Почему просторные кондоминиумы в Торонто дорожают, а малометражки теряют в цене
В то время как рынок кондоминиумов в Торонто переживает спад, стоимость объектов большой площади стабильно растет на фоне переизбытка студий и квартир с одной спальней.
В условиях спада на рынке недвижимости Торонто за последний год цены на некоторые объекты значительно снизились. Тем не менее просторные квартиры уверенно сохраняют свою стоимость, а некоторые из них даже продемонстрировали двузначный рост в постпандемийный период.
Замедление рынка жилья в Торонто стало одной из главных тем в новостях: продажи и цены заметно упали после пика в 2022 году. Особенно сильно эта тенденция ударила по малометражным квартирам — продажи в этом сегменте падают даже быстрее, чем рынок в целом.
Однако недавний анализ, проведенный платформой недвижимости Wahi, показал, что не все объекты теряют в цене и спросе. Сравнив медианные цены на кондоминиумы в 2020 и 2026 годах (согласно данным отчета), аналитики обнаружили значительный разрыв в стоимости между большими и маленькими квартирами.
Согласно отчету, медианная цена кондоминиумов с одной спальней с 2020 года упала примерно на 14%, составив $480 000 в 2026 году. Это снижение цен отражает еще более резкое падение спроса: продажи таких квартир за тот же период сократились на 39%.
В то же время стоимость просторных квартир, напротив, выросла. Цены на объекты с двумя спальнями продемонстрировали скромный рост на 2%, достигнув медианной отметки в $630 000.
Крупногабаритные квартиры показали еще более впечатляющие результаты. Стоимость кондоминиумов с тремя спальнями за тот же период выросла на 13%, достигнув $700 000. Объекты с четырьмя и более спальнями подорожали сильнее всего — на 15%, до $715 000.
ПОЧЕМУ ВОЗНИК ТАКОЙ РАЗРЫВ В ЦЕНАХ?
Экономист платформы Wahi Райан Маклафлин рассказал изданию Now Toronto, что разница в стоимости между маленькими и большими квартирами объясняется комбинацией двух факторов: спроса и предложения.
Со стороны предложения в таких городах, как Торонто и Ванкувер, сразу после пандемии произошел беспрецедентный бум строительства малометражного жилья, включая студии и квартиры с одной спальней.
В результате, когда многие из этих проектов были завершены, на рынке образовался переизбыток таких объектов. В то же время объемы строительства просторного жилья не росли аналогичными темпами.
«На рынке отдельно стоящих домов (single-family homes) нового предложения почти нет. А вот кондоминиумов построили очень много, и часть из них все еще поступает на рынок», — объяснил Маклафлин.
Несмотря на обилие малометражек, спрос на них за последние несколько лет резко упал.
На фоне политики федерального правительства по сокращению иммиграции застройщики и инвесторы, владеющие такими квартирами, сталкиваются с трудностями при их сдаче в аренду или продаже.
«Отдельно стоящие дома, как правило, покупают люди, которые давно живут в Канаде, более обустроены и немного старше, в отличие от новых иммигрантов, — отметил он. — У нас был беспрецедентный миграционный бум в период с 2022 по 2024 год. Новоприбывшие обычно сначала снимают жилье, а если решают покупать, то чаще выбирают именно малометражки. Но сейчас арендные ставки падают, потому что приток иммигрантов приостановился».
Из-за снижения стоимости аренды и значительного падения спроса инвесторы и застройщики вынуждены опускать цены, но даже в этом случае многие объекты остаются нераспроданными.
МАЛЕНЬКИЕ КВАРТИРЫ ЧАСТО ИМЕЮТ НЕУДАЧНУЮ ПЛАНИРОВКУ
Помимо дисбаланса на рынке, Маклафлин отмечает, что покупателей часто отпугивают странные или неудобные планировки маленьких квартир.
Во время строительного бума, когда спрос на малометражки достиг пика после пандемии, застройщики стремились возвести как можно больше единиц жилья, даже в ущерб площади и комфорту.
В результате появилось множество квартир со странным дизайном: от экстремально узких кухонь до помещений необычной формы, где жильцы не могут нормально расставить мебель.
«На рынке существует консенсус, что застройщики возвели слишком много студий и квартир с одной спальней, которые, как многие считают, непригодны для жизни. Иногда у них сложная планировка, кровать стоит прямо на кухне, а люди ютятся на площади в 400 квадратных футов (около 37 кв. м). Это просто неудобно», — сказал экономист.
По его словам, рынок требовал таких объектов только потому, что они позволяли девелоперам получить более высокую цену за квадратный фут.
Однако теперь, когда спрос значительно снизился, застройщики не могут их продать, а покупатели не хотят вкладывать деньги в некомфортное жилье.
ПОКУПАТЕЛИ ПЕРВОГО ЖИЛЬЯ ГОТОВЫ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ ЗА ПРОСТРАНСТВО
В 2022 году, когда рынок находился на пике, многие покупатели первого жилья приобретали небольшие квартиры, опасаясь упустить возможность. Это был способ закрепиться на рынке и начать накапливать капитал для покупки полноценного дома в будущем.
Но сейчас, по словам Маклафлина, многие предпочитают подождать и скопить больше средств на жилье, в котором можно будет комфортно жить долгие годы. Это приводит к еще более глубокому падению спроса на малометражки.
«Это и было одной из причин их популярности. Несмотря на более высокую цену за квадратный фут, их общая стоимость была ниже из-за маленькой площади, что делало их самым доступным способом выйти на рынок, — пояснил эксперт. — Но теперь все недостатки таких квартир стали очевидны. Они теряют популярность, их трудно продать, и, безусловно, очень сложно заводить семью на площади 400 квадратных футов».
С другой стороны, резкое падение спроса означает, что эти квартиры стали еще дешевле. Однако для многих покупателей они больше не представляют ценности как инвестиция.
«Каждый раз при покупке жилья вам нужно оплачивать услуги риелторов, юристов, платить налоги — все эти транзакционные издержки весьма существенны. Вы хотите иметь возможность расширяться в купленной квартире, а со студией это практически невозможно», — добавил Маклафлин.
СИГНАЛ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Учитывая, что инвесторы и девелоперы столкнулись с запасом жилья, который не удается ни сдать, ни продать, Маклафлин считает это явным сигналом к необходимости диверсификации типов строящихся объектов.
Однако этот процесс может занять время. По словам эксперта, на фоне общего спада рынка застройщики пока взяли паузу.
«Они просто ничего не строят и не начинают новые проекты: ни маленькие квартиры, ни большие. Количество новых строек практически на нуле, — отметил он. — Я полагаю, что во время следующего строительного бума — даже если он случится через 10 лет — мы увидим чуть большее разнообразие в планировках и типах предлагаемого жилья».
