|
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «6. Газетку бесплатую МЕТРО возьми и почитай рекламу семинаров по покупке в США, с ценами...Посмотри на Аризона, Вегас, Флорида...с копеечными ценами...а ведь еще каких-то несколько лет назад эти пропертиз американцы покупали с точно такими же настроем как у тебя сегодня.»
случайно сам на такие семинары не ходил? если да, то на какой? стоит ли сходить, или там чистая реклама без толковой инфы? |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | Да можно, конечно.
В прошлом письме скорее нужно было написать - я голосую за покупку..., потому что уже купил осенью 2011 года. Скромный детач домик в Воне. На большее/лучшее не хватило денег. Даунпэймент 10%, процент - фикс на год около 2.2 кажется, не уверен. на 30 лет. При оценке шансов на могич в банке считали, смогу ли выплачивать при ставке 5 процентов.
Про риски не знаю, я спокойно выплачиваю могич сейчас и смогу выплачивать при более высокой ставке.
Предпосылки для вывода о 50/50 простые. У сторонников роста и падения одинаково убедительные доводы. Мнения профессионалов разделяются также примерно 50/50, судя по публикациям в СМИ.
В пирамиду вступают от жадности, чтобы заработать. Мне надоело жить в ренте, жизнь идет, и я хотел обзавестись своим домом. Дорого? Да! Но, для меня все еще доступно то, что я бы хотел иметь. Если ждать еще, то может стать уже недоступно. Это я переживу более болезненно, чем любое падение цены на мою недвижимость. Мне все равно, по существу, сколько стоит мой дом сейчас. Я в нем живу и не собираюсь продавать. За дом я плачу больше чем за рент, это да. Но, при этом, единственное о чем я жалею, что не купил дом раньше, хоть и имел такую возможность.
Я прекрасно понимаю, что если я не смогу оплачивать дом, который я купил, то мне придется его продать. Однако, при покупке дома я был достаточно осторожен, чтобы не навешивать на себя непосильных обязательств.
Не понял про США. Я уверен, что даже не половина купивших лишились жилья. И уж точно не все. А с тем, что нужно подходить очень осторожно к покупке дома - очень согласен.
И по поводу инвестментов в недвижимость в США. Если бы хоть что то понимал в этом - то инвестировал бы, наверное. Но, во первых, - не понимаю, во вторых, - знания из газеток в этом деле не считаю достаточным основанием влезать в подобные мероприятия. :)
Славик и Пат, я понимаю вашу позицию. И даже поддерживаю во многом. Например, о влиянии горе-инвесторов на стабильность рынка недвижимости. Но, нельзя так однобоко смотреть на вещи. У ваших оппонентов тоже веские доводы, которые нельзя игнорировать. :)
Кстати, как я понимаю, Славик, ты хотел бы прикупить себе дом поближе к центру Торонто? Я прав?
«1. F10. можно поинтересоваться что именно ты покуапешь для себя, и на каких условиях?
2. Какие твои риски?
3. Какие предпосылки у тебя для выводов о 50/50 и незначительном изменении цены в ту или иную сторону?
4. ИМХО, тебя вовлекают в пирамиду.
5. Из личных наблюдений, народ выплачивает моргиджи примерно по 100К за 10 лет. Если ты сегодня залазишь в моргидж на 400К то это платежи на 40 лет. Относительно низкий интерес тебе могут дать лишь на несколько лет, но никак не на 20-30-40 лет.
6. Газетку бесплатую МЕТРО возьми и почитай рекламу семинаров по покупке в США, с ценами...Посмотри на Аризона, Вегас, Флорида...с копеечными ценами...а ведь еще каких-то несколько лет назад эти пропертиз американцы покупали с точно такими же настроем как у тебя сегодня.» |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | ««6. Газетку бесплатую МЕТРО возьми и почитай рекламу семинаров по покупке в США, с ценами...Посмотри на Аризона, Вегас, Флорида...с копеечными ценами...а ведь еще каких-то несколько лет назад эти пропертиз американцы покупали с точно такими же настроем как у тебя сегодня.»
случайно сам на такие семинары не ходил? если да, то на какой? стоит ли сходить, или там чистая реклама без толковой инфы?»
сам не ходил, рекламное видео одним глазом видел
http://www.canadiansinvadeamerica.com/the_state_of_us_realestate_address_2012/ |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | F10.
Откуда взялась оценка шансов под 5%? На твоей памяти просто видимо не было выше.
В 1999 году я брал под около 6% и это считалось рекордно низко.
со штатами не так просто. не все покупали на пике и с малым дауном.
Потеряли купившие на пике и имеющие серьезно отрицательный эквити, короче бравшие на моргидж в последние годы.
Я хотел бы прикупить дом южнее чем сейчас живу, но не в даунтауне. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «Я прекрасно понимаю, что если я не смогу оплачивать дом, который я купил, то мне придется его продать. Однако, при покупке дома я был достаточно осторожен, чтобы не навешивать на себя непосильных обязательств.
Не понял про США. Я уверен, что даже не половина купивших лишились жилья. И уж точно не все. А с тем, что нужно подходить очень осторожно к покупке дома - очень согласен.»
к сожалению не всё так просто. допустим, примерно, ты купил за $500К средний домик. средний семейный доход в Воне где-то 95К - http://www.vaughan.ca/index.php?option=com_content&task=view&id=247&Itemid=481.
3.5 Х $95К = $332К.
это столько при нормальных условиях будет стоить средний домик там. сделаем надбавку на супер-премиально-пуперское расположение Вона (because it's, of course, different and better there than anywhere else) и скажем что средний домик при средних показателях там бы стоил $400К. это все равно дороже чем в подобных ипенях Чикаго, Миннеаполиса, или другого подобного крупного города США. ну да ладно, пусть будет $400К.
т.е. если даже цены опустится до $400К, а не как обычно они перехлёстывают медиану при кризисе, то у тебя баланс мортгиджа будет на где-то на $35К выше чем стоимость дома. добавь ещё $14К коммиссионных риэлтору за продажу, mortgage penalty fees, lost CMHC fees, and lawyer fees. И вполне реально что тебе придётся нести в банк чек на $50К только чтобы съехать.
вот причина, почему америкосы продолжают сидеть в своих домах underwater. в штатах в которых нет non-recourse они не могут просто так свалить отдав ключи. а у нас это намного более жёстче - у банков больше привилегий.
у американцев есть те, которые свалили оставив ключи - и запароли себе кредитную историю. теперь им надо только рентовать потому что хрен кто даст мортгидж хоть дома и дёшево стоят.
есть и те которые под водой и должны по $300К при нынешней стоимости в $150К. они не могут съехать и продолжают тянуть. мало у кого из них по этому поводу пофигистичное настроение
есть и те которые подались в strategic default, но они тоже никуда съехать не могут и живут между небом и землёй
общая тема в том что при падении цен трудно оставаться безразличным когда начинаешь понимать какие были упущены возможности, и сколько лет нужно пахать на обычной работе чтобы заработать сумму равной потеренному.
человеческой психике свойственно переносить потери гораздо тяжеелее по сравнению с добычей. т.е. человек может переживать сравнительно гораздо больше о потере в $10,000 чем получить удовольствия о спонтанном выигрыше в $250,000.
именно поэтому большиство людей боятся вкладывать в инвестиции ценных бумаг, хотя вековая история доказывает что доход от этого выше и надёжнее чем от недвижимости. просто всё занимает время, и всё желательно покупать когда цена отражает ценность. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «F10.
Откуда взялась оценка шансов под 5%? На твоей памяти просто видимо не было выше.
В 1999 году я брал под около 6% и это считалось рекордно низко.»
Ну, это не моя оценка, а банка. Когда они выдают кредит, они делают какие то расчеты, чтобы себя обезапасить.
Чтобы ставка была 6 процентов, нужны соответствующие условия на рынке. Полагаю, что если это случится, то большниство населения смогут это оплачивать. Иначе, - не случится.
«Я хотел бы прикупить дом южнее чем сейчас живу, но не в даунтауне.»
Я бы тоже не хотел роста цен, пока не приобрету себе дом получше, чтобы не переплачивать за апгрейд. :) |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «т.е. если даже цены опустится до $400К, а не как обычно они перехлёстывают медиану при кризисе, то у тебя баланс мортгиджа будет на где-то на $35К выше чем стоимость дома. добавь ещё $14К коммиссионных риэлтору за продажу, mortgage penalty fees, lost CMHC fees, and lawyer fees. И вполне реально что тебе придётся нести в банк чек на $50К только чтобы съехать.»
А если цены вырастут, то за все свои деньги, которые ты будешь зарабатывать до пенсии, ты сможешь купить всего-лишь сарайчик . Или придется уехать в другой город, чего я не хочу. Или, жить всю жизнь в ренте и жалеть об упущенных возможностях. Видишь ли, опыт показыает, что всякое моежт случится. В свое время, я не купил квартиру в Москве, пока это было доступно. Через несколько лет это уже было невозможно для меня.
«общая тема в том что при падении цен трудно оставаться безразличным когда начинаешь понимать какие были упущены возможности, и сколько лет нужно пахать на обычной работе чтобы заработать сумму равной потеренному.
именно поэтому большиство людей боятся вкладывать в инвестиции ценных бумаг, хотя вековая история доказывает что доход от этого выше и надёжнее чем от недвижимости. просто всё занимает время, и всё желательно покупать когда цена отражает ценность.»
Каждый вечер можно зайти на сайт с итогами торгов на биржах и видеть, какие за день были упущены возможности. Некоторые бумаги за день вырастают в разы, некоторые падают. Это все возможности для заработать, которые мы упускаем каждый день. Мало того, даже купив дом на падении в 30 процентов, нельзя быть уверенным, что хорошо купил, оно может упасть еще на 50, и будешь опять переживать. Купить на самом спаде - это должно очень крупно повезти.
А можно просто пропустить этот спад цен, ожидая все более выгодной цены, и упустив момент. |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | ««F10.
Откуда взялась оценка шансов под 5%? На твоей памяти просто видимо не было выше.
В 1999 году я брал под около 6% и это считалось рекордно низко.»
Ну, это не моя оценка, а банка. Когда они выдают кредит, они делают какие то расчеты, чтобы себя обезапасить.
Чтобы ставка была 6 процентов, нужны соответствующие условия на рынке. Полагаю, что если это случится, то большниство населения смогут это оплачивать. Иначе, - не случится.
«Я хотел бы прикупить дом южнее чем сейчас живу, но не в даунтауне.»
Я бы тоже не хотел роста цен, пока не приобрету себе дом получше, чтобы не переплачивать за апгрейд. :)»
ЧТД.
в твоем случае банк ничем не рискует вообще. в случае форсмажора скинет твой дом за любую сумму, разницу потери вернет гос. страховка СМНС.
Никаких особых условий на рынке не нужно шоб ставка была в 6%.
Тебе мебель Лионз под 29% годовых отгружает, а Фучершоп под 28% Плазму и никаких условий им не нужно. манимарт под 60% до получки выручает, а ты откровенно считаешь шо твой рейт который вполовину ниже инфляции(т.е. тебе банк как бы платит) ты считаешь нормой?
В штатах не побрезовали опустить "домовладельцев" а канада шо особеная?
С моих желанием переехать южнее не связано ни лучше дом, ни апгрейды. Меня достало многократно увеличившееся число народу которое едет в попутном направлении в раш аурс. Домов настроили, машин в разы прибаволось, а новых дорог нифига не построено и линий не добавлено. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «в твоем случае банк ничем не рискует вообще. в случае форсмажора скинет твой дом за любую сумму, разницу потери вернет гос. страховка СМНС.»
Да тут банк непричем. Есть определенные правила, по которым проверяют покупателей на предмет платежеспособности. Правила устанавливаются государством. И устанавилваются, исходя из планов на будущее, с целью избежать потрясений.
Форсмажор может случиться вне зависимости от того, за сколько ты купил дом. И что, из-за этого не покупать?
«Никаких особых условий на рынке не нужно шоб ставка была в 6%.»
Ну как же. Процентаня ставка устанавливается же не случайным образом, она отражает текущее состояние экономики. Кто и зачем сделает могичи, к примеру, по 10%? Неужели, чтобы разорить пол Канады?
«а ты откровенно считаешь шо твой рейт который вполовину ниже инфляции(т.е. тебе банк как бы платит) ты считаешь нормой?»
Нет, не считаю. Как я и писал выше, время дешевых кредитов - отличная возможность приобрести жилье для себя.
«В штатах не побрезовали опустить "домовладельцев" а канада шо особеная?»
Не понял, а как их там опустили? И зачем Канада, по твоему, сделает тоже самое?
«С моих желанием переехать южнее не связано ни лучше дом, ни апгрейды. Меня достало многократно увеличившееся число народу которое едет в попутном направлении в раш аурс. Домов настроили, машин в разы прибаволось, а новых дорог нифига не построено и линий не добавлено.»
Это и есть как раз то что я имел ввиду - проапгрейдить дом на лучший, в твоем случае - на лучший локейшен.
А еще лучше уже сейчас продать свой дом на "пике", переехать в хороший рент в удобный для себя район, а после обещанного форсмажора - купить задешево отличный дом, так еще и куча денег останется. :) |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | ««в твоем случае банк ничем не рискует вообще. в случае форсмажора скинет твой дом за любую сумму, разницу потери вернет гос. страховка СМНС.»
Да тут банк непричем. Есть определенные правила, по которым проверяют покупателей на предмет платежеспособности. Правила устанавливаются государством. И устанавилваются, исходя из планов на будущее, с целью избежать потрясений.
Форсмажор может случиться вне зависимости от того, за сколько ты купил дом. И что, из-за этого не покупать?
«Никаких особых условий на рынке не нужно шоб ставка была в 6%.»
Ну как же. Процентаня ставка устанавливается же не случайным образом, она отражает текущее состояние экономики. Кто и зачем сделает могичи, к примеру, по 10%? Неужели, чтобы разорить пол Канады?
«а ты откровенно считаешь шо твой рейт который вполовину ниже инфляции(т.е. тебе банк как бы платит) ты считаешь нормой?»
Нет, не считаю. Как я и писал выше, время дешевых кредитов - отличная возможность приобрести жилье для себя.
«В штатах не побрезовали опустить "домовладельцев" а канада шо особеная?»
Не понял, а как их там опустили? И зачем Канада, по твоему, сделает тоже самое?»
1. Правила сейчас намного менее жесткие чем когда либо были. Однако рынки недвижимости в канаде обваливались из 80-х и в 90-х.
2. Правила выдачи моргиджей устанавливают банки, государство тут как бы рекомендующий орган.
3. Процентная ставка сегодня никак не завязано на текущее состояние экономики.
4. Кто и зачем сделал моргиджи 20% в 1979 году? кто и зачем сделал моргиджи 14% в 1989 году? в 1994 рейт был 8%.
Т.е. никого не волновал вопрос про разорить полканады?
5. Канада "опускала" домовладельцев неоднократно. Сейчас видимо субсидируют недвижимость потому шо констракшн пока что единственая ниша производства которая еще шо то производит про сегодняшним ценам в прибыль. Токо эта прибыль взята в долг. На этом в погорело дофига компаний. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «1. Правила сейчас намного менее жесткие чем когда либо были. Однако рынки недвижимости в канаде обваливались из 80-х и в 90-х.
2. Правила выдачи моргиджей устанавливают банки, государство тут как бы рекомендующий орган.
3. Процентная ставка сегодня никак не завязано на текущее состояние экономики.
4. Кто и зачем сделал моргиджи 20% в 1979 году? кто и зачем сделал моргиджи 14% в 1989 году? в 1994 рейт был 8%.
Т.е. никого не волновал вопрос про разорить полканады?
5. Канада "опускала" домовладельцев неоднократно. Сейчас видимо субсидируют недвижимость потому шо констракшн пока что единственая ниша производства которая еще шо то производит про сегодняшним ценам в прибыль. Токо эта прибыль взята в долг. На этом в погорело дофига компаний.»
1. Ну так а кто спорит с тем, что еще обвалится и не раз? Конечно, обвалится! Не знаю когда, но понятно, что это случится.
2. Не буду спорить, это не важно.
3. А на что она завязана? Таки установлена в случайном порядке??? Можно тут поподробнее???
4. ну так и что? тогда пол Канады разорилось? в России на моей памяти иппотека была 20%. и что? о чем это говорит? это было тогда, в тех условиях. зачем это применять к текущей ситуации?\
5. Ну и что это означает? Что Канада не собирается повторять ошибок прошлого? И что мне мой могич помогает выплатить государство? Или я не понял? |
Joined: 12/6/2011
Posts: 199 | |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «Если даже риелторы это ожидают, то значит проблема очень большая...
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/03/05/crea-housing-forecast.html»В чем именно большая проблема? Чего уж так загадками то говорить? Поделись со всеми, если заметил проблему или сделал какие-то выводы. :) По-мне, так это разумное предположение о том, что после бурного роста цен на недвижимось, этот рост фактически остановится на какое то время, цены подождут адекватного роста доходов населения, чтобы рынок пришел в равновесное состояние. И слава богу, если такое случится, ибо пузыри эти нафиг никому кроме спекулянтов не нужны. |
Joined: 12/6/2011
Posts: 199 | ««Если даже риелторы это ожидают, то значит проблема очень большая...
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/03/05/crea-housing-forecast.html»
В чем именно большая проблема? Чего уж так загадками то говорить? Поделись со всеми, если заметил проблему или сделал какие-то выводы. :)
По-мне, так это разумное предположение о том, что после бурного роста цен на недвижимось, этот рост фактически остановится на какое то время, цены подождут адекватного роста доходов населения, чтобы рынок пришел в равновесное состояние. И слава богу, если такое случится, ибо пузыри эти нафиг никому кроме спекулянтов не нужны.»Если бы было так -1.1%, потом 0.9% рост было бы хорошо. Я не скажу что большой специалист, но, моё мнение что когда цены начнут падать то это будет намного хуже. Ещё увереность что падение будет сильным это то что CREA за последние несколько месяцев поменяло прогноз. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «По-мне, так это разумное предположение о том, что после бурного роста цен на недвижимось, этот рост фактически остановится на какое то время, цены подождут адекватного роста доходов населения, чтобы рынок пришел в равновесное состояние. И слава богу, если такое случится, ибо пузыри эти нафиг никому кроме спекулянтов не нужны.»вы можете привести парочку примеров "soft landing" после какого-либо bubble? если у нас будет такой soft landing, то кажется это произойдёт первый раз мире. во всяком случае в статье Wiki о "Soft Landing" феномене неоднозначно написано следующее: "[...] there is not one single verifiable instance of a soft landing following an economic bubble" то что у нас bubble ясно и неоднократно уже было доказано: - резкий рост цен и отрыв от фундаментальных показателей - имеем примеры чистой и широкораспространенной спекуляции - невозможность рационально объяснить высокие цены - ажиотаж - больший обьъём оборота товара чем возможно было бы при нормальном росте (зарплат, цен, покупателей) - екстраполация предыдущих результатов на будущее. что ведёт к появлянию типо вот таких графиков:  |
