logo257x50
Rate (CAD)
USD 0.79
EUR 0.70
RUB 59.29
 
Today
- 12 °C  Today weather
Tomorrow
- 13 °C  Tomorrow weather
 

Мне 28 лет, и у меня шесть собственностей в Онтарио. Вот как я собрал портфель недвижимости на сумму $7 млн.

12/20/2021
0


Я вырос в Эпплвуде, одном из районов Миссиссаги. Мой папа работал в сфере IT. Я рос с братом и сестрой. 

В моей семье никогда не было много денег, поэтому я научился быть экономным. Я прятал свои конфеты, собранные во время Хэллоуина, ждал месяц, пока все в школе съедят свои запасы, а затем продавал их одноклассникам по 25 центов за батончик. 

Когда мне исполнилось 16 лет, мы переехали на съёмное жильё в Порт Кредит. Именно там я получил свой первый реальный урок о ценности недвижимости. Я часто катался на скейтборде в Минеоле – соседнем районе с более состоятельными жителями.

Впервые в жизни я встретил детей, которые жили в больших домах с бассейнами на заднем дворе и Ferrari у гаража. Встречая их родителей, я заметил одну общую черту: большинство из них инвестировали в недвижимость. Я запомнил это навсегда.

Я закончил среднюю школу и в 2011 году основал компанию по продаже портативных станций для зарядки мобильных телефонов. Я продал свои акции в 2017-ом и начал продавать программное обеспечение в компании Fortune 500. Где-то в это время я также начал покупать криптовалюту – Bitcoin и Ether. Уже в течение года мои изначальные инвестиции на сумму $5,000 выросли до $85,000.

На деньги от моего стартапа, работы с полной занятостью и крипто инвестиций я решил купить дом. Мой дедушка, бывший агент по недвижимости, посоветовал приобрести объект на вторичном рынке, который я мог бы сдавать в аренду, чтобы покрыть ипотечные платежи. Такой метод известен как «хаус хакинг».

Я нашёл смежный дом в Оквилле с двумя ванными и тремя спальнями. В этом двухэтажном доме также был подвал с отдельным входом. 



Я представил себе, как превращу этот дом в дуплекс: подвал и первый этаж будут одним рентным объектом, а я смогу жить на втором этаже. Изучив вопрос, я предположил, что на такую трансформацию уйдёт два месяца и $35,000.

Но даже если бы я потратил все свои сбережения в размере $100,000, мне всё равно не хватило бы ещё $40,000 для первоначального ипотечного платежа. Поэтому я оформил пару кредитных линий и занял деньги у друзей. В конце 2018-го я купил дом за $640,000 и сразу же в него заселился.

Приобретение жилья было серьёзным риском. Мне необходимо было ежемесячно вносить $2,400, а у меня вообще не было сбережений. Вдобавок, я уже довёл свои кредитные линии до максимума, чтобы купить этот дом. Однако у меня были комиссионные (плюс очень хорошая зарплата) с моей основной работы, которые помогли покрыть ипотечные платежи и превращение дома в дуплекс.

Я также воспользовался преимуществами плана помощи покупателям первой недвижимости, который позволяет квалифицированным заёмщикам снять до $35,000 со своего пенсионного сберегательного плана RRSP для покупки жилья. Какое-то время с финансами было туго, но я знал, что со временем смогу начать накапливать капитал.

Чтобы сэкономить, я самостоятельно превратил дом в дуплекс. Проблемы с разрешениями и другие непредвиденные задержки увеличили проектные сроки и подняли сумму расходов на $60,000. К счастью, я смог покрыть эти расходы с помощью своих комиссионных.

Главный урок, который я тогда усвоил: стоимость ремонта почти всегда оказывается больше, чем изначально планируется, особенно когда вы сами выполняете всю работу. Поэтому очень хорошо иметь дополнительное финансовое пространство для манёвра на случай непредвиденных (и дорогих) проблем.

В начале 2019-го, вскоре после завершения ремонта, я нашёл жильца, готового платить $2,000 в месяц за проживание на нижнем этаже дома. Этот доход покрывал мои ипотечные платежи, и я смог снова начать накапливать благодаря прибыли с основного места работы.
Спустя месяцы тяжёлой работы я действительно начал строить капитал в доме вместо того, чтобы платить кому-то другому за жильё в чужом доме. К тому времени я также ознакомился с методом BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat – Купить, Отремонтировать, Сдавать в аренду, Рефинансироваться, Повторить) и планировал им воспользоваться.



Метод BRRRR идеально подходил для рынка Большого Торонто, так как спрос на готовые для переезда дома был крайне высоким. В то же время, на рынке был крайне серьёзный недостаток доступных объектов в аренду. Метод BRRRR помогал соответствовать спросу и увеличивать предложение.

Разумеется, такая стратегия не лишена риска. Наиболее важная часть всего процесса – это этап рефинансирования. Когда вы идёте в банк, чтобы рефинансировать свою собственность, банк использует консервативную оценку её стоимости, используя такие критерии, как продажи аналога объекта оценки, и другие рыночные тренды. Банк определяет сумму займа, которую он готов вам предложить.

Идеальное внедрение метода BRRRR требует на этапе рефинансирования возврата вашего первоначального платежа и расходов на ремонт. Однако если кредит, предлагаемый вам банком, недостаточно велик, вы не сможете получить обратно свой изначальный капитал.
Второй важный риск заключается в том, что один или несколько ваших жильцов могут не платить ренту. Банку всё равно, что ваши жильцы лишились работы или пропустили платежи по аренде. Вам всё равно нужно вносить свои платежи.

И последнее: если вы – такой же небольшой инвестор, как я, вам может быть некомфортно жить с грузом долга на сотни тысяч долларов, который и делает метод BRRRR возможным. Но я был готов рискнуть, понимая, что я могу построить капитал.

Поэтому я окунулся в работу. Я сконцентрировал всю свою энергию на увеличении комиссионных с продаж. Я рефинансировал свой дом в Оквилле. И к началу 2020-го у меня было достаточно сбережений на покупку триплекса или квадроплекса стоимостью $750,000. 

Когда через пару месяцев началась пандемия COVID-19, рынок несколько охладился. Тогда у меня и появилась отличная возможность: я встретил человека, который хотел срочно продать квадроплекс в Гамильтоне, чтобы спасти свой пострадавший от пандемии бизнес. Взамен на быстрое закрытие сделки продавец отдал мне дом за $620,000.



Весной 2020-го, после приобретения собственности в Гамильтоне, я начал масштабный ремонт, включая полное обновление трёх уровней и восстановление внешней отделки. Я снова выполнил большую часть работы самостоятельно.

В свой обычный день тогда я занимался ремонтными или строительными работами в доме, затем надевал костюм и шёл показывать презентацию на дневной работе. Когда ремонт на сумму $120,000 завершился, четыре моих рентных объекта начали ежемесячно приносить мне $4,700.

На тот момент у меня было две собственности – одна в Оквилле, вторая в Гамильтоне – с шестью объектами в сумме. Я понимал, как повторить формулу BRRRR и заработать на этом. 

К осени 2020 года я был готов расширяться далее. Я рефинансировал свой квадроплекс в Гамильтоне, стоимость которого почти удвоилась благодаря ремонту и горячему рынку недвижимости, восстановившемуся после периода охлаждения в начале пандемии. В сумме с моими комиссионными у меня было $450,000 для первоначальных платежей на новые собственности. Я быстро приобрёл дуплекс в Миссиссаге.



Собственность в Блю Маунтин с двумя спальнями, купленная до начала строительства.



Таунхаус в Барри, купленный до начала строительства.



И триплекс в Оуэн Саунд.



Сейчас у меня шесть собственностей в южном Онтарио общей стоимостью приблизительно в $7 млн.

В начале 2021 года я получил новую работу по продаже программного обеспечения крупным бизнесам, а вопросами недвижимости я занимаюсь в свободное время. Со временем я откажусь от своей основной работы, но пока я ей наслаждаюсь. Всегда хорошо иметь несколько источников дохода.

Моя история доказывает, что у миллениалов есть возможность купить дом в Большом Торонто и построить на этом бизнес. Я смог добиться этого без какой-либо финансовой помощи, хотя и используя относительно рискованный метод инвестиций. 

В долгосрочной перспективе я хочу расширить свой бизнес, который теперь носит название Bernstone Capital. Это может прозвучать чрезмерно амбициозно, но к тридцати годам я хочу, чтобы стоимость моих активов в виде недвижимости превысила $10 млн., а к сорока – достигла приблизительно $50 млн. Неплохо для того, кто начал свой путь, продавая конфеты с Хэллоуина.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
Copying and reproduction of news materials - exclusively with the permission of the site administration torontovka.com

Leave a comment
0 / 1000
Login to post a comment
There are no comments yet
Last articles