|
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «А вот по поводу потенциальной возможности заработать 100 штук не совсем понятно. Ты пишешь, что для семьи потеря этой суммы не критична (на самом деле, потеря возможности заработать эту сумму не критична) - это понятно. Но, если так рассуждать, то и потеря возможности заработать миллион не критична, правильно? :)»
всё относительно. миллион на порядок больше ста тысяч. миллион для меня критично. а вот 100 тысяч - пережить можно.
«Вот если бы ты сказал, что потенциальная возможность заработать 100 тыс за пару лет имеется, но ты не хочешь рисковать домом, потому что не на все 100 процентов уверен в правильности решения - то другое дело... :)»
дополнительный параметр, который стоит против продажи моего, в том что наш дом очень сильно нас устраивает практически во всём. съехать - это уже компромисс. многие же осознанно покупают что-то и с самого начала имеет плану куда-то потом перехать. у нас таких планов небыло.
конечно же, я не был бы уверен в 100% правильности моего решения. но опять - бездействие для нас не критично. даже если проценты по ипотекам вырастут до 8% через 3-4 года, банк из меня мало чего сможет высосать. это, к сожалению не так, у кого амортизация будет тогда ещё в районе 30 лет. проценты по ипотеке на $400К при 8% - это $2,666 в месяц!
чтобы меня устроило - так это продать свой дом какому-нибудь горе-инвестору, и остаться в нём жить. дом стоит дороже, чем с него можно получить сдавая в аренду. но я серьёзно этим вопросом не занимался. один раз отправил email китайскому риэлтору, который сдавал такой же дом в нашем районе, с предложением купить мой - вообще ответа не получил.
даже на Kijiji закинул предложение, но и он и так всегда забит недвижимостью, и этого тоже толку мало. уж и незнаю куда подевались толпы китайский, иранских, и новорусских которые по словам риэлторов так и норовят всё скупить тут и сдавать в аренду :) |
Joined: 2/19/2012
Posts: 3 | ««А вот по поводу потенциальной возможности заработать 100 штук не совсем понятно. Ты пишешь, что для семьи потеря этой суммы не критична (на самом деле, потеря возможности заработать эту сумму не критична) - это понятно. Но, если так рассуждать, то и потеря возможности заработать миллион не критична, правильно? :)»
всё относительно. миллион на порядок больше ста тысяч. миллион для меня критично. а вот 100 тысяч - пережить можно.
«Вот если бы ты сказал, что потенциальная возможность заработать 100 тыс за пару лет имеется, но ты не хочешь рисковать домом, потому что не на все 100 процентов уверен в правильности решения - то другое дело... :)»
дополнительный параметр, который стоит против продажи моего, в том что наш дом очень сильно нас устраивает практически во всём. съехать - это уже компромисс. многие же осознанно покупают что-то и с самого начала имеет плану куда-то потом перехать. у нас таких планов небыло.
конечно же, я не был бы уверен в 100% правильности моего решения. но опять - бездействие для нас не критично. даже если проценты по ипотекам вырастут до 8% через 3-4 года, банк из меня мало чего сможет высосать. это, к сожалению не так, у кого амортизация будет тогда ещё в районе 30 лет. проценты по ипотеке на $400К при 8% - это $2,666 в месяц!
чтобы меня устроило - так это продать свой дом какому-нибудь горе-инвестору, и остаться в нём жить. дом стоит дороже, чем с него можно получить сдавая в аренду. но я серьёзно этим вопросом не занимался. один раз отправил email китайскому риэлтору, который сдавал такой же дом в нашем районе, с предложением купить мой - вообще ответа не получил.
даже на Kijiji закинул предложение, но и он и так всегда забит недвижимостью, и этого тоже толку мало. уж и незнаю куда подевались толпы китайский, иранских, и новорусских которые по словам риэлторов так и норовят всё скупить тут и сдавать в аренду :)»
Патрик, напиши пожалуйста, за сколько ты хочешь продать свой дом, сколько можешь заплатить риелтору, за сколько думаешь его, этот дом снимать (utilities extra), и насколько долго сможешь подписать контракт на лиз. Спасибо. |
Joined: 10/20/2007
Posts: 21 | «даже если проценты по ипотекам вырастут до 8% через 3-4 года, банк из меня мало чего сможет высосать. это, к сожалению не так, у кого амортизация будет тогда ещё в районе 30 лет. проценты по ипотеке на $400К при 8% - это $2,666 в месяц!»
Если такое вдруг случится, то свои дома потеряет гораздо большее количество семей, чем количество семей, готовых их купить. Т.е. куча недвижимости будет стоять и гнить, вися мертвым грузом на балансах банков. Оно им надо??? :)
Они же не идиоты, чтобы самим себя загонять в такую яму. Конечно, будут повышать проценты. И особенно отчаянные спекулятны пострадают. Но, до 8% через 3-4 года.... Не верю... :)
Я бы сказал, 4-5% максимум. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «Патрик, напиши пожалуйста, за сколько ты хочешь продать свой дом, сколько можешь заплатить риелтору, за сколько думаешь его, этот дом снимать (utilities extra), и насколько долго сможешь подписать контракт на лиз. Спасибо.»как уже писал буквально две страницы назад: «дожили, нах. хотите скину вам 4bdr 2100sq/ft за те же самые $580К плюс отдам $25К как экслюзивные комиссионные.
в Авроре. в десятке метров от арборетума и в 10 мин пешком от SuperStore.»сниму за $2,100 + utilities. на три года лиз (сразу и минимум). идеальный съёмщик. доход без простоя, с первого дня. дом подготовки, ремонта, покраски, рекламы, коммиссионных за сдачу, и т.д. не требует. таких съёмщиков как я, сейчас днём с огнём сейчас не сыщешь. все, кому не лень - уже купили себе по дому. в основном остались рентовщики низкого качества - денег нет, работа не постоянная, о доме не заботятся, и т.д. вот просят меньше рент за больший дом: http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=11578564&PidKey=807674074 Такой стоит где-то $600К, так что мои цены - рыночные. Объясните мне, каким образом человек который на такое пойдёт, не спекулянт и не горе-инвестор? $2,100 рент - $400 налог на недвижимость - $25 rental water heater (это не utilities, за это владелец платит) - $55 insurance - $100 major repairs allowance = $1,520 или $18,240 в год до уплаты income tax and any mortgage interest. это 3.14% cap rate. зачем и кому это надо, если такой мало-рискованный фонд как Claymore TSX CDN Preferred Share ETF сейчас имеет 4.792% distribution rate? как инвестиция в один дом, с надеждой на нахождение более-менее сносных рентовальщиков, может сравниться с инвестицией в наиболее безопасные активы несколько десятков лучших корпораций Канады? у таких "инвесторов в недвижимость" одна надежда - на продолжение роста самого актива в цене. это не инвестиция, это спекуляция с минимальным понятием о рисках связанных с капиталовложением. такие действительно не понимают насколько реален общий дисклэймер: "Past Performance is No Guarantee of Future Results" |
Joined: 2/19/2012
Posts: 3 | Патрик, тот дом, что за 1900 в месяц скорее всего сдается без бейсмента, то есть в бейсменте живет то ли хозяин, то ли другой жилец. Такой дом с бейсментом в РХ обычно уходит как минимум за 2500, а то и под 3000.
Насчет твоего дома - все зависит от того за сколько ты его продаешь, сколько даунпеймента в него положить и под какой процент взят моргич. Думаю, тебе никто не откликается, потому что на сегодняшний день, учитывая, что рейты поднялись а амортизация сократилась, выгоднее взять дешевый таун в мейпле тыщ за 400, и сдать его за те же 1800-1900. В цене хоть и не так выростет, зато расходы обнулятся, пока жилец моргич выплачивает. Твой дом обнулится, только если туда положить тыс. 200. |
Joined: 2/19/2012
Posts: 3 | Насчет всяких фондов - надо как минимум разбираться, что куда и где. Вон RESP тоже про какие-то 6% в год талдычат, а у меня пока что только в минус 100 баксов ушло. С риэл естейт проще - подсчитываем во что обойдутся расходы на дом и сдаем за эту сумму или больше. Через несколько лет имеем выплаченный принципал в размере 50,000 и рост цены еще тыщ на 200 (если рынок так же продолжает рaсти). и плевать мы хотели на всякие ROI - купил, сдал и забыл, вот и все вычисления. |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981 | «Патрик, напиши пожалуйста, за сколько ты хочешь продать свой дом, сколько можешь заплатить риелтору, за сколько думаешь его, этот дом снимать (utilities extra), и насколько долго сможешь подписать контракт на лиз. Спасибо.»
а зачем нужно задавать этот вопрос с другого логина? |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | без комментариев. просто ссылка на cover article и цитаты:  http://www2.macleans.ca/2012/02/28/youre-about-to-get-burned/"[...] pry through the pocketbooks and bank accounts of the average Canadian and the country looks remarkably like the America of 2005—or even worse by some measures—complete with record house prices and unprecedented debt. “One of the really terrible narratives we’ve allowed to develop in the minds of Canadians is that somehow we are better than the U.S. and so that means we have nothing to be concerned about,” says Ben Rabidoux ..." [...] "As wages stagnate and credit card use levels off, Canadian consumers have increasingly turned to their homes as a source of cash. As of last year, Canadians had pulled roughly $220 billion from their houses in revolving home equity lines of credit, a per capita amount three times larger than the U.S. at its peak." [...] "Low interest rates had as much to do with the U.S. housing bubble as subprime mortgages" [...] " (Bank of Canada) Governor Mark Carney has taken to sounding the alarm bells about household finances every chance he gets, telling the CBC in December, “The greatest risk to the domestic economy is household debt.” [...] "As the U.S. showed in 2005, no matter how loud the alarm bells and how long they’ve been ringing, a housing crash always comes as a surprise to the people paying the mortgage. Or as John McCallum puts it: “The thing with household debt is it’s not a problem until it’s a problem. But when it becomes a problem, it’s usually a really big problem.” |
Joined: 1/22/2011
Posts: 498 | Как я люблю, когда эта тема оживает!
Патрик, ответь мне на один простой вопрос. Куда пойдут жить все эти торонтовские обанкротившиеся домовладельцы после того, как продали свои дома в половину дешевле того, что купили? |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «Патрик, ответь мне на один простой вопрос. Куда пойдут жить все эти торонтовские обанкротившиеся домовладельцы после того, как продали свои дома в половину дешевле того, что купили?»вопрос действительно простой, так почему сам ответить не можешь? Взгляни на США - 11% домов стоят пустыми. http://www.cnbc.com/id/41355854в соседнем топике Солнышко о новых кондо, ты наверное, как и все остальные, интересовался чтобы купить для собственного пользования? конечно же нет, а только с целью элементарной спекуляции. на те же грабли, как и американцы в середине прошлой декады, господа, наступаете. |
Joined: 2/5/2008
Posts: 210 | а пока народ в панике раскупает все на малтипл офферах.
я тут посмотрела в моем районе аскин 899 - солд 923, аскинг 899 - солд 990!
когда уж ваш краш наступит? |
Joined: 1/22/2011
Posts: 498 | ««Патрик, ответь мне на один простой вопрос. Куда пойдут жить все эти торонтовские обанкротившиеся домовладельцы после того, как продали свои дома в половину дешевле того, что купили?»
вопрос действительно простой, так почему сам ответить не можешь? Взгляни на США - 11% домов стоят пустыми.
http://www.cnbc.com/id/41355854
в соседнем топике Солнышко о новых кондо, ты наверное, как и все остальные, интересовался чтобы купить для собственного пользования? конечно же нет, а только с целью элементарной спекуляции. на те же грабли, как и американцы в середине прошлой декады, господа, наступаете.»Непонятно, какой вывод из этой ссылки сделать. Куда делись владельцы? Либо люди скупали по несколько домов сразу, либо строители не смогли продать, потому что построили больше, чем требовалось. Либо все это происходило в городах/районах, в которых никто из-за экономического кризиса больше не хочет жить. Если это вторые и третьи дома, от которых люди не могут избавиться, то неужели этот n% домов (в Канаде их кстати меньше, чем в Америке) каким-то кардинальным образом вдруг меняет ситуацию на рынке недвижимости? (Я сам интересовался не ради спекуляции, кстати, а ради долговременной инвестиции в форме рента, покупая почти за наличные. Есть разница.) Но все-таки, поговорим о собственных домах - их ведь гораздо больше чем инвестиций. Итак, куда пойдут владельцы, у которых дет лоуд зашкалил? В рент? Наврядли в апартмент билдинг, правильно? В рентованые частные дома и квартиры, значит. Что тогда произойдет с ценами на эти самые дома? Правильно, они вырастут. Рент тоже вырастет. Представим теперь на минуту, что эти владельцы вообще не смогли продать, потому что пропали покупатели. Цены упали, ничего не продается, все плохо. Вопрос - а где теперь живут все эти непокупатели? Они что, подались на заработки в Елоу-Найф? Нет! Они живут все в тех же рентах. См. выше. А теперь объясните мне, шаг за шагом, может я чего-то не понимаю. Каким образом, при ситуации, в которой НИКТО НИКУДА НЕ УЕЗЖАЕТ из города, а наоборот, все только приезжают, могут упасть цены??? Какая разница, Больше стало рентовщиков или домовладельцев? Какое отношение американские сабурбии-призраки имеют отношение к Торонто??? |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | запад страны уже в недоумках. много чего никуда не двигается, а ещё три месяца назад и у них всё улетало как горячие пирожки.
дайте чуток времени, дойдёт и до нас. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | откуда вдруг возникнет избыток жилья?
1. съёмное жильё в GTA сейчас в 99% убыточно (кроме multiunit residential в некоторых местах) при учтении всех расходов и инфляции. как только остановиться тренд роста цен, оно станет невыгодным по абсолютно всем параметрам. это привидёт к очень быстрому исходу с рынка всех спекулянтов. сейчас есть жильё которое простаивает пустым потому что спекулянты могут себе это позволить - рост цен покрывает расходы. как только рост остановиться всё это будет вывалено на рынок. это было везде где был real estate bubble - это будет у нас.
2. marginal buyers - те кто еле тянет сейчас, купив с зарплатой продовца в Tim Hortons, будут выкинуты обратно в рентовки. их жильё пойдёт на рынок
3. те которые крутятся в индустрии (real estate agents, mortgage brokers, construction people) и кто влезли в несколько собственностей будут вынужденны скинуть на рынок с убытком свои дополнительные униты, дома. таких - дофига. их владения пойдут на рынок, а те съёмщики которые там жили так и будут там жить - их никто не выкинет пока дом не будет куплен
в коий раз повторяю, когда цены на недвижимость падают, цены на аренду тоже первоначально будут падать потому что горе-инвесторы будут согласны сдать за меньшую цену чтобы хоть как-то компенсировать свои месячные убытки.
во Флориде сейчас 3-комнатные тауны сдаются за $900 в месяц. в Лас Вегасе или Фениксе можно найти дешевле. 5-комнатные виллы с бассейном можно без проблем снять за $1,500 если брать на год.
это просто следствие рыночной экономики - если повышается предложение, то цены будут снижаться. поэтому совершенно невозможно расчитывать на то что можно будет пережить спад цен потому что рентовщики будут согласны платить столько же как и сейчас. именно поэтому в газетах было полно историй из США где съёмщики требовали и получали понижение арендных плат с частных "инвесторов". |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «Я сам интересовался не ради спекуляции, кстати, а ради долговременной инвестиции в форме рента, покупая почти за наличные. Есть разница.»звиняйте, но не верю. во-первых, сейчас сдавать - себе в убыток. вот за $1,300 сдают унит в Р.Х.вот, в том же доме на продажу за $299,999($1,300 - $212 (fee) - $220 (tax)) * 12 / $299K = 3.48% - 2.5% inflation = 0.98% прибыли при 100% покупке за налик. возмите реальную инфляцию где-то в 4% и вы теряете деньги ежегодно. через пару лет, и налог на недвижимость и condo fee вырастут минимум до $250 каждые. это полный писец а не инвестиция. при финансировании, вы залезаете по уши в leverage на asset который уже way overvalued. риска - выше крыши. во-вторых, "почти за наличные" было бы если ваш собственный дом полностью выплачен, и у вас завалялось $350К наличными. вот тогда можно было бы сказать что вы состоянии купить "почти за наличные" кондо унит за $400К. не стройте иллюзий это никоим образом не инвестиция - сейчас это чистой воды спекуляция. |
