|
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | norton. ну и нафига ты послал Патрика в его же топике?
шо за мода такая когда заканчиваются аргументы посылать фотографировать? Он тысячу раз писал, что фотография это его хобби, а не работа с которой он кормица.
Мицнер-Матрешка в фейсбуке проводит дискуссии и голосования по теме недвижимости. и получает такие-же ответы, а тем временем вся эта же песня была в штатах еще несколько лет назад. |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | Сегодня утром по Давидзон Радио из Нью Йорка на русском, в утренем шоу Ярмолинца обсуждали в прямом эфире недвижуху.
Там было дофига интересных звонков в свете того, что они в штатах имеют.
Звонил билдер, который потерял бабки на падении, и плакался что стало неввыгодно строить. Мелькала цифра 19 миллионой юнитов свободного жилья в штатах. |
Joined: 5/5/2006
Posts: 625 | ««Пример верный ... при застое цен.
Также верно что за первый год, несмотря на 10% рост цен (2011-2012), учитывая затраты, существенно не заработаешь.
Большинство вкладчиков расчитывают на минимум 3, в основном 5 лет.
П.С. Без прогнозов и гадании на кофе, пжлста. Речь о существующей ситуации на рынке. Что будет завтра - поговорим послезавтра.»
можно расчеты на 5 лет?»У каждого свои расчёты, взависимости от времени (кто 3-5 лет, кто как для обеспеченной пенсии, кто для детей, кто для флипа - последний вариант наиболее рискованный) и от инвестмента (5-100%, самый правильный при возможности - 20% чтоб избежать страховки). На 5 лет - судя по последним 5:)? В 2007 то что сейчас 480-500К, было 315-330К, возьми калькулятор... и учти при этом инвестмент-то редко был все 100%, a в основном от 5 до 20%. То есть, при реальном вкладе 15-65К. Если вопрос что будет через 5 лет, то не ко мне, тут есть эксперт-звездочёт. -----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги... |
Joined: 5/5/2006
Posts: 625 | «Сегодня утром по Давидзон Радио из Нью Йорка на русском, в утренем шоу Ярмолинца обсуждали в прямом эфире недвижуху.
Там было дофига интересных звонков в свете того, что они в штатах имеют.
Звонил билдер, который потерял бабки на падении, и плакался что стало неввыгодно строить. Мелькала цифра 19 миллионой юнитов свободного жилья в штатах.»славик, этих шоу и статей каждый день по дюжине, уже 4 или 5 лет, ну хватит равнятся на Штаты, у нас две разные системы, если бы мы от них так зависели то давно был бы кирдык. -----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги... |
Joined: 5/5/2006
Posts: 625 | «norton. ну и нафига ты послал Патрика в его же топике?
шо за мода такая когда заканчиваются аргументы посылать фотографировать? Он тысячу раз писал, что фотография это его хобби, а не работа с которой он кормица.
Мицнер-Матрешка в фейсбуке проводит дискуссии и голосования по теме недвижимости. и получает такие-же ответы, а тем временем вся эта же песня была в штатах еще несколько лет назад.»Славик. Никак не хотел обидеть Пэта, просто подчеркнул его профессионализм в уважаемой всеми сфере, в которой он знает толк. Не знал, что хобби - я тут редко, а топик по моему побил все рекорды Торонтовки, ещё респект Пэту. Простите если неверно поняли. Toпик начат Пэтом не для обсуждения состояния рынка недвижимости и экономических факторов, а с целью завести дискуссию о предвкушаемым им падении и крахе риэторов. -----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги... |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | norton.
ты откровенно считаешь что все разгоборы про бабл это страшилки-пугалки?
Недвижимость может только расти в цене, если не на 10%, то на 3-5% в год всегда?
что канадцы чем-то сильно отличаются от американцев?
можешь прояснить что-ж такого делали американцы, чего не далают канадцы шо у них недвижимость обвалилась?
я вот слушал сегодня радио и там народ как-то не очень настроен за покупки, при том, что там сейчас рынок внизу, т.е. рекордно низкие цены на недвижимость.
Кто-то там приводил пример, как 10 лет платил, и сейчас хата стоит дешевле на 100К чем за нее плачено 10 лет назад.
Они там сошлись что деньги не совсем потеряны, что более хорошее качество жизни стоит больших денег, и за лучший сервис было переплачено. |
Joined: 2/5/2008
Posts: 210 | славик, что-то мне не кажется, что в NYC сильно упало.
а с чем еще наш иммигрантский мегаполис сравнивать? ни с лас вегасами же... |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | сегодняшние риэлторы напоминают мне айтишников (я работаю в IT) конца 90-х.
тогда, в бесшабашные времена Dot-Net bubble, работники моей профессиональной сферы раскручивали инвесторов, бизнессы, и простой люд (через стоки) на неимоверные капиталовложения. все были уверены что мы стоим на пороге революции того как будут делаться деньги в будущем, и все хотели схватить кусочек пирога. все кто уже имел кусочек к тому времени - заработали на подьёме в цене за этот лакомый кусочек. все кто ещё не имели, готовы были отдать любые деньги чтобы заиметь такой.
причём пользователи новых технологий были не согласны просто платить за услуги по цене сопостовимой с отдачей (типа как сейчас с арендой жилья). эти пользователи именно хотели быть хозяевами этих технологий (сейчас - покупка жилья). эти потребители были согласны заплатить $100М за технологию которая улучшила бы их процесс на $10К. Они в общем знали что в будущем эта технология может быть и принесёт дохода на $1М вместо $10К сегодня, но главный расчёт был на то что сама технология потом будет продана за $1B (сейчас = growth of house price).
многие продавцы тех технологий (сейчас сопоставимы с риэлторами/мортгидж брокерами) были абсолютно уверены в этом безпроигрышном деле. все предыдущие результаты указывали именно на это. по другому никогда небыло (потому что IT небыло) и быть не могло. приводились такие доводы как: имеем население в 5 миллардов и 99% не имеет компов (тогда). 90% бизнесов всё ещё не компьютерезированы. программистов страшно не хватало и не будет хватать ещё 20 лет. надо спешить, и надо хватать и вкладывать в IT несмотря на то во сколько это обходиться.
к сожалению, в конце концов, всё получилось как обычно. если бизнесс стоит очень много, а приносит мало прибыли - то в итоге он никому не нужен (Nortel, Yahoo, AOL, etc)
проблема что как в прошлом, как и сейчас, продавцы этих услуг/товара, свято верующих что завтра будет только лучше чем вчера, не несут абсолютно никакой ответственности за "совращение" новых покупателей на покупку их идей и товара.
в принципе, у нас свободный рынок, и такие советы не регулируются органами, и поэтому вполне законны. насколько эти советы правильны - решать самим покупателям.
если вдруг товар/услуг завтра будет по стоимости отражать свою реальную ценность, то потерянные переплаченные деньги не будут возвращены покупателю.
какие параметры указывают на ценность услуги/вещи а не на её стоимость мы уже неоднократно обсуждали. по типичным расчётам по оценке недвижимости стоимость жилья сейчас (и уже в 2008) серьёзно превышает ценность. нет спору, что ценность жилья постоянно растёт. но я абсолютно уверен что стоимость росла и растёт намного быстрее ценности и в итоге мы имеем сегодняшняшнюю ситуацию, когда стоимость не может быть оценена никакими нормальными факторами.
и именно поэтому, я считаю, что мы будем в будущем иметь ситуацию когда стоимость не только будет равна ценности, но и на какой-то период будет ниже этой ценности.
в США, в большинстве мест мы и имеем именно эту ситуацию когда стоимость ниже ценности. именно поэтому строитель в Нью Джерси не может построит ничего нового - потому что это он не сможет продать дороже чем это ему стоило (ценность).
да, меня коробит то, что простые риэлторы не имеют никакой сертификации дающей право на раздавание финансовых советов, и следственно не несут никакой материальной ответственности за свои советы. но при этом постоянно любят указывать на те деньги которые их клиенты уже заработали (на бумаге), и совершенно уверенны в своих советах относящимся к оценке покупки недвижимости не как к жилью а как к наилучшему капиталовложению их клиентов. они настолько в этом уверенны, что не упустят возможности надсмеятся на теми кто сомневаются в правоте их рекоммендаций, правомерно указывая на то как было недавно.
я считаю что дело риэлтора - это найти наилучшую собственность для клиента из того что есть на рынке, но не влезать с советами о том как должны быть распределены финансы их клиентов, или решать за клиентов сколько и каким образом они могут потратить на жильё.
я считаю что моя неправота может быть доказана только если ситуация на рынке измениться на столько что ценность собственности догонит её стоимость. в ситуациях с bubbles такого никогда ещё не происходило. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | Пат, почему ты называешь сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости пузырем? Судя по определению, из Википедии мы еще пока далеки от пузыря. И ценам есть еще куда расти, прежде чем наступит его "схлопывание". Это, конечно, если не регулировать ситуацию... Цены конечно превышают разумные пределы, но, надо признать, что все еще есть доступное жилье в пригородах Торонто. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | русский вариант статьи в Вики частично скопирован с английской версии, и не так расширено входит в подробности. советую ознакомится с оригиналом: http://en.wikipedia.org/wiki/Economic_bubble. и особенно обратить на секцию социальных факторов присущих при пузыре. я об этом последний раз тут писал 5 марта в ответе на твой постинг (82 страница внизу): «то что у нас bubble ясно и неоднократно уже было доказано:
- резкий рост цен и отрыв от фундаментальных показателей
- имеем примеры чистой и широкораспространенной спекуляции
- невозможность рационально объяснить высокие цены
- ажиотаж - больший обьъём оборота товара чем возможно было бы при нормальном росте (зарплат, цен, покупателей)
- екстраполация предыдущих результатов на будущее. что ведёт к появлянию типо вот таких графиков:
http://vreaa.files.wordpress.com/2012/02/kb6iwo.jpg»вроде довольно точно соответствует тому что написано в английской версии вики-статьи о bubbles. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «вроде довольно точно соответствует тому что написано в английской версии вики-статьи о bubbles.»
Ну, вообще то, я бы сказал что ты преувеличиваешь. :)
То, что творится в Ванкувере, еще можно было бы назвать баблом, а для Торонто - так, пузырек. :) |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | пузырь может быть большим или маленьким. в чём у меня прокол, и на что указывают статьи, это то что предсказать когда лопнет - нереально. моё мнение - лучше не участвовать вообще, вместо того чтобы надеется на то что успеешь спрыгнуть до того как лопнет. это относиться к тем у кого покупка дома - самое большое финансовое решение в жизни, и с этим связаны планы на будущие. если цена дома относительна мала к общему состоянию, то как бы пофиг сколько на нём заработаешь/потеряешь. многие риэлторы считают что абсолютное большинство их клиентов относятся именно к этой категории. если у нас нет пузыря, то почему финансовые надсмоторщики над банками вводят новые постановления о том как банки раздают мортгиджи и HELOC? почему CMHC резко урезает темпы роста покрываемых страховкой ипотек? почему государство больше не скупает ипотеки у банков для дальнейшей поддержки темпов роста экономики? почему каждый пятый держатель ипотеки в Онтарио, и каждый третий в BC не смогут потянуть финансы если prime rate поднимиться всего на каких-то 2% процента?  я могу объяснить ответы на эти вопросы только наличием пузыря в недвижимости. |
Joined: 1/4/2012
Posts: 160 | «norton. ну и нафига ты послал Патрика в его же топике?
шо за мода такая когда заканчиваются аргументы посылать фотографировать? Он тысячу раз писал, что фотография это его хобби, а не работа с которой он кормица.
Мицнер-Матрешка в фейсбуке проводит дискуссии и голосования по теме недвижимости. и получает такие-же ответы, а тем временем вся эта же песня была в штатах еще несколько лет назад.»
Если бы мне рассказали такое и я бы не не следил за рынком, то сам газвал брехней все это. ОДНАКО-сущая правда. Это реальность пока, с которой надо жизь. Когда я в свое время выставлял здесь же рекламу новых таунхаузов на Дафферин и Радерфорд(январь-февраль 2011) и прогнозировал, что таунхауз 2140 кв.ф. за $490,990+3000 за энд юнит-великолепная покупка. Толпа во главе с Патриком просто смеялась над девушкой, которая его купила. Я же утверждал, что покупая для себя не прогадаешь и цены со временем все равно вырастут. Но даже и я не мог представить, что буквально через 11-12 месяцев точно такой же таунхауз(непостроенный) будет продан, билдером, как Inventory Sale за....$593,990!!!!!! Прирост составил 100000. В процентном соотношении 20.3%. Заметьте непостроенный, а построенный подымется еще тысяч на 30, а может и больше. Тот же самый билдер выставил семи-детачь на Дафферин/МейжарМак 2205 кв. ф. за $698,990(непостроенный). А знаете сколько он стоил в 2007 году, когда семи выходили на Радерфорд и Дафферин? $383,990!!!!!Но и это уже неудивительно. Подумаешь 300000 за 4 года. В районе Разерфорд/Дафферин/ Батерс(восточная сторона от Дафферин) дома на равин и понд за год поднялись(пока еще недостроенные) на...200000+.Это и есть сегодняшняя действительность. А на моем фейсбуке только один высказался за падение цен до 1 сентября на 5%. Остальные пока только за повышение. Я опять же утверждаю: если покупать для себя, при таких рейтах, и наслаждаться жизнью. То почему нет. Если на инвестмент тут надо думать и смотреть место. Район еврейского центра беспроигрышный вариант. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «если у нас нет пузыря, то почему финансовые надсмоторщики над банками вводят новые постановления о том как банки раздают мортгиджи и HELOC?»
Надеюсь, что это регуляторы регулируют, чтобы недопусить реальный пузырь и в тоже время - обвал цен на рынке недвижимости. Они пытаются стабилизировать цены, чтобы рынок пришел в равновесное состояние.
«почему CMHC резко урезает темпы роста покрываемых страховкой ипотек?»
Таже самая причина. Чтобы успокоить рынок, нужно уменьшить доступность денег для покупателей.
«почему государство больше не скупает ипотеки у банков для дальнейшей поддержки темпов роста экономики?»
Поддерживать нужно когда это требуется. Сейчас, видимо, уже не требуется.
«почему каждый пятый держатель ипотеки в Онтарио, и каждый третий в BC не смогут потянуть финансы если prime rate поднимиться всего на каких-то 2% процента?»
Не знаю. :)
Могу только предположить, что прайм не будут резко поднимать на 2 процента, чтобы не получить печальных последствий.
Судя по ситуации в Ванкувере, баблу есть еще куда расти. |
Joined: 1/4/2012
Posts: 160 | Скажу проще, если бы сомневающиеся в свое время прислушались к моим советам, то сидели бы сейчас посмеиваясь над этим топиком. Те же, кто реагировал на рекламу разумно уже сделал свои деньги и неплохо. |
