Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 [98] 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Friday, April 27, 2012 9:40:08 AM
  [Quote]
http://guava.ca в чём-то схожа
Joined: 1/4/2012
Posts: 160
Posted on Friday, April 27, 2012 7:57:06 PM
  [Quote]
Пока никакого спада в строителстве домов в "наших" районах не вижу. Наобороь билдеры повышают цены по-черному. Например, здесь буквально за пару месяцев цена поднялас на 37000. http://www.russianfestival.ca/adverts/remingtonhomes/remingtonhomes_12_04_23_01.jpg
Joined: 7/30/2010
Posts: 175
Posted on Sunday, April 29, 2012 10:22:07 PM
  [Quote]
Может, инвентори домов и растет, только на нашей весьма неблизкой к Торонто улице дома улетают как пирожки - а в прошлом году по 2-3 недели стояли.
Вот только сегодня в таунхаусе напротив было оффер презентейшн - вечером к дому было не подъехать, рядом стояло около 10 машин.
Joined: 2/5/2008
Posts: 210
Posted on Monday, April 30, 2012 12:39:43 PM
  [Quote]
я инвентори сравнивала не с прошлым годом, а с ранее в этом году. в марте, по-моему, был пик (из-за теплой зимы?).
сейчас стало больше домов и стоЯт на маркете немного подольше.
не находите?
Joined: 1/18/2008
Posts: 4514
Posted on Monday, April 30, 2012 1:32:54 PM
  [Quote]
За сколко дом ишеш? Может я свой продам
Joined: 2/5/2008
Posts: 210
Posted on Monday, April 30, 2012 2:37:42 PM
  [Quote]
«За сколко дом ишеш? Может я свой продам»

если ты меня спрашиваешь, то здесь простая математика:
1 двухгаражный дом не равен двум одногаражным :)
мне надо double garage.
но в твоем районе, это да.
Joined: 1/18/2008
Posts: 4514
Posted on Monday, April 30, 2012 2:41:42 PM
  [Quote]
««За сколко дом ишеш? Может я свой продам»

если ты меня спрашиваешь, то здесь простая математика:
1 двухгаражный дом не равен двум одногаражным :)
мне надо double garage.
но в твоем районе, это да.»


Ясно )) не у нас одногаражный ))
Была в таком 1,118,000 $ ... ты знаешь ?? не понравился он мне ..
А есть по 900 К .. а меньше двухгаражных кажется и нету...
Ужас ну и цены..
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981
Posted on Monday, April 30, 2012 3:19:40 PM
  [Quote]
соседи выставили за 1 750 000. Уже месяц стоят. В первую неделю был опенхауз, машин было много. Уже самому интересно, кто ж купит за эти бабки дом в сабдивижн :)
Joined: 2/5/2008
Posts: 210
Posted on Monday, April 30, 2012 3:44:48 PM
  [Quote]
«соседи выставили за 1 750 000. Уже месяц стоят. В первую неделю был опенхауз, машин было много. Уже самому интересно, кто ж купит за эти бабки дом в сабдивижн :)»

где именно?
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981
Posted on Monday, April 30, 2012 4:18:26 PM
  [Quote]
««соседи выставили за 1 750 000. Уже месяц стоят. В первую неделю был опенхауз, машин было много. Уже самому интересно, кто ж купит за эти бабки дом в сабдивижн :)»

где именно?»


да все в тех же ипенях
Joined: 7/30/2010
Posts: 175
Posted on Monday, April 30, 2012 8:25:32 PM
  [Quote]
«я инвентори сравнивала не с прошлым годом, а с ранее в этом году. в марте, по-моему, был пик (из-за теплой зимы?).
сейчас стало больше домов и стоЯт на маркете немного подольше.
не находите?»


Я в марте не знаю - в марте в нашем закоулке один дом кажется на продажу был - шаром покати.
Я сравниваю с прошлой весной, когда сами покупали / искали - домов было меньше, но стояли на рынке они намного дольше (за редкими исключениями, потому как далеко - уже за Stoufville Rd). Сейчас домов на продажу больше, только на них уже на всех таблички Sold висят - не успели появиться.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, May 1, 2012 4:22:26 PM
  [Quote]
Америка сегодня это Канада завтра



моё мнение - значительные инвестиции/покупки следует делать тогда, когда стоимость равна или ниже их ценности. а реальную ценность у лиц, заинтересованных в продаже данной инвестиции, не узнаешь, потому что они видят ситуацию только с той стороны которая подтверждает их собственные действия.

объективность может исходить только от того кто не меняет своё мнение в зависимости от обстоятельств. для таких не работает понятие: "this time it's different".

проверенные временем сравнительные измерения говорят что мы сейчас в большом пузыре цен на недвижимость.

это всё просто к теме того почему я продолжаю не соглашаться со мнением большинства профессиональных риэлторов (с гораздо большим чем у меня опытом в недвижимости) о том что у нас ситуация хоть и перегретая но не критическая. и никаго краха не предвидиться.

кто прав будет доказано только временем. если исторически-сложившиеся показатели баланса рынка вернуться к средним показателям без значительного (более 15%) снижения цен на недвижимость, то это значит что я был совершенно неправ в моей оценке ситуации на рынке.

под показателями я имею в виду следующие формулы:
- price to rent
- rental CAP rates
- average family income to home price
- affordability ratio
- current vs historically average mortgage interest rates for a AAA-rated country
- real estate appreciation vs inflation
- family debt load ratio
- current vs average home-ownership ratio
- DOM
- MOI
- average home equity ratio among mortgage holders
- mortgage delinquency rates
- new construction numbers vs population growth
- ratio of RE-related numbers to overall country GDP

ссылка на статью (название статьи скандалисткое но суть не в этом) откуда был взят график - http://www.smartmoney.com/spend/real-estate/why-us-house-prices-wont-recover-1335877657114/?mg=com-sec-sm
Joined: 4/27/2012
Posts: 478
Posted on Wednesday, May 2, 2012 12:52:09 AM
  [Quote]
Патрик, я согласен с твоими доводами.
Но боюсь что дело может обстоять сложнее чем сравнение трендов истории или кросс-индастрис.

В двух словах, недвижимость могли специально сделать резервуаром, холодильником для замораживания излишней ликвидности.

Уже давно все финаниссты поняли, что выгодно накачивать экономику виртуальными деньгами, кредитами и пр. сущностями берущимися из тонкого воздуха.
Это как стероиды или анаболики в спорте. Они дают реальный 100% результат, но имеют много минусов.
Один из минусов это раскрутка инфляции. Много и других негативных эффектов.
Эти негативные факторы сдерживают и не позволяют применять анаболики постоянно.

Однако они нашли один трюк, который позволяет им пользоваться анаболиками чуть чаще чем надо без особых последствий.
Например, если в ванну втекает определенное количество лишних виртуальных денег, но если при этом из ванны организовать слив этих виртуальных денег и их трансформацию во что-то иное виртуальное, то уровень воды в ванной не изменится, т.е. прирост денежной массы не скажется на инфляции и не вызовет негативных процессов в экономике.

Номинально конечно у ассетов будет рост, но релально доступных средств денежной массы - нет.

Виртуальный рост цен на недвижимость это слив избытка виртуальных денег, излишнего перекредитования и перевод одной вирутальности в другую. Они специально отпустили регулирование недвижимости и сами способствовали ее росту, чтоб ее виртуальный рост съедал бы рост вирутального кредитования.

То есть монетарные власти на одном конце экономики разрешают банкам влить чуть больше виртуальных денег в ванну экономики, а на другом конце экономики они организовали эффективный слив в виртуальный валью недвижимости, чтоб реальная ванна не переполнялась бы реальной водой. В итоге вода в ванне быстрее крутится, экономика работает быстрее и все довольны. И те кто в ванне, и те кто на сливе, как так из вирутальных миллиорнеров они не ударяя палец о палец превращаются в вирутальных миллиареров.

Иными словами, графики столетней давности не отражают того, что делается сейчас. Ты сам гвоорил, что нельзя водить гоночную машину вперед глядя только в зеркало заднего вида. Пять уже проеханных поворотов в зеркале заднего вида не позволят тебе предугадать следующй повторот впереди.


Конечно пузырь, и скорее всего он лопнет, но потом он точно так же пойдет расти вверх еще выше и бысрее, потому что недвижимость теперь не просто товар с ценностью. Теперь это козел отпущения грехов правительства.

Чтобы приведенные тобой графики цен оставались на линии которую ты нарисовал на 100 лет надо чтобы:
а) или власти перестали бы заниматься избыточным кредитованием. Это маловероятно, так как уже давно все избиратели сидят на наркотиках кредитования.
б) власти организовали бы иную схему слива ликвидности во что-нибудь еще, кроме недивжимости

Я не вижу реалистичных вариантов исполнения ни в а) ни в б).
Посему после того как пузырь лопнет, он будет расти еще быстрее.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, May 2, 2012 2:27:04 AM
  [Quote]
про ванну интерестно, но не верю. цены на дома стали взлетать как побочный эффект доступного кредита который был дан в первую очередь для спасения рыночных отношений.

«Чтобы приведенные тобой графики цен оставались на линии которую ты нарисовал на 100 лет надо чтобы:
а) или власти перестали бы заниматься избыточным кредитованием. Это маловероятно, так как уже давно все избиратели сидят на наркотиках кредитования.
б) власти организовали бы иную схему слива ликвидности во что-нибудь еще, кроме недивжимости»


недавече как в этот понедельник, почти в тихомолку, объявили о перемене власти в CMHC. вот что измениться:
- контору переведут под надзор OSFI
- нынешний совет директоров (ни одного финансиста/банкира) заменят
- потолок в $600B поднимать дальше не будут
- HELOC страховать не будут
- ну и ещё кучка других изменений в правилах того что будут согласны страховать

как это отразиться на домо-покупателях?

- ставки на джамбо-мортгичи повысятся - у банков будет больше риска. в прошлом году, наооборот было - чем выше мортгидж тем легче было получить более низкий процент.
- банкам придётся более внимательно делать перефинансирование потому что они больше не могут всё подрят страховать
- начнут понемножку зажимать расдачу HELOC и поднимать на них ставки (вилку с прайм рэйт)

не всё сразу и не завтра, но в течении года станет ясно.

министр финансов, вообще как бы в незначай выдал идею о том что может CMHC вообще стоит прекратить страховать ипотеки:

“I don’t think it’s essential that a government financial institution provide mortgage insurance in Canada. I think what’s key is that mortgage insurance is available at a reasonable cost in Canada. I think there is a role to regulate but whether we, the Canadian people, have to be the owners and shareholders of a financial institution to do this is a question. I don’t think it’s essential in the long run.” - Financial Post

было бы конечно суперски если бы правительство смогло найти в мире идиота который бы был согласен приватизировать CMHC со всеми его почти $600-миллардными обязательствами. тогда бы налогоплательщики могли вздохнуть спокойно, а банки бы наоборот забили бы тревогу.

Вы действительно думаете что всё идёт пучком когда Министр Финасов страны заявляет следующее:

«"Soaring real-estate prices and household debt are Ottawa’s biggest financial concerns right now, Mr. Flaherty told The Globe and Mail’s editorial board on Friday.

And he is particularly troubled by Toronto’s condo market. Mr. Flaherty said developers appear to be willing to build new units until sales dry up, which could lead to a crash. He is concerned that buyers who enter the market just before the music stops could get burned.

“I do worry about the last person buying a condo in Toronto, and people getting caught,” Mr. Flaherty said.»
- G&M

это что, действительно, что сейчас остались только риэлторы которые всё ещё не верят что у нас самый настоящий real estate bubble?
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Wednesday, May 2, 2012 9:42:54 AM
  [Quote]
Пат конечно удивится, но таких риэлторов немало. То, что будут колебания верят все, а в то, что резкий обвал может половина риэлторов. И я пока не в той половине, что верит в резкий обвал в ближайшее время. Во-первых, потому что affordability не прямо пропорциональна росту цен, а во вторых, что просто рынок недвижимости тихонько перемещается от покупки и продажи домов к покупке и продаже квартир. Дома всё больше покупают те, кто меняет один на другой, а квартиры те, кто не может себе позволить дом. Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает. Те билдеры кто раньше только занимались домами, теперь начали строить билдинги. Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого. Зайдите на
http://www.payscale.com/research/CA/Location=Toronto-Ontario/Salary
так я вижу ещё далеко до предела affordability. Далее, рэйт потихоньку ползёт вверх и рынок начинает стабилизироваться. Канадские банки используют наверное один из самых консервативных подходов в финансировании рынка жилья. Если вы не человек без царя в башке с поддельными, но не реальными письмами с работы, то вы вполне способны выдерживать без напрягов поднятие рэйта на пару процентов, ну а если думаете не головой, а чемто ниже поясницы, то не удивляйтесь, что при поднятии прайма вы вдруг понимаете, что с верхнего этажа дома нужно плавно перемещаться сначала в бэйсмент, а затем за пределы драйвэя.
Last edited by Solnjishko on Wednesday, May 2, 2012 9:44:00 AM
 
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 [98] 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved