«В каком смысле?»

в том смысле, что позитивный кеш флоу от рентал проперти получить очень сложно, т.е. вся ставка делается на капитал аппрешиейшн

Уважаемые патрик и хавок,или наоборот хавок и патрик,вы как наиболее просвещенные (астраномы,гадалки) в рынке жилья на форуме.Не потскажете ли мне пожалуйста выросли ли цены на дома с апреля 2011 по ныняшний апрель 2012,и если да то насколько?И можно линк поставить сюда пожалуста:).
Дело в том.что я поспорил год назад с одними специалистами,что цены на дома например в торнхиле ,вырастут,а они мне утверждали что упадут.Так вот хочу им в лицо линк показать что цены вырасли немного,но незнаю где искать,помагите плис,уж очень должок выпить хочется..спосибо.

«Уважаемые патрик и хавок,или наоборот хавок и патрик,вы как наиболее просвещенные (астраномы,гадалки) в рынке жилья на форуме.Не потскажете ли мне пожалуйста выросли ли цены на дома с апреля 2011 по ныняшний апрель 2012,и если да то насколько?И можно линк поставить сюда пожалуста:).
Дело в том.что я поспорил год назад с одними специалистами,что цены на дома например в торнхиле ,вырастут,а они мне утверждали что упадут.Так вот хочу им в лицо линк показать что цены вырасли немного,но незнаю где искать,помагите плис,уж очень должок выпить хочется..спосибо.»
Цены выросли не немного, а много. Линки, которые вы ищете не дадут полной картины для Торнхилла. Они обычно усредненные по провинции. Надо просто сравнивать цены в апреле 2011 и в апреле 2012. Для сравнения возьмом ресейл дом в 2500 кв. ф. в Торнхилл Вудс-в начале 2011 года был продан за 700000. Точно такой же дом был продан в марте 2012 за 805000. В Valley of Thornhill непостроенный дом в 3000 кв.ф. продавался за 680000-755000( в зависимости от лота). Точно такой же дом еще непостроенный там же уже стоит(в зависимости от лота) 918000-1000000. Вот и расчитайте процент.

Рынок, конечно, неоднородный, но сравнивать линки с Торнхиллом? Свалка на которую ссылаются никак не влияет на цены. Она слишком далеко, да и народу по фене это. Из опыта знаю: рекламировал в свое время в 2000 году начало строительства Торнхилл Вудз. Некоторые тоже народ пугали свалкой и некоторые на самом деле испугались. А ведь тогда можно было купить 2500 кв.ф. за 330000 и того дешевле. Сейчас они улетают за 800000. Да и район разросся. Что говорить спекулянты могут и проиграть, а могут изаработать огого. А вот люди,которые все эти годы ждали падения цен точно проиграли. Рынок ломанется сильно только если мортгедж станет недоступен и рейты пойдут стремительно вверх. А пока я бы не стал покупать абы где кондо. Только в самомм престижном месте. И не стал бы покупать дорогие дома на инвестмент. Для себя , для жизни покупать можно.

мы переливаем из пустого в порожнее))
давайте лучше обсудим экономическую ситуацию и ее перспективы, ведь именно от этого зависят цены на недвижимось. Я вижу два события, способных "уронить" цены:
1. Штаты поднимут ставку, а за ними и Канада, т.к. выбора уже не будет;
2. Замедление экономики Китая и сильное подение цен на ресурсы. Именно на этом канадская экономика еще держится.

Вообще, канадская экономика демонстрирует чудеса стабильности, надо заметить

сейчас практически все новые мортгиджи берут - fixed.

фискированным мортгиджам пофиг какая ставка центрбанка. они зависят от текущих ставок на bonds. ставки на bonds зависят от того насколько нервозна ситуация на биржевых рынках.

ситуация на биржах с каждым кварталом становиться в целом более оптимистичной. мелкие проблемы типа дефолтов PIGS просто предоставляют buying opportunities, и на доходах америкосовких корпораций мало отражаются.

а доходы америкосовких корпораций по отношению к их стоимости просто замечательны сейчас по сравнению с тем что было последние лет тридцать.

это значит что в конце-концов цены корпораций будут отражать их действительную стоимость. это значит что инвесторы будут продолжать вкладывать деньги в биржу и будут получать хорошие доходы. а это значит что с бондов начнут требовать схожие доходы. а это значит что цены на бонды понизяться, а это следовательно значит что ставки на ипотеки пойдут наверх. и это всё значит что центрбанк Канады нифига делать не будет по отношению к fixed mortgages, потому что их мандат - регулировать инфляцию а не заниматься ипотеками.

а когда после всех внутре-корпорационных чисток фирмы начнут рубить бабло налево и направо, то инфляция не заставит себя долго ждать. тогда центрбанк возмётся за повышение ставок, и variable mortgages тоже поползут наверх.

так что как не повернись, шансы на prosperity сейчас гораздо выше у капиталистов чем у спекулянтов недвижимостью.

зачем платить за недвижимость банку проценты равные 20% твоего месячного дохода когда можно иметь ликвидные активы которые платят тебе за то что ты их имеешь?

«Ешё вопрос , если я продаю дом ( инвестмент ) .. и НЕ плачу гос-ву 50 % .. они узнают ?? а может и нет ??»

voly против CRA. хм, делаю ставку на CRA.

«Т.е .если есть свободные скажем 250 К в домах»

каким это макаром "свободные". свободные это когда можно пойти в LCBO, купить три ящика Луи Тринадцатого, разбить их ап стену по дороге домой и не быть никому не должным ни копейки. а если ты должна после этого вернуть эти $250К банку - то это не свободные деньги.

«.. то надо нафиг продать все дома , взять ети деньги и вложить их в "активы " ( не знаю правда что ето такое ) ... скажем будет у меня доход в 3% годовых ( думаю > нет %) , т.е. равно скажем 700 $ .. но жить то всё равно где то надо , а значит тратить на рент дома 2600 $ где то вместе с утилити .. и где же выгода ???»

ну зачем продавать если собственный дом даёт место жить, удобство и наслаждение и тебе абсолютно (именно абсолютно!) пофиг сколько он стоит сегодня или завтра?

а если же цена дома волнует, и ты с трепетом смотришь последние сводки соседских продаж чтобы посчитать сколько на бумаге наварилась за последние несколько лет, то с каким раком тогда твой дом не является инвестицией, ситуация с которой тебя действительно так сильно волнуют? может тогда имеет смысл задаться вопросом - как обезопасить себя от возможных потресений с ценами?

если же за все твои дома ты ещё должна больше денег чем можешь заработать за 20 лет, то может не всё так безопасно с недвижимостью как малюут спекулянты? почему оценка крупнейших корпораций Канады со столетними стажами зарабатывания прибыли может варьироваться в плюс/минус 50% в течении одной декады, а сарайная постройка облицованная кирпичом и сроком жизни в 50 лет обязанна только расти в цене?

«Ешё : В РРСП можно положить и получить возврат за ето в налоге , но когда ты захочешь их выташить ты всё равно должен вернуть тот налог который тебе когда то вернули .. ведь так ??»

когда кладёшь деньги в RRSP, то получаешь обратно уже заплаченный налог за эту сумму. если налог ещё не успел оплатиться - то нечего и возвращать. когда вынимаешь деньги из RRSP то это добавляется к доходу за тот год, и платишь налог в зависимости от того в какой tax bracket попадаешь.

поэтому нет смысла вкладывать в RRSP когда доход за год $30К, и идёт расчёт на то что когда будешь вынимать доход будет $60К. это финансовая глупость о которой в банке удобно забывают напомнить.

вот если у тебя доход 90К, а на пенсии будет 50К, то тогда имеет смысл вкладывать в RRSP. налог лучше платить когда effective marginal tax rate ниже - меньше денег отдашь CRA.

другой момент, начальная сумма денег в RRSP для инвестиций будет больше чем вне RRSP, потому что подоходный налог не отняли.

допустим есть $100К до уплаты налогов.

если уплатить налоги в 30% то останется $70К, если потом эти $70К вложить в инвестиции которые удвоятся за десяток лет, то грубо говоря уплатя налоги будет:
$70К + $70К - налог ($70К/2 * 30%)
$70К + $70К - $10.5К = $129.5К после налогов

а если вложить в RRSP то будет:
$100К + $100К - налог ($200К * 30%)
$100К + $100К - $60К = $140К

разница в $10.5К или 8.1% в пользу RRSP. поэтому RRSP может быть выгодной стратегией. это если когда вкладываешь и вынимаешь находишься в одной и той же tax bracket. если нет, то и результат другой.

««зачем платить за недвижимость банку проценты равные 20% твоего месячного дохода когда можно иметь ликвидные активы которые платят тебе за то что ты их имеешь?»

Т.е .если есть свободные скажем 250 К в домах .. то надо нафиг продать все дома , взять ети деньги и вложить их в "активы " ( не знаю правда что ето такое ) ... скажем будет у меня доход в 3% годовых ( думаю > нет %) , т.е. равно скажем 700 $ .. но жить то всё равно где то надо , а значит тратить на рент дома 2600 $ где то вместе с утилити .. и где же выгода ???


Ешё вопрос , если я продаю дом ( инвестмент ) .. и НЕ плачу гос-ву 50 % .. они узнают ?? а может и нет ??

Ешё : В РРСП можно положить и получить возврат за ето в налоге , но когда ты захочешь их выташить ты всё равно должен вернуть тот налог который тебе когда то вернули .. ведь так ??»
Насчет РРСП. Дело хорошее, если вы много зарабатывате и хочешь опустить сетку по которой ты платишь налоги. Тогда вы платите меньше налогов и получаешь возвраты. Расчет, что к старости вы получаете будете меньше, а значит когда забирать будете деньги и прибавлять к общему доходу, то и налогов заплатите меньше. Вы должны выбрать все деньги с РРСП до 71 года. НО можно забрать деньги и внести деньги в другой фонды, (например RRIF) забирая оттуда постепенно или все сразу.

Капитал гейн в размере 50% от разницы между доходом и расходом присоединяется к вашему годовому инкому и затем уже налог высчитвается согласно сетки налогов...