Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 [46] 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 12/3/2007
Posts: 14856
Posted on Monday, September 12, 2011 11:42:02 AM
  [Quote]
Что значит без кредитной истории не взять? Тебе вообще не обязательно быть резидентом, чтобы ссуду взять. 35% положил и покупай дом как recreational or investment property. Кстати забавное ограничение. Формально ты не можешь купить дом себе как праймер резиденс для учёбы скажем в университете, но можешь его же купить для отдыха и развлечения.
-----
Мы умеем воспитывать не только кнутом, если что и пряником шибануть можем.
Joined: 7/30/2010
Posts: 175
Posted on Monday, September 12, 2011 1:59:07 PM
  [Quote]
«Если бы нынешние домовладельцы серъёзным образом выплачивали свои мортгиджи, то теоретически всё могло бы продолжать работать. Но, всё большее количество "домовладельцев" предпочитают вместо этого делать re-financing, и выбирать equity по-максимуму. А это только повышает вероятность коллапса этой понзи-схемы.»

Ну вообще-то те домовладельцы, которых я знаю, стараются любую свободную сумму вкладывать в выплату моргиджа.
А повысить "сознательность" можно только одним способом имхо - ограничить количество лет, на которые выдается кредит, в зависимости от возраста. Чтобы в 55 лет нельзя было взять кредит 30 лет, а можно было рассчитывать на 10, максимум 15 лет (ну пусть даже 10 лет человек работает на пенсии, но не 25 же).
И кстати в этом направлении как раз некие подвижки были сделаны - привязки к возрасту по прежнему нет, но сначала максимальный срок кредита сократили с 40 до 35 лет, а этой весной до 30 лет.
А "шарик" как рос, так и растет.
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Monday, September 12, 2011 2:00:45 PM
  [Quote]
«Razum, давайте не будем строить из себя наивную девушку.»
1. не девушка
2. не наивная
3. не строю


[/quote] Еще момент, 10 лет назад как агент, покупателя с теми же данными что сегодня ты наврядли возила на шоуинги таунхаузов по 500+ тысяч, не подскажешь почему? Чего-то мало кому приходило в голову укатывать народ на покупку стартерхоума за 500К+ а сегодня что-то это сплошь и рядом. а что изменилось?[/quote]
1. не возила ибо 10лет назад агентом не была
2. "укатывать народ"? если имeлось в виду уговаривать - извини не мои стиль

Bы привелi два примера Я с талкиваюсь каждыи день То что можно было сделать год назад не все можно сделат сегодня То что правила постоянно меняют - да, то что липа бывает - да. Но то что все так просто вы как стараетесь представить - не правда.
Вашему другу дали кредит толко ви забыли спросит/сказата под какои %
Last edited by razum on Monday, September 12, 2011 2:02:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, September 12, 2011 2:10:18 PM
  [Quote]
Один из главных аргументов стороны спора не верящих в пузырь, состоит в том, что в Канаду постоянно прибывают иммигранты которые покупают и будут покупать жилье, причём особо не имеет значения сколько это жильё будет стоить. То есть, прибывшым позже просто придёться платить больше, и так практически до бесконечности.

Начиная с июля в Канаду ежегодно будут прибывать только около 700 семей по классификации "инвесторы". Это те, у кого в кармане есть $1.5М, либо они могут сделать вид что у них это есть.

В основном же, иммигранты не имеют средств положить 35% ($150К) на даун чтобы избежать пристального осмотра банком. Как раз наоборот, большинство из таких могут купить только при абсолютно минимальном первом взносе.

Ранее такое (small downpayment) было возможно при условии прекрасного credit score, и постоянной работы. Небыло кредитной истории - не давали ни то что ипотеку, но и первую кредитку непросто было получить (если был не студент).

Сейчас же каждый день можно услышать на 680News рекламу зазывающую получить mortgage или сделать refinancing даже имея: "... bad credit, no credit, or can't verify your income!"

То есть ситуация такая, что нет необходимости сейчас иметь прекрасную credit history или большой взнос чтобы получить ипотеку.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, September 12, 2011 2:19:16 PM
  [Quote]
«То что можно было сделать год назад не все можно сделат сегодня То что правила постоянно меняют - да, то что липа бывает - да. Но то что все так просто вы как стараетесь представить - не правда.
Вашему другу дали кредит толко ви забыли спросит/сказата под какои %»


да, стало жёще, но только на самую маленькую толику.

ну а по поводу % на кредит, к сожалению % обратно пропорционален сумме кредита. На мортгиджи свыше $250К дают процент ниже чем на меньшие суммы. Инфо от брокеров что пишут на RFD в топике про ипотеки. С 14,000 постами в одном топике, это пожалуй главное место в Канаде где простолюдины могут найти более-менее реальную инфу о реальных ставках на данный момент.

На jumbo mortgage дают ниже процент потому что как не пародоксально у банков с такими ссудами ниже риск. Это вследствие того что практически все такие огромные ипотеки покрыты страховкой от CMHC. В то время как клиента с малым мортгиджем и большой эквити трудно подписать на страховку, и весь риск default приходиться нести самому банку.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Monday, September 12, 2011 2:28:51 PM
  [Quote]
«1. не возила ибо 10лет назад агентом не была
2. "укатывать народ"? если имeлось в виду уговаривать - извини не мои стиль

Bы привелi два примера Я с талкиваюсь каждыи день То что можно было сделать год назад не все можно сделат сегодня То что правила постоянно меняют - да, то что липа бывает - да. Но то что все так просто вы как стараетесь представить - не правда.
Вашему другу дали кредит толко ви забыли спросит/сказата под какои %»


1. красиво парировано.
2. не мой стиль? типа ты никого не катаешь и никому ничего не говоришь.
3. я понимаю, что у ты сталкиваешься со сделками каждый день, но сколько у тебя сделок сорвалось изза отказа в финансировании? если в напрямую в лоб не дали моргидж в банке, то у тебя наверняка есть пара своих вариантов оформления.
4. Какая разница под какой процент ему дали? я так понимаю что под процент, который гораздо ниже того, под который например я брал моргидж в 1999 году имея даунпеймент, кредитную историю, доход итп.
5. Тут писали что типа сейчас закрутили гайки с кредитами....да шас закрутили...совсем немного поменяли правила, если год назад давали под скажем 2.1, то сейчас дают под 2.2 но дают больше денег потому как ценники на дома поменяли.
6. Солнышко раньше писала что типа в штатах рухнуло потому, что там были заманушные рейты, а типа в канаде не так. типа 2-3% это реальная стоимость кредита? короче посмотрим что будет с рейтами в 2013 году и как это отразится на цене.
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Monday, September 12, 2011 4:05:56 PM
  [Quote]
1. конечно вожу и конечно говорю Но именно говорю - даю информацию ибо люблю когда у клиента полная картина, а не уговариваю и не даю обещании если они не выполнимы
2. Две, и только потому что клиент слушает но делает все по своему. Потом с удивлением понимает что его точка зрения и банка далеко не всегда совпадают. Чудес на свете не бывает
3. Я женщина и логика у меня женская поэтому я не понимаю почему сначала было сказано что какои хочеш кредит даст каждыи банк на каздом углу а тепер "если в напрямую в лоб не дали моргидж в банке, то у тебя наверняка есть пара своих вариантов оформления.
"
Last edited by razum on Monday, September 12, 2011 4:06:00 PM
 
Joined: 7/30/2010
Posts: 175
Posted on Monday, September 12, 2011 6:35:02 PM
  [Quote]
«Начиная с июля в Канаду ежегодно будут прибывать только около 700 семей по классификации "инвесторы". Это те, у кого в кармане есть $1.5М, либо они могут сделать вид что у них это есть.

В основном же, иммигранты не имеют средств положить 35% ($150К) на даун чтобы избежать пристального осмотра банком. Как раз наоборот, большинство из таких могут купить только при абсолютно минимальном первом взносе.»


Так свежие имигранты через пару-пятерку лет становятся людьми с постоянной работой и хорошей кредитной историей, и могут купить себе дома под низкий даунпеймент.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Monday, September 12, 2011 8:27:53 PM
  [Quote]
«Так свежие имигранты через пару-пятерку лет становятся людьми с постоянной работой и хорошей кредитной историей, и могут купить себе дома под низкий даунпеймент.»

да почему под низкий даунпеймент? должно быть с постоянной работой, хорошей кредитной историей, доходом позволяющим гасить кредит ненапрягаясь и НОРМАЛЬНЫМ даунпейментом, а не то что сейчас происходит и уверености что у нас американский вариант не случится
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, September 13, 2011 1:54:04 PM
  [Quote]
USA:
median household income (2010) - $49,445
median house price (July 2011) - $174,000
ratio - 3.51

Когда повысится доход населения в США, и они переварят всю existing inventory of unoccupied houses, тогда цены на недвижимость начнут расти по стране в целом.

Canada:
median household income (2009) - $68,410
average house price - $371,000
ratio - 5.42

я не смог найти median house price сумму по Канаде в целом, поэтому использовал average.

при соотношении 3.5 годовых доходов семьи к цене дома, цена дома равна: $240К, что на 35% ниже того что имеем сейчас.

ссылки:
http://www.bloomberg.com/news/2011-09-13/poverty-in-u-s-climbed-to-17-year-high-in-2010-as-household-income-fell.html
http://www.realestateabc.com/outlook.htm
http://www40.statcan.ca/l01/cst01/famil108a-eng.htm
http://canadabubble.com/bubble-watch/2193-how-long-can-home-prices-keep-rising.html

Это не предсказание, это просто предьявление предпосылки либо к предстоящему значительному увеличению дохода населения, либо к снижению цен на недвижимость.
Joined: 12/3/2007
Posts: 14856
Posted on Tuesday, September 13, 2011 2:34:58 PM
  [Quote]
«Это не предсказание, это просто предьявление предпосылки либо к предстоящему значительному увеличению дохода населения, либо к снижению цен на недвижимость.»

либо к тому, что self employed списывали, списывают и будут списывать доходы для снижения налогов. К тому, что всё больше программистов будут открывать левые компании, чтобы тоже меньше кормить гос органы, а всё больше себя, что квоты по иммиграции будут расти, что больше бэйсментов нелегально сдаваться будет, что больше народу будет сидеть на дисабилитес и велфере дальше будем продолжать список? Ну вы ещё не забывайте, что данные по доходам включают кучу пенсионеров, студентов, женщины на maternity, просто неработающих, потому что не хотят. Ну сколько из ваших знакомых семей имеет доход ниже 70 тыс (на двоих работающих). Я лично знаю только те, кто доит государство либо не менее 100тыс. У кого пониже доходы идут в кондо или на рент.
-----
Мы умеем воспитывать не только кнутом, если что и пряником шибануть можем.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Wednesday, September 14, 2011 11:13:05 AM
  [Quote]
««Это не предсказание, это просто предьявление предпосылки либо к предстоящему значительному увеличению дохода населения, либо к снижению цен на недвижимость.»

либо к тому, что self employed списывали, списывают и будут списывать доходы для снижения налогов. К тому, что всё больше программистов будут открывать левые компании, чтобы тоже меньше кормить гос органы, а всё больше себя, что квоты по иммиграции будут расти, что больше бэйсментов нелегально сдаваться будет, что больше народу будет сидеть на дисабилитес и велфере дальше будем продолжать список? Ну вы ещё не забывайте, что данные по доходам включают кучу пенсионеров, студентов, женщины на maternity, просто неработающих, потому что не хотят. Ну сколько из ваших знакомых семей имеет доход ниже 70 тыс (на двоих работающих). Я лично знаю только те, кто доит государство либо не менее 100тыс. У кого пониже доходы идут в кондо или на рент.»


Солнышко, ну при чем здесь дойка государства или селф имплойды? Это было есть и будет и никаких изменений ни в какую сторону не намечается. Я не улавливаю зависимости роста цены на недвижимость и количества селфимплойдов.
Я уже слышал некую теорию экстраполяции 25 тыс селфимплойдных денег до 100 тыс зарплаты на пейроле, фигня это.

Патрик дал вылкадки имевшие место в штатах, при которых их маркет накрылся, а ты парируешь его выкладками типа все знакомые имеют больше сотни.
Joined: 12/3/2007
Posts: 14856
Posted on Wednesday, September 14, 2011 11:54:54 AM
  [Quote]
при том, что статистика по доходам совершенно не отражает истинных доходов населения.
-----
Мы умеем воспитывать не только кнутом, если что и пряником шибануть можем.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Wednesday, September 14, 2011 1:30:15 PM
  [Quote]
«при том, что статистика по доходам совершенно не отражает истинных доходов населения.»

Солнышко, ты явно недооцениваешь статистику как науку, и видимо не совсем верно статистику читаешь.
Я бы тому же Патрику указал что в канадском случае он использует не медиану, а среднее значение, тогда как в американском случае используется медиана. правда думается что канадская медиана тоже не фонтан.

я бы смотрел не на стат. кан. информацию в целом по канаде, а на статистику раёнов по школе, из фрейжер.

Тебе бросилось в глаза что типа доход канадской семьи около 70К, и это типа враки, т.е. все вокруг кто не пособиях не меньше сотки имеют, но что цена дома в 370 штук тебя не смутило?

Ранее ты писала что штаты убили заманушные рейты и простота выдачи кредитов, а не как в канаде...и что имеем? Ты же сама тут же пишешь, что у тебя есть Ник Туманов из ТД банка, который вытягивает тебе любые сделки?
Ты бы определизась что-ли...Любой голодранец купивший через тебя любую проперти относительно беспроблемно получит моргидж через ТД, точно так же как было в штатах до обвала.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, September 14, 2011 2:24:27 PM
  [Quote]
Я написал почему использовал среднюю цену по Канаде, а не медиану. Я не смог найти медиану цен на дома по Канаде за этот год. По-моему, это военная тайна, или следствие фактической монополии на статистики по продажам.

Сцуки, Teranet был очень солидный Income Trust Fund в моём портфолио пока его OMERS не прихватизировали.

Если кто может найти медиану цены на дома в Канаде, то пожалуйста выставите это тут. Интерестно.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 [46] 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved