В последнее время, несмотря на эпидемию, очень сильно активизировался рынок недвижимости. И как всегда, когда спрос превосходит предложение, мы сталкиваемся с множественными предложениям (multiple offers). В условиях аукциона покупатели подчас готовы на бездумные шаги.
Какие есть же подводные камни и как можно обезопасить себя.
Я думаю, что прежде всего надо прояснить технические детали.
Итак, multiple offers – множественные предложения. Что это такое ?
Это ситуация, при которой продавец получает предложение о покупке (offer) от более чем одного покупателя одновременно. Таким образом, покупатели оказываются вовлеченными в аукцион, где никто не знает, сколько же предложил соперник. Постольку поскольку это не открытый аукцион, агент покупателя не имеет права говорить вам, сколько дал соперник, потому что он должен оставаться максимально нейтральным и не давать преимущества никакому покупателю.

Продавец в такой ситуации имеет право выбрать
любой из предлагаемых сценариев
1. Отклонить все предложения и отказаться продавать.
2. Предложить покупателям улучшить свои предложения, т.к. ни одно его не устроило.
3. Принять одно из предложений и отклонить другие.
4. Сделать встречное предложение одному из покупателей и отклонить остальных (Counter offer).
5. Сделать встречное предложение одному из покупателей, дождаться ответа, сравнить с остальными и потом принимать решение.
6. Предложить улучшить свои предложения части покупателей, а остальные придержать для сравнения или отклонить.
Есть некоторые тонкости, но в рамках статьи невозможно их все рассказать, поэтому для упрощения предположим, что все предложения истекают в более или менее одинаковое время.
Важно понимать: не всегда выигрывает предложение с самой высокой ценой.
Иногда продавцу может просто понравиться покупатель или его агент. Иногда день передачи ключей может оказаться важнее цены. Да что говорить, я была свидетелем ситуации, когда продавец выбрал покупателя только потому, что его тронуло предложение последнего забрать любую дорогую сердцу вещь, даже если обычно она продается с домом (как, например, занавеси и светильники). Вся пикантность ситуации состояла в том, что у продавца не было таких вещей, но предложение его тронуло.
Итак, что такое множественные предложения и как в этих ситуациях может повести себя продавец, мы разобрались. Прежде чем приступить к советам покупателям, я бы все же хотела пролить свет на еще пару часто встречающихся сценариев и заодно прояснить терминологию.
Множественные предложения бывают спланированными или спонтанными. Спланированные – это когда дом выставляется по заведомо низкой цене и назначается день рассматривания предложений. Спонтанные - это когда дом/квартира выставлены по реальной цене, продавец готов рассматривать предложения в любое время, и так совпадает, что два или больше покупателя решают дать предложение продавцу. Это самая выгодная для продавца ситуация, но случается она крайне редко. Обычно такое происходит, когда продавец находится в исключительно желаемом многими районе, где редко выходят дома/квартиры на продажу, или когда дом/квартира находятся в исключительном состоянии в плане внутренней отделки, ну, или когда продавец исключительно удачлив, и на средний по всем параметрам дом/квартиру находится несколько желающих одновременно.
Я бы хотела также объяснить смысл еще одного часто встречающегося в последнее время в мире недвижимости термина – упреждающее предложение (preemptive/ bully offer).
Это ситуация, когда покупатель решает не дожидаться объявленных для рассмотрения предложений и просит продавца рассмотреть его предложение заранее. Важно понимать, что идя на такой шаг, вы должны предложить продавцу больше, чем он рассчитывает получить вследствие аукциона.
Иначе ему не имеет смысла рисковать и рассматривать ваше предложение. На мой взгляд, имеет смысл идти на такой шаг только при очень определенных условиях. Например, в соседнем доме живет ваша сестра. И вы готовы переплатить за то, чтобы жить с ней рядом. Или вам по каким-то причинам хочется жить именно на этой улице. Или в доме есть определенные достоинства, которые имеют для вас особую ценность. Суммируя, скажу, что имеет смысл это делать, если проигрыш в аукционе крайне вас расстроит. Учтите, что как только агент получил подтверждение, что вы зарегистрировали упреждающее предложение, он ОБЯЗАН поставить в известность всех, кто уже смотрел недвижимость. Если кто-то из них тоже заинтересован в покупке, продавец обязан дать им возможность дать свое предложение. Таким образом может возникнуть ситуация множественных упреждающих предложений (multiple bully offers).
Продавец в этой ситуации имеет те же сценарии, как и в обычной ситуации множественных предложений.
Что важно для покупателя в ситуации multiple offers :
1. Знайте свой финансовый предел.
2. Обязательно заручитесь финансовой поддержкой сразу нескольких банков.
3. Не поддавайтесь азарту.
4. Постарайтесь сделать инспекцию дома до дня приема предложений. Это, к сожалению, не всегда возможно, но постарайтесь хотя бы прийти посмотреть дом с инспектором или знакомым прорабом (general contractor). Даже в рамках обычного визита они могут увидеть что-то, что потенциально может повлечь за собой большие расходы.
5. Работайте только с тем агентом, которому вы доверяете. Ибо вы должны быть уверены, что если в непривычной для вас ситуации аукциона вы потеряете голову и поддадитесь азарту, он вас предостережет и остановит. Не менее важно знать, что агент сможет вас выгодно представить продавцу. Ведь в конечном итоге продавец выбирает не только факты, изложенные на бумаге, а еще и человека, во время презентации которого он чувствовал себя комфортно.
6. Не расстраивайтесь, если вы проиграли. Возможно, завтра выйдет лучший дом.
К сожалению, в пределах газетных публикаций невозможно осветить все потенциальные сценарии и факторы риска, как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!