Канадские правительства, которым нужно все больше доходов для финансирования своих расходов, нацелились на то, что они традиционно считали крайне недостаточно облагаемыми налогами активами канадцев: их дома. В итоге правительства наполняют казну за счет домовладельцев, лишая их денег, а иногда и домов.

Недавнее повышение федеральным правительством ставки включения прироста капитала до 67 % для сумм свыше $250 000 может быть самым известным и самым болезненным из новых сборов для домовладельцев. 

Скромный семейный коттедж, который мог стоить $20 000 в 1960-х годах, сегодня может стоить более $2 миллионов, что представляет собой прирост капитала в размере $2 миллионов или более, из которых примерно $1,3 миллиона теперь облагаются налогом. 

Если дети, которые унаследуют его, будут платить налог по максимальной предельной ставке, они будут должны примерно половину этой суммы — почти $650 000. Если они не смогут найти необходимые деньги, чтобы удовлетворить налогового инспектора, семейный коттедж придется продать, положив конец традициям и ценностям многих поколений. 

Airbnb и аналогичные платформы аренды, которые позволяют домовладельцам сдавать жилье на короткий срок, также стали машиной для зарабатывания денег для муниципалитетов, которые заставляют арендодателей получать лицензии и платить ежегодные сборы, которые могут составлять $2000 и более.

Некоторые муниципалитеты также взимают с арендаторов налог на проживание, который обязаны собирать домовладельцы. В Торонто налог на проживание увеличивает арендную плату на 6%. А Оттава и Queen's Park также получают свою долю, поскольку HST взимается как с налога на проживание, так и непосредственно с арендной платы. 

Правительства явно выигрывают, заставляя домовладельцев играть по официальным правилам экономики аренды, но домовладельцы этого не делают. Даже владельцы, которые сдавали свои дома или коттеджи неофициально всего несколько раз в год, чтобы справиться с налогами на имущество и его содержанием, оказываются под гнетом множества государственных постановлений, сторонних расходов на аудит и проверки и подробного ведения учета, что часто делает аренду невыгодной. Потеря дополнительного дохода от аренды заставляет многих владельцев продавать свои дома.

Правительства говорят, что краткосрочная аренда вытесняет долгосрочных арендаторов, что усугубляет жилищный кризис. Но домовладельцы, которые переходят с краткосрочной аренды на долгосрочную, сталкиваются с Catch-22. Согласно новым «Change-in-Use Rules» CRA, считается, что они продали свой дом себе и должны платить HST по полной рыночной стоимости. 

В Онтарио, где ставка HST составляет 13%, дом стоимостью $1 миллион приносит CRA неожиданную прибыль в размере $130 000. Что еще хуже, если домовладелец позже решает прекратить аренду и вернуться к проживанию в своем доме, он считается проданным по справедливой рыночной стоимости, что делает любое повышение стоимости налогооблагаемым приростом капитала. Поскольку правила изменения в использовании являются новыми, плохо определенными и непроверенными, домовладельцы обязательно попадут в ловушку несоответствий талмудического характера, говорит бухгалтер и налоговый юрист Дэвид Ротфлейш.

Эти новые правила налоговой политики дополняют более давние меры, как, например, решение 1972 года освободить основные места проживания от налога на прирост капитала, введенного в то время.

В 1974 году Онтарио ввел первый в Канаде налог на передачу земли — первоначальная максимальная ставка которого в 0,6% была увеличена до 2% к 1989 году. Затем в 2008 году Торонто добавил дополнительный налог на передачу земли в размере 1% на верхний транш, который был увеличен до 2,5% процента в 2017 году.

В 1982 году CRA отменило практику, позволяющую супругам претендовать на освобождение от налога при продаже дома, приняв правило «один объект недвижимости на семью». В 2016 году CRA начала требовать подробную отчетность относительно основного места жительства, что приводило к штрафам, когда, например, люди переезжали из одного основного места жительства в другое и не уведомляли CRA своевременно.

В прошлом году CRA ввело принцип «перепродажи домов», чтобы лишить людей, владеющих своим домом менее года, права продать его без уплаты налога на прирост капитала. CRA также начала оспаривать статус домовладельца. Если канадец работает за границей, CRA может посчитать его нерезидентом и отобрать статус освобожденного от налогов жилья на годы его отсутствия. 

В другой ситуации, согласно Catch-22, если домовладелец решает не сдавать свой дом в аренду незнакомцу, пока находится за границей, к нему будет применяться налог на пустующее жилье. Житель Ванкувера, который не имеет права на освобождение от уплаты налога, должен платить муниципальный, провинциальный и федеральный налог на пустующее жилье в размере 6% от стоимости недвижимости. Средняя цена дома в Ванкувере составляет $1,6 миллиона, то есть налог составит $96 000 в год.

Извлечение правительствами выгоды из наших домов ускорилось в последние годы, поскольку они стали более отчаянными, как в плане жажды наживы, так и в плане поиска козлов отпущения, чтобы отвлечь от себя вину за свою собственную звездную роль в нехватке жилья в Канаде.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.