[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 3:30:26 PM [Quote]«««хрюх купи мой дом по цене 2027, ау?» куплю по цене 2007, ау?» с iam в нагрузку, дил?» :)) Толстый, ты реально НЕДВИЖИМОСТЬ :) ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа |
Joined: 9/30/2017 Posts: 53 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:01:02 PM [Quote]«А вы не упускайте факта роста налогов, страховок, утилити и т.д. вы так же не упускайте тот факт, что сумма начнет снижаться только после первых 10 лет владения, потому что первые 5 лет вы платите интерес и нееемного тела кредита. ну и по мелочи, жить в городе это одни расходы, жить далеко в пригороде совсем иные.. ну и уже обсуждали, сколько стоит в месяц полностью выкупленный дом ? около 1000 :)...» Нет, не упускаем. Предполагается что ВСЕ растет с темпом инфляции (утилити, налоги, страховки, рента), поетому когда сравнивается рента со стоимостью владения, рост цены сокращается. Опять таки, сравниваем груши с грушами (оуинаковые дома в одном месте рент против владения). Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома. |
Joined: 9/30/2017 Posts: 53 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:05:36 PM [Quote]«не помню,чтобы ты учитывал этот "миллион" в своих расчетах, по моему этот вопрос ты скромно упустил :)» "миллион" учитывал, когда считал что процент платится на всю рыночную цену дома (в каждый конкретный момент, а не ту за которую он был куплен) а не только на остато по мортгаджу. Т.е., "opportunity costs" равно проценту мортгаджа (что вполне стандартно для такого уровня риска). |
Joined: 12/27/2016 Posts: 4944 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:16:53 PM [Quote]«[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.» ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :) нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт |
Joined: 5/23/2006 Posts: 52490 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:33:15 PM [Quote]««[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.» ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :) нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт» федя, это абсурд. рент безусловно дешевле, в твоем случае, владения дома, но ты же купил Санта-Фе и не ездишь в караване как хрюха-коттт. Как бы люди тебе и подсказывают, а чего то ты сам хочешь? Жить свиньей или в Санта-Фе? |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:49:13 PM [Quote]««[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.» ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :) нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт» тсссс. в теории рент обязательно растет большими темпами :) кстати проценты скорее 2.5, чем 3.5 ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:51:28 PM [Quote]««А вы не упускайте факта роста налогов, страховок, утилити и т.д. вы так же не упускайте тот факт, что сумма начнет снижаться только после первых 10 лет владения, потому что первые 5 лет вы платите интерес и нееемного тела кредита. ну и по мелочи, жить в городе это одни расходы, жить далеко в пригороде совсем иные.. ну и уже обсуждали, сколько стоит в месяц полностью выкупленный дом ? около 1000 :)...» Нет, не упускаем. Предполагается что ВСЕ растет с темпом инфляции (утилити, налоги, страховки, рента), поетому когда сравнивается рента со стоимостью владения, рост цены сокращается. Опять таки, сравниваем груши с грушами (оуинаковые дома в одном месте рент против владения). Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.» не учитывал ты эти 250 тыщ - о них всплыло только после того как стали выясняться детали "интерест онли" :) ты ж говоришь все также об интерест онли владении, или я ошибаюсь? ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 8:51:46 PM [Quote]«««[Если хочешь сравнивать снетие квартиры, надо сравнивать суммарную ренту которую платят все жители дома с ценой владения всего рентовочного дома.» ГЕНИАЛЬНО! мой рент меньше моргиджа и в три раза меньше общей суммы владения :) нравятся мне эти манипуляции, с какого таксы будут расти вместе с инфляцией ? у вас у всех очень много допущений и недоговорок.. типа забыли сказать что первый взнос 50% и интерес указать самый маленький на рынке типа 2%, хотя правильнее уже говорить 3.7 или 4.. итак во всем.. гидро считаем из расчета одной лампочки в доме :) , на давай те подсчитаем стоимость владения кондо 2 bd 1000 сквер фит (типа моего) и покупку нового кондо такого же объема в городе, а не в берри, с 10% взноса и там 3.5% интереса :) когда это будет выгодно ? например vs моего рента за 1360 :) старый контракт» федя, это абсурд. рент безусловно дешевле, в твоем случае, владения дома, но ты же купил Санта-Фе и не ездишь в караване как хрюха-коттт. Как бы люди тебе и подсказывают, а чего то ты сам хочешь? Жить свиньей или в Санта-Фе?» АААА! говорящая недвижимость! :) Толстячок, почему бы тебе не прикупить домег? Или почему такой стратег как ты не сделал этого несколько лет назад, хватило бы не только на новые шины, так еще и на лексус, на который у тебя диарея :) ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа Last edited by kottt on Tuesday, October 3, 2017 8:53:00 PM |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 9:51:45 PM [Quote]https://beta.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/mortgage-changes-to-be-finalized-this-month-osfi/article36469549/ Гы. Прыкольна ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа |
Joined: 9/30/2017 Posts: 53 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:29:49 PM [Quote]Котт: Да, я говорил об "интерест онли", при этом $250К взялись тоже взаймы (из твоего собственного дома) так что на них я тоже интерес учитывал. Если не хочешь взаймы от существующего дома, представь что есть два тебя: Кот1 и Кот2. У Кота1 есть $250К которые он хочет вложить под фиксированный процент (2.5%) без всякого риска. У Кота2 денег нет вообще но он хочет взять взаймы $800К и купить дом на сдачу. Кот1 дает Коту2 взаймы $250К под 2.5% и счастлив. Кот 2 берет оставшиеся $550К под 2.5% у банка под те же 2.5% и платит процент на все $800К ($550К банку, $250К Коту1). Итого, Кот2 купил дом без использования своих денег. Ранее я показал что Кот2 в выйгрыше. Кот 1 не в выйгрыше и не в проигрыше: он вложил деньги под хороший процент (для данного почти нулевого риска). Тут мы вспоминаем что Кот1 и Кот2 один и тот же человек, т.е. Кот=Кот1+Кот2 и получаем что Кот в выыгрыше, т.е., покупать выгодно. Простейший принцип разделения финансинга и инвестиционного проекта. то Фидонет: а ты в университете учился на гуманитарном факультете? Ну как долго может человек хоть с начальным техническим знанием считать выплаты тела кредита за траты и сравнивать покупку дома со снятием квартиры с ФИНАНСОВОЙ (выгодно/невыгодно) точки зрения. Твои аргументы работают не с точки зрения "выгодно-невыгодно покупать" а с точки зрения "при жизни в более дешевом жилье расходы на жилье меньше". Если ты считаешь что лучше жить в квартире потому что это дешевле чем такой-же квартирой владеть, представь что у тебя есть достаточно денег чтобы купить целиком тот рентал аппартмент билдинг где ты живешь и рассмотри две ситуации: 1) покупаешь этот билдинг, живешь в одной из квартир а остальные сдаешь. Часть того что получил со всех остальных квартир тратишь на текущие расходы на билдинг а на остальные покупаешь мерседесы и разбиваешь их об бетонную стену. 2) Не покупаешь билдинг, продолжаешь рентовать, а деньги, секономленные от покупки билдинга (большие, кстати, деньги - мне их никогда не иметь) вкладываешь в ценные бумаги растущие в цене с такой же скоростью как цена билдинга, дающие какие-то дивиденты и имеющие такой-же рриск. На эти дивиденты покупаешь мерседесы и разбиваешь их об бетоную стену. Вопрос: в каком случае ты сможешь больше разбить мерседесов? Ответ. В первом Доказательство #1: кто-то ведь владеет билдингом. Он или дурак или нет. Если не дурак, то значит владение билдингом дает ему возможность разбивать больше мерседесов чем продажа билдинга и инвестиции вырученных денег в другое место. Если дурак, то наоборот. Итого, сдавать выгоднее чем покупать тогда и только тогда когда все владельцы рентовочного бизнеса дураки. Ыето наверое они от своей дурости столько денег смогли заработать чтобы владеть 20-ти этажными домами. Доказательство #2: смотри мои расчеты неделю назад и представь что у тебя есть $10М и денег ну на все хватает, но ты очень жадный и при покупке одинаковой веши всегда хочешь платить как можно меньше. |
Joined: 7/7/2014 Posts: 14237 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:37:57 PM [Quote]я все не читала но "Кот1 дает Коту2 взаймы $250К под 2.5%" не есть "Кота1 есть $250К которые он хочет вложить под фиксированный процент (2.5%) без всякого риска". Для Кот1 это огромный риск. |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:38:22 PM [Quote]С телефона строчить неудобно, сори. Ok, внесем поправки - какие проценты по хэлоку? 2.5? Покажи То есть мы говорим о ситуации, когда у чувака есть 250 тыщ в хэлоке и он думает как заработать, или он таки эти 250 тыщ у кого-то занимает? Если второе - успехов тебе занять 250 тыщ под хэлоковские процент Если первое - это другая тема. Соизмеримая тема - у чувака просто есть 250 тыщ и нет дома. Что делать покупать или рентовать А в этом случае ты не учитывал эти 250 тыщ в своей арифметике. Перечитай. ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа |
Joined: 9/28/2014 Posts: 7074 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:39:39 PM [Quote]«я все не читала но "Кот1 дает Коту2 взаймы $250К под 2.5%" не есть "Кота1 есть $250К которые он хочет вложить под фиксированный процент (2.5%) без всякого риска". Для Кот1 это огромный риск.» Малатца. Ставки по такому безриску тебе будут раща в 3-4 больше. Сюрприз 😉 ----- ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа |
Joined: 7/7/2014 Posts: 14237 | Posted on Tuesday, October 3, 2017 10:48:01 PM [Quote]прочитала все. оказывается Кот=Кот1+Кот2. тогда непонятно про 250К под 2.5% когда нет своего дома. |
Joined: 9/30/2017 Posts: 53 | Posted on Wednesday, October 4, 2017 12:04:12 AM [Quote]1) ставки по Хелоку таки же как по мортгаджу: надо просто брать "фиксд рэйт" и фиксировать размер. На самом деле Кот1 при существующих процентах без риска может расчитыварть от силы на 1%, а не 2.5% которые он получает. 2) Риск = риску понижения стоимости активов (дома). В краткосрочной перспективе он есть. Но, как я уже говорил, мы говорим об инвестиции (20+ лет) а не о спекуляции. В долгосрочной перспективе возможность что цена дома через 20 лет будет меньше в НОМИНАЛЬНЫХ долларах чем сегодня - минимальна. Так что 1.5% "риск премиум" который Кот1 получает (2.5% вместо 1%) - вполне достаточно. Повторяю для невниимательных: для ыетих расчетов не надо владеть тем же самым домом 20 лет, можно покупать/продавать/перееезжать при условии что перезд в дом такой-же рыночной стоимости. Разумеется, если мы считаем что риск потери части даунпэымента большоы и заслуживает больше чем 1-1.5% ретурна от стоимости дома (с плецгем в 20/100 это 5%-7.5% риск премиум), тогда покупка не выгодна. Но 7.5% это уже сток маркет риск премиум, а риск там гораздо выше. Львица: У Кота есть $250К и раздвоение личности: все деньги принадлежат Коту1 а инвестировать в дом хочет Кот2. Алтернатива: Кот он един (как отец и сын, но без святого духа), денег у него нет, но есть возможность занять $250К под залог чего-нибудь. |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved