Автор: Кристофер Лью

В связи с приближением сроков продления некоторых ипотечных кредитов эпохи COVID многие владельцы и потенциальные покупатели жилья могут задаться вопросом о том, является ли рынок жилья выгодным для покупателя.

Я расскажу о некоторых ключевых факторах, влияющих на текущую ситуацию на рынке недвижимости, и о том, как покупатели могут вскоре взять бразды правления на многих канадских рынках - от тенденций изменения процентных ставок до изменений в экономике.

ЧТО ТАКОЕ РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Для начала давайте определим, что именно представляет собой рынок покупателя жилья.

По сути, это вариант рая для покупателей недвижимости, где вывески «Продается» дольше задерживаются на лужайках перед домом, а цены менее завышены.

В этом случае многие дома уже отжили свой век на рынке, и продавцы более склонны к переговорам о цене, что может привести к заключению более выгодных сделок для покупателей.

Рынок покупателя не возникает в одночасье - он является прямым следствием дисбаланса между количеством выставленных на продажу домов и числом покупателей, желающих их приобрести. Когда предложение превышает спрос, покупатели могут позволить себе быть более разборчивыми и не торопиться с покупкой жилья.

В частности, такие крупные города, как Торонто и Ванкувер, находятся на пороге рынка покупателей, поскольку предложение недвижимости начинает опережать спрос, что приводит к более благоприятным условиям покупки для потенциальных домовладельцев.

Опубликованный в среду отчет Королевского банка Канады также указывает на более благоприятные условия для покупателей на многих рынках Онтарио, таких как Гамильтон, Ниагара, Барри и Кингстон.

Кроме того, согласно новым данным, опубликованным Канадской ассоциацией недвижимости (CREA) в среду, соотношение количества проданных и новых объектов недвижимости в Канаде в октябре снизилось до 49.5%, что является 10-летним минимумом. Этот показатель используется специалистами в области недвижимости для анализа соотношения между количеством проданных за определенный период времени домов и количеством новых объявлений, появившихся на рынке. По мнению ассоциации, более низкий процент указывает на то, что рынок покупательский.

Однако не стоит возлагать большие надежды, не проведя должной проверки. Если в одном регионе ситуация изменилась, это не означает, что ее примеру последуют все остальные.

Чтобы понять, действительно ли Канада переходит к рынку покупателя, потенциальные покупатели жилья и те, кто собирается возобновить ипотечный кредит, должны обратить внимание на такие признаки, как: повышение уровня запасов, снижение медианной цены продажи, увеличение среднего количества дней, проведенных на рынке.

Эти ключевые показатели часто позволяют определить, насколько рынок жилья меняется в пользу покупателей, а не продавцов. Один из лучших способов оставаться в курсе этой информации - просматривать ежемесячную статистику рынка жилья, бесплатно предоставляемую CREA примерно в середине каждого месяца.

ИПОТЕЧНЫЙ ЛАНДШАФТ ЭПОХИ COVID

В условиях исторически низких процентных ставок в начале пандемии COVID-19 многие домовладельцы смогли снизить ежемесячные платежи по ипотеке. Однако по мере того, как пандемия отступает, мы оказываемся на финансовом перепутье: процентные ставки растут такими темпами, каких не наблюдалось уже более 40 лет.

По данным Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC), опубликованным 9 ноября, примерно каждый третий заемщик столкнулся с увеличением ежемесячной ставки по ипотечному кредиту с момента начала повышения процентных ставок в марте 2022 года. Особенно это касается тех, кто имеет ипотечные кредиты с переменной ставкой, процентные ставки по которым колеблются в зависимости от величины учетной ставки Банка Канады.

Отчет CMHC также показал, что в первой половине 2023 года более 290 тыс. владельцев ипотечных кредитов продлили свои договоры по более высокой ставке, чем они имели ранее, что, возможно, свидетельствует о начале тенденции. Эти продления должны были произойти через несколько лет, в зависимости от продолжительности договора каждого ипотечного держателя. В Канаде, по данным федерального правительства, большинство ипотечных договоров заключаются на срок не более пяти лет.

Если перенестись на 2024 и 2025 годы, то мы увидим, что 2,2 млн. ипотечных кредитов подлежат продлению — это почти половина всех канадских ипотечных кредитов, многие из которых были заключены по самым низким ставкам.

МОЖЕТ ЛИ ПРОДЛЕНИЕ ИПОТЕКИ ПОВЛИЯТЬ НА РЫНОК ЖИЛЬЯ?

По оценкам CMHC, в ближайшие несколько лет среднемесячные платежи по ипотечным кредитам могут увеличиться на 30-40% по мере обновления ипотечных кредитов. Это означает, что канадцы в целом должны будут изыскать в своих бюджетах дополнительно $15 млрд.

Несмотря на то, что канадские домовладельцы известны тем, что для них выплаты по ипотеке являются приоритетом перед другими финансовыми обязательствами, рост стоимости жилья, несомненно, приводит к финансовому напряжению, так как по сравнению с прошлым годом заметно увеличилось количество просрочек по ипотеке, особенно в сравнении с другими видами задолженности. Тем не менее, уровень просрочки по ипотечным кредитам остается ниже допандемического уровня.

В сентябре 2021 года ставки по пятилетним фиксированным ипотечным кредитам упали до исторического минимума – 1.44%, что привело к снижению ежемесячных платежей для многих домовладельцев. Однако, по данным риэлтерской компании WOWA, средний уровень фиксированной ставки по пятилетним ипотечным кредитам составляет 6.49%.

Домовладельцев, воспользовавшихся невероятно низкими ставками по ипотечным кредитам в начале пандемии, особенно тех, кто заключил договор с фиксированной ставкой, может ждать серьезное потрясение в связи с предстоящим продлением договора. Столкнувшись с самыми высокими за последние десять лет средними ставками по ипотечным кредитам, эти домовладельцы могут ожидать увеличения своих ежемесячных платежей.

В конечном счете, увеличение платежей по ипотеке может заставить некоторых домовладельцев продать свою недвижимость в поисках более доступного жилья. Это, в свою очередь, может привести к увеличению запасов жилья и склонить чашу весов в пользу рынка покупателя с усилением конкуренции между продавцами.

ВЫ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ ЖИЛЬЯ?

В эти нестабильные времена потенциальным покупателям жилья следует подходить к рынку с осторожностью и терпением. В конечном счете, это игра на выжидание, поскольку нам предстоит увидеть, как будет развиваться рынок жилья в связи с предстоящим возобновлением ипотеки времен COVID.

Оставайтесь в курсе событий, отслеживая такие показатели, как средние цены продажи и время нахождения жилья на рынке, что позволит вам увидеть любые изменения в ситуации.

В это время не следует торопиться. Вместо этого разумно планируйте свой бюджет, учитывайте возможность повышения процентных ставок и полагайтесь только на свои финансовые возможности.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.