С 21 сентября вступают в силу поправки к Закону об аренде жилья в Онтарио. Изменения коснутся сроков уведомлений о неоплаченной аренде, правил выселения за систематические задержки платежей, а также компенсаций от арендодателей и условий проведения капитального ремонта.
Значительный пакет поправок затронет арендаторов Онтарио уже в этом месяце. Изменения варьируются от сокращения сроков уведомлений о задолженности по арендной плате до новых правил, регулирующих слушания по выселению, систематические задержки платежей и компенсации со стороны арендодателей.
Правительство Онтарио вносит поправки в Закон об аренде жилья (Residential Tenancies Act) в рамках законопроектов 60 и 97. Они пересматривают права и обязанности как арендодателей, так и квартиросъемщиков. Первая часть положений вступила в силу 1 июля, а вторая начнет действовать с 21 сентября.
Новые правила не означают, что арендодатели могут просто выставить жильцов за дверь по своему желанию. Процесс выселения в Онтарио по-прежнему проходит через Совет по вопросам аренды жилья (Landlord and Tenant Board, LTB), который принимает окончательное решение. Поправки лишь меняют сроки, требования и процедуры, предшествующие этому процессу.
Сокращение срока уведомления о задолженности (форма N4)
Срок, после которого может начаться процесс выселения за пропущенные платежи, станет короче. До сих пор арендаторам с ежемесячной или ежегодной оплатой, пропустившим платеж, выдавали уведомление N4, которое давало минимум 14 дней на погашение долга. Если оплата не поступала, арендодатель имел право подать заявление (форма L1) на выселение и взыскание долга. С 21 сентября срок погашения задолженности по форме N4 сокращается вдвое — у арендаторов будет всего семь дней на оплату, прежде чем арендодатель сможет подать форму L1.
Систематические задержки платежей
Провинция вводит более четкое юридическое определение понятия «систематические задержки платежей». Ранее, если жилец регулярно задерживал оплату, владелец жилья мог подать официальное уведомление об окончании аренды (форма N8). Однако четких критериев того, что именно считается систематической задержкой, в Онтарио не было.
По новым правилам, арендатор будет считаться систематическим неплательщиком, если он трижды за полгода не оплатит аренду в течение семи дней после установленного срока. Это даст арендодателям четкий ориентир для подачи формы N8.
Отмена компенсации при заблаговременном уведомлении о выселении
В некоторых случаях арендаторы больше не смогут рассчитывать на финансовую компенсацию при досрочном расторжении договора, если владелец предоставит уведомление задолго до выселения. Ранее арендодатель мог расторгнуть договор, если планировал сам переехать в квартиру или заселить туда близкого родственника. Для этого требовалось подать форму N12, уведомить жильца не менее чем за 60 дней и выплатить компенсацию в размере месячной аренды. С 21 сентября выплата компенсации не потребуется, если жильца уведомят как минимум за 120 дней.
В то же время провинция усиливает защиту от недобросовестного использования формы N12. Теперь владелец, его родственник или покупатель жилья обязаны въехать в квартиру в течение 60 дней после выселения предыдущего жильца. В противном случае им грозят штрафы и обязанность выплатить компенсацию выселенному арендатору.
Обязательная оплата 50% долга перед слушанием
Один из способов для арендатора избежать выселения после подачи заявления L1 — полностью погасить задолженность до слушания в Совете по вопросам аренды жилья. Во время таких слушаний жильцы также могут поднимать встречные вопросы, например, указывать на отсутствие ремонта, незаконный доступ в жилье, домогательства или другие конфликты с владельцем.
С 21 сентября арендаторы будут обязаны выплатить не менее 50% от суммы долга, указанной в заявлении L1, как минимум за семь дней до слушания, чтобы иметь право поднимать эти встречные вопросы в рамках того же заседания. В противном случае им придется подавать отдельные заявления для решения проблем с арендодателем.
Новые правила при капитальном ремонте
Провинция добавила дополнительный уровень защиты от выселений под предлогом ремонта («реновикций»). Арендодатель в Онтарио может досрочно расторгнуть договор, подав форму N13, если планирует снос здания или обширные ремонтные работы. Уведомление нужно подавать не менее чем за 120 дней.
С 21 сентября владельцев недвижимости также обяжут регулярно информировать жильцов о ходе ремонта. Они должны будут в письменном виде сообщать предполагаемую дату завершения работ, любые изменения в сроках и время, когда жилье снова будет готово к заселению. Если арендодатель не выполнит эти требования, арендаторы смогут потребовать компенсацию через LTB.
