Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 [99] 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, May 2, 2012 11:29:59 AM
  [Quote]
«Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает.»

я думаю не ошибусь, если скажу, что большинство билдеров на рынке сегодня не настолько стары чтобы помнить спад в строении в начале 90-х. А это значит что большинство билдеров имеют нулевой опыт работы в рынке с негативным ростом. Такие билдеры будут строить пока они получают деньги за то что строят, без каких-либо contingency plans. Когда рынок встанет они поувольняют своих саб-контрактников, обанкротят корпорацию и закроются. Таким неизвестно слово - репутация. Это очивидно по тому новому гавну которое сейчас клепают билдеры и сплавляют спекулянтам.

Вот список билдеров: http://www.newinhomes.com/housesbuilders/index.jsp?regionID=1

Сколько из них существовало в 1990? Большинство новых контор - частные. Вся прибыль моментально распределяется между владельцами. Поэтому при необходимости контору легко обанкротить, закрыть без долгих проволочек, и залечь на дно.

Это к тому, что растущий и здоровый показатель выдачи контракшн пермитов не отражает уровень риска того, что всё может встать за очень короткий период времени без прохода через период когда количество пермитов сначало начнёт уменьшаться. there's no warning just before the actual bubble burst.

«Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого.»

большинство property virgins покупают с абсолютным минимум в 5%. причём реально, зачастую с нулевым даун, потому что даже 5% не их, а одолжены с кредитов и родоков. это канадский сабпрайм.

$68К * 3.5 = $238К. Вот реальная цена за которую семья с таким доходом обычно приобретала собственность. $400К / $68К = 5.9х и это больше чем в США когда цены начали рушиться. Не надо строить иллюзий что эта ситуация sustainable.

Уберите поправку на субсидированные mortgage rates и семья с таким доходом не сможет купить что-то за $400К.

Учитывая что сейчас собственность за $400К можно снять дешевле чем она обходиться владельцу (учитывая всё!), то когда цены перестанут расти, количество тех, которые захотят обременять себя таким идиотским вложением денег, сократиться до минимума.

«так я вижу ещё далеко до предела affordability.»

помимо affordability, есть ещё и другая сторона медали - willingness of a bank to lend money. Именно это и есть сейчас проблема америки. Банки не хотят раздавать кредиты всем кто может их тянуть на бумаге. Такое было и у нас до начала прошлой декады.

А сейчас на радио не услышишь рекламы типа: "bad credit? no credit? no problem! come to us we'll approve you!". Почему у нас нет такой рекламы? А потому что у нас сейчас нет такой проблемы ни у кого! Все кто дышaт и вчера не обонкротились могут получить кредит. Не имеет значения если ты контрактник с декларированной получкой в $20К, работник Tim Hortons, или мать-многодетка на очередной parental leave.

как я написал несколькими постами раньше, ревизия работы CMHC, в частности, направлена на измение ситуации с раздачей лёгких кредитов. поэтому affordability это далеко не всё.

«Канадские банки используют наверное один из самых консервативных подходов в финансировании рынка жилья.»

извините, но это булшит. где ещё в мире сейчас такой большой прослойке населения можно получить кредит так же быстро и легко как в Канаде? у нас сейчас самый высокий исторический процент владения собственностью. о какой консервативности со стороны банков можно говорит? если бы у нас была рекордно низкая безработица, ниже-среднего задолжность населения, выше-среднего показатель эквити в собственности, то тогда можно было бы сказать что банки выдают кредиты финансово-консервативно. на самом деле это миф, и у нас реальный сабпрайм везде куда не плюнь.

«Если вы не человек без царя в башке с поддельными, но не реальными письмами с работы, то вы вполне способны выдерживать без напрягов поднятие рэйта на пару процентов, ну а если думаете не головой, а чемто ниже поясницы, то не удивляйтесь, что при поднятии прайма вы вдруг понимаете, что с верхнего этажа дома нужно плавно перемещаться сначала в бэйсмент, а затем за пределы драйвэя.»

изсходя из результатов опроса BMO в Марте этого года, 40% "would feel the pinch if best rate mortgages saw a two percent interest rate increase". так что у нас навалом людей с "без царя в башке".

Да я согласен, что если поверхностно взглянуть на сегодняшную ситуацию с affordability, number of new constructions, DOM for resale market, projected short-term interest rate changes - то всё пока что выглядит чики-пики.

Но стоит копнуть поглубже и волосы дыбом встают когда становиться ясно что сможем вытянуть как есть, только если ничего ни на тольку в сторону не отойдёт и не ухудшиться. Так как резервов не осталось (interest rate lowering, going further into federal debt, lowering taxes, etc) то можно сказать что мы сейчас в темноте ходим вдоль пропасти не зная как далеко до края.
Last edited by PatMunits on Wednesday, May 2, 2012 11:31:00 AM
 
Joined: 3/11/2006
Posts: 54786
Posted on Wednesday, May 2, 2012 1:52:29 PM
  [Quote]
Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.
-----
Солнце, воздух и вода... Не помогут никогда!!!
Только секс и оптимизм закаляют организм!
Joined: 8/25/2001
Posts: 25963
Posted on Wednesday, May 2, 2012 2:08:52 PM
  [Quote]
«Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)
Joined: 1/18/2008
Posts: 4514
Posted on Wednesday, May 2, 2012 2:35:39 PM
  [Quote]
«Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

селфимплойдам плохо дают ))
Joined: 8/25/2001
Posts: 25963
Posted on Wednesday, May 2, 2012 3:06:18 PM
  [Quote]
«селфимплойдам плохо дают ))»

простите, а речь все еще о моргиджах? :)
Joined: 7/28/2010
Posts: 1071
Posted on Wednesday, May 2, 2012 4:19:29 PM
  [Quote]
думаю да, потому что контракторам дают лучше, чем бедным фул-таймерам )))
Joined: 3/11/2006
Posts: 54786
Posted on Wednesday, May 2, 2012 4:47:55 PM
  [Quote]
««Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)»


есть одна кредит лайн на 20К и две карточки, на 10 и на 7. Всё закрыто. Я понимаю, что это потенциально всё можно снять, но и просили не стольник, а 20-ку, под хоум еквити. Народ по 100-200 берёт.
-----
Солнце, воздух и вода... Не помогут никогда!!!
Только секс и оптимизм закаляют организм!
Joined: 8/25/2001
Posts: 25963
Posted on Wednesday, May 2, 2012 7:07:42 PM
  [Quote]
«««Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)»


есть одна кредит лайн на 20К и две карточки, на 10 и на 7. Всё закрыто. Я понимаю, что это потенциально всё можно снять, но и просили не стольник, а 20-ку, под хоум еквити. Народ по 100-200 берёт.»


ты издеваисси? с двадцатки комиссионных с гулькин хер, а под хоум эквити нужно делать оценку, регистрацию, тучу всего....короче ровно столько же сколько и для народа на 100-200К.

с такой суммы коммиссия сотни полторы.....а один только крдит чек стоит по 25 баксов сделать, т.е. полтиник только за кредит чек, и баксов 250 за апрейзал:) кто ж в убыток работать будет?

еще небось моргидж с CMHC.
Joined: 1/18/2008
Posts: 4514
Posted on Wednesday, May 2, 2012 7:17:18 PM
  [Quote]
«««Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)»


есть одна кредит лайн на 20К и две карточки, на 10 и на 7. Всё закрыто. Я понимаю, что это потенциально всё можно снять, но и просили не стольник, а 20-ку, под хоум еквити. Народ по 100-200 берёт.»


Так если есть кредит лайн почему оттуда не взять денужку на бейсмент?
Joined: 3/11/2006
Posts: 54786
Posted on Wednesday, May 2, 2012 7:36:03 PM
  [Quote]
Моггидж с генворс.

С кредитной под 7% ? Щаз
-----
Солнце, воздух и вода... Не помогут никогда!!!
Только секс и оптимизм закаляют организм!
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Wednesday, May 2, 2012 7:43:32 PM
  [Quote]
Классная идея у риэлторов .. поясню...
10 лет назад дом стоил 200к, 5 лет назад 400к, сейчас 600к, уперлись в потолок, дальше народ перестал тянуть, и тут бах новая идея (масса кондо которые можно продать), дом это для богатых, все умные люди покупают кондо за 400к, уря... покупаем в пригородах конурки за 400к и риэлторы снова с работой, когда кондо разгоним до 600к, будем продавать трейлеры..а что потом землянки?

«а во вторых, что просто рынок недвижимости тихонько перемещается от покупки и продажи домов к покупке и продаже квартир. Дома всё больше покупают те, кто меняет один на другой, а квартиры те, кто не может себе позволить дом. Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает. Те билдеры кто раньше только занимались домами, теперь начали строить билдинги. Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого. Зайдите на»
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 12/6/2011
Posts: 199
Posted on Wednesday, May 2, 2012 9:10:06 PM
  [Quote]
«Моггидж с генворс.

С кредитной под 7% ? Щаз»


Комиссия с $20к да мало, но можно перейти в другой банк (insurance premium not needed) и тогда брокер получит со всей суммы. Если с Genworth то они делают оценку. Но, скорее всего мортгидж взят под програму Alt-A, а сейчас ету лавочку чуть закрыли
Joined: 3/11/2006
Posts: 54786
Posted on Wednesday, May 2, 2012 9:44:32 PM
  [Quote]
что за Алт-А ?
-----
Солнце, воздух и вода... Не помогут никогда!!!
Только секс и оптимизм закаляют организм!
Joined: 8/25/2001
Posts: 25963
Posted on Thursday, May 3, 2012 11:51:43 AM
  [Quote]
««Моггидж с генворс.

С кредитной под 7% ? Щаз»


Комиссия с $20к да мало, но можно перейти в другой банк (insurance premium not needed) и тогда брокер получит со всей суммы. Если с Genworth то они делают оценку. Но, скорее всего мортгидж взят под програму Alt-A, а сейчас ету лавочку чуть закрыли»


:)

тогда 20 тыс на бейсмент превратятся в 40 тыс + в моргидж :) кто покроет пеналтиз и физ?
Joined: 1/4/2012
Posts: 160
Posted on Thursday, May 3, 2012 4:08:15 PM
  [Quote]
«Классная идея у риэлторов .. поясню...
10 лет назад дом стоил 200к, 5 лет назад 400к, сейчас 600к, уперлись в потолок, дальше народ перестал тянуть, и тут бах новая идея (масса кондо которые можно продать), дом это для богатых, все умные люди покупают кондо за 400к, уря... покупаем в пригородах конурки за 400к и риэлторы снова с работой, когда кондо разгоним до 600к, будем продавать трейлеры..а что потом землянки?

«а во вторых, что просто рынок недвижимости тихонько перемещается от покупки и продажи домов к покупке и продаже квартир. Дома всё больше покупают те, кто меняет один на другой, а квартиры те, кто не может себе позволить дом. Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает. Те билдеры кто раньше только занимались домами, теперь начали строить билдинги. Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого. Зайдите на»»

А причем здесь риэлторы? Рынок диктует цены. не нравятся риэлторы? Покупайте без риэлторов и никаких проблем.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 [99] 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved