|
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | http://guava.ca в чём-то схожа |
Joined: 1/4/2012
Posts: 160 | Пока никакого спада в строителстве домов в "наших" районах не вижу. Наобороь билдеры повышают цены по-черному. Например, здесь буквально за пару месяцев цена поднялас на 37000. http://www.russianfestival.ca/adverts/remingtonhomes/remingtonhomes_12_04_23_01.jpg |
Joined: 7/30/2010
Posts: 175 | Может, инвентори домов и растет, только на нашей весьма неблизкой к Торонто улице дома улетают как пирожки - а в прошлом году по 2-3 недели стояли.
Вот только сегодня в таунхаусе напротив было оффер презентейшн - вечером к дому было не подъехать, рядом стояло около 10 машин. |
Joined: 2/5/2008
Posts: 210 | я инвентори сравнивала не с прошлым годом, а с ранее в этом году. в марте, по-моему, был пик (из-за теплой зимы?).
сейчас стало больше домов и стоЯт на маркете немного подольше.
не находите? |
Joined: 1/18/2008
Posts: 4514 | За сколко дом ишеш? Может я свой продам |
Joined: 2/5/2008
Posts: 210 | «За сколко дом ишеш? Может я свой продам»
если ты меня спрашиваешь, то здесь простая математика:
1 двухгаражный дом не равен двум одногаражным :)
мне надо double garage.
но в твоем районе, это да. |
Joined: 1/18/2008
Posts: 4514 | ««За сколко дом ишеш? Может я свой продам»
если ты меня спрашиваешь, то здесь простая математика:
1 двухгаражный дом не равен двум одногаражным :)
мне надо double garage.
но в твоем районе, это да.»
Ясно )) не у нас одногаражный ))
Была в таком 1,118,000 $ ... ты знаешь ?? не понравился он мне ..
А есть по 900 К .. а меньше двухгаражных кажется и нету...
Ужас ну и цены.. |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | соседи выставили за 1 750 000. Уже месяц стоят. В первую неделю был опенхауз, машин было много. Уже самому интересно, кто ж купит за эти бабки дом в сабдивижн :) |
Joined: 2/5/2008
Posts: 210 | «соседи выставили за 1 750 000. Уже месяц стоят. В первую неделю был опенхауз, машин было много. Уже самому интересно, кто ж купит за эти бабки дом в сабдивижн :)»
где именно? |
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986 | ««соседи выставили за 1 750 000. Уже месяц стоят. В первую неделю был опенхауз, машин было много. Уже самому интересно, кто ж купит за эти бабки дом в сабдивижн :)»
где именно?»
да все в тех же ипенях |
Joined: 7/30/2010
Posts: 175 | «я инвентори сравнивала не с прошлым годом, а с ранее в этом году. в марте, по-моему, был пик (из-за теплой зимы?).
сейчас стало больше домов и стоЯт на маркете немного подольше.
не находите?»
Я в марте не знаю - в марте в нашем закоулке один дом кажется на продажу был - шаром покати.
Я сравниваю с прошлой весной, когда сами покупали / искали - домов было меньше, но стояли на рынке они намного дольше (за редкими исключениями, потому как далеко - уже за Stoufville Rd). Сейчас домов на продажу больше, только на них уже на всех таблички Sold висят - не успели появиться. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | Америка сегодня это Канада завтра  моё мнение - значительные инвестиции/покупки следует делать тогда, когда стоимость равна или ниже их ценности. а реальную ценность у лиц, заинтересованных в продаже данной инвестиции, не узнаешь, потому что они видят ситуацию только с той стороны которая подтверждает их собственные действия. объективность может исходить только от того кто не меняет своё мнение в зависимости от обстоятельств. для таких не работает понятие: "this time it's different". проверенные временем сравнительные измерения говорят что мы сейчас в большом пузыре цен на недвижимость. это всё просто к теме того почему я продолжаю не соглашаться со мнением большинства профессиональных риэлторов (с гораздо большим чем у меня опытом в недвижимости) о том что у нас ситуация хоть и перегретая но не критическая. и никаго краха не предвидиться. кто прав будет доказано только временем. если исторически-сложившиеся показатели баланса рынка вернуться к средним показателям без значительного (более 15%) снижения цен на недвижимость, то это значит что я был совершенно неправ в моей оценке ситуации на рынке. под показателями я имею в виду следующие формулы: - price to rent - rental CAP rates - average family income to home price - affordability ratio - current vs historically average mortgage interest rates for a AAA-rated country - real estate appreciation vs inflation - family debt load ratio - current vs average home-ownership ratio - DOM - MOI - average home equity ratio among mortgage holders - mortgage delinquency rates - new construction numbers vs population growth - ratio of RE-related numbers to overall country GDP ссылка на статью (название статьи скандалисткое но суть не в этом) откуда был взят график - http://www.smartmoney.com/spend/real-estate/why-us-house-prices-wont-recover-1335877657114/?mg=com-sec-sm |
Joined: 4/27/2012
Posts: 478 | Патрик, я согласен с твоими доводами.
Но боюсь что дело может обстоять сложнее чем сравнение трендов истории или кросс-индастрис.
В двух словах, недвижимость могли специально сделать резервуаром, холодильником для замораживания излишней ликвидности.
Уже давно все финаниссты поняли, что выгодно накачивать экономику виртуальными деньгами, кредитами и пр. сущностями берущимися из тонкого воздуха.
Это как стероиды или анаболики в спорте. Они дают реальный 100% результат, но имеют много минусов.
Один из минусов это раскрутка инфляции. Много и других негативных эффектов.
Эти негативные факторы сдерживают и не позволяют применять анаболики постоянно.
Однако они нашли один трюк, который позволяет им пользоваться анаболиками чуть чаще чем надо без особых последствий.
Например, если в ванну втекает определенное количество лишних виртуальных денег, но если при этом из ванны организовать слив этих виртуальных денег и их трансформацию во что-то иное виртуальное, то уровень воды в ванной не изменится, т.е. прирост денежной массы не скажется на инфляции и не вызовет негативных процессов в экономике.
Номинально конечно у ассетов будет рост, но релально доступных средств денежной массы - нет.
Виртуальный рост цен на недвижимость это слив избытка виртуальных денег, излишнего перекредитования и перевод одной вирутальности в другую. Они специально отпустили регулирование недвижимости и сами способствовали ее росту, чтоб ее виртуальный рост съедал бы рост вирутального кредитования.
То есть монетарные власти на одном конце экономики разрешают банкам влить чуть больше виртуальных денег в ванну экономики, а на другом конце экономики они организовали эффективный слив в виртуальный валью недвижимости, чтоб реальная ванна не переполнялась бы реальной водой. В итоге вода в ванне быстрее крутится, экономика работает быстрее и все довольны. И те кто в ванне, и те кто на сливе, как так из вирутальных миллиорнеров они не ударяя палец о палец превращаются в вирутальных миллиареров.
Иными словами, графики столетней давности не отражают того, что делается сейчас. Ты сам гвоорил, что нельзя водить гоночную машину вперед глядя только в зеркало заднего вида. Пять уже проеханных поворотов в зеркале заднего вида не позволят тебе предугадать следующй повторот впереди.
Конечно пузырь, и скорее всего он лопнет, но потом он точно так же пойдет расти вверх еще выше и бысрее, потому что недвижимость теперь не просто товар с ценностью. Теперь это козел отпущения грехов правительства.
Чтобы приведенные тобой графики цен оставались на линии которую ты нарисовал на 100 лет надо чтобы:
а) или власти перестали бы заниматься избыточным кредитованием. Это маловероятно, так как уже давно все избиратели сидят на наркотиках кредитования.
б) власти организовали бы иную схему слива ликвидности во что-нибудь еще, кроме недивжимости
Я не вижу реалистичных вариантов исполнения ни в а) ни в б).
Посему после того как пузырь лопнет, он будет расти еще быстрее. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | про ванну интерестно, но не верю. цены на дома стали взлетать как побочный эффект доступного кредита который был дан в первую очередь для спасения рыночных отношений. «Чтобы приведенные тобой графики цен оставались на линии которую ты нарисовал на 100 лет надо чтобы:
а) или власти перестали бы заниматься избыточным кредитованием. Это маловероятно, так как уже давно все избиратели сидят на наркотиках кредитования.
б) власти организовали бы иную схему слива ликвидности во что-нибудь еще, кроме недивжимости»недавече как в этот понедельник, почти в тихомолку, объявили о перемене власти в CMHC. вот что измениться: - контору переведут под надзор OSFI - нынешний совет директоров (ни одного финансиста/банкира) заменят - потолок в $600B поднимать дальше не будут - HELOC страховать не будут - ну и ещё кучка других изменений в правилах того что будут согласны страховать как это отразиться на домо-покупателях? - ставки на джамбо-мортгичи повысятся - у банков будет больше риска. в прошлом году, наооборот было - чем выше мортгидж тем легче было получить более низкий процент. - банкам придётся более внимательно делать перефинансирование потому что они больше не могут всё подрят страховать - начнут понемножку зажимать расдачу HELOC и поднимать на них ставки (вилку с прайм рэйт) не всё сразу и не завтра, но в течении года станет ясно. министр финансов, вообще как бы в незначай выдал идею о том что может CMHC вообще стоит прекратить страховать ипотеки: “I don’t think it’s essential that a government financial institution provide mortgage insurance in Canada. I think what’s key is that mortgage insurance is available at a reasonable cost in Canada. I think there is a role to regulate but whether we, the Canadian people, have to be the owners and shareholders of a financial institution to do this is a question. I don’t think it’s essential in the long run.” - Financial Postбыло бы конечно суперски если бы правительство смогло найти в мире идиота который бы был согласен приватизировать CMHC со всеми его почти $600-миллардными обязательствами. тогда бы налогоплательщики могли вздохнуть спокойно, а банки бы наоборот забили бы тревогу. Вы действительно думаете что всё идёт пучком когда Министр Финасов страны заявляет следующее: «"Soaring real-estate prices and household debt are Ottawa’s biggest financial concerns right now, Mr. Flaherty told The Globe and Mail’s editorial board on Friday.
And he is particularly troubled by Toronto’s condo market. Mr. Flaherty said developers appear to be willing to build new units until sales dry up, which could lead to a crash. He is concerned that buyers who enter the market just before the music stops could get burned.
“I do worry about the last person buying a condo in Toronto, and people getting caught,” Mr. Flaherty said.» - G&Mэто что, действительно, что сейчас остались только риэлторы которые всё ещё не верят что у нас самый настоящий real estate bubble? |
Joined: 12/3/2007
Posts: 16131 | Пат конечно удивится, но таких риэлторов немало. То, что будут колебания верят все, а в то, что резкий обвал может половина риэлторов. И я пока не в той половине, что верит в резкий обвал в ближайшее время. Во-первых, потому что affordability не прямо пропорциональна росту цен, а во вторых, что просто рынок недвижимости тихонько перемещается от покупки и продажи домов к покупке и продаже квартир. Дома всё больше покупают те, кто меняет один на другой, а квартиры те, кто не может себе позволить дом. Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает. Те билдеры кто раньше только занимались домами, теперь начали строить билдинги. Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого. Зайдите на http://www.payscale.com/research/CA/Location=Toronto-Ontario/Salaryтак я вижу ещё далеко до предела affordability. Далее, рэйт потихоньку ползёт вверх и рынок начинает стабилизироваться. Канадские банки используют наверное один из самых консервативных подходов в финансировании рынка жилья. Если вы не человек без царя в башке с поддельными, но не реальными письмами с работы, то вы вполне способны выдерживать без напрягов поднятие рэйта на пару процентов, ну а если думаете не головой, а чемто ниже поясницы, то не удивляйтесь, что при поднятии прайма вы вдруг понимаете, что с верхнего этажа дома нужно плавно перемещаться сначала в бэйсмент, а затем за пределы драйвэя. |
