 1:09:00 AM |
Joined: 1/22/2011 Posts: 498 | Posted on Friday, September 9, 2011 7:29:40 AM [Quote]Вот мне интересно было, почему тема замерла. Цены же до сих пор едут вниз, разве нет? С апреля прошлого года уже небось на 30% упали и то ли еще будет! Вот и господа риелторы уже последние волосины на понурых головах повыдирали. |
Joined: 1/22/2011 Posts: 498 | Posted on Friday, September 9, 2011 7:48:24 AM [Quote]««Что смешно, что если бы, это среднее число подпрыгнуло на 16% то, об этом бы трубили во всех реэлторских пресс-релизах.» Согласен, так бы и было. Я потому и удивился, увидев цифру 16%, что такое изменение в средней цене прошло на удивление незаметно. По-крайней мере, для меня... :) «И только такие типо-пессимисты как я реккомендуют обратить внимание на финансовую сторону покупки жилья.» Кто же спорит. Любая покупка в несколько годовых зарплат требует серьезного подхода, это не стакан семечек прикупить. :) Кстати, вопрос к вам лично. На сегодняшний момент, как оцениваете вероятность просадки реальных цен на жилье в Торонто в ближайшее время (1-2 года)? Сильновероятно? Маловероятно? Неизбежно? :)» Спрашивая Пата совета в данном вопросе, имейте ввиду, что чел предсказывает падение рынка недвижимости уже ОЧЕНЬ ДАВНО и советовал людям не покупать, когда это еще было вполне реально по деньгам. |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Friday, September 9, 2011 9:52:49 AM [Quote]«Спрашивая Пата совета в данном вопросе, имейте ввиду, что чел предсказывает падение рынка недвижимости уже ОЧЕНЬ ДАВНО и советовал людям не покупать, когда это еще было вполне реально по деньгам.» Как будет на самом деле не знает никто, к сожалению. А вот выслушать все мнения, особенно от адекватных людей и подкрепленные аргументами, - никогда не помешает. :) |
Joined: 7/30/2010 Posts: 175 | Posted on Friday, September 9, 2011 11:44:07 AM [Quote]«Спрашивая Пата совета в данном вопросе, имейте ввиду, что чел предсказывает падение рынка недвижимости уже ОЧЕНЬ ДАВНО и советовал людям не покупать, когда это еще было вполне реально по деньгам.» Недвижимость в Канаде упадет когда-нибудь... Когда случится второй кризис а-ля 2008. Или сюда перестанут пускать или сильно ограничат поток имигрантов. Либо когда она вырастет до несусветного уровня, когда ее уже никто не сможет покупать Либо когда бэби-бумеры массово начнут свои дома распродавать. Но в сентябре 2011 ничего этого пока что нет :/ |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, September 9, 2011 12:07:27 PM [Quote]««Спрашивая Пата совета в данном вопросе, имейте ввиду, что чел предсказывает падение рынка недвижимости уже ОЧЕНЬ ДАВНО и советовал людям не покупать, когда это еще было вполне реально по деньгам.» Недвижимость в Канаде упадет когда-нибудь... Когда случится второй кризис а-ля 2008. Или сюда перестанут пускать или сильно ограничат поток имигрантов. Либо когда она вырастет до несусветного уровня, когда ее уже никто не сможет покупать Либо когда бэби-бумеры массово начнут свои дома распродавать. Но в сентябре 2011 ничего этого пока что нет :/» гораздо банальнее. Когда поднимут прайм на моргидж который сейчас существенно ниже инфляции. Рейт искуственно держит центробанк и заморозил аж до 13 года. |
Joined: 7/30/2010 Posts: 175 | Posted on Friday, September 9, 2011 1:46:36 PM [Quote]«Рейт искуственно держит центробанк и заморозил аж до 13 года.» И? сейчас 2011. |
Joined: 7/30/2010 Posts: 175 | Posted on Friday, September 9, 2011 1:49:46 PM [Quote]Мне экономическое ралли гораздо больше не нравится :( |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, September 9, 2011 2:26:16 PM [Quote]««Рейт искуственно держит центробанк и заморозил аж до 13 года.» И? сейчас 2011.» ну как бы у людей есть года полтора форы на погасить моргиджи но что то мне подсказывает что очень не многие это сделают, зато гораздо больше людей наоборот долгов под дом понабирают. |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Friday, September 9, 2011 3:05:10 PM [Quote]«гораздо банальнее. Когда поднимут прайм на моргидж который сейчас существенно ниже инфляции. Рейт искуственно держит центробанк и заморозил аж до 13 года.» Вот это оно и есть. Всё хорошо пока деньги дешёвые. И это относится к лизам машин - заметили гуще стало БМВ и Ауди на дорогах, тк лиз дешевле чем 10 лет назад, а не что вдруг у всех появились лишние 60К. Также тарабанят кредитную линию на круизы и ремонты, что лет 10 назад казалось помешательством. То что заморозили до 2013, это не планка. Вот только весной ожидали скачка на минимум 1%, и не произошло. Пока мировой кризис актуален, не поднимут - и не в 2013, и не в 2015, иначе стране звиздец. Интересно, что GTA считается, в рэйтинге Global Economic System, Альфа Сити - как Нью Йорк, Лондон, Москва, Токио, Гонг Конг, Сингапур (для сравнения, Атланта, Дубай, Мельбурн, Берлин - Бета Сити; Монреаль, Роттердам, Филадельфия, Питер - Гамма и т.д). И для Альфа Сити, оччень даже уценённая недвижимость, т.е. дальнейший рост возможен и вероятен. ----- Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги... |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Friday, September 9, 2011 4:22:19 PM [Quote]с одной стороны государству не выгоден обвал, а с другой стороны этому же государству невыгодно держать низкий прайм. Скорректированые правила по моргиджам сделали так, чтоб низкий вариабл могли получить те, кто в состоянии платить фикст |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Sunday, September 11, 2011 12:59:39 AM [Quote]«Кстати, вопрос к вам лично. На сегодняшний момент, как оцениваете вероятность просадки реальных цен на жилье в Торонто в ближайшее время (1-2 года)? Сильновероятно? Маловероятно? Неизбежно? :)» Я от вопроса не уклонился, просто в пятницу молотком на улице махал (Habitat for Humanity), вместо сиденья перед компютером. А в субботу на местный rib fest ходил. Вероятность краха с 2008 года только увеличилась. Шанс того что мы уже едим вниз не меньше того что свистопляска может продолжиться и ещё пару лет. Если бы рынок следовал логики, то крах уже давно бы случился. Но рынок следует эмоциям, поэтому мои предсказания нихрена не сбываются. То есть, нереально точно предугадать когда надо будет смыться с рынка чтобы максимально заработать. Можно либо выйти сейчас и довольствоваться полученным наваром, а можно и согласиться на то что будет спад, но пойти на какие-то шаги чтобы уменьшить потери. С 2008 года прошло всего 3 года. Пузырь в котором мы сейчас уже длится где-то 6 лет. То есть разумно было покупать где-то с 1993 по 2005 год. В течение тех 12 лет цены были либо занижены либо соотвествовали параметрам которые рынок мог поддерживать без искуственно-созданных условий. Как только такие поддержки извне будут убранны - рынку придётся вернутся к историческим нормам. Что делали люди в течение тех 12 лет когда имело смысл покупать? Сначала зализывали раны после краха недвижимости начала 90-х потом в конце 90-х очухались, но наученные горьким опытом недвижимости, начали кидать деньги в NASDAQ. Когда dot-net bubble лопнул, опять зализывали раны в начале прошлой декады. Потом плюнули на ценные бумаги, а про то что было в начале 90-х просто забыли, и опять поехали спекулировать недвижимостью. В истории Канады никогда небыло так легко взять в кредит как в последние 5 лет. Банки дают потому что сами не несут риск, всё сваливается обратно на налогоплательщика через CMHC. Стоит CMHC так изменить правила, что банкам надо будет расчитывать только на самим себя, как моментально исчезнет возможность взятия лёкгого кредита. Именно из-за испарения легкой возможности получения кредитов, недвижимость в США сидит в такой глубокой заднице, и возвращаться пока не собирается. Абсолютное большинсто иммигрантов которые сюда приезжают не имеют возможность купить собственность без получения кредита от местных банков в сотни тысяч. До середины прошлой декады новоприбывшем банки хрен давали деньги без кредитной истории. Потом вмешалос CMHC, стало их гарантом, и банки начали отваливать всем столько сколько они захотят. Если в 90-х было трудно получить кредитку с лимитом в пять штук, то в 2008 такая же персона вдруг получила возможность получить кредит на пол-лимона. Такое возможно только если степень риска для банка в обоих случаях одинакова. И это стало реальным за счёт CMHC. За последнюю пятилетку CMHC набрала обязательств более чем на полтриллиона баксов. И всё гарантируется налогоплательщиком. Для того чтобы пузырь продолжал расти, CMHC должна гарантировать ипотеки со всё более большими суммами. Если бы нынешние домовладельцы серъёзным образом выплачивали свои мортгиджи, то теоретически всё могло бы продолжать работать. Но, всё большее количество "домовладельцев" предпочитают вместо этого делать re-financing, и выбирать equity по-максимуму. А это только повышает вероятность коллапса этой понзи-схемы. Эквиваленты CMHC в америке сдохли при разрыве пузыря. Мы уже успели перевалить за те параметры при которых рынок там лопнул. Поэтому вероятность спада цен в Торонто в следующие 1-2 года остаётся на отметке: сильновероятно. |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Sunday, September 11, 2011 1:47:34 AM [Quote]«Как только такие поддержки извне будут убранны - рынку придётся вернутся к историческим нормам.» Имеется ввиду, что правительство уберет поддержки рынку? Будет ли государство пытаться "сдуть" пузырь медленно и аккуратно, чтобы не вносить панику и не подрывать экономику страны? Или же есть вариант "жесткого приземления"? Я могу ошибаться, но, на мой взгляд, было бы крайне нечестно "просить" канадцев покупать недвижимость и вообще тратить деньги в кризис, поддерживая экономику в трудное время путем предоставления дешевых кредитов, а потом вот так вот легко "загнать" тех же людей в банкроты. К тому же, в чем тогда вообще смысл поддреживать экономику сейчас? Ведь масштабы проблем от падения недвижимости могут быть весьма значительными. Как считаете? |
Joined: 9/4/2010 Posts: 396 | Posted on Sunday, September 11, 2011 2:07:56 AM [Quote][quote][quote] До середины прошлой декады новоприбывшем банки хрен давали деньги без кредитной истории. Потом вмешалос CMHC, стало их гарантом, и банки начали отваливать всем столько сколько они захотят. [quote] При всем моем к вам уважении вот тут уж с вами ни как не согласна. Покажите мне дорогу в банк который отваливает всем столько сколько они захотят. |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Monday, September 12, 2011 10:58:50 AM [Quote]««До середины прошлой декады новоприбывшем банки хрен давали деньги без кредитной истории. Потом вмешалос CMHC, стало их гарантом, и банки начали отваливать всем столько сколько они захотят.» При всем моем к вам уважении вот тут уж с вами ни как не согласна. Покажите мне дорогу в банк который отваливает всем столько сколько они захотят.» Razum, давайте не будем строить из себя наивную девушку. На любой перекресток стань и ткни пальцем в любой банк, не промахнешься, и это и есть дорога в искомый банк. Год назад, мой друг детства( я его знаю более 30 лет), недавний иммигрант в канаду, года не прожив в съемном доме, не скопив толком даунпеймента и не имея кредитной истории купил дом в ричмонд хилле за 500К. При этом как я понимаю купил он флип у того, кто за этот дом несколько лет назад положил депозит на сумму контракта около 400К за этот дом. Друг положил нужные 5% даун, которые получил как кашбэк назад при получении моргиджа. Ко всему, на нем неработающая жена и двое детей, БМВ в лиз итп. Пример наглядный? Да на личном примере, я под свой дом зарегистрировал в банке кредит на 500К при том, что доход селф деклерд, и апрейзал такой же селф деклерд. т.е. я просто оценил свой дом в 999К и т.к. на улице пара домой стоит на продажу за лимом плюс, у банка даже не возникает желания прислать оценщика. При всем при этом последняя официальная оценка дома с регистрацией в базе на этот дом 495К. Фактически мне банк готов отгрузить 500К за то, за что эти 500К не плачены и вообще-то даже если я сегодня поставлю свой дом на маркет лимон за него никто не заплатит. Еще момент, 10 лет назад как агент, покупателя с теми же данными что сегодня ты наврядли возила на шоуинги таунхаузов по 500+ тысяч, не подскажешь почему? Чего-то мало кому приходило в голову укатывать народ на покупку стартерхоума за 500К+ а сегодня что-то это сплошь и рядом. а что изменилось? |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved