Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 [834] 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 7/10/2002
Posts: 1166
Posted on Wednesday, September 27, 2017 10:25:11 AM
  [Quote]
«2NoName
прости, спор глупый, ты в данном случае теоретизируешь и активно защищаешь свое мнение, что нормально.
У МЕНЯ базовая ставка 91к грязными, что даем мне на руки 2400х2 бы викли или 4800 чистыми... а не 6000.
я как раз рос по ЗП - 27к в год, 42, 60, 72, 85...
и 75к как раз дает 4000 в месяц на руки

и да в торонто 90к это средняя зп на семью, >100к имеют ~25% населения..»


Итак, берем канадские налоговые формы и считаем налоги от $91К грязбых:

Федеральные: 15% до $45,916 будет $6887; 20.5% от $45,916 до $91К будет $9242
Провинциальные: 5.05% до $42,201 будет $2131, 9.15% от $42,201 до $84,404 будет $3661, 11.16% на остальное до $90К будет $736

ДАже если ничего не клаймиш кроме персонал клаим ($11474 федеральный и $10011 провинциальный) и емплоймент клаим ($1161 федеральный), то получаеш нон-рефандабл такс дедакшин (1147+1161)*0.15+10011*0.0505=$852.

Итого, тотал налогов 6887+9242+2131+3661+736-852=$21805. Вычитаем это ис $91К грязных получаем $68195. Платы EI $955 и допустим ты платишь $2000 CPP (хотя нечестно их высвхитать, так как это твои деньги накапливаемые на пенсию). Так как EI и CPP тах дедаттабл, надо вычесть (955+2000)*(1-0.15-0.0505)=2363, и имеем 68195-2363=$65,832 чистыме в год (чуть больше если есть рашоды на бэбиситтинг и детские кружки, чуть мен;ше если платиш взнозы в профсоюз). Т.е., $5486 чистыми в месяц. Моы "такс калкулятор" ошибся на $300. ОК, изменяем мои предыдущие вычисления и имеем на семью $11,000 а не $11,500 чистыме в месяц т.е. экономим $5,000 в месяц вместо $5,500. Все равно за 3-4 года реально собрать $200,000 или больше.

Финодет, а ты уверен что у тебя на работе не воруют. С твоими "грязными" ты должеен получать $2532 би-викли а ты говоришь только $2400. Т.е у тебя $5,200 в месяц чистыми (2400*52/2/12) а должно быть $5,486. Ну даже если оба получают $5,200 чистыме, т.е., $10,400 на семью, все равно реально по $4,000 откладывать.

Дисклаймер: разумеется, если только один человек работает в семьые, то сьекономить не удастся. Хотя если второй работает хотя бы на $40,000 грязными (что есть $34,000), то откладывать по $30,000 в год и иметь "маленький" даунпаымент в $120К через 4 года вполне реально.
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Wednesday, September 27, 2017 10:29:14 AM
  [Quote]
«астрогноз для коттта: цены на все пойдут вверх и на дома, рент сильно пойдет вверх.»

Рент УЖЕ сильно пошел вверх. Причем прогнозы на будущее на столько не утешительные (для тенантов), что это чуть ли не главная тема в "городской думе".

Если посмотреть на опыт города Нью Йорк, то обмануть рынок не получится, как бы они не старались. Это как плыть против течения. Везде (по районам) где будет вмешиваться сити, будут образовываться Гетто. И наоборот, в "хороших" районах произойдет бум (он уже происходит, для тех кто в теме).

Котт, ты спросишь откуда деньги? И я тебе отвечу, что деньги есть. Более того, спрос превышает предложения.

Торонто дорожает.
-----
KAKTOTAK...
Joined: 7/10/2002
Posts: 1166
Posted on Wednesday, September 27, 2017 10:48:31 AM
  [Quote]
«Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?»


Мои расчеты чисто финансовые и предполагают что проблем с деньгами и/или займом нет. Я не знаю "интерест онли" моргаджей. Предполагая что есть достаточно большая кредит лайн (персональная или открытая на тот же дом если начальный даунпаймент был больше 20%), простоиспользуем ее для оплаты моргаджа. С течение времени размерт долга по мортгадзгу падает но размер долга на кредит лайн растет. Одновременно с этим размер кредит лимит на кредит лайн переодически поднимается (за счет уменьшения баланса на мортгадже и номинального увеличения дома на инфляцию). В результате платиш только проценты, но размер долга всегда пропорционален стоимости дома (и растет вместе с ним).

Какой рост цены недвижимости делает такую инвестицию выгодной? Размер инфляции минус 1%. Т.е., в данный момент это примерно 0.5%-1% роста цены в год.

Теоретик ли я? Я верю в теорию и применяю ее к практике как могу. Вышесказанное я делаю на практике (использую ХЕЛОК от моего дома на даунпэймент на дома которые я покупаю для ренты). Но я не в Торонто, у нас нет таких бешенных цен. Перегрет ли рынок в Торонто? Я думаю что да. Но даже если он и перегрет на 20% и будет кореркция, то при вложении на 15-20 лет все равно в проигрыше не будешь. Разумеется если хочешь купить сейчас и продать в тешении 10 лет, есть шанс потерь.

Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"
Joined: 12/27/2016
Posts: 4944
Posted on Wednesday, September 27, 2017 10:59:55 AM
  [Quote]
2NoName
02/07/2017 Pay Rt Chg Merit 90,600.000 CAD 3,484.615385 CAD Biweekly

TOTAL GROSS CIT TAXABLE GROSS TOTAL TAXES TOTAL DEDUCTIONS NET PAY

Current: 3,544.83 3,481.65 912.74 113.58 2,518.51

тут еще чуток бонусов и есть пару часов овертайма..
Joined: 12/27/2016
Posts: 4944
Posted on Wednesday, September 27, 2017 11:01:51 AM
  [Quote]
««астрогноз для коттта: цены на все пойдут вверх и на дома, рент сильно пойдет вверх.»

Рент УЖЕ сильно пошел вверх. Причем прогнозы на будущее на столько не утешительные (для тенантов), что это чуть ли не главная тема в "городской думе".

Если посмотреть на опыт города Нью Йорк, то обмануть рынок не получится, как бы они не старались. Это как плыть против течения. Везде (по районам) где будет вмешиваться сити, будут образовываться Гетто. И наоборот, в "хороших" районах произойдет бум (он уже происходит, для тех кто в теме).

Котт, ты спросишь откуда деньги? И я тебе отвечу, что деньги есть. Более того, спрос превышает предложения.

Торонто дорожает.»


это мы все о манхетане.. в NY, в городе достаточно РАЗНОГО жилья, а много доступного жилья вокруг NY или в Джерси.. а у нас голяк, потому что одна дорога на север и одна запад-восток
Joined: 12/27/2016
Posts: 4944
Posted on Wednesday, September 27, 2017 11:06:55 AM
  [Quote]
«Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"»

ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Wednesday, September 27, 2017 11:37:13 AM
  [Quote]
««Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"»

ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?»


Фидонет, не забывай, что дом в котором ты живешь, он не только инвестмент, но и еще и место жительства. Ты в нем живешь. Он твой. Твоё родовое гнездо. Крепость.

Захотел, посадил виноград и сделал вино. Поставил его в свой погреб. Переделал все под себя. Вбил гвоздь. Поменял сартиры, сантехнику. Детские комнаты можно переделать в "детские" комнаты. Можно нанять дизайнера, добавить красок.

Тебя не гнобит тот факт, что "завтра" тебе скажут давай до свиданья.

Другое дело, покупка "второго" дома (100% инвестиция). Третьего конда. итд. Тут надо думать немного по другому. Добавляются нюансы. Нужна стратегия.
-----
KAKTOTAK...
Joined: 7/10/2002
Posts: 1166
Posted on Wednesday, September 27, 2017 12:00:30 PM
  [Quote]
«ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?»


Разумеется, это расчеты при условии что деньги есть. Это расчеты для ответа на вопрос "выгодно ли покупать дом" а не на вопрос "надо ли покупать дом если на него нет денег". Разумеется, если денег нет, то надо решать какие имменно "радости" (отдых, ресторан, машина, жизнь в доме) более важны. И мои расчеты не для флипперов а для лонг-терм инвесторов (в свой дом или в дом на ренту). Флиппинг сейчас очень рискованный.

Сколько надо держать? Если держишь лет 20 - то риска практически нет. Если меньше - то риск есть, но ожидаемый выйгрышь по прежнему по крайней мере 1% от стоимости дома в год (а дом ты покупаешь с огромным плечём и это при условии что цена растет только на уровень инфляции, при большем росте - больший выйгрыш). При этом продажа и покупка нового дома за те же деньги не рассматриовается как "продажа", так как ты по прежнему "держишь" деньги в недвижимости. Так что практически все домовледельцы "держат" дом до смерти а некторые дома "держатся" и после смерти (т.е., продаются и используются для оплаты части дома для внуков/правнуков)

Для "средней" семьи (усреднение среди семей где оба работают не в магазине) при $90К на человека и $11,000 чистыми в месяц (мои расчеты и твои данные это как раз и показывают) на семью, при жизни в рентованной квартире накопить 20% даун ($200,000) за 4 года вполне реально без отказов от мелких радостей (включая поездки на море). Я не знаю сколько зарабатывает твоя жена и какой у вас долг, но если она зарабатывает так же как ты, то с долгами можно расплатится и на даун накопить за 5 лет если очень хочется.

Фидонет, а у тебя пропозал только на твое имя или на имя жены тоже? Потому что если только на твое а у нее с кредит хистори нормально, то она может попытаться взять "персонал лайн оф кредит" под прайм +2%, закроете твой пропозал и наконец то получите нормальную кредит хистори через несколько лет.
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, September 27, 2017 12:03:55 PM
  [Quote]
««Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?»


Котт, когда считаешь что выгоднее, покупка или рент, всегда сравнивай сопоставимые вещи. Не сравнивай рент кондо с владением дома.

Далее, учитывай лонг терм удорожание рента. ГТА это мегаполис, рент будет идти вверх, его все время не хватает. Особенно рент в хороших районах, прилегающих к нужным школам.

На счет ожидания "завтрашнего" обвала цен. Дай мне знать, когда, я обязательно прикуплю вместе с тобой пару домиков за кеш...»


:) давай не путать мух с котлетами. На данный момент мы обсуждаем рент тауна и покупку тауна. Не знаю откуда у тебя там кондо взялось.
Удорожание рента - возможно, поднятие процентов - возможно.
Удорожание рента становится более проблематичным.

Твою мысль я уже понял - ааааа!!! даражает, срочно покупайте, завтра будет дороже!!!
Кстати, ты биткоин уже себе купил? :)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 7/10/2002
Posts: 1166
Posted on Wednesday, September 27, 2017 12:13:34 PM
  [Quote]
«Фидонет, не забывай, что дом в котором ты живешь, он не только инвестмент, но и еще и место жительства. Ты в нем живешь. Он твой. Твоё родовое гнездо. Крепость.

Захотел, посадил виноград и сделал вино. Поставил его в свой погреб. Переделал все под себя. Вбил гвоздь. Поменял сартиры, сантехнику. Детские комнаты можно переделать в "детские" комнаты. Можно нанять дизайнера, добавить красок.

Тебя не гнобит тот факт, что "завтра" тебе скажут давай до свиданья.

Другое дело, покупка "второго" дома (100% инвестиция). Третьего конда. итд. Тут надо думать немного по другому. Добавляются нюансы. Нужна стратегия.»


Вопрос, добавляет ли счастье тот факт что ты можешь делать со своим домом что хочешь и уверен что ты там будеш жить сколько хочешь, решается каждым для себя, и, конечно, добавляет валью покупке. Но даже если тебе на это пофиг, в долгосрочной перспективе ыето все равно выгоднее чем снимать ТАКОЙ ЖЕ дом.

Проблема Фидонета: у него тупо не хватает на покупку денег. И для него возможность тратить ограниченные ресурсы на кратковременные удовольствия перевешивают "неудобство жизни в квартире". Если он хочет купить, то самое первое и самое важное что он должен сделать это привести свои финансы в порядок, пересмотреть приоритезацию расходов и иметь долгосрочный (лет на 20) финансовый план хотя бы в общих чертах.
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, September 27, 2017 12:13:46 PM
  [Quote]
««Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?»


Мои расчеты чисто финансовые и предполагают что проблем с деньгами и/или займом нет. Я не знаю "интерест онли" моргаджей. Предполагая что есть достаточно большая кредит лайн (персональная или открытая на тот же дом если начальный даунпаймент был больше 20%), простоиспользуем ее для оплаты моргаджа. С течение времени размерт долга по мортгадзгу падает но размер долга на кредит лайн растет. Одновременно с этим размер кредит лимит на кредит лайн переодически поднимается (за счет уменьшения баланса на мортгадже и номинального увеличения дома на инфляцию). В результате платиш только проценты, но размер долга всегда пропорционален стоимости дома (и растет вместе с ним).

Какой рост цены недвижимости делает такую инвестицию выгодной? Размер инфляции минус 1%. Т.е., в данный момент это примерно 0.5%-1% роста цены в год.

Теоретик ли я? Я верю в теорию и применяю ее к практике как могу. Вышесказанное я делаю на практике (использую ХЕЛОК от моего дома на даунпэймент на дома которые я покупаю для ренты). Но я не в Торонто, у нас нет таких бешенных цен. Перегрет ли рынок в Торонто? Я думаю что да. Но даже если он и перегрет на 20% и будет кореркция, то при вложении на 15-20 лет все равно в проигрыше не будешь. Разумеется если хочешь купить сейчас и продать в тешении 10 лет, есть шанс потерь.»


о, отлично. В принципе теперь понятно откуда у тебя пункт 8 и 9.
То есть интерест онли не бывает с процентами как ты описал, бывает хэлок.
То есть надо брать кредит лайн и за ее счет выплачить тело, я тебя правильно понял?

Теперь надо посчитать реально сколько таки у тебя будут выплаты, тк в твоих предыдущих ответах не учтено, что у тебя растет тело и, соответственно, проценты.

Повторюсь - однозначно есть момент удорожания дома, после которого выгодно делать что ты говоришь.
Вопрос сколько это.

И да, тут надо не верить в теорию, а считать :)

Итак вводные: таун, 1.3 лимона. У тебя есть 270 тыщ, которые ты готов заморозить.
Хэлок тебе дают на ап ту 80 процентов (если я правильно помню)
То есть в первый год ты вообще не получишь денег, чтобы выплачивать тело. Пусть дом подорожает на 2.5 процента за год. 80 процентов от этой суммы у тебя пойдут на тело кредита. Итд.
У тебя растет твой общий долг на дом с течением времени, те растут выплаты даже только процентов, причем в абсолютных цифрах заметно растут быстрее, чем рост рента (который, скажем, те же 2 процента)
Арифметика меняется, не?

Повторюсь, я не говорю, что ты неправ, вопрос с какой скоростью должны расти дома, чтобы тебе это было выгодно. Я удивлен, что ты, раз используешь эту схему, еще не просчитал что к чему :)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Last edited by kottt on Wednesday, September 27, 2017 12:15:00 PM
 
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, September 27, 2017 12:17:29 PM
  [Quote]
«ВАСЯ - ШЕДЕФР ДОЛБОЕБСТВА!»

Толстенький, а ты уже купил себе дом как инвестицию?
Я так понял купил, теперь клянчишь на шины?
:)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Last edited by kottt on Wednesday, September 27, 2017 12:30:00 PM
 
Joined: 7/10/2002
Posts: 1166
Posted on Wednesday, September 27, 2017 3:14:50 PM
  [Quote]
Котту:

Для вышеописанной схемы надо бы иметь даун хотя бы на 30%, при этом можно открыть ХЕЛОК на отавшиеся 10% и как только он закончится (а баланс мортгаджа уменьшится и цена дома слегка подрастет) идти в банк и увеличивать кредит лимит на ХЕЛОК. Т.е., делать это раз в 2 года. Да, проценты растут с тем же темпом как цена дома (и размер долга), но ведь и рента растет с тем же точно темпом, а именно с темпом роста инфляции. Если вдруг цена дома растет быстрее инфляции - радуешся, но долг увеличиваешь все равно только на размер инфляции. У меня мой собственый дом выплачен и его ХЕЛОКА хватило на даумпэймент на 3 дома (мы по дому каждые 2-3 года покупаем, последний купили в прошлом году, но те которые мы покупаем на ренту по $400К-$500К стоят). Рента покрывает "проценты" и текущие расходы, а дополнительные платежи в "тело" кредита я просто плачу из зарплаты (как раньше платил за свой дом). Так что после того как свой дом выплатился больше свободных денег не стало, они просто стали вкладыватьсые в рентованные дома с плечём 1/4. Т.е.,у меня 4 дома и миллион долга :). На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс". А снимают у нас люди разные: есть семья с $120К на человека, есть одиночка с $220К зарплатой. У всех свои причины для сьема: у семьи нет денег на даунпэймент, одиночке нафиг геморрой ухода за домом не нужен а с собакой дом лучше квартиры.

Так что на вопрос "выгодно ли покупать" я считаю что да. Основная проблема у людей: нет 30% дауна и нет желания/возможности/силы воли его накопить. А принцип "деньги делают деньги" никто не отменял. Без денег все дороше: и процент больше, и страховку платить надо, и кредит взять нельзя. Так что вот так я и "наживаюсь" на людских бедах... Оно вроде как по мелочи, но набегает о-го-го.
Joined: 5/18/2013
Posts: 678
Posted on Wednesday, September 27, 2017 4:24:54 PM
  [Quote]
это upper middle class.

«На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс".»
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, September 27, 2017 4:48:06 PM
  [Quote]
«Котту:

Для вышеописанной схемы надо бы иметь даун хотя бы на 30%, при этом можно открыть ХЕЛОК на отавшиеся 10% и как только он закончится (а баланс мортгаджа уменьшится и цена дома слегка подрастет) идти в банк и увеличивать кредит лимит на ХЕЛОК. Т.е., делать это раз в 2 года. Да, проценты растут с тем же темпом как цена дома (и размер долга), но ведь и рента растет с тем же точно темпом, а именно с темпом роста инфляции. Если вдруг цена дома растет быстрее инфляции - радуешся, но долг увеличиваешь все равно только на размер инфляции. У меня мой собственый дом выплачен и его ХЕЛОКА хватило на даумпэймент на 3 дома (мы по дому каждые 2-3 года покупаем, последний купили в прошлом году, но те которые мы покупаем на ренту по $400К-$500К стоят). Рента покрывает "проценты" и текущие расходы, а дополнительные платежи в "тело" кредита я просто плачу из зарплаты (как раньше платил за свой дом). Так что после того как свой дом выплатился больше свободных денег не стало, они просто стали вкладыватьсые в рентованные дома с плечём 1/4. Т.е.,у меня 4 дома и миллион долга :). На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс". А снимают у нас люди разные: есть семья с $120К на человека, есть одиночка с $220К зарплатой. У всех свои причины для сьема: у семьи нет денег на даунпэймент, одиночке нафиг геморрой ухода за домом не нужен а с собакой дом лучше квартиры.

Так что на вопрос "выгодно ли покупать" я считаю что да. Основная проблема у людей: нет 30% дауна и нет желания/возможности/силы воли его накопить. А принцип "деньги делают деньги" никто не отменял. Без денег все дороше: и процент больше, и страховку платить надо, и кредит взять нельзя. Так что вот так я и "наживаюсь" на людских бедах... Оно вроде как по мелочи, но набегает о-го-го.»


ну да, идея как бы понятна. Единственное утверждение, что рент и проценты по долгу растут одинаково - неверно, тк там плечо побольше.
Остальное абсолютно логично с точки зрения вложений, не сильно рисковый актив, если не в торонто итд. Прибыль надо считать, хз.
А вот с точки зрения аренды надо очень и очень считать. Начиная с того, что ты замораживаешь тыщ 250-280 на много лет, это как бы не сильно учтено в твоих рассчетах, от слова совсем.
К примеру давай представим, что стоиомсть домов не растет. Будет твоя схема работать? Что-то мне говорит, что не очень. Я имею в виду не в случае когда кто-то у тебя снимает, а когда снимаешь ты. В случае когда кто-то у тебя снимает - оно в какой-то мере выгодно, тк ты получил как бы беспроцентный займ на 700 тыш в нашем случае. В случае с рентом картинка другая, не?

На самом деле все равно если будет не лень - попробую прикинуть с исходными данными при каком росте цены на дом есть выгода.
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Last edited by kottt on Wednesday, September 27, 2017 7:08:00 PM
 
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 [834] 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved