Кризис на рынке жилья в Канаде вышел далеко за пределы крупнейших мегаполисов и затронул небольшие города, такие как Брантфорд (Онтарио). История этого города, родины Уэйна Гретцки, наглядно показывает: рост цен, вызванный пандемией, оказался временным — и теперь сменился снижением стоимости жилья и охлаждением спроса.
Highway 403 делит Брантфорд на две части. Съехав направо, водитель может повернуть на Walter Gretzky Blvd. и оказаться у спортивного комплекса с несколькими ледовыми аренами — его легко узнать по 12-футовой бронзовой статуе легендарного хоккеиста. Если проехать дальше, можно свернуть на Varadi Avenue — район с просторными участками, которые расположены в непосредственной близости к паркам и торговым центрам. Именно здесь, в доме №42, вырос Гретцки.
Однако в последние годы людей сюда привлекала не столько история семьи спортсмена, сколько возможность купить собственный дом — то, что в Торонто и его пригородах стало практически недоступным. Во время пандемии многие стремились уехать из крупных городов: сказались и высокие цены, и переход на дистанционный формат работы, и желание людей переехать в более просторное жилище.
Результат не заставил себя ждать: цены на жильё выросли стремительно. Если в 2016 году типичный дом в Брантфорде стоил около $300,000, то к 2022 году средняя цена приблизилась к $900,000.
При этом именно такие города изначально казались многим реальным шансом приобрести собственное жильё, являясь альтернативой дорогому Торонто. Однако ажиотажный спрос быстро разогнал цены и здесь.
Ситуация изменилась, когда выросли процентные ставки и спрос начал снижаться. Уже спустя несколько лет ситуация на рынке изменилась, и цены начали снижаться. По данным Canadian Real Estate Association, к началу 2026 года средняя цена дома в Брантфорде снизилась примерно до $625,000 — это примерно на 30% ниже максимальных цен 2022 года.
И Брантфорд — не исключение. Спад затронул не только Торонто и Ванкувер, но и пригороды, малые города и даже курортные регионы по всей стране. Именно там, куда массово устремились покупатели во время пандемии, особенно заметным оказалось падение цен на жильё.
Для части покупателей «жилищный бум» обернулся серьёзными финансовыми проблемами: они приобрели недвижимость по завышенным ценам и теперь сталкиваются с падением её стоимости и ростом выплат по ипотеке. По словам риелторов, всё чаще встречаются случаи, когда семьи оказываются на грани потери дома — ситуация, напоминающая кризис 1980-х годов.
При этом на рынке остаются и те, кто не успел купить жильё в период пандемийного ажиотажа. Многие из них накопили средства и ждут более благоприятного момента для покупки. По словам представителей банков, число предварительно одобренных ипотек растёт, и это может привести к оживлению рынка. Однако станет ли это началом его восстановления — пока неясно.
Этот вопрос имеет большое значение для всей экономики страны. По данным StatCan, почти половина капитала среднестатистической семьи — около $1.1 млн. — приходится на недвижимость.
Экономист Виктор Кутюр отмечает, что рынок жилья инертен: если цены снижаются один год, велика вероятность, что падение продолжится. По его оценке, эта тенденция может сохраниться и в 2026 году.
При этом восстановление будет зависеть от множества факторов — от политики Bank of Canada до решений федерального правительства и экономической ситуации в США. Например, важную роль может сыграть пересмотр соглашения CUSMA.
«Главное преимущество Канады — близость к рынку США. Страна отличается стабильной экономикой и предсказуемыми условиями для бизнеса и жизни. Однако для того чтобы в полной мере использовать этот потенциал, важно поддерживать устойчивые торговые и политические отношения с Соединёнными Штатами», — говорит Кутюр.
Сам он недавно купил дом — не как инвестицию, а как место жительства.
«Нам просто нужно было где-то жить. Я не рассчитываю на прибыль, но если мы проживём здесь 5–10 лет, то хотя бы не потеряем первоначальный взнос», — отмечает он.
Эксперт подчёркивает, что быстрый рост цен в небольших городах во время пандемии был во многом искусственным и не подкреплялся устойчивым спросом. В отличие от Торонто, где жильё дорожает из-за большого числа рабочих мест, ограниченной застройки и развитой инфраструктуры, такие города, как Брантфорд не обладают аналогичными факторами.
«Сложно объяснить, почему жильё в Брантфорде вдруг начали воспринимать как актив, на котором можно быстро заработать», — говорит Кутюр. По его словам, рост цен в пригородах и небольших городах во время пандемии был во многом необоснованным, поэтому и не смог удержаться надолго.
Эксперты отмечают, что в идеале недвижимость покупают, чтобы в ней жить, а не для того, чтобы заработать на её перепродаже.
Схожие процессы происходят и в других регионах страны. В Ванкувере и его пригородах спад на рынке недвижимости оказался особенно заметным. По словам главы строительной компании Wesgroup Properties Бо Джарвиса, новые проекты замораживаются, а многие застройщики были вынуждены уйти с рынка.
Его компания впервые за более чем десятилетие была вынуждена сократить сотрудников и отменить крупный проект — он стал экономически невыгодным.
В пригородных районах Ванкувера цены продолжают снижаться. Особенно сложно ситуация обстоит в Пауэлл-Ривере на побережье Саншайн-Кост: там одновременно закрылся целлюлозно-бумажный завод и за год жильё подешевело примерно на 25%.
Главная проблема для строительной отрасли — резкий рост затрат. По оценке Джарвиса, строительство квартиры площадью около 140 кв. м может обойтись примерно в $2 млн. — и это без учёта прибыли девелопера.
«Мы столкнулись с кризисом себестоимости: люди просто не могут себе позволить то, что мы им предлагаем», — говорит он.
Значительную часть стоимости, по его словам, составляют государственные сборы и налоги — включая сборы за подключение инфраструктуры, налог при покупке жилья и федеральный НДС (GST).
На этом фоне спрос резко снизился. Если раньше в Большом Ванкувере за квартал продавали около 4 тысяч квартир на стадии строительства, то в первом квартале 2026 года — всего 87.
На этом фоне власти пытаются стимулировать рынок. Федеральное правительство совместно с провинцией Онтарио объявило о программе стоимостью $8.8 млрд. по строительству доступного жилья. Она предусматривает снижение муниципальных сборов до 50% и возврат покупателям до $130,000 при покупке новых домов стоимостью до $1.5 млн.
Ожидается, что эти меры позволят увеличить объёмы строительства и частично стабилизировать рынок.
Тем не менее в самом Брантфорде считают, что ситуация скорее означает возвращение рынка к более привычному уровню после резкого роста цен. Заместитель мэра Роуз Сиколи подчёркивает, что главные заботы жителей сегодня — это рост стоимости продуктов и бензина, а не ситуация на рынке жилья.
Население города продолжает расти: с 2011 по 2021 год оно увеличилось на 12% — до 104,688 человек, а сейчас приближается к отметке в 110,000. По прогнозам, к 2051 году здесь могут проживать до 165,000 человек.
Риелтор Шерил Ван Сикл наблюдает за этими изменениями собственными глазами: раньше из окон её дома открывался вид на яблоневый сад, а теперь там ведётся строительство жилого района — в целом здесь планируется возвести около 1,500 домов.
«Раньше, подходя к окну, я любовалась яблоневым садом, которого больше нет. Потребовалось время, чтобы привыкнуть к этим изменениям, ведь я понимаю: в городе необходимо строить как можно больше жилья — людям нужна крыша над головой», — говорит она.
История Брантфорда даёт нам понять: стремительный рост цен в небольших городах во время пандемии оказался временным. Когда экономические условия изменились, рынок недвижимости начал возвращаться к более реальным уровням — и для многих это стало болезненным, но закономерным завершением периода ценового бума в небольших городах и пригородных районах страны.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
