«2NoName
прости, спор глупый, ты в данном случае теоретизируешь и активно защищаешь свое мнение, что нормально.
У МЕНЯ базовая ставка 91к грязными, что даем мне на руки 2400х2 бы викли или 4800 чистыми... а не 6000.
я как раз рос по ЗП - 27к в год, 42, 60, 72, 85...
и 75к как раз дает 4000 в месяц на руки

и да в торонто 90к это средняя зп на семью, >100к имеют ~25% населения..»

Итак, берем канадские налоговые формы и считаем налоги от $91К грязбых:

Федеральные: 15% до $45,916 будет $6887; 20.5% от $45,916 до $91К будет $9242
Провинциальные: 5.05% до $42,201 будет $2131, 9.15% от $42,201 до $84,404 будет $3661, 11.16% на остальное до $90К будет $736

ДАже если ничего не клаймиш кроме персонал клаим ($11474 федеральный и $10011 провинциальный) и емплоймент клаим ($1161 федеральный), то получаеш нон-рефандабл такс дедакшин (1147+1161)*0.15+10011*0.0505=$852.

Итого, тотал налогов 6887+9242+2131+3661+736-852=$21805. Вычитаем это ис $91К грязных получаем $68195. Платы EI $955 и допустим ты платишь $2000 CPP (хотя нечестно их высвхитать, так как это твои деньги накапливаемые на пенсию). Так как EI и CPP тах дедаттабл, надо вычесть (955+2000)*(1-0.15-0.0505)=2363, и имеем 68195-2363=$65,832 чистыме в год (чуть больше если есть рашоды на бэбиситтинг и детские кружки, чуть мен;ше если платиш взнозы в профсоюз). Т.е., $5486 чистыми в месяц. Моы "такс калкулятор" ошибся на $300. ОК, изменяем мои предыдущие вычисления и имеем на семью $11,000 а не $11,500 чистыме в месяц т.е. экономим $5,000 в месяц вместо $5,500. Все равно за 3-4 года реально собрать $200,000 или больше.

Финодет, а ты уверен что у тебя на работе не воруют. С твоими "грязными" ты должеен получать $2532 би-викли а ты говоришь только $2400. Т.е у тебя $5,200 в месяц чистыми (2400*52/2/12) а должно быть $5,486. Ну даже если оба получают $5,200 чистыме, т.е., $10,400 на семью, все равно реально по $4,000 откладывать.

Дисклаймер: разумеется, если только один человек работает в семьые, то сьекономить не удастся. Хотя если второй работает хотя бы на $40,000 грязными (что есть $34,000), то откладывать по $30,000 в год и иметь "маленький" даунпаымент в $120К через 4 года вполне реально.

«Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?»

Мои расчеты чисто финансовые и предполагают что проблем с деньгами и/или займом нет. Я не знаю "интерест онли" моргаджей. Предполагая что есть достаточно большая кредит лайн (персональная или открытая на тот же дом если начальный даунпаймент был больше 20%), простоиспользуем ее для оплаты моргаджа. С течение времени размерт долга по мортгадзгу падает но размер долга на кредит лайн растет. Одновременно с этим размер кредит лимит на кредит лайн переодически поднимается (за счет уменьшения баланса на мортгадже и номинального увеличения дома на инфляцию). В результате платиш только проценты, но размер долга всегда пропорционален стоимости дома (и растет вместе с ним).

Какой рост цены недвижимости делает такую инвестицию выгодной? Размер инфляции минус 1%. Т.е., в данный момент это примерно 0.5%-1% роста цены в год.

Теоретик ли я? Я верю в теорию и применяю ее к практике как могу. Вышесказанное я делаю на практике (использую ХЕЛОК от моего дома на даунпэймент на дома которые я покупаю для ренты). Но я не в Торонто, у нас нет таких бешенных цен. Перегрет ли рынок в Торонто? Я думаю что да. Но даже если он и перегрет на 20% и будет кореркция, то при вложении на 15-20 лет все равно в проигрыше не будешь. Разумеется если хочешь купить сейчас и продать в тешении 10 лет, есть шанс потерь.

Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"

««астрогноз для коттта: цены на все пойдут вверх и на дома, рент сильно пойдет вверх.»

Рент УЖЕ сильно пошел вверх. Причем прогнозы на будущее на столько не утешительные (для тенантов), что это чуть ли не главная тема в "городской думе".

Если посмотреть на опыт города Нью Йорк, то обмануть рынок не получится, как бы они не старались. Это как плыть против течения. Везде (по районам) где будет вмешиваться сити, будут образовываться Гетто. И наоборот, в "хороших" районах произойдет бум (он уже происходит, для тех кто в теме).

Котт, ты спросишь откуда деньги? И я тебе отвечу, что деньги есть. Более того, спрос превышает предложения.

Торонто дорожает.»

это мы все о манхетане.. в NY, в городе достаточно РАЗНОГО жилья, а много доступного жилья вокруг NY или в Джерси.. а у нас голяк, потому что одна дорога на север и одна запад-восток

««Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"»

ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?»

Фидонет, не забывай, что дом в котором ты живешь, он не только инвестмент, но и еще и место жительства. Ты в нем живешь. Он твой. Твоё родовое гнездо. Крепость.

Захотел, посадил виноград и сделал вино. Поставил его в свой погреб. Переделал все под себя. Вбил гвоздь. Поменял сартиры, сантехнику. Детские комнаты можно переделать в "детские" комнаты. Можно нанять дизайнера, добавить красок.

Тебя не гнобит тот факт, что "завтра" тебе скажут давай до свиданья.

Другое дело, покупка "второго" дома (100% инвестиция). Третьего конда. итд. Тут надо думать немного по другому. Добавляются нюансы. Нужна стратегия.

««Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?»

Котт, когда считаешь что выгоднее, покупка или рент, всегда сравнивай сопоставимые вещи. Не сравнивай рент кондо с владением дома.

Далее, учитывай лонг терм удорожание рента. ГТА это мегаполис, рент будет идти вверх, его все время не хватает. Особенно рент в хороших районах, прилегающих к нужным школам.

На счет ожидания "завтрашнего" обвала цен. Дай мне знать, когда, я обязательно прикуплю вместе с тобой пару домиков за кеш...»

:) давай не путать мух с котлетами. На данный момент мы обсуждаем рент тауна и покупку тауна. Не знаю откуда у тебя там кондо взялось.
Удорожание рента - возможно, поднятие процентов - возможно.
Удорожание рента становится более проблематичным.

Твою мысль я уже понял - ааааа!!! даражает, срочно покупайте, завтра будет дороже!!!
Кстати, ты биткоин уже себе купил? :)

««Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?»

Мои расчеты чисто финансовые и предполагают что проблем с деньгами и/или займом нет. Я не знаю "интерест онли" моргаджей. Предполагая что есть достаточно большая кредит лайн (персональная или открытая на тот же дом если начальный даунпаймент был больше 20%), простоиспользуем ее для оплаты моргаджа. С течение времени размерт долга по мортгадзгу падает но размер долга на кредит лайн растет. Одновременно с этим размер кредит лимит на кредит лайн переодически поднимается (за счет уменьшения баланса на мортгадже и номинального увеличения дома на инфляцию). В результате платиш только проценты, но размер долга всегда пропорционален стоимости дома (и растет вместе с ним).

Какой рост цены недвижимости делает такую инвестицию выгодной? Размер инфляции минус 1%. Т.е., в данный момент это примерно 0.5%-1% роста цены в год.

Теоретик ли я? Я верю в теорию и применяю ее к практике как могу. Вышесказанное я делаю на практике (использую ХЕЛОК от моего дома на даунпэймент на дома которые я покупаю для ренты). Но я не в Торонто, у нас нет таких бешенных цен. Перегрет ли рынок в Торонто? Я думаю что да. Но даже если он и перегрет на 20% и будет кореркция, то при вложении на 15-20 лет все равно в проигрыше не будешь. Разумеется если хочешь купить сейчас и продать в тешении 10 лет, есть шанс потерь.»

о, отлично. В принципе теперь понятно откуда у тебя пункт 8 и 9.
То есть интерест онли не бывает с процентами как ты описал, бывает хэлок.
То есть надо брать кредит лайн и за ее счет выплачить тело, я тебя правильно понял?

Теперь надо посчитать реально сколько таки у тебя будут выплаты, тк в твоих предыдущих ответах не учтено, что у тебя растет тело и, соответственно, проценты.

Повторюсь - однозначно есть момент удорожания дома, после которого выгодно делать что ты говоришь.
Вопрос сколько это.

И да, тут надо не верить в теорию, а считать :)

Итак вводные: таун, 1.3 лимона. У тебя есть 270 тыщ, которые ты готов заморозить.
Хэлок тебе дают на ап ту 80 процентов (если я правильно помню)
То есть в первый год ты вообще не получишь денег, чтобы выплачивать тело. Пусть дом подорожает на 2.5 процента за год. 80 процентов от этой суммы у тебя пойдут на тело кредита. Итд.
У тебя растет твой общий долг на дом с течением времени, те растут выплаты даже только процентов, причем в абсолютных цифрах заметно растут быстрее, чем рост рента (который, скажем, те же 2 процента)
Арифметика меняется, не?

Повторюсь, я не говорю, что ты неправ, вопрос с какой скоростью должны расти дома, чтобы тебе это было выгодно. Я удивлен, что ты, раз используешь эту схему, еще не просчитал что к чему :)

Котту:

Для вышеописанной схемы надо бы иметь даун хотя бы на 30%, при этом можно открыть ХЕЛОК на отавшиеся 10% и как только он закончится (а баланс мортгаджа уменьшится и цена дома слегка подрастет) идти в банк и увеличивать кредит лимит на ХЕЛОК. Т.е., делать это раз в 2 года. Да, проценты растут с тем же темпом как цена дома (и размер долга), но ведь и рента растет с тем же точно темпом, а именно с темпом роста инфляции. Если вдруг цена дома растет быстрее инфляции - радуешся, но долг увеличиваешь все равно только на размер инфляции. У меня мой собственый дом выплачен и его ХЕЛОКА хватило на даумпэймент на 3 дома (мы по дому каждые 2-3 года покупаем, последний купили в прошлом году, но те которые мы покупаем на ренту по $400К-$500К стоят). Рента покрывает "проценты" и текущие расходы, а дополнительные платежи в "тело" кредита я просто плачу из зарплаты (как раньше платил за свой дом). Так что после того как свой дом выплатился больше свободных денег не стало, они просто стали вкладыватьсые в рентованные дома с плечём 1/4. Т.е.,у меня 4 дома и миллион долга :). На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс". А снимают у нас люди разные: есть семья с $120К на человека, есть одиночка с $220К зарплатой. У всех свои причины для сьема: у семьи нет денег на даунпэймент, одиночке нафиг геморрой ухода за домом не нужен а с собакой дом лучше квартиры.

Так что на вопрос "выгодно ли покупать" я считаю что да. Основная проблема у людей: нет 30% дауна и нет желания/возможности/силы воли его накопить. А принцип "деньги делают деньги" никто не отменял. Без денег все дороше: и процент больше, и страховку платить надо, и кредит взять нельзя. Так что вот так я и "наживаюсь" на людских бедах... Оно вроде как по мелочи, но набегает о-го-го.

«Котту:

Для вышеописанной схемы надо бы иметь даун хотя бы на 30%, при этом можно открыть ХЕЛОК на отавшиеся 10% и как только он закончится (а баланс мортгаджа уменьшится и цена дома слегка подрастет) идти в банк и увеличивать кредит лимит на ХЕЛОК. Т.е., делать это раз в 2 года. Да, проценты растут с тем же темпом как цена дома (и размер долга), но ведь и рента растет с тем же точно темпом, а именно с темпом роста инфляции. Если вдруг цена дома растет быстрее инфляции - радуешся, но долг увеличиваешь все равно только на размер инфляции. У меня мой собственый дом выплачен и его ХЕЛОКА хватило на даумпэймент на 3 дома (мы по дому каждые 2-3 года покупаем, последний купили в прошлом году, но те которые мы покупаем на ренту по $400К-$500К стоят). Рента покрывает "проценты" и текущие расходы, а дополнительные платежи в "тело" кредита я просто плачу из зарплаты (как раньше платил за свой дом). Так что после того как свой дом выплатился больше свободных денег не стало, они просто стали вкладыватьсые в рентованные дома с плечём 1/4. Т.е.,у меня 4 дома и миллион долга :). На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс". А снимают у нас люди разные: есть семья с $120К на человека, есть одиночка с $220К зарплатой. У всех свои причины для сьема: у семьи нет денег на даунпэймент, одиночке нафиг геморрой ухода за домом не нужен а с собакой дом лучше квартиры.

Так что на вопрос "выгодно ли покупать" я считаю что да. Основная проблема у людей: нет 30% дауна и нет желания/возможности/силы воли его накопить. А принцип "деньги делают деньги" никто не отменял. Без денег все дороше: и процент больше, и страховку платить надо, и кредит взять нельзя. Так что вот так я и "наживаюсь" на людских бедах... Оно вроде как по мелочи, но набегает о-го-го.»

ну да, идея как бы понятна. Единственное утверждение, что рент и проценты по долгу растут одинаково - неверно, тк там плечо побольше.
Остальное абсолютно логично с точки зрения вложений, не сильно рисковый актив, если не в торонто итд. Прибыль надо считать, хз.
А вот с точки зрения аренды надо очень и очень считать. Начиная с того, что ты замораживаешь тыщ 250-280 на много лет, это как бы не сильно учтено в твоих рассчетах, от слова совсем.
К примеру давай представим, что стоиомсть домов не растет. Будет твоя схема работать? Что-то мне говорит, что не очень. Я имею в виду не в случае когда кто-то у тебя снимает, а когда снимаешь ты. В случае когда кто-то у тебя снимает - оно в какой-то мере выгодно, тк ты получил как бы беспроцентный займ на 700 тыш в нашем случае. В случае с рентом картинка другая, не?

На самом деле все равно если будет не лень - попробую прикинуть с исходными данными при каком росте цены на дом есть выгода.