В России — кризис торговых центов. Каждый десятый молл в стране планируют снести; в некоторых городах-миллионниках появляются ТЦ-призраки, которые просто пустуют и разрушаются; наконец, российские бренды одежды, пришедшие на смену западным, принялись закрывать офлайн магазины. Все — из-за снижения спроса, высоких ставок по кредитам для арендаторов и процветания маркетплейсов. По просьбе «Медузы», архитектурный журналист Ася Зольникова рассказывает историю явления — от рождения ТЦ до прогнозов о смерти моллов по всему миру, которые эксперты высказывают уже не первое десятилетие.

В мае 2025 года Союз торговых центров сообщил, что в России в ближайшие три года снесут или переделают каждый десятый торговый центр — по подсчетам организации, это около 800 зданий. «Безусловно, погибнут слабейшие», — заявил президент Союза Булат Шакиров, уточнив, что речь идет прежде всего об устаревших моллах.
Массовое закрытие торговым центрам предрекали еще во время пандемии: к концу 2020 года в моллах обанкротились примерно 20% магазинов. Ситуация ухудшилась после начала полномасштабного вторжения в Украину, введения санкций и ухода иностранных брендов. По версии РБК, 2023 год стал «самым неудачным» для ТЦ за всю новейшую историю страны: новых моллов почти
не открывали, а в старых не всегда могли найти арендаторов. 
Зачем вообще кому-то понадобилось открывать в одном здании так много магазинов?Предшественниками современных торговых центров были универмаги и пассажи — крытые торговые галереи, которые массово строили в Европе в XIX — начала XX века. Те, в свою очередь, пришли на смену рынкам и небольшим лавкам после промышленной революции.
Магазины в пассажах располагались так же, как на торговых улицах, но проходы между лавками перекрывали стеклянными куполами с металлическими каркасами — к тому моменту их уже научились
массово строить. В Париже перед Первой мировой войной было больше 180 пассажей (сейчас около 20). На территории Россиийской империи они тоже встречались, хоть и реже — и в основном в европейской части: от Москвы с ГУМом (до революции — Верхние торговые ряды) до Александровского пассажа в Казани.  
Здание торгового центра на Новобазарной площади в Красноярске, 1909 год
Heritage Art / Getty Images

Александровский пассаж, 1883-1886 годы
Wikimedia Commons



Верхние торговые ряды на Красной площади в Москве (современный ГУМ), 1886 год
РИА Новости / Спутник / Profimedia
Привычные нам торговые центры начали строить после Второй мировой войны, когда города активно восстанавливали после разрушений — и в них появилась новая транспортная система. В Европе, где рыночные площади всегда были важнейшим местом притяжения, в строившихся микрорайонах эту функцию начали выполнять как раз ТЦ. Появлялись они и в центральной части городов. Так, в 1955 году в разбомбленном британском городе Ковентри торговый центр стал частью реконструированной главной площади, а на месте бывшего одноименного поместья на юге Лондона, разрушенного бомбежкой, появился молл Elephant & Castle.
Один из самых радикальных проектов создали в Роттердаме: в 1953-м там появилась Лейнбаан — первая в мире улица, спроектированная специально для пешеходов. Магазины на ней располагались не привычным образом — на первых этажах жилых домов, — а в отдельно стоящих зданиях перед ними под навесами.
Новый торговый центр Elephant and Castle в южном Лондоне. 27 октября 1965 года
Evening Standard / Hulton Archive / Getty Images
Пешеходы проходят мимо военного мемориала в торговом районе Лейнбаан в центре Роттердама. Около 1965 года
Paul Popper / Popperfoto / Getty Images

Посетители едут на кресельной канатной дороге над улицей, проходящей рядом с торговым кварталом Лейнбаан в центре Роттердама. Около 1965 года
Paul Popper / Popperfoto / Getty Images



Торговый комплекс Southdale Center. Эдина, штат Миннесота, 7 октября 1986 года
Larry Salzman / AP / Scanpix / LETA
Возможность делать покупки в любую погоду считалась одним из главных достоинств и Southdale — первого современного молла в США. Его открыли в 1956 году в городе Эдин, штат Миннесота. Зимы там снежные, а летом много дождей, но в молле обещали, что «каждый день будет идеален для шопинга». Вместе с магазинами в этом ТЦ впервые открыли каток, ресторанный дворик, аттракционы, а также высадили магнолии и 15-метровые эвкалипты.
Теперь Southdale считается одним из самых влиятельных зданий в истории США: по его лекалам строили ТЦ по всей стране.
Об авторе первых ТЦ в США
Southdale получился совсем не таким, каким его задумал автор — еврейский беженец Виктор Грюн (урожденный Грюнбаум), покинувший Австрию в 1938 году после аншлюса
.
Американские улицы архитектор называл «ужасными проспектами», заполненными автомобилям и «окруженными величайшим собранием пошлости — рекламными щитами, мотелями, заправками, хибарами, автостоянками, разнообразным промышленным оборудованием, киосками с хот-догами, придорожными магазинчиками».
Будучи убежденным социалистом
, Грюн хотел, чтобы молл был «древнегреческой агорой, средневековым рынком и городской площадью» — не просто торговым пространством, а центром притяжения с парками, школами и многоквартирными домами — подобные социальные комплексы он видел «Красной Вены»
еще до эмиграции. 
Но социальной утопии не вышло: из-за строительства Southdale стоимость земли в этой части Эдина выросла и девелопер отдал соседние участки под строительство односемейных домов — так было выгоднее.
А торговые центры в ХХ веке в итоге разрослись до безразмерных крытых пространств и огромных гипермаркетов (так называемых «category killers»), расположенных среди парковок, многополосных дорог и малоэтажных субурбий. 


Иногда моллы возводили и в центрах американских городов — особенно в 1980-90, когда жители этих районов начали массово переезжать в пригороды. И все же торговля в центральных частях оставалась в первую очередь уличной, как на Пятой авеню в Нью-Йорке: моллы с их гигантскими парковками попросту негде было построить. Кроме того, здесь была слишком высокая конкуренция в сфере развлечений. Поэтом, как правило, большую часть американских ТЦ все же продолжали открывать в чистом поле — вдали от городских центров и общественного транспорта. 
Полноценной частью городов ТЦ стали в Азии, Латинской Америке и на Ближнем Востоке. Здесь моллы превратили в самостоятельный аттракцион, сопоставимый с музеем или тематическим парком, где можно провести весь день (как Dubai Mall в Дубае или Marina Bay Sands в Сингапуре). В Гонконге во время активного строительства метро в 1970-е ТЦ начали пристраивать к станциям подземки, совмещая коммерцию с транспортными хабами. 
«Лихой бомж в капитанском кителе». Почему российские ТЦ сразу начали критиковатьХотя в СССР торговля строго регламентировалась, а в магазинах был дефицит, большие торговые площадки — универмаги или магазины «Детский мир» — все же существовали. В Москве продолжали работать дореволюционные ГУМ
и ЦУМ
, а в конце 1960-х еще одним важным средоточием московской торговли стала улица Новый Арбат, созданная по аналогии с похожими торговыми улицами в западных городах (правда, без особого разнообразия товаров на витринах).
Все изменилось в конце 1980-х — начале 1990-х. Приватизация, закон «О кооперативах» 1988 года и закон «О свободной торговле» 1992 года преобразили торговые пространства. Как пишет Юрий Сапрыкин в статье 2021 года для «Коммерсанта Weekend», «прилавком стала каждая улица и каждый свободный квадратный метр».
Купить нельзя было ничего и никогда — а стало можно все и сразу, но бог знает как и с риском нарваться на черт знает что.Города заполонили ларьки
, киоски и уличные развалы, крупнейшим из которых был московский Черкизовский рынок — знаменитый «Черкизон» на пустыре возле Измайловского спортивного комплекса. Его закрыли в 2009 году, незадолго до отставки мэра Юрия Лужкова.
Черкизовский рынок 7 июня 2007 года
Григорий Сысоев / ТАСС / Profimedia
Но с начала 2000-х торговля постепенно перемещалась под крышу: торговые центры стали строить как в спальных районах, где до этого не хватало удобных торговых площадей, так и в центрах городов. Многие из первых ТЦ критиковали за вычурную архитектуру и предлагали снести. Например, построенный ровно напротив здания ФСБ в Москве торговый центр «Наутилус» — здание, сочетающее элементы хай-тека, московского модерна
и постмодернизма — многократно причисляли к самым уродливым и несуразным архитектурным проектам своего времени. Критик Григорий Ревзин называл
его «лихим бомжом в капитанском кителе, здорово мятом» и сравнивал с московскими купцами начала XX века, «которых сначала долго били, а потом отправили смотреть, как закалялась сталь»:
А теперь один из них [этих купцов] вышел и высказался в адрес Лубянской площади от лица всего Китай-города: «Ах ты ж ядрена табуретка…». Торговый центр «Наутилус», 2014 год
Wikimedia Commons
Но избавиться от ТЦ было уже не так просто. Во-первых, архитектурная китчевость волновала горожан куда меньше, чем предлагаемое внутри изобилие. Во-вторых, в небольших городах торговые центры стали так называемым «третьим местом»
— в них люди попросту проводили свободное время. Это оказалось особенно важно для городов с холодным климатом. Юрий Сапрыкин пишет:
В ТЦ много воздуха и света — стеклянные купола, открытые галереи, прозрачные лифты, обязательный атриум с фонтаном и растениями: ТЦ — это всегда немножко юг. В самых центровых столичных ТЦ обязательно должна быть гигантская диковина: вертикальный аквариум в пять этажей или круглогодичный каток.В-третьих, моллы стали символом времени. В московской «Меге» в 2000 году открыли первый в России магазин «Икеа». В «Рамсторе» на улице Шереметьевской снят клип Алсу «Иногда». В «Атриуме» у Курского вокзала записывали первые программы Comedy Club. 
Не раз торговые комплексы открывали к круглым датам. Например, в Казани рядом с главной пешеходной улицей к тысячелетию города открыли «Кольцо» — «самый неудачный проект города» по словам Татьяны Прокофьевой, бывшего главного архитектора Казани. К 850-летию Москвы напротив Кремля открыли подземный «Охотный ряд» со стеклянными куполами, фонтанами и роскошной отделкой; по данным «Коммерсанта», скульптор Зураб Церетели, который занимался оформлением молла, использовал декор из пластика, который ему не позволили установить во вновь отстроенном храме Христа Спасителя.
Фонтаны торгового центра «Охотный ряд» на Манежной площади в Москве. 2 июня 1998 года
Валерий Шутов / РИА Новости / Спутник / Profimedia
«Охотный ряд»
Валерий Шутов / РИА Новости / Спутник / Profimedia
Со временем противоречивый внешний вид ТЦ из нулевых стали рассматривать как отдельный архитектурный стиль. Петербургские исследователи архитектуры Даниил Веретенников, Александр Семенов и Гавриил Малышев назвали его «капиталистический романтизм» — термин, который сами они и придумали, чтобы осмыслить и исследовать вычурную архитектуру 2000-х. По их мнению, казанское «Кольцо» — «общемировой шедевр капромантизма», а петербургский ТРК «Пик» «может дать фору знаменитому парижскому Центру Помпиду». В выпущенной в 2023 году книге «Купола, дворцы, ДК» историк архитектуры Лев Масиель Санчес и вовсе называет «Наутилус» «одним из редких примеров качественной и оригинальной архитектуры» лужковского времени. 
Сегодня архитектура торговых центров выглядит более нейтрально. Поражают они разве что размерами — например, ТЦ «Авиапарк» в Москве — с самым высоким в мире цилиндрическим аквариумом внутри, попавшем в книгу рекордов Гинеса, — считается одним из крупнейших в Европе
. Отношение к моллам тоже изменилось: это уже не диковинные и элитарные пространства, а прозаическая часть городской среды, нередко совмещенная с МФЦ, отделениям банков и пунктами выдачи заказов.
Что не так торговыми центрами в России и можно ли их спастиСначала по торговым центрам ударила пандемия ковида, а следом война и экономический кризис. Цены и тарифы в России выросли, так что покупатели стали больше экономить. В свою очередь многие иностранные компании покинули Россию, освободив около 2,8 миллиона квадратных метров торговых площадей (ушедшие бренды входили в топ крупнейших по выручке в РФ среди тех, кто продает непродовольственные товары). 
Российский Forbes пишет, что к 2025 году с оттоком арендаторов «удалось справиться» — и на месте закрывшихся магазинов открылись новые. Но в действительности не всем торговым центрам удается восстановить трафик, во многих регионах продолжается стагнация. В Москве посетителей ТЦ стало больше
, в то время как в целом по стране в первом полугодии Mall Index
снизился на 3%. 
Кроме того, к 2025 году многие российские ТЦ устарели — об этом не раз писали деловые медиа со ссылкой на консалтинговые компании. Как подсчитала одна из них, Nikoliers, к лету 2025 года в обновлении нуждались уже около 60% по всей России, а в некоторых регионах доля устаревших ТЦ доходила до 73%. Меньше всего таких объектов в Москве и Подмосковье — 43%. Устаревает как оборудование (например, лифты и эскалаторы), так и интерьеры, сказала «Бизнес FM» управляющая московским ТРЦ «Алтуфьевский» Наталья Кузнецова.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин отмечает, что причина и в облике торговых центров — за последние 10-15 лет у людей попросту изменились требования к архитектуре, нужно больше развлечений, «света и простора»: «Чтобы морально устаревшим торговым центрам идти в ногу со временем, им нужно тоже обновляться».  
В то же время многие ТЦ, не принадлежащие крупным торговым сетям, не могут себе позволить обновление, говорят собеседники Forbes. Затраты на переделку одного центра в среднем по стране могут составлять от 50 до 100 тысяч рублей на квадратный метр — в зависимости от сложности проекта и длительности простоя. При этом лишь некоторые арендаторы согласны финансировать отделку самостоятельно, остальные сегодня не готовы брать кредиты на ремонт.
Пустующая во время ковида парковка и картинговая трасса у торгового центра в Красноярске. 31 марта 2020 года
Илья Наймушин / РИА Новости / Спутник / Profimedia
В конце 2024 года из-за роста кредитной нагрузки и сложностей с обслуживанием долгов более 200 торговым центрам
в России грозило банкротство. Точных данных о том, сколько ТЦ уже закрылось, нет.
Почему от ТЦ открестился даже их создательОб упадке торговых центров говорят не только в России. В Европе и США их начали критиковать и «хоронить» сразу после появления. Об этом пишет влиятельный американский архитектурный критик Александра Ланж в книге «Meet me by the fountain»: 
Торговые центры умирают последние сорок лет. Каждое десятилетие переписывает некролог по-своему, но апокалиптические масштабы, язык и образы коллапса цивилизации появляются снова и снова. Эти нарративы предполагают неизбежность. И все же большинство торговых центров выживает, а люди продолжают делать покупки. Городские и пригородные ландшафты меняются медленно, как и человеческая природа.Одним из первых ярых критиков ТЦ был архитектор Виктор Грюн — автор первого современного молла США. В конце жизни, когда Грюн вернулся в Австрию и заявил, что как предполагаемый «отец торгового центра» он «хотел бы отказаться от отцовства».
Я отказываюсь платить алименты этим ублюдочным постройкам. Они разрушили наши города.Вскоре стало понятно, что в своем мнении он не одинок. Торговые центры критиковали как угрозу малому бизнесу, экологии и идентичности городов. Ланж называет моллы «архитектурно презираемой формой», эрзац-версией древней главной улицы или торговой площади.
Это имитация города, а не сам город, подчеркивает историк архитектуры Янно Мартенс. Там «никто не ходит на работу (кроме кассиров, конечно) не выгуливает собак, не страдает от похмелья и не играет на улице». Владельцы бизнесов в то же время «могут навязывать на улицах свои собственные квази-законы», а «протестующих, пьяниц, бездомных бесцеремонно выпроваживают охранники». Китчевое и чересчур продуманное пространство, по Мартенсу, «не позволяет зданиям выполнять какую-либо иную функцию, кроме торговой: никто не может жить на их чердаках, верхних этажах или в подсобках, поскольку их там нет — как на главной улице Диснейленда». 
Тем не менее ТЦ вряд ли исчезнут, считает критик Александра Ланж. Они защищают от непогоды, дают доступ к воде и уборным — то есть становятся как раз гостеприимным городским пространством. Наконец, здесь «тестируют реальность» подростки — и это пространство для них значительно безопаснее, чем улица.
Очередная волна «некрологов» по торговым центрам прошла по миру в середине 2010-х — дискуссия продолжается до сих пор. Только в 2017 году в разных странах закрылось больше 12 тысяч физических моллов, а среди крупных универмагов, по данным аналитиков Green Street Advisors, с 2016 по 2020 год закрылось около 360 построек. Заброшенные или полупустые моллы в англоязчной среде стали называть dead mall или zombie-mall, а массовое закрытие магазинов — retail apocalypse (апокалипсис ритейла). Тогда же, в середине прошлого десятилетия, в ютьюбе вышел документальный сериал Dead Mall, автор которого путешествовал по полупустым ТЦ и описывал свои впечатления. Сейчас там 69 выпусков, последний опубликован четыре месяца назад. 


This is Dan Bell.
Кризис можно было бы связать с последствиями ковида, но пандемия — не единственная его причина, а фактор, который лишь ускорил закрытие и упадок ТЦ по всему миру: от Венеции до Сан-Франциско. В США повлиял кризис 2008 года, перенасыщенность рынка и развитие онлайн-торговли. Последнее характерно и для России: как отмечает управляющая московским ТРЦ «Алтуфьевский» Наталья Кузнецова, «место обмена товарами перешло теперь в маркетплейсы, в интернет» (это подтверждают и другие эксперты). 
За каждым бесконтрольным ростом торговых центров следует их вымирание, пишет Ланж. Этот процесс настолько привычен, что даже в искусстве появился отдельный тренд на осмысление умирающих ТЦ. В 2010-е родился музыкальный жанр mallwave — музыка, как из торговых центров 1970-х, 1980-х и 1990-х.
В кино на мертвые пространства ТЦ впервые обратили внимание Джордж Ромеро и Дарио Ардженто, когда сняли фильм «Рассвет мертвецов» — он вышел как раз во время первой волны критики ТЦ в 1970-х. Многие сцены фильма разыграны в торговом центре, ставшем убежищем от зомби. Сегодня, вместе с новым кризисом «оазисов спокойствия», этот троп возвращается на экраны — достаточно вспомнить сцены из последних сезонов «Очень странных дел».