Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » продажи FSBO ComFree и RealtySellers в 2012[Reply]
Page: [1] 2 All
Author Message
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Wednesday, January 9, 2013 4:58:01 PM
  [Quote]
Вот тут автор сделал выборку в 2-х частях по продажам FSBO ComFree и отдельно RealtySellers в 2012.

Часть 1.

Часть 2.

Интересно, если кто-либо продавал сам, совпадает ли опыт.
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 7:01:00 PM
 
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Thursday, January 10, 2013 1:24:03 AM
  [Quote]
«UserNotFound: Есть обратный опыт - продавали с агентом продавца но без агента покупателя (платили только нашему агенту).»

UserNotFound, самое странное но обьяснимое - не статья, а реакция на нее со стороны риэлторов.
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 1:45:00 PM
 
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Tuesday, January 22, 2013 10:05:13 PM
  [Quote]
Mohican, на сегодняшний день я читаю кучу лжи от fsbo, а CREA только молчит. Простые риэлторы только возмущаются тем, что масс медиа эту ложь выносят как правду.
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Tuesday, January 22, 2013 11:24:06 PM
  [Quote]
Солнышко, дайте ссылочку почитать на статью или блог или расскажите, где врут? На самом деле, если врут, то чего их жалеть.
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 7:01:00 PM
 
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Thursday, January 24, 2013 7:28:50 PM
  [Quote]
«Солнышко, дайте ссылочку почитать на статью или блог или расскажите, где врут? На самом деле, если врут, то чего их жалеть. А если по теме, то вот что пишет Broker of Record»

Их много, начнём с того, что почти все fsbo твердят о 5-6% нормальных комишн. Где вы видели сегодня эти 5-6%? Только в кантри. Вот вам сайты

http://propertyguys.com/

прокрутите вниз 5-6%, агентов называют только как high fee agents

http://www.fsboprimer.com/fsboforseller.html.
Опять 5-6%. Откуда? Где в раскладке сервиса оплата адвоката? В fsbo он вас будет чарджить по часам по ставке $250-350 за каждый просмотренный оffer. Ну и прибавьте к их расчёту в $3900 ещё тыщёнку-две платы за просмотренные оферы и выдете на тотже 1%, только с полной liability и работать сами будете. Нi слова про liability.

На comfree site: Because there is no commission to pay, you will retain the full value of your property. You don't pay a percentage of the selling price, which means a savings of thousands of dollars!

Это тоже правда? full value вы получите? Так и пишите, что продать comfree почти нулевая, платить агенту покупателя придётся если не хотите с зелёным флажком на газоне висеть месяцами.

Ведь это основная причина почему к ним идут, так это чтобы не платить эти самые проценты, а получается, что фактически ты практически платишь полную комиссию без возврата денег в случае непродажи проперти.
Last edited by a moderator on Saturday, January 26, 2013 8:28:00 AM
 
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Friday, January 25, 2013 1:17:39 PM
  [Quote]
««Солнышко, дайте ссылочку почитать на статью или блог или расскажите, где врут? На самом деле, если врут, то чего их жалеть. А если по теме, то вот что пишет Broker of Record»

Их много, начнём с того, что почти все fsbo твердят о 5-6% нормальных комишн. Где вы видели сегодня эти 5-6%? Только в кантри. Вот вам сайты

http://propertyguys.com/

прокрутите вниз 5-6%, агентов называют только как high fee agents

http://www.fsboprimer.com/fsboforseller.html.
Опять 5-6%. Откуда? Где в раскладке сервиса оплата адвоката? В fsbo он вас будет чарджить по часам по ставке $250-350 за каждый просмотренный оffer. Ну и прибавьте к их расчёту в $3900 ещё тыщёнку-две платы за просмотренные оферы и выдете на тотже 1%, только с полной liability и работать сами будете. Не слова про liability.

На comfree site: Because there is no commission to pay, you will retain the full value of your property. You don't pay a percentage of the selling price, which means a savings of thousands of dollars!

Это тоже правда? full value вы получите? Так и пишите, что продать comfree почти нулевая, платить агенту покупателя придётся если не хотите с зелёным флажком на газоне висеть месяцами.

Ведь это основная причина почему к ним идут, так это чтобы не платить эти самые проценты, а получается, что фактически ты практически платишь полную комиссию без возврата денег в случае непродажи проперти.»


В интернете куча примеров с аннотациями как заполнять оффер
на крайняк можно один раз пойти лойеру чтобы один раз исправили ляпы
только умственно отсталый будет с каждым офером ходить к лойеру
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Friday, January 25, 2013 1:48:11 PM
  [Quote]
«В интернете куча примеров с аннотациями как заполнять оффер на крайняк можно один раз пойти лойеру чтобы один раз исправили ляпы только умственно отсталый будет с каждым офером ходить к лойеру»

Так и риэлторы же не ходят. если пара стандартных клозов, то какие могут быть адвокаты во время переговоров. а если случай сложный, то кто-то да может понадобится, только круглый дурак будет рисковать своим домом ради пары тысяч адвокату. Просто простых случаев - подавляющее большинство. Но вопросы Solnjishko к fsbo достаточно конкретные.

- «5-6% комиссионных о которых говорят на сайтах ФСБО»

Да полно, Solnjishko, и прямо в центре, сталкивался лично и не раз (но, как правило, не платил, если продажа простая).

- «Оплата адвоката за просмотр оффера по ставке $250-350 за каждый просмотренный оffer . Ну и прибавьте к их расчёту в $3900 ещё тыщёнку-две платы за просмотренные оферы и выдете на тотже 1%, только с полной liability и работать сами будете. Не слова про liability.»

По лоерам, тут вот каширин выступил. $3,900 я не просматривал, что туда входит, но навскидку вы, наверное, взяли какой-то полный comfree пакет... Просто выставиться на МЛС стоит от $600 до $1,000, тоже не надо накручивать. Ну и чистота сделки не на вас, а на адвокате, а рабочие недочеты везде встречаются, в том числе и в риэлторской работе... За что брокеридж с 30 агентами на днях прихлопнули?

- «Retaining full value of the property. Так и пишите, что продать comfree почти нулевая, платить агенту покупателя придётся если не хотите с зелёным флажком на газоне висеть месяцами.»

Так зачастую и продать невозможно из-за того, что если меньше 2.5 выставишь - не приведут.

- «Фактически ты практически платишь полную комиссию без возврата денег в случае непродажи проперти.»

И тут не соглашусь. Во-первых, если говорить о непродаже проперти, то кого в этом винить, кроме себя самого? Ты знал, куда шел с ФСБО, и твой расход - минимален. Мы же здесь принцип fsbo обсуждаем, сам продаешь, сам и риск несешь
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 1:50:00 PM
 
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Friday, January 25, 2013 11:33:58 PM
  [Quote]
Ребят, ну хозяин-барин. Потому и существуют fsbo, что многие верят в чудо формы с интернета и экономии на продаже. Я вас не отговариваю продавать самим, в данном топике я только могу выражать свою точку зрения, основанную на своём опыте. Я делаю достаточно сделок в год, чтобы считать своё мнение профессиональным. Мне не нужно встречаться с агентом, чтобы понять опытный и грамотный или один из 80% делающих 0-3 сделки в год. По договору купли-продажи видно кто передо мной. Иногда просто охреневаешь от договоров.
Опять же раза три в прошлом году агенты пытались раскрутить нас на деньги или не закрыться, два раза грозили судом, но ничего сделать не могли. Хорошо, что clauses были подправлены в правильных местах и попы клиентам прикрыты. Вы никогда не знаете, что за человек стоит на другой стороне. Иногда такие попадаются, что прямо говорят, выищи что-нибудь в договоре, чтобы мы могли с продавца ещё чего-нибудь поиметь. Ты же понимаешь, что каждый доллар мне сейчас нужен. Я сразу говорю, что в такие игры не играю, но знаю, что в процентах 30 при желании, продавца можно прихватить за попу на основании договора купли-продажи. Каждое исправление и поправка в schedules забиты в шаблон или делаются из головы после проблем, а иногда и попадания на деньги когда ещё был зелёным и неопытным агентом. Я помню когдато отдала из своей комиссии 600 баксов за одно невычеркнутое из стандартного (!, который и сейчас на листе стандартных clauses) TREB clause слова, просто не могла клиентам создать проблем на closing, а адвокат так и сказала, за промахт ктото должен платить, либо ты, либо твои клиенты. Шаблон оттачивается годами. Поэтому посты про шаблоны на интернете не вызывают у меня ничего кроме улыбки. Хорошо когда всё хорошо, но могут отыметь так, что мало не покажется.

Mohican, я согласна, что есть агенты (особенно из старой гвардии) кто работает за 5%. Но сегодня таких агентов меньшинство. Большинство же работают за 3.5-4% total (1-1.5% listing commission and 2-2.5 buyer's agent commission, на котором как раз в 90% вы не съэкономите).
Liability это часть нашей профессии. Поэтому мы и платим страховку. Адвокат уже получает готовый договор купли-продажи. Если вы хотите, чтобы он его проверил, то нужно платить. Люди не платят именно потому, что в обязанности агента входит составление этого договора. Адвокат не знает многих ньюансов, он обычно проверяет, чтобы clauses были составлены правильно с юридической точки зрения. А иногда не понимает какие clauses можно, а какие нельзя применять к конкретной ситуации. Только на этой неделе получила требование адвоката на добавление clauses на недостроенный объект, которые могут применяться только к законченной застройке. Они часто запихивают и то, что нужно и то, что не нужно. Адвокат тоже адвокату рохнь и среди них есть ещё те орлы. Не он, а ты разруливаешь проблему на закрытии.

Насчёт бравирования. Я не пытаюсь когото оправдать или обвинить. Я лишь констатирую действительность. А действительность такова, даже если вы платите агенту покупателя полные 2.5% комишнс и говорите это на словах так как commonsence пишет на вашем листинге, что продавец вам не гарантирует комиссии, агент покупателя чувствует более уверенно, когда эти 2.5% гарантируются агентом и зафиксированны на МЛС. Когда же листинг выставлен темже commonsence и комишн на МЛС для агента покупателя стоит 0.01, то этот агент, даже если продавец по телефону говорит ему, что я плачу 2.5% не имеет полной уверенности того, что он таки получит эти 2.5%, а не окажется в ситуации, что либо поднимай своего клиента до цены какую продавец хочет либо урезай свою комиссию и никакой защищённости от продавца поскольку над последним не висит ни code of Ethics, ни RECO. У агентов это на подсознательном уровне. Поэтому они найдут все возможные недостатки такого дома, ни одно пятнышко не останется вне взора агента. Покупатели как красной чумы боятся проблемных домов. И в большинстве случаев приведёт его на нормальный листинг с традиционными 2.5% комисионными. Понимаю негодование некоторых оппонентов, но это жизнь и я согласна с тем, что большое колличество агентов думают о своём заработке больше всего. Ваша цель не донкиходить и бороться с ветряными мельницвми, а продать свой дом с наибольшей выгодой для себя. fsbo это коммерческие организации, которые существуют за счёт того, чтобы получить деньги за сервис не принимая на себя ни обязательства, ни риски. Я знаю агента, которую обязали выплатить 20 тыс за 20см неправильно измеренной комнаты. Если вы заметите, то даже размеров комнат на вашем листинге нет, потому что они получили деньги и хотят, чтобы вы решали свои проблемы в случае проблемного покупателя и платили за всё в суде.

Кстати, Мohican, mere listings были всегда, только термин стал популярен после судов с fsbo и я считаю, что поставить mere listing это умнее чем с commonsence. Потому что в отличии от commonsence агенты ставят в description, что продавец платит 2.5% агенту покупателя, тем самым больше агентов привёдёт клиентов на вашу проперти. Но по правде сказать, даже если дом выставлен с нормальным агентом, то % прямой продажи (покупатель сам звонит на листинг) мизерно мал. И те кто звонят как правоило такие же хитро перевывернутые как и продавец, так что они ещё до торговли автоматом снимают 2.5% с продажной цены. То есть продавцу фактически 1-5% продать без комиссии или урезанной на эту комиссию цены дом. Я агент, ищу себе дом и как только найду тот который мне подойдёт, то свой поставлю с полной комиссией агенту покупателя, потому что я знаю как эта кухня работает и знаю, что скупой платит дважды. Никто мне покупателей не приведёт если буду жадничать. Если вы думаете, что судебные разборки редкость, то вы нашего бизнеса не знаете. Неделю назад на проперти, которую мы закрыли с клиентами в Миссисаге месяц назад, агент продавца прислал нам чек из своей комиссии во избежание судебных тяжб. Адвокаты с обоих сторон не договорились, разруливали ситуёвину мы, агенты.
Last edited by Solnjishko on Saturday, January 26, 2013 12:31:00 AM
 
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Saturday, January 26, 2013 12:08:48 AM
  [Quote]
Спасибо, Solnjishko, довольно информативно, а решает каждый сам для себя. Ну и про непонимающих адвокатов слегка перегнули - наверное есть, как и в любой професии, но не уверен, что много.
Last edited by Mohican on Saturday, January 26, 2013 12:29:00 AM
 
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Saturday, January 26, 2013 12:58:40 AM
  [Quote]
«Ну и про непонимающих адвокатов слегка перегнули - наверное есть, как и в любой професии, но не уверен, что много.»

За последний год, один адвокат(не мой, а клиентов) просто кинул моих клиентов. Прямо заявил, что если твои клиенты попытаются на меня заявить, то ничего не докажут, у них нет со мной письменного договора и мой адвокат им срочно попу вытягивал. Другая звезла на клозинг позвонила и говорит, что мы не закрываемся потому что покупатель требует штуку за проблему. Смешно сказать, но пришлось тыкать ей в договор и показывать то место согласно которому покупатель не может этого делать. У третьего телефон не отвечал, денег на секретаршу нет. А ещё один орёл ключи за день до закрытия почтой обычной нам переслал. Съэкономил на курьере. Двое даже не сказали своим клиентам, что проперти должна быть vacant к полудню. Мои клиенты приезжают, а там отходная парти с друзьями человек в 20 в 8 часов вечера. Не рассказывайте мне про адвокатов. Пока я своего нашла, нескольких перебрала. Сейчас я отослала договор и знаю, что с нашей стороны там всё будет под контролем.
Last edited by Solnjishko on Saturday, January 26, 2013 1:08:00 AM
 
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Saturday, January 26, 2013 10:33:38 PM
  [Quote]
"30 человек из брокериджа подвесили вверх ногами"
К верх ногами подвесили агентов не потому, что они плохо работали.
Приостановили деиствителност лицензии брокераге, а не агентов. Агенты оказались в ситуации не возможности заниматься trade real estate под этим брокераге. Агентам пришлось срочно переводить свои лицензии в другие компании, что б иметь возможност продолжать работать. Напортачили владелцы компании, а не простые смертние. Не знаю, что произошло в этом конкретном случе, но один из самих болших грехов для комапнии это залесть в trust account.

Надо отдат дань Солнышку, что она тратит свое время и силы на отстаивание своего мнения.
Я поступаю по другому. Хотите продать сами-желаю вам удачи от всеи души. Не получится-вы знаете, где меня наити. У каждого свои путь. В прошлую субботу заехала на 3 open house by FSBO . 1 точно знал, что он делает. На 90% уверена-продаст сам. Остальние двое-закончат на МЛС. Дело времени.
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Saturday, January 26, 2013 11:36:33 PM
  [Quote]
разум, да я и не спорю - как и вы, я ценю профессионализм, и не сомневаюсь, что практикующий агент сделает работу быстрее и, зачастую, более качественно, чем сам продавец или временщик. Если же речь заходит о непомерных комиссионных, то существуют иные пути - каждый здесь выбирает для себя сам. И по поводу комментариев Солнышка, я не раз отмечал, насколько интересно получить инсайдерскую перспективу.
Last edited by Mohican on Thursday, January 31, 2013 7:02:00 PM
 
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Sunday, January 27, 2013 10:31:18 AM
  [Quote]
«разум, да вы же сами понимаете, что 30 агентов - это лишь пример, что не везде все гладко. Ну не фамилии же вывешивать в самом деле (тем более, что их вывешивают). Кому надо, тот пойдет и проверит. Тема была о fsbo, и нечего обвинять во всех смертных грехах эти организации и распространять сомнительную информацию среди клиентов, особенно если это бездоказательно. Как и вы, я ценю профессионализм, и не сомневаюсь, что практикующий агент сделает работу быстрее и, зачастую, более качественно, чем сам продавец или временщик. Если же речь заходит о непомерных комиссионных, то существуют иные пути - каждый здесь выбирает для себя сам. И по поводу комментариев Солнышка, я не раз отмечал, насколько интересно получить инсайдерскую перспективу.»

Да нету там никакой инсайдерской перспективы. Обычная самореклама.

Я вот такое знаю что никто не знает. Лойеры которые судятся, которые изучили три миллиона кейсов пока получили свою лицензию ничего не знают а я все знаю. И у меня есть секретный клауз в офер который знаю только я. и если этот клауз не вставить то все всем копец. А то что в интернете это просто смешно. ведь там опыт всего 7 миллиардов людей но это не важно. я делаю 5 сделок в год а не как другие лохи по 2. у меня гиганский опыт и меня какойто ушлый покупатель припугнул. а я тут бах из кустов и клауз ему секретный. он и отвалил.

Напоминает советских врачей после перестройки - у вас очень страшные риски - диабет, сифилис и инсульт. но у меня есть секретная кремлевская заряженная вода. дадите мне 2 тысячи долларов и я вас вылечу. а если не дадите то смерть в мучениях стращных и еще всю семью заразите
Joined: 11/20/2012
Posts: 838
Posted on Sunday, January 27, 2013 10:42:30 AM
  [Quote]
«Да нету там никакой инсайдерской перспективы. Обычная самореклама.»

Не соглашусь с вами - есть таки перспектива, и из книжек (там много моментов есть помино стандартных клозов), и из опыта. Можно сколько угодно из интернета форм насосать, но реальный опыт кое-что значит. Проблема с тем, что весь этот experience зачастую используют не во благо клиента, а на свой карман.

ПС - Формы из интернета всегда у лоера надо проверять, а то такого насосешь.. не расхлебаешь.
Last edited by Mohican on Wednesday, January 30, 2013 10:43:00 AM
 
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Wednesday, January 30, 2013 10:14:47 AM
  [Quote]
Up
-----
Valentine's Day February 14, Thursday and Family Day February 18, Monday -Long Weekend
Page: [1] 2 All
Forums » Real Estate Review » продажи FSBO ComFree и RealtySellers в 2012[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved