Средняя цена дома в Канаде удвоилась с тех пор, как либералы пришли к власти в 2015 году, а в GTA она выросла еще больше. Каждый раз правительство пытается свалить свои провалы на какие-то внешние факторы, финансовый кризис, пандемию, инфляцию и так далее. Да, безусловно эти факторы влияют на стоимость недвижимости, но гораздо большее влияние на стоимость жилья оказывает бездействие, а по мне так просто неадекватность принимаемых правительством решений. Те, кто читал мои статьи в 2017 году после введения правительством ряда мер по охлаждению рынка, помнят, что я предупреждал: меры сработают лишь временно и то не на все виды недвижимости, что в итоге приведёт к глубочайшему кризису индустрии жилья уже через несколько лет после принятия таких решений. Это именно то, что случилось в 2019–2021 годах.
Перед принятием бюджета было много слухов о том, что правительство планирует увеличить облагаемый налогом доход c 50% до 75% от прибыли после продажи инвестиционной недвижимости. Также обсуждалось, что могут измениться требования к первоначальному взносу для инвестиционной недвижимости с 20% до 35%. Но этого не произошло.
Итак, давайте рассмотрим, что же придумали власти сегодня, и как это повлияет на состояние рынка недвижимости.
Первое - это запрет на покупку недвижимости иностранцами сроком на следующие два года. Но тут надо заметить, что доля иностранных покупателей уже была практически сведена к нулю, начиная с 2017 года, когда в Торонто был введён 15% налог для иностранцев, и на сегодня в Онтарио доля иностранцев всего около 2% от общего числа покупателей. При этом ранее считалось, что иностранцы - это те, кто не имеет гражданства или вида на жительство в Канаде. Теперь иностранцами не считаются студенты, подавшие документы на получение вида на жительство, люди, работающие по рабочим визам, беженцы и те, кому было дано разрешение на временный въезд в Канаду по гуманитарным программам. Эти категории в совокупности составляют как минимум 10% -15% от потенциальных покупателей жилой недвижимости. То есть в итоге мы получаем очень большой дополнительный спрос, а мера даёт ровно противоположный эффект.
Второе - это возможность покупающим впервые открыть tax free saving account, работающий примерно как RRSP, и на который можно будет перечислять максимум 8,000 долларов в год, а максимальная накопительная сумма - 40,000. Опять же мера ни о чём, так как, чтобы накопить 40,000 надо каждый год откладывать со своей зарплаты 8,000 в течение 5 лет, что во-первых, не так просто для малоимущих слоёв населения, а во-вторых, и сегодня-то с 40,000 купить ничего невозможно. А при нынешней инфляции за следующие 5 лет эти деньги превратятся в ту сумму, за которую не то что жильё, но и даже машину-то можно будет купить с трудом.
Третье - это увеличение лимита так называемого tax credit при покупке своей первой недвижимости. Если ранее максимальный такс кредит был 5,000 и давал возможность сэкономить 750 долларов при уплате годовых налогов, то теперь максимальный tax credit 10,000, то есть можно будет сэкономить не 750, а 1,500 долларов на налогах при покупке первой недвижимости.
1,500 долларов это конечно приятно, но никак не делает недвижимость более доступной. При учёте того, что купить что-то в GTA дешевле 650 тысяч долларов сегодня вряд ли получится, и для этого, включая closing cost, понадобится сумма, как минимум, 50-60 тысяч долларов и family income более 100 тысяч в год, то полторы тысячи вопрос явно не решают.
Четвёртое - это борьба с так называемыми «флипперами»: если вы покупаете и продаёте недвижимость в течение года, то доход будет полностью облагаться налогом как бизнес инком. Опять же мера, дающая, на мой взгляд, больше вреда, чем пользы. Во-первых, Revenue Canada и раньше неформально придерживалась правила одного года, и если один раз это ещё могло сработать, то на второй раз флиппера, как правило, ловили, и он платил полный налог. Просто теперь этот год становится официальным сроком. Это лишь делает жизнь сложнее тем, кто покупал дома, ремонтировал их и перепродавал немного дороже. Кто-то из них лишится бизнеса, но в основном всё продолжится, просто налог придётся закладывать в стоимость при перепродаже, а значит, цены только вырастут.
Ну и наконец, основной момент — это то, что нам, как всегда, обещают строить больше. Мы это слышали уже много раз, но, к сожалению, этого так и не случилось. И если в прошлые разы нам обещали очень существенное увеличение темпов строительства, а именно чуть ли не удвоить темпы строительства и строить по 400 тысяч единиц жилья каждый год, для чего правительство планировало вложить в индустрию 10 миллиардов долларов, то сегодня оно официально признало, что такой возможности нет, и теперь обещания гораздо скромнее. Теперь планируется построить всего 100 тысяч единиц дополнительного жилья за следующие пять лет.
Сами понимаете, что это абсолютно ничего не решающее количество при уже сегодняшней огромной нехватке, когда Канада имеет наименьшее количество единиц недвижимости на 100,000 жителей из всех стран G-7.