На этой неделе поступило сразу несколько новостей относительно недвижимости. Оттава объявила о сенсационном смягчении правил ипотечного страхования, а уровень инфляции ошеломил экономистов, не достигнув двухпроцентного целевого показателя. В-третьих, Федеральная резервная система США устроила праздник для рынков, резко снизив ставки.

Все вышеперечисленное произошло за короткий промежуток времени в 75 часов.

Но смогут ли эти оптимистичные тенденции пробудить рынок недвижимости Канады?

Смягчение правил ипотечного страхования

Правительство внезапно решило, что рынок страхования дефолта Канады нуждается в стимуляции. Начиная с 15 декабря, для тех, кто ищет застрахованную ипотеку, правительство разрешит:

 - увеличение максимально допустимой стоимости жилья на 50% (т. е. $1,5 миллиона вместо $1 миллиона, ограничение, действовавшее с 2012 года)

 - 30-летняя амортизация для покупателей новостроек

 - 30-летняя амортизация для всех покупателей, приобретающих недвижимость впервые

Первое нововведение должно исправить тот факт, что лимиты стоимости застрахованных домов не поспевают за ростом стоимости жилья на 76% с момента введения правила.

Второе нововведение создает более ликвидный пул покупателей нового жилья, стимулируя строительство, в котором Канада остро нуждается.

Третье изменение уравнивает возможности покупателей, впервые приобретающих жилье, которые не получили помощи от своих семей в оплате первоначального взноса.

Но ведь каждый чиновник, определяющий политику жилищного сектора, с которым я когда-либо говорил в годы до принятия этих мер, был категорически против них из-за страха создать еще больший дисбаланс на рынке жилья.

В любом случае, хотя можно спорить о плюсах и минусах этой политики, неоспоримым является то, что ипотечный сектор и сектор недвижимости только что сорвали джекпот.

Особенно радуются кредиторы, полагающиеся на застрахованную секьюритизацию для финансирования первоклассных ипотечных кредитов, включая публичные компании First National Financial (TSX: FN) и MCAN Financial (TSX: MKP).

Инфляция ниже целевого показателя

Банк Канады месяцами предсказывал, что инфляция достигнет целевого показателя в два процента в конце 2025 года. Но во вторник инфляция неожиданно замедлилась до всего лишь 1,95%. Это более чем на три четверти опережает график.

Внезапно Банк Канады получил больше свободы действий для снижения ставок без опасений повторного усиления инфляции. И это именно то, что он сделает, поскольку рынки закладывают в цены 200 базисных пунктов снижения ставок в течение 24 месяцев, согласно данным о форвардных ставках от CanDeal DNA.

Такое падение резко сократит платежи, сделав покупку жилья более привлекательной по сравнению с арендой перспективой. Это также сократит соотношение долга к доходу заемщика, значительно упростив получение ипотеки. Возникающий в результате дополнительный спрос может поглотить большую часть запасов на рынке, которые накопились с 2022 года.

Огромное снижение ставки ФРС

Девять из десяти экономистов ожидали, что Федеральная резервная система США сократит ставки всего на 25 базисных пунктов в среду. Несмотря на то, что экономика США находится в «хорошей форме» (по словам ФРС), центральный банк вместо этого принял решение о сверхмасштабном снижении на 50 базисных пунктов. Очевидно, что американские политики обеспокоены тем, что экономика более хрупкая, чем это преподносится.

50-базисный указатель теоретически позволяет Банку Канады сократить еще больше, поскольку ему не нужно беспокоиться о растущей разнице в ставках США и Канады, которая подрывает нашу валюту. И Банк Канады, и ФРС ускорят снижение ставок, если увидят, что безработица ускоряется, что я бы оценил как более чем равный шанс.

Стимулирование рынка недвижимости

Многие из нас в сфере анализа жилья думали, что падение ставок оживит рынок недвижимости больше, чем это произошло. Но большинство потенциальных заемщиков либо не могут пройти правительственный стресс-тест, либо не могут быстро собрать минимальный первоначальный взнос.

Более того, история показывает, что первые дни снижения ставок часто не стимулируют покупку жилья. Требуется время, чтобы доходы наверстали, доступность вернулась, иммиграция добавила спрос, рост безработицы утих и так далее.

Трио таких значимых ипотечных событий этой недели должно дать недвижимости импульс к первому кварталу или раньше. Однако, как и при любом смягчении политики, некоторые покупатели попытаются опередить толпу — например, поспешить в буфет до его открытия.

Увеличение спроса медленно повышает доступность. Снижение цен и рост доходов тихо творят магию за кулисами. Например, типичный дом теперь стоит всего 4,2 валового дохода для домохозяйств с двойным доходом, получающих среднюю недельную заработную плату. Это ниже, чем 5,9 в феврале 2022 года.

Могут ли цены на жилье упасть до того, как они вырастут? Теоретически, конечно, но чем ниже цены, тем больше возможностей у покупателей, когда цены восстановятся. Подарки, которые рынок недвижимости получил на этой неделе, продолжатся в течение 2025 года.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий