«Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает.»

я думаю не ошибусь, если скажу, что большинство билдеров на рынке сегодня не настолько стары чтобы помнить спад в строении в начале 90-х. А это значит что большинство билдеров имеют нулевой опыт работы в рынке с негативным ростом. Такие билдеры будут строить пока они получают деньги за то что строят, без каких-либо contingency plans. Когда рынок встанет они поувольняют своих саб-контрактников, обанкротят корпорацию и закроются. Таким неизвестно слово - репутация. Это очивидно по тому новому гавну которое сейчас клепают билдеры и сплавляют спекулянтам.

Вот список билдеров: http://www.newinhomes.com/housesbuilders/index.jsp?regionID=1

Сколько из них существовало в 1990? Большинство новых контор - частные. Вся прибыль моментально распределяется между владельцами. Поэтому при необходимости контору легко обанкротить, закрыть без долгих проволочек, и залечь на дно.

Это к тому, что растущий и здоровый показатель выдачи контракшн пермитов не отражает уровень риска того, что всё может встать за очень короткий период времени без прохода через период когда количество пермитов сначало начнёт уменьшаться. there's no warning just before the actual bubble burst.

«Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого.»

большинство property virgins покупают с абсолютным минимум в 5%. причём реально, зачастую с нулевым даун, потому что даже 5% не их, а одолжены с кредитов и родоков. это канадский сабпрайм.

$68К * 3.5 = $238К. Вот реальная цена за которую семья с таким доходом обычно приобретала собственность. $400К / $68К = 5.9х и это больше чем в США когда цены начали рушиться. Не надо строить иллюзий что эта ситуация sustainable.

Уберите поправку на субсидированные mortgage rates и семья с таким доходом не сможет купить что-то за $400К.

Учитывая что сейчас собственность за $400К можно снять дешевле чем она обходиться владельцу (учитывая всё!), то когда цены перестанут расти, количество тех, которые захотят обременять себя таким идиотским вложением денег, сократиться до минимума.

«так я вижу ещё далеко до предела affordability.»

помимо affordability, есть ещё и другая сторона медали - willingness of a bank to lend money. Именно это и есть сейчас проблема америки. Банки не хотят раздавать кредиты всем кто может их тянуть на бумаге. Такое было и у нас до начала прошлой декады.

А сейчас на радио не услышишь рекламы типа: "bad credit? no credit? no problem! come to us we'll approve you!". Почему у нас нет такой рекламы? А потому что у нас сейчас нет такой проблемы ни у кого! Все кто дышaт и вчера не обонкротились могут получить кредит. Не имеет значения если ты контрактник с декларированной получкой в $20К, работник Tim Hortons, или мать-многодетка на очередной parental leave.

как я написал несколькими постами раньше, ревизия работы CMHC, в частности, направлена на измение ситуации с раздачей лёгких кредитов. поэтому affordability это далеко не всё.

«Канадские банки используют наверное один из самых консервативных подходов в финансировании рынка жилья.»

извините, но это булшит. где ещё в мире сейчас такой большой прослойке населения можно получить кредит так же быстро и легко как в Канаде? у нас сейчас самый высокий исторический процент владения собственностью. о какой консервативности со стороны банков можно говорит? если бы у нас была рекордно низкая безработица, ниже-среднего задолжность населения, выше-среднего показатель эквити в собственности, то тогда можно было бы сказать что банки выдают кредиты финансово-консервативно. на самом деле это миф, и у нас реальный сабпрайм везде куда не плюнь.

«Если вы не человек без царя в башке с поддельными, но не реальными письмами с работы, то вы вполне способны выдерживать без напрягов поднятие рэйта на пару процентов, ну а если думаете не головой, а чемто ниже поясницы, то не удивляйтесь, что при поднятии прайма вы вдруг понимаете, что с верхнего этажа дома нужно плавно перемещаться сначала в бэйсмент, а затем за пределы драйвэя.»

изсходя из результатов опроса BMO в Марте этого года, 40% "would feel the pinch if best rate mortgages saw a two percent interest rate increase". так что у нас навалом людей с "без царя в башке".

Да я согласен, что если поверхностно взглянуть на сегодняшную ситуацию с affordability, number of new constructions, DOM for resale market, projected short-term interest rate changes - то всё пока что выглядит чики-пики.

Но стоит копнуть поглубже и волосы дыбом встают когда становиться ясно что сможем вытянуть как есть, только если ничего ни на тольку в сторону не отойдёт и не ухудшиться. Так как резервов не осталось (interest rate lowering, going further into federal debt, lowering taxes, etc) то можно сказать что мы сейчас в темноте ходим вдоль пропасти не зная как далеко до края.

«Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)

«селфимплойдам плохо дают ))»

простите, а речь все еще о моргиджах? :)

««Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)»

есть одна кредит лайн на 20К и две карточки, на 10 и на 7. Всё закрыто. Я понимаю, что это потенциально всё можно снять, но и просили не стольник, а 20-ку, под хоум еквити. Народ по 100-200 берёт.

«««Не знаю кому там раздают кредиты, но два селы-емплойд, с доходом в полтинник каждый, не могут кредит на бейсмент взять.»

наверное потому что существующих кредитов по-горло или хочеца взять на условиях моргиджа :)»

есть одна кредит лайн на 20К и две карточки, на 10 и на 7. Всё закрыто. Я понимаю, что это потенциально всё можно снять, но и просили не стольник, а 20-ку, под хоум еквити. Народ по 100-200 берёт.»

Так если есть кредит лайн почему оттуда не взять денужку на бейсмент?

Классная идея у риэлторов .. поясню...
10 лет назад дом стоил 200к, 5 лет назад 400к, сейчас 600к, уперлись в потолок, дальше народ перестал тянуть, и тут бах новая идея (масса кондо которые можно продать), дом это для богатых, все умные люди покупают кондо за 400к, уря... покупаем в пригородах конурки за 400к и риэлторы снова с работой, когда кондо разгоним до 600к, будем продавать трейлеры..а что потом землянки?

«а во вторых, что просто рынок недвижимости тихонько перемещается от покупки и продажи домов к покупке и продаже квартир. Дома всё больше покупают те, кто меняет один на другой, а квартиры те, кто не может себе позволить дом. Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает. Те билдеры кто раньше только занимались домами, теперь начали строить билдинги. Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого. Зайдите на»

что за Алт-А ?

«Классная идея у риэлторов .. поясню...
10 лет назад дом стоил 200к, 5 лет назад 400к, сейчас 600к, уперлись в потолок, дальше народ перестал тянуть, и тут бах новая идея (масса кондо которые можно продать), дом это для богатых, все умные люди покупают кондо за 400к, уря... покупаем в пригородах конурки за 400к и риэлторы снова с работой, когда кондо разгоним до 600к, будем продавать трейлеры..а что потом землянки?

«а во вторых, что просто рынок недвижимости тихонько перемещается от покупки и продажи домов к покупке и продаже квартир. Дома всё больше покупают те, кто меняет один на другой, а квартиры те, кто не может себе позволить дом. Количество апликэйшн на строительство билдингов растёт, тогда как на разработку сабдивижнс падает. Те билдеры кто раньше только занимались домами, теперь начали строить билдинги. Семья из двух работающих людей может себе позволить квартиру за 350-400К. На 400К квартиру с 10% downpayment и $400 condo fee с рэйтом 3,4% нужно household income $ 68,386. Или по 34К на каждого. Зайдите на»»
А причем здесь риэлторы? Рынок диктует цены. не нравятся риэлторы? Покупайте без риэлторов и никаких проблем.