Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 [533] 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 7/7/2014
Posts: 11532
Posted on Friday, September 26, 2014 11:43:38 AM
  [Quote]
кто кумекает... какое ближайшие будующие у $? стоит US$ продавать или лучше подольше подержать?
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Friday, September 26, 2014 8:18:37 PM
  [Quote]
«кто кумекает... какое ближайшие будующие у $? стоит US$ продавать или лучше подольше подержать?»

Какая у тебя сумма в US?
-----
Regards...,
Joined: 7/7/2014
Posts: 11532
Posted on Friday, September 26, 2014 8:48:25 PM
  [Quote]
«Какая у тебя сумма в US?»

миллион... шутка :)

немного - 70К
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Sunday, September 28, 2014 9:54:58 AM
  [Quote]
Постарался проследить за калькуляцией моргидж/рент и что-то у меня в фордом не совпало. Также мне народ говорит, что покупает кондо и что оно дешевле чем рентовать. Я считаю, у меня нифига не получается, помогите найти ошибку

Торонто. кондо, 2бр.
Рент:
1640

Покупка:
310000
Даунпеймент: 10 проц, 31000. Кредит: 279000 . Процент: 3[ . Лет: 25 . Промежуточные платы не берем (брокер итп. Кстати интересно сколько оно будет)
Плата в первые месяцы: 279000/25/12 = 900 тело, 279000*0.03/12 = 698 интерес,
Итого 1598 . Со временем интерес падает, но таки медленно.
Налог на квартиру: около 2000, те 2000/12 = 166 месяц. Итого 1764
Кондо фи > 500.
Итого 2264.

Из них за саму квартиру выплачивается только тело, т.е. 900. В "никуда" выбрасывается 1364.

Итого, имея это кондо в собственности в месяц выбрасываю в никуда на 276 долл меньше. При этом за само кондо я должен платить на 624 долл месяц больше.

Если оформление стоит где-то 15000, то > 50 месяцев, чтобы отбить затраты только на оформление.

Если считать оформление и начальный взнос, это пусть 46000, фонды в банке скажем дадут 5 процентов годовых (это такой себе средный фонд), те 2300 год минус налоги, пусть треть, те 1518 в год, то есть 126 месяц. Это не считая, что те 624 долл можно как бы откладывать тоже под какие-то проценты.

При этом ты намертво привязан к месту, а не к работе.

Смысл покупки вижу, есть только если кондо станут дорожать. Что очень непонятно.

Где я ошибаюсь в рассчетах?
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Sunday, September 28, 2014 1:36:04 PM
  [Quote]
«Где я ошибаюсь в рассчетах?»

:) Начнём с начала. Если считаешь деньги, будь точен. Никакой приблизительности.

1) Высчитаем месячный платёж по моргижу. Можно взять финансовую формули, которая несколько отличается от вашей.. :) (не забывайте что там идёт компаундинг) А можно воспользоваться моргиж калькулятором: Возьмём $280,000, процент 3% закрытый на 5 лет (хотя сегодня дают 2.74%):
И того в месяц: $1320, из них $690 интерес и $630 принцыпал (будет менятся ежемесячно в лучшую сторону)

Ссылка на калькулятор: https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mortgage/mpc/start.cgi

2) Расходы в месяц:
Пусть будет $500 мейтененс.
Ещё $200 налог.
Ещё $100 утилитис.

И того в сумме у меня получилось - 690+500+200+100=1490

Оформление для первого покупателя на такую сумму будет стоить где-то $4,000 - $5,000 Максимум (всё возьмёт адвокат и всем заплатит). Может в Торонто есть доп поборы, но не думаю, что будет больше чем ещё пару штук... Плюс в конце года вы вернёте где то $1,000 на налогах при дикларировании покупки, как первопокупатель.

Когда вы берёте интерес на ваш даунпеймент (50К) как не риализованную возможность, не забывайте, что недвижимость будет рости не меньше, но на всю сумму (300К+)

Всё остальное не знаю как комментировать. :) Это личное мнение каждого человека...
-----
Regards...,
Last edited by Mr.FordDoesNotSmoke on Sunday, September 28, 2014 1:41:00 PM
 
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Sunday, September 28, 2014 2:05:50 PM
  [Quote]
вы много упустили
1. 1300 моргидж
2 200 таксы
3. дваун <20%, значит + страховка 50
4. майнтененс фии 500
5. обычная страховка еще 50
6. утилиты 250
т.е. уже = 2350 и это без ремонтов и всякой мелочи...
Реально 2bd кондо = 2500. первые 5лет почти все платежи идут в интерес, таксы всегда растут фии растут, так что изменение отношения интерес и тело кредита поглащается растущими другими платежами.. так что нужно быть готовы на 2500 все 25 лет, а не первые пару лет :) как красиво пишут брокеры..

«2) Расходы в месяц:
Пусть будет $500 мейтененс.
Ещё $200 налог.
Ещё $100 утилитис.

И того в сумме у меня получилось - 690+500+200+100=1490»
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Sunday, September 28, 2014 3:48:02 PM
  [Quote]
«вы много упустили
1. 1300 моргидж»

Это кеш флоу. Но при сегодняшнем интересе, большая часть идёт в принципал, а не банку в виде интереса по выплатам. Ту часть, которая идёт в принципал не принято считать рассходом, ибо на её сумму уменьшается ваш долг. Тоесть, это ваш эквити в доме. Поэтому я бы сравнивал яблоки с яблоками, и писал бы только $690 как расход на моргиж.


«5. обычная страховка еще 50»
А ты разве не платишь тенант иншуранс на ренте?

«6. утилиты 250»
Почему у Конда такие же утилиты как у тауна? Там разве многие рассходы не включены в мейтененс? Я слышал народ только за хайдро доплачивает в новых домах. В старых часто всё включено, но там мейтененс может быть невбебенный.


«первые 5лет почти все платежи идут в интерес»
С сегоднешним интересом, большая часть идёт в принципал. Потому мы и наблюдаем такой бум и рост цен. Сам посмотри на калькуляторе, который я дал, можно по месяцам смотреть, сколько идёт в интерес а сколько в принципал.
-----
Regards...,
Last edited by Mr.FordDoesNotSmoke on Sunday, September 28, 2014 3:54:00 PM
 
Joined: 7/7/2014
Posts: 11532
Posted on Sunday, September 28, 2014 4:00:23 PM
  [Quote]
«Когда вы берёте интерес на ваш даунпеймент (50К) как не риализованную возможность, не забывайте, что недвижимость будет рости не меньше, но на всю сумму (300К+)»

Где гарантия что недвижимость, особенно кондо, будет продолжать рости?
Joined: 7/7/2014
Posts: 11532
Posted on Sunday, September 28, 2014 4:02:02 PM
  [Quote]
««5. обычная страховка еще 50»
А ты разве не платишь тенант иншуранс на ренте?»


Я бы не платила если бы жила в арартменте и иншуранс был опшинал.
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Sunday, September 28, 2014 4:05:04 PM
  [Quote]
«Где гарантия что недвижимость, особенно кондо, будет продолжать рости?»

Так человек же не краткосрочный инвестор, он там жить будет. А в долгой перспективе покупка жилья ВСЕГДА прибыльна. В истории других примеров никогда не было.

А вообще я не сторонник кондо. Мне нравится, когда с бэкярдом, гаражём и всё такое.
У моих родителей там выбора не было. Все жили в квартирах. Тут же выбор есть. ИМХО.
-----
Regards...,
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Sunday, September 28, 2014 4:06:23 PM
  [Quote]
«Я бы не платила если бы жила в арартменте и иншуранс был опшинал.»

Как раз ты бы, с твоими миллионами, платила бы как миленькая. Иначе разденут до трусов (в плохом смысле) если что...
-----
Regards...,
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Monday, September 29, 2014 10:59:14 AM
  [Quote]
««Где гарантия что недвижимость, особенно кондо, будет продолжать рости?»

Так человек же не краткосрочный инвестор, он там жить будет. А в долгой перспективе покупка жилья ВСЕГДА прибыльна. В истории других примеров никогда не было.»


Вообщето как раз наооборот
На достаточно длинном промежутке инвестиция в недвижимость НИКОГДА не прибыльна. Растет исключительно на уровень инфляции.
Joined: 11/20/2013
Posts: 4763
Posted on Monday, September 29, 2014 1:14:53 PM
  [Quote]
«Вообщето как раз наооборот
На достаточно длинном промежутке инвестиция в недвижимость НИКОГДА не прибыльна. Растет исключительно на уровень инфляции.»


Возьмём среднюю цену дома в Торонто в 1967ом году из МЛС источника статистики средних цен: $24,078
http://www.torontorealestateboard.com/market_news/market_watch/historic_stats/pdf/treb_historic_statistics.pdf

Вобьём в калькулятор инфляции, который учитывает именно наш рост цен за эти годы и получим: $165,779.08 (What cost $24078 in 1967 would cost $165779.08 in 2013. )

Вопрос, совпадает ли эта цифра с сегодняшней средней ценой на дома в Торонто? :)

А вообще давайте определимся, мы говорим об инвестменте или о покупке дома для проживания в нём? Ибо если для проживания, то выкладки должны быть несколько другие... Вы же всё равно покупаете себе машину для катания своей попы, несмотря на то, что через 10 с небольшим лет ваша машина не будет стоить ровным счётом ничего... (лиз машины тоже покупка, просто в рассрочку и с условием замены каждые несколько лет. Вы не получаете потом отданных денег назад)
-----
Regards...,
Joined: 5/30/2014
Posts: 1061
Posted on Monday, September 29, 2014 1:55:07 PM
  [Quote]
о.... а вот и уши показались снова...

два года назад началось шептание о том, что в случае падения банковской системы конады, депозиторы банков будут своими кровными сии банки спасать. для тех, кому сразу не понятно - уже есть механизьма перевода депозитов в самые простые акции банка (если банк накрывается тазиком) и избежания системного bank run (это когда лохи толпятся около окошек и, размазывая по лицу сопли и слёзы, просят отдать депозит). теперь, оказывается, что именно эта категория лохов именно за всё и заплатит в конце-концов! не какие-то супер-менеджеры, директора и президенты, которые принимали решения, а именно лохи, которые имели глупость дать банку свои деньги.

вот теперь всё очень красиво и логично встало в интересную картинку

вот, собсна, источник:

http://business.financialpost.com/2014/09/29/common-shareholders-of-banks-will-pay-biggest-price-for-bail-in-report/

есть очень сильное чуство, что "они", на самом деле, уже знают, чем всё закончится - они прости ещё не все фишки на доске расставили....
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Monday, September 29, 2014 2:09:22 PM
  [Quote]
2 hibbityhop
Это комментарий одного из читателей который спрашивает, вот есть такой слух, это правда? при падении крупного банка будет все просто, в статье об этом мягко намекают - вклады будут заморожены.. но это и так понятно, проблема в том, что если даже один банк рухнет, всю систему так зашатает.. что всем мало не покажется
-----
умное лицо, это еще не признак ума(c)
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 [533] 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved