20 апреля было объявлено
о введении Ontario’s Fair
Housing Plan.

Не будем гадать «кому это выгодно» и обсуждать решения политиков, не всегда основанных на реальном положении дел. Давайте оторвёмся от новостей, сделаем глубокий вдох-выдох, расслабимся и вернемся к истокам: экономическим законам рынка. Я хочу рассмотреть стратегию инвестиций, не связанную с движением маятников сезонного спроса и политических веяний - вложения в коммерческую недвижимость (далее К.Н.).
Для многих читателей идея «вложения в коммерческую недвижимость» звучит по крайней мере непонятно: как, куда, что и зачем? Чтобы подробно рассмотреть все виды К.Н. потребуется довольно большая и скучная книга. Я же предлагаю в общих чертах рассмотреть основные отличия между коммерческой и жилой (residential) недвижимостью и основные виды К.Н.

Основные отличия коммерческой недвижимости:
1. Существует больше видов финансирования К.Н., а также упрощена квалификация на получение финансирования: в основном рассматривается финансовое положение самого объекта покупки, а не покупателя.
2. В случае неуплаты арендной платы съемщиком, согласно контракту, возможна замена замков с «арестом» имущества съемщика практически сразу, без разбора дела в Landlord Tenant Tribunal (практически все типы кроме многоквартирных домов).
3. Цены за аренду регулируются рынком и владельцем (вами), а не государством (введение Rent Control с ограничением на 2.5% в год).
4. Размер Land Transfer Tax (на суммы, превышающие $400,000) меньше, чем на жилую недвижимость.
5. Возможность получения VTB (Vendor Take-Back Mortgage), финансирование от продавца, которое в некоторых случаях может уменьшить размер депозита до 5-10%.
6. Нововведенный 15% Non-Resident Speculation Tax (NRST, добавочный налог на покупку недвижимости в Торонто и окрестностях при покупке недвижимости лицом, не имеющим статус жителя Канады) не распространяется на покупку коммерческой недвижимости.

Конечно существуют и
некоторые нюансы связанные с инвестициями в К.Н.:
- Оплата услуг менеджера, т.к. практически все виды К.Н. требуют наличия менеджера.
- Депозит при покупке может варьироваться от 15% до 50% в зависимости от типа К.Н.
- Доля свободных площадей (Vacancy Rate) обычно выше, чем для жилой недвижимости, хотя этот фактор сильно зависит от местоположения объекта.
- Рост стоимости К.Н. обычно небольшой и зависит от прибыльности объекта, а не от общего состояния рынка. Что также является и позитивным моментом: при общих экономических спадах стоимость продолжает зависеть от прибыли коммерческого объекта.
С учетом вышеперечисленных факторов, не удивительно, что в моменты перемены рынка, инвестиции в К.Н. выглядят как никогда привлекательно.

Давайте рассмотрим
основные виды К.Н.:
1. Многоквартирные дома (6 и более квартир): этот тип, один из наиболее сложных, требует некоторых навыков, знаний и хорошего менеджера. Введение нового Rent Control, ограничивающего увеличение квартплаты на 2.5%, требует особой осторожности при покупке. Также, этот вид недвижимости подчиняется положениям Lanlord and Tenant Act, усложняя положение владельца.
2. Коммерческие здания, офисы и индустриальные здания: прибыльность такого вложения во многом зависит от местоположения и состава арендаторов.
3. Плазы: успешное вложение во многом зависит от наличия т.н. Anchor Tenant, «крупного» съемщика (Tim Hortons, Canada Post и т.д).
4. Storage Facilities: достаточно простой в управлении вид К.Н., во многих случаях с наименьшими затратами по содержанию, также может управляться владельцем.
5. Земля под постройку: наверное, наиболее сложный вариант К.Н., требующий наличие команды специалистов и высокую толерантность риска.
Охватить все виды коммерческой недвижимости в формате одной статьи невозможно, но можно попытаться расширить кругозор и выйти на новый уровень инвестиций. Как отметил Марк Твен: “Если вы заметили, что вы на стороне большинства, это верный признак того, что пора меняться”.
Коммерческая недвижимость это огромный и разнообразный мир, но вложения в К.Н. комфортны далеко не для всех и не являются универсальным ответом на все инвестиционные вопросы. Если вы хотите узнать больше информации о вложениях в коммерческую недвижимость, позвоните мне 647-833-6542 или напишите [email protected], и мы обсудим, какой тип недвижимости – коммерческий или жилой (residential) будет наиболее выгодным для вас.

KIRILL PERELYGUINE,
SALES REPRESENTATIVE
Direct: 647-833-6542
[email protected]