Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » Что происходит если сделака не закрывается?[Reply]
Page: [1] 2 3 All
Author Message
Joined: 10/19/2009
Posts: 1449
Posted on Wednesday, February 20, 2013 12:01:32 PM
  [Quote]
Допустим покупатели передумали покупать, и не хотят закрываться.
Они отказываются и подают в суд на возврат депозита. Может ли продавец тем временем продавать свой дом другим или нет? Или до суда дом зависает? Не может ли это быть методом давления на продавца, которому нужно быстрее закрыть свой дом?

ЗЫ Я имел в виду метод давления на добровольное возвращение депозита.
-----
Хрум-Хрум
Last edited by UserNotFound on Wednesday, February 20, 2013 12:02:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, February 20, 2013 12:17:36 PM
  [Quote]
вот это именно та ситуация где нужна Солнышко со всеми своими дополнительными клаузами встроенными в договор о продаже.

чем лучше написан договор тем меньше проблем.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1449
Posted on Wednesday, February 20, 2013 12:26:23 PM
  [Quote]
«вот это именно та ситуация где нужна Солнышко со всеми своими дополнительными клаузами встроенными в договор о продаже.

чем лучше написан договор тем меньше проблем.»


Вопрос чисто теоретический. Скажем так, если покупатели подают в суд (пофиг что там в договоре написано), означает ли это что дом становится предметом спора в суде и не может быть продан до окнчания суда?
-----
Хрум-Хрум
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Wednesday, February 20, 2013 1:19:30 PM
  [Quote]
1. в обычнои ситуации, чтоб выити из сделки и снять всю ответственност с обоих сторон, обе сторони должны подписать мутуал рилиз. Да же, если депозит не был предоставлен.
2. если сделка не закрыта на closing date по вине покупателя деиствоват начинает лоер. Лоер продавца дает письменные инструкции о возвращении проперту на маркет. Ни какои mutual release не нужен. Депозит остается в listing brokerage na trust account
3. Депозит из trust account выпускается в 3 случаях: 1. сделка закрыта. 2. mutual release подписан и продавец согласен вернут депоzит (обычно, когда покупател не может выполнит conditions). 3. по решению суда.
4. Что б суд принял решение, дожна быть картина, какие потери понес продавeц из за того, что покyпател не закрыл сделку: дом снова на маркете и продан дешевле, чем предлагал не закрывшии сделку покупател, продавец не смог закрыт, то что он купил и так далее по цепочке. И если оказется, что потери значително болше, чем депозит, то не состоявшиися покупател влетит не толко на депозит
5. Все может тянутся очен долго
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Wednesday, February 20, 2013 1:25:47 PM
  [Quote]
«Вопрос чисто теоретический. Скажем так, если покупатели подают в суд (пофиг что там в договоре написано), означает ли это что дом становится предметом спора в суде и не может быть продан до окнчания суда?»

1. "Скажем так, если покупатели подают в суд (пофиг что там в договоре написано)"
эtot пофиг толко в голове покупателя. все осталние следуют и деиствуют согсно тому, что написано
2. дом идет на маркет.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1449
Posted on Wednesday, February 20, 2013 2:24:09 PM
  [Quote]
««Вопрос чисто теоретический. Скажем так, если покупатели подают в суд (пофиг что там в договоре написано), означает ли это что дом становится предметом спора в суде и не может быть продан до окнчания суда?»

1. "Скажем так, если покупатели подают в суд (пофиг что там в договоре написано)"
эtot пофиг толко в голове покупателя. все осталние следуют и деиствуют согсно тому, что написано
2. дом идет на маркет.»


Так договор то стандартный и никаого клоуза ( и я бы и не стал подписывать такой договор), что в случае чего покупатель может забрать депозит. Получается специальный договор не нужен, стандратный договор что даёт риэлтор вполне нормально, главное чтобы не было клауза о том что покупатель если что может передумать...
-----
Хрум-Хрум
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Wednesday, February 20, 2013 2:32:35 PM
  [Quote]
«Так договор то стандартный и никаого клоуза ( и я бы и не стал подписывать такой договор), что в случае чего покупатель может забрать депозит. Получается специальный договор не нужен, стандратный договор что даёт риэлтор вполне нормально, главное чтобы не было клауза о том что покупатель если что может передумать...»

Извините, но такои "клоуз" это бред. И могила продавцу. Его не пропустит не один продавец/агент, если у него ест хоть 1/100 извилины в голове
Joined: 10/19/2009
Posts: 1449
Posted on Wednesday, February 20, 2013 2:43:48 PM
  [Quote]
это я про: "вот это именно та ситуация где нужна Солнышко со всеми своими дополнительными клаузами встроенными в договор о продаже."


««Так договор то стандартный и никаого клоуза ( и я бы и не стал подписывать такой договор), что в случае чего покупатель может забрать депозит. Получается специальный договор не нужен, стандратный договор что даёт риэлтор вполне нормально, главное чтобы не было клауза о том что покупатель если что может передумать...»

Извините, но такои "клоуз" это бред. И могила продавцу. Его не пропустит не один продавец/агент, если у него ест хоть 1/100 извилины в голове»
-----
Хрум-Хрум
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Thursday, February 21, 2013 9:52:48 AM
  [Quote]
Что значит они не хотят закрываться? Они просто позвонили и сказали, что не звкрываются? Это ничего не значит. Если они не закрылись, то в этом случае они Breach of contract. Если они не закрылись, то ставьте хоть на следующий день.

Никаких clauses для возврата депозита покупателю нет. Мало того он может поткрять больше чем депозит, если продавец понёс убытки на сумму большую чем депозит. Но это решается через суд. Депозит замораживается до разрешения, дальше идут адвокатские дела. Договорятся без суда, будет хорошо всем. Если продавец продал свой дом сразу и лучше чем был продан первый раз с быстрым клозингом, т.е. его убытки минимальны по сравнению с депозитом, то покупатель конечно же может потребовать возврат части депозита через суд. Только суд в этом случае будет решать кому что отдавать, а до решения суда деньги будут замороженны. Кстати это было на какомто трэйнинге с адвокатом, что если сумма депозита превышает 15%, то были случаи когда суд рассматривал это не как депозит, а как часть даунпэймента и возвращали деньги покупателю, поэтому не рекомендуется брать депозит больше 10% (я была очень удивлена, потому что до этого думала, что чем выше депозит тем лучше).
Last edited by Solnjishko on Thursday, February 21, 2013 10:16:00 AM
 
Joined: 7/7/2008
Posts: 29015
Posted on Thursday, February 21, 2013 10:55:55 AM
  [Quote]
т.е. можно давать даунпеймент 11% в полной уверенности получения его обратно в случае моего нежелания покупать дом?
-----
С Днем Защитника Отечества!!! Твоего Отечества !!! Своего Отечества!!
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Thursday, February 21, 2013 2:00:10 PM
  [Quote]
«(я была очень удивлена, потому что до этого думала, что чем выше депозит тем лучше).»

я думаю вы уйму элементарных вещей вы не знаете которые могут заподлянить продавцу всю малину и никакие секретные клаузы не помогут

A deposit must be considered a “good faith” deposit to ensure performance of the Buyer’s obligations. If
it is considered to be part payment of the purchase price then it is not a true deposit. For instance, a deposit in excess of 15% of the purchase price is at risk of not being a true deposit but being part
payment of the purchase price. Where an amount described is a deposit is a part payment and not a true
deposit, then it cannot be forfeited but can only be a credit against actual damages incurred.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25986
Posted on Thursday, February 21, 2013 3:49:54 PM
  [Quote]
Один мой друг лет 10 назад так попал. Продавал таунхауз, вроде продал, офер подписали, депозит взяли, кондишинз сняли, а потом покупатель отказался сделку закрывать и через суд забрал свой депозит назад, Суд присудил возврат депозита достаточно быстро и беспроблемно, по причине расхождений данных в листинге с тем, что по правилам должно было в листинге быть.
Там были некоторые расхождения, во первых по размерам таунхауза, во вторых по категории и в третьих по бедрумам.
Ангент составил листинг по билдеровскому плану, а не по муниципальному.
Билдер считал по финишд площади, а четвертый бедрум был в вокаут бейсменте, соответствено получилась серьезная разница и в площади и в бедрумах и в категории. Короче в суде сказали что агент был обязан промерить проперти а не следовать по билдеровской рекламе. Короче в суде другу сказали судить иншуранс агента. Человек попал на бридж файнансинг.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Thursday, February 21, 2013 4:52:45 PM
  [Quote]
««(я была очень удивлена, потому что до этого думала, что чем выше депозит тем лучше).»

я думаю вы уйму элементарных вещей вы не знаете которые могут заподлянить продавцу всю малину»


kashirin, то, что вы всезнающий, сомнения нет. Ну а риэлторы потому и берут постоянно разного рода курсы, чтобы знать где могут поставить подножку твоему клиенту. В риэлторских курсах многие вопросы не рассматриваются и не описываются в учебниках, включая кстати и этот ньюанс про сумму депозита. На своих сделках я не позволяю покупателю класть 15% депозит и clauses у меня все перештопаны и переделаны, поэтому оставьте то, что вы думаете для себя, без под* оппонентов на форуме. Здесь я просто делюсь с другими людьми, моими коллегами и теми, кто покупает и продаёт тем, что я знаю и буду благодарна если ктото, включая всезнающих расскажет мне чтото новое из элементарных вещей, которые я не знаю.
Last edited by Solnjishko on Thursday, February 21, 2013 4:53:00 PM
 
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Friday, February 22, 2013 5:02:24 PM
  [Quote]
«Один мой друг лет 10 назад так попал. Продавал таунхауз, вроде продал, офер подписали, депозит взяли, кондишинз сняли, а потом покупатель отказался сделку закрывать и через суд забрал свой депозит назад, Суд присудил возврат депозита достаточно быстро и беспроблемно, по причине расхождений данных в листинге с тем, что по правилам должно было в листинге быть.
Там были некоторые расхождения, во первых по размерам таунхауза, во вторых по категории и в третьих по бедрумам.
Ангент составил листинг по билдеровскому плану, а не по муниципальному.
Билдер считал по финишд площади, а четвертый бедрум был в вокаут бейсменте, соответствено получилась серьезная разница и в площади и в бедрумах и в категории. Короче в суде сказали что агент был обязан промерить проперти а не следовать по билдеровской рекламе. Короче в суде другу сказали судить иншуранс агента. Человек попал на бридж файнансинг.»


slavique, vi dovavili компонентов в исходную ситуацию. В вашем примере агент сделал большие ошибки в том, что принципиально важно. Как считать и мерить, что можно назват спалнеи, а что нельзя, где 4. а где 3+1 -это азы, которым учат в самом начале. Второе, что агент должен держат себе за правило, что б избежат проблем для клиента и себя: ни кому не верь, ни на кого не полагаися: ни на билдера, ни на информацию о тои же проперти на предыдущем листинге, ни на владельца. За инфо на МЛС отвечает АГЕНТ. Конечно, если клиент говорит, что под ковровым покрытием у него паркет и возможности проверит нет- полагаемся на слово, Но размеры, таксы, маин фее, к-во паркинг мест все, чему можно наити подтверждение - должно быть проверено. Что б избежать проблем. В вашем примере Суд присудил возврат депозита и посоветовал разбиратся с агентом-чего ис ледовало ожидат.
У меня был случаи, когда на подписании бумаг хозяева говорили: у нас tandem parking. А когда пошла в management оказалось у них просто oversized паркинг. Да 4 года жили и 2 машины парковали. managementу не мешало, они глаза закрывали. Но если б новыи хозяин купил его как тендем и в какои то момент по каким то причинам management запретил парковать 2 машины, разборок было б не избежат. Так чо доверяи, но проверяи.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1449
Posted on Wednesday, February 27, 2013 12:11:28 PM
  [Quote]
Ну до чегож безграмотные риэлторы бывают:

Master bedroom Second level 18.99 m x 12 m
Bedroom 2 Second level 12 m x 11.02 m
Bedroom 3 Second level 12.99 m x 12.4 m
Bedroom 4 Second level 10.2 m x 10 m
Dining room Main level 12.99 m x 12.99 m
Family room Main level 11.02 m x 16.6 m
Kitchen Main level 9.02 m x 11.02 m
Eating area Main level 8.79 m x 12 m

купить чтоли такой домик не глядя, да засудить риэлтора :)

ЗЫ Домик всего 2200sf
-----
Хрум-Хрум
Last edited by UserNotFound on Wednesday, February 27, 2013 12:12:00 PM
 
Page: [1] 2 3 All
Forums » Real Estate Review » Что происходит если сделака не закрывается?[Reply]
Copyright © 2020 Torontovka.com, All rights reserved