Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 [840] 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 3:30:26 PM
  [Quote]
«««хрюх купи мой дом по цене 2027, ау?»

куплю по цене 2007, ау?»


с iam в нагрузку, дил?»


:))
Толстый, ты реально НЕДВИЖИМОСТЬ
:)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 9/30/2017
Posts: 53
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:01:02 PM
  [Quote]
«А вы не упускайте факта роста налогов, страховок, утилити и т.д.
вы так же не упускайте тот факт, что сумма начнет снижаться только после первых 10 лет владения, потому что первые 5 лет вы платите интерес и нееемного тела кредита.
ну и по мелочи, жить в городе это одни расходы, жить далеко в пригороде совсем иные..
ну и уже обсуждали, сколько стоит в месяц полностью выкупленный дом ? около 1000 :)...»


Нет, не упускаем. Предполагается что ВСЕ растет с темпом инфляции (утилити, налоги, страховки, рента), поетому когда сравнивается рента со стоимостью владения, рост цены сокращается. Опять таки, сравниваем груши с грушами (оуинаковые дома в одном месте рент против владения). Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.
Joined: 9/30/2017
Posts: 53
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:05:36 PM
  [Quote]
«не помню,чтобы ты учитывал этот "миллион" в своих расчетах, по моему этот вопрос ты скромно упустил :)»

"миллион" учитывал, когда считал что процент платится на всю рыночную цену дома (в каждый конкретный момент, а не ту за которую он был куплен) а не только на остато по мортгаджу. Т.е., "opportunity costs" равно проценту мортгаджа (что вполне стандартно для такого уровня риска).
Joined: 12/27/2016
Posts: 4944
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:16:53 PM
  [Quote]
«[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.»

ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :)
нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт
Joined: 5/23/2006
Posts: 46968
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:33:15 PM
  [Quote]
««[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.»

ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :)
нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт»


федя, это абсурд. рент безусловно дешевле, в твоем случае, владения дома, но ты же купил Санта-Фе и не ездишь в караване как хрюха-коттт. Как бы люди тебе и подсказывают, а чего то ты сам хочешь? Жить свиньей или в Санта-Фе?
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:49:13 PM
  [Quote]
««[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.»

ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :)
нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт»


тсссс. в теории рент обязательно растет большими темпами :)

кстати проценты скорее 2.5, чем 3.5
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:51:28 PM
  [Quote]
««А вы не упускайте факта роста налогов, страховок, утилити и т.д.
вы так же не упускайте тот факт, что сумма начнет снижаться только после первых 10 лет владения, потому что первые 5 лет вы платите интерес и нееемного тела кредита.
ну и по мелочи, жить в городе это одни расходы, жить далеко в пригороде совсем иные..
ну и уже обсуждали, сколько стоит в месяц полностью выкупленный дом ? около 1000 :)...»


Нет, не упускаем. Предполагается что ВСЕ растет с темпом инфляции (утилити, налоги, страховки, рента), поетому когда сравнивается рента со стоимостью владения, рост цены сокращается. Опять таки, сравниваем груши с грушами (оуинаковые дома в одном месте рент против владения). Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.»


не учитывал ты эти 250 тыщ - о них всплыло только после того как стали выясняться детали "интерест онли" :)

ты ж говоришь все также об интерест онли владении, или я ошибаюсь?
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:51:46 PM
  [Quote]
«««[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.»

ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :)
нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт»


федя, это абсурд. рент безусловно дешевле, в твоем случае, владения дома, но ты же купил Санта-Фе и не ездишь в караване как хрюха-коттт. Как бы люди тебе и подсказывают, а чего то ты сам хочешь? Жить свиньей или в Санта-Фе?»


АААА! говорящая недвижимость!
:)

Толстячок, почему бы тебе не прикупить домег? Или почему такой стратег как ты не сделал этого несколько лет назад, хватило бы не только на новые шины, так еще и на лексус, на который у тебя диарея
:)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Last edited by kottt on Tuesday, October 3, 2017 8:53:00 PM
 
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 9:51:45 PM
  [Quote]
https://beta.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/mortgage-changes-to-be-finalized-this-month-osfi/article36469549/

Гы. Прыкольна
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 9/30/2017
Posts: 53
Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:29:49 PM
  [Quote]
Котт: Да, я говорил об "интерест онли", при этом $250К взялись тоже взаймы (из твоего собственного дома) так что на них я тоже интерес учитывал. Если не хочешь взаймы от существующего дома, представь что есть два тебя: Кот1 и Кот2. У Кота1 есть $250К которые он хочет вложить под фиксированный процент (2.5%) без всякого риска. У Кота2 денег нет вообще но он хочет взять взаймы $800К и купить дом на сдачу. Кот1 дает Коту2 взаймы $250К под 2.5% и счастлив. Кот 2 берет оставшиеся $550К под 2.5% у банка под те же 2.5% и платит процент на все $800К ($550К банку, $250К Коту1). Итого, Кот2 купил дом без использования своих денег. Ранее я показал что Кот2 в выйгрыше. Кот 1 не в выйгрыше и не в проигрыше: он вложил деньги под хороший процент (для данного почти нулевого риска). Тут мы вспоминаем что Кот1 и Кот2 один и тот же человек, т.е. Кот=Кот1+Кот2 и получаем что Кот в выыгрыше, т.е., покупать выгодно. Простейший принцип разделения финансинга и инвестиционного проекта.

то Фидонет: а ты в университете учился на гуманитарном факультете? Ну как долго может человек хоть с начальным техническим знанием считать выплаты тела кредита за траты и сравнивать покупку дома со снятием квартиры с ФИНАНСОВОЙ (выгодно/невыгодно) точки зрения. Твои аргументы работают не с точки зрения "выгодно-невыгодно покупать" а с точки зрения "при жизни в более дешевом жилье расходы на жилье меньше". Если ты считаешь что лучше жить в квартире потому что это дешевле чем такой-же квартирой владеть, представь что у тебя есть достаточно денег чтобы купить целиком тот рентал аппартмент билдинг где ты живешь и рассмотри две ситуации:

1) покупаешь этот билдинг, живешь в одной из квартир а остальные сдаешь. Часть того что получил со всех остальных квартир тратишь на текущие расходы на билдинг а на остальные покупаешь мерседесы и разбиваешь их об бетонную стену.
2) Не покупаешь билдинг, продолжаешь рентовать, а деньги, секономленные от покупки билдинга (большие, кстати, деньги - мне их никогда не иметь) вкладываешь в ценные бумаги растущие в цене с такой же скоростью как цена билдинга, дающие какие-то дивиденты и имеющие такой-же рриск. На эти дивиденты покупаешь мерседесы и разбиваешь их об бетоную стену.

Вопрос: в каком случае ты сможешь больше разбить мерседесов?

Ответ. В первом

Доказательство #1: кто-то ведь владеет билдингом. Он или дурак или нет. Если не дурак, то значит владение билдингом дает ему возможность разбивать больше мерседесов чем продажа билдинга и инвестиции вырученных денег в другое место. Если дурак, то наоборот. Итого, сдавать выгоднее чем покупать тогда и только тогда когда все владельцы рентовочного бизнеса дураки. Ыето наверое они от своей дурости столько денег смогли заработать чтобы владеть 20-ти этажными домами.

Доказательство #2: смотри мои расчеты неделю назад и представь что у тебя есть $10М и денег ну на все хватает, но ты очень жадный и при покупке одинаковой веши всегда хочешь платить как можно меньше.
Joined: 7/7/2014
Posts: 11562
Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:37:57 PM
  [Quote]
я все не читала но "Кот1 дает Коту2 взаймы $250К под 2.5%" не есть "Кота1 есть $250К которые он хочет вложить под фиксированный процент (2.5%) без всякого риска". Для Кот1 это огромный риск.
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:38:22 PM
  [Quote]
С телефона строчить неудобно, сори.
Ok, внесем поправки - какие проценты по хэлоку? 2.5?
Покажи

То есть мы говорим о ситуации, когда у чувака есть 250 тыщ в хэлоке и он думает как заработать, или он таки эти 250 тыщ у кого-то занимает?
Если второе - успехов тебе занять 250 тыщ под хэлоковские процент
Если первое - это другая тема.
Соизмеримая тема - у чувака просто есть 250 тыщ и нет дома.
Что делать покупать или рентовать
А в этом случае ты не учитывал эти 250 тыщ в своей арифметике. Перечитай.
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:39:39 PM
  [Quote]
«я все не читала но "Кот1 дает Коту2 взаймы $250К под 2.5%" не есть "Кота1 есть $250К которые он хочет вложить под фиксированный процент (2.5%) без всякого риска". Для Кот1 это огромный риск.»

Малатца. Ставки по такому безриску тебе будут раща в 3-4 больше.
Сюрприз
😉
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 7/7/2014
Posts: 11562
Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:48:01 PM
  [Quote]
прочитала все. оказывается Кот=Кот1+Кот2. тогда непонятно про 250К под 2.5% когда нет своего дома.
Joined: 9/30/2017
Posts: 53
Posted on Wednesday, October 4, 2017 12:04:12 AM
  [Quote]
1) ставки по Хелоку таки же как по мортгаджу: надо просто брать "фиксд рэйт" и фиксировать размер. На самом деле Кот1 при существующих процентах без риска может расчитыварть от силы на 1%, а не 2.5% которые он получает.
2) Риск = риску понижения стоимости активов (дома). В краткосрочной перспективе он есть. Но, как я уже говорил, мы говорим об инвестиции (20+ лет) а не о спекуляции. В долгосрочной перспективе возможность что цена дома через 20 лет будет меньше в НОМИНАЛЬНЫХ долларах чем сегодня - минимальна. Так что 1.5% "риск премиум" который Кот1 получает (2.5% вместо 1%) - вполне достаточно. Повторяю для невниимательных: для ыетих расчетов не надо владеть тем же самым домом 20 лет, можно покупать/продавать/перееезжать при условии что перезд в дом такой-же рыночной стоимости. Разумеется, если мы считаем что риск потери части даунпэымента большоы и заслуживает больше чем 1-1.5% ретурна от стоимости дома (с плецгем в 20/100 это 5%-7.5% риск премиум), тогда покупка не выгодна. Но 7.5% это уже сток маркет риск премиум, а риск там гораздо выше.

Львица: У Кота есть $250К и раздвоение личности: все деньги принадлежат Коту1 а инвестировать в дом хочет Кот2. Алтернатива: Кот он един (как отец и сын, но без святого духа), денег у него нет, но есть возможность занять $250К под залог чего-нибудь.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 [840] 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved