[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 7/7/2014 Posts: 14237 | Posted on Friday, September 26, 2014 11:43:38 AM [Quote]кто кумекает... какое ближайшие будующие у $? стоит US$ продавать или лучше подольше подержать? |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Friday, September 26, 2014 8:18:37 PM [Quote]«кто кумекает... какое ближайшие будующие у $? стоит US$ продавать или лучше подольше подержать?» Какая у тебя сумма в US? ----- Regards..., |
Joined: 7/7/2014 Posts: 14237 | Posted on Friday, September 26, 2014 8:48:25 PM [Quote]«Какая у тебя сумма в US?» миллион... шутка :) немного - 70К |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Sunday, September 28, 2014 9:54:58 AM [Quote]Постарался проследить за калькуляцией моргидж/рент и что-то у меня в фордом не совпало. Также мне народ говорит, что покупает кондо и что оно дешевле чем рентовать. Я считаю, у меня нифига не получается, помогите найти ошибку Торонто. кондо, 2бр. Рент: 1640 Покупка: 310000 Даунпеймент: 10 проц, 31000. Кредит: 279000 . Процент: 3[ . Лет: 25 . Промежуточные платы не берем (брокер итп. Кстати интересно сколько оно будет) Плата в первые месяцы: 279000/25/12 = 900 тело, 279000*0.03/12 = 698 интерес, Итого 1598 . Со временем интерес падает, но таки медленно. Налог на квартиру: около 2000, те 2000/12 = 166 месяц. Итого 1764 Кондо фи > 500. Итого 2264. Из них за саму квартиру выплачивается только тело, т.е. 900. В "никуда" выбрасывается 1364. Итого, имея это кондо в собственности в месяц выбрасываю в никуда на 276 долл меньше. При этом за само кондо я должен платить на 624 долл месяц больше. Если оформление стоит где-то 15000, то > 50 месяцев, чтобы отбить затраты только на оформление. Если считать оформление и начальный взнос, это пусть 46000, фонды в банке скажем дадут 5 процентов годовых (это такой себе средный фонд), те 2300 год минус налоги, пусть треть, те 1518 в год, то есть 126 месяц. Это не считая, что те 624 долл можно как бы откладывать тоже под какие-то проценты. При этом ты намертво привязан к месту, а не к работе. Смысл покупки вижу, есть только если кондо станут дорожать. Что очень непонятно. Где я ошибаюсь в рассчетах? |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Sunday, September 28, 2014 1:36:04 PM [Quote]«Где я ошибаюсь в рассчетах?» :) Начнём с начала. Если считаешь деньги, будь точен. Никакой приблизительности. 1) Высчитаем месячный платёж по моргижу. Можно взять финансовую формули, которая несколько отличается от вашей.. :) (не забывайте что там идёт компаундинг) А можно воспользоваться моргиж калькулятором: Возьмём $280,000, процент 3% закрытый на 5 лет (хотя сегодня дают 2.74%): И того в месяц: $1320, из них $690 интерес и $630 принцыпал (будет менятся ежемесячно в лучшую сторону) Ссылка на калькулятор: https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mortgage/mpc/start.cgi 2) Расходы в месяц: Пусть будет $500 мейтененс. Ещё $200 налог. Ещё $100 утилитис. И того в сумме у меня получилось - 690+500+200+100=1490 Оформление для первого покупателя на такую сумму будет стоить где-то $4,000 - $5,000 Максимум (всё возьмёт адвокат и всем заплатит). Может в Торонто есть доп поборы, но не думаю, что будет больше чем ещё пару штук... Плюс в конце года вы вернёте где то $1,000 на налогах при дикларировании покупки, как первопокупатель. Когда вы берёте интерес на ваш даунпеймент (50К) как не риализованную возможность, не забывайте, что недвижимость будет рости не меньше, но на всю сумму (300К+) Всё остальное не знаю как комментировать. :) Это личное мнение каждого человека... ----- Regards..., Last edited by Mr.FordDoesNotSmoke on Sunday, September 28, 2014 1:41:00 PM |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Sunday, September 28, 2014 2:05:50 PM [Quote]вы много упустили 1. 1300 моргидж 2 200 таксы 3. дваун <20%, значит + страховка 50 4. майнтененс фии 500 5. обычная страховка еще 50 6. утилиты 250 т.е. уже = 2350 и это без ремонтов и всякой мелочи... Реально 2bd кондо = 2500. первые 5лет почти все платежи идут в интерес, таксы всегда растут фии растут, так что изменение отношения интерес и тело кредита поглащается растущими другими платежами.. так что нужно быть готовы на 2500 все 25 лет, а не первые пару лет :) как красиво пишут брокеры.. «2) Расходы в месяц: Пусть будет $500 мейтененс. Ещё $200 налог. Ещё $100 утилитис. И того в сумме у меня получилось - 690+500+200+100=1490» ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Sunday, September 28, 2014 3:48:02 PM [Quote]«вы много упустили 1. 1300 моргидж» Это кеш флоу. Но при сегодняшнем интересе, большая часть идёт в принципал, а не банку в виде интереса по выплатам. Ту часть, которая идёт в принципал не принято считать рассходом, ибо на её сумму уменьшается ваш долг. Тоесть, это ваш эквити в доме. Поэтому я бы сравнивал яблоки с яблоками, и писал бы только $690 как расход на моргиж. «5. обычная страховка еще 50» А ты разве не платишь тенант иншуранс на ренте? «6. утилиты 250» Почему у Конда такие же утилиты как у тауна? Там разве многие рассходы не включены в мейтененс? Я слышал народ только за хайдро доплачивает в новых домах. В старых часто всё включено, но там мейтененс может быть невбебенный. «первые 5лет почти все платежи идут в интерес» С сегоднешним интересом, большая часть идёт в принципал. Потому мы и наблюдаем такой бум и рост цен. Сам посмотри на калькуляторе, который я дал, можно по месяцам смотреть, сколько идёт в интерес а сколько в принципал. ----- Regards..., Last edited by Mr.FordDoesNotSmoke on Sunday, September 28, 2014 3:54:00 PM |
Joined: 7/7/2014 Posts: 14237 | Posted on Sunday, September 28, 2014 4:00:23 PM [Quote]«Когда вы берёте интерес на ваш даунпеймент (50К) как не риализованную возможность, не забывайте, что недвижимость будет рости не меньше, но на всю сумму (300К+)» Где гарантия что недвижимость, особенно кондо, будет продолжать рости? |
Joined: 7/7/2014 Posts: 14237 | Posted on Sunday, September 28, 2014 4:02:02 PM [Quote]««5. обычная страховка еще 50» А ты разве не платишь тенант иншуранс на ренте?» Я бы не платила если бы жила в арартменте и иншуранс был опшинал. |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Sunday, September 28, 2014 4:05:04 PM [Quote]«Где гарантия что недвижимость, особенно кондо, будет продолжать рости?» Так человек же не краткосрочный инвестор, он там жить будет. А в долгой перспективе покупка жилья ВСЕГДА прибыльна. В истории других примеров никогда не было. А вообще я не сторонник кондо. Мне нравится, когда с бэкярдом, гаражём и всё такое. У моих родителей там выбора не было. Все жили в квартирах. Тут же выбор есть. ИМХО. ----- Regards..., |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Sunday, September 28, 2014 4:06:23 PM [Quote]«Я бы не платила если бы жила в арартменте и иншуранс был опшинал.» Как раз ты бы, с твоими миллионами, платила бы как миленькая. Иначе разденут до трусов (в плохом смысле) если что... ----- Regards..., |
Joined: 5/7/2008 Posts: 222 | Posted on Monday, September 29, 2014 10:59:14 AM [Quote]««Где гарантия что недвижимость, особенно кондо, будет продолжать рости?» Так человек же не краткосрочный инвестор, он там жить будет. А в долгой перспективе покупка жилья ВСЕГДА прибыльна. В истории других примеров никогда не было.» Вообщето как раз наооборот На достаточно длинном промежутке инвестиция в недвижимость НИКОГДА не прибыльна. Растет исключительно на уровень инфляции. |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Monday, September 29, 2014 1:14:53 PM [Quote]«Вообщето как раз наооборот На достаточно длинном промежутке инвестиция в недвижимость НИКОГДА не прибыльна. Растет исключительно на уровень инфляции.» Возьмём среднюю цену дома в Торонто в 1967ом году из МЛС источника статистики средних цен: $24,078 http://www.torontorealestateboard.com/market_news/market_watch/historic_stats/pdf/treb_historic_statistics.pdf Вобьём в калькулятор инфляции, который учитывает именно наш рост цен за эти годы и получим: $165,779.08 (What cost $24078 in 1967 would cost $165779.08 in 2013. ) Вопрос, совпадает ли эта цифра с сегодняшней средней ценой на дома в Торонто? :) А вообще давайте определимся, мы говорим об инвестменте или о покупке дома для проживания в нём? Ибо если для проживания, то выкладки должны быть несколько другие... Вы же всё равно покупаете себе машину для катания своей попы, несмотря на то, что через 10 с небольшим лет ваша машина не будет стоить ровным счётом ничего... (лиз машины тоже покупка, просто в рассрочку и с условием замены каждые несколько лет. Вы не получаете потом отданных денег назад) ----- Regards..., |
Joined: 5/30/2014 Posts: 1061 | Posted on Monday, September 29, 2014 1:55:07 PM [Quote]о.... а вот и уши показались снова... два года назад началось шептание о том, что в случае падения банковской системы конады, депозиторы банков будут своими кровными сии банки спасать. для тех, кому сразу не понятно - уже есть механизьма перевода депозитов в самые простые акции банка (если банк накрывается тазиком) и избежания системного bank run (это когда лохи толпятся около окошек и, размазывая по лицу сопли и слёзы, просят отдать депозит). теперь, оказывается, что именно эта категория лохов именно за всё и заплатит в конце-концов! не какие-то супер-менеджеры, директора и президенты, которые принимали решения, а именно лохи, которые имели глупость дать банку свои деньги. вот теперь всё очень красиво и логично встало в интересную картинку вот, собсна, источник: http://business.financialpost.com/2014/09/29/common-shareholders-of-banks-will-pay-biggest-price-for-bail-in-report/ есть очень сильное чуство, что "они", на самом деле, уже знают, чем всё закончится - они прости ещё не все фишки на доске расставили.... |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Monday, September 29, 2014 2:09:22 PM [Quote]2 hibbityhop Это комментарий одного из читателей который спрашивает, вот есть такой слух, это правда? при падении крупного банка будет все просто, в статье об этом мягко намекают - вклады будут заморожены.. но это и так понятно, проблема в том, что если даже один банк рухнет, всю систему так зашатает.. что всем мало не покажется ----- умное лицо, это еще не признак ума(c) |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved