Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » Что лучше по вашему?[Reply]
Page: [1]
Author Message
Joined: 5/2/2008
Posts: 3
Posted on Friday, May 2, 2008 2:21:08 PM
  [Quote]
Купить дом, жить в нём и сдавать басемент или жить в квартире, купить другую квартиру и её сдавать? Это с точки зрения налогов и удобства. Я вообщето больше люблю жить в квартире, в доме, кажется много забот и работы, а как вы думаете?
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Wednesday, May 28, 2008 11:38:21 PM
  [Quote]
Смотрите какой расклад: если вы живёте в одной квартире, а другую покупаете для сдачи, то во-первых вам нужно платить налоги (сумма их уменьшится на расходы по содержанию и частично списания interest (но это лучше узнать у accountant) и кроме того когда вы её будете продавать, то вам придётся заплатить Capital gain, поскольку она не являлась вашим местом жительства. В этом случае если вы женаты, то покупайте хотя бы одну квартиру на себя, другую на жену. Если конечно вам позволят доходы, потому как если например у вас всё нормально с доходом, а у жены его не хватает (давайте здесь не будем рассматривать альтернативные пути повышения формального заработка), то банк может потребовать либо co-signer на mortgage commitment, причём с 10% downpaiment большинство банков требует, чтобы этот человек встал на title, либо повысить downpayment. Опять же если вы встанете на title, то с продажи ваша доля может быть subject of capital gain.
Теперь дом со сдачей бэйсмента. Вы работаете на full time или у вас свой бизнес и вы используете часть дома для бизнеса? Если на full time, то это лучше. Так как в этом случае вы списываете треть расходов и треть interest мортгиджа. Поэтому налогов вы почти не платите или не платите вообще, так как расходы будут выше доходов. Если же вы уже всё списали на home business, то придётся платить налоги как ваш income. Тут нужно считать. Многие думают, чтобы сдавать бэйсмент втихую, не сообщая никому. Такой вариант конечно же возможен, но могут за задницу прихватить. Если не дай бог что случится (типа наводнения три года назад), то страховая компания будет первой, кто быстренько вычислит, что вы не заявляли жильцов (ведь заявив вы должны пройти пожарную и электро инспекцию), И если это выяснится, то вы автоматически теряете fire insurance (которую потом вам почему-то ни одна страховая компания не даст), а без fire insurance банк не делает renewal мортгиджа. Опять же жильцы в своей декларации будут указывать ваш адрес, что может при аудите Revenue Canada выясниться. Опять же жильцы это дело такое, что можно нарваться на professional renters или просто на козликов редких.
А насчёт купить, это вы правы. Дом требует ухода и работы. Если вам не хочется стричь траву, убирать снег, чинить периодически деку и т.д., то конечно же лучше квартиру или какой-нибудь кондо-таунхауз.
Можно ещё купить триплекс, который в принципе может себя окупать. Но здесь уже нужно просчитывать разные показатели типа cash flow before and after taxes, NOI и т.п. Мы недавно пытались с моим клиентом найти такие триплексы. Парочку нашли, вроде проходят по показателям, но район такой, что с этой публикой связываться не хочется. А в downtown цены скачут на 20-25% в год, уже дома себя не окупают.
Ладно пора заканчивать, пока вороньё не налетело. У нас же здесь люди больше какие, сами ничего нормального не напишут, а только в других г****м швыряют.
Last edited by Solnjishko on Wednesday, May 28, 2008 11:49:00 PM
 
Joined: 8/28/2003
Posts: 48
Posted on Thursday, May 29, 2008 1:31:47 PM
  [Quote]
первая какашка: если вы женаты и РК об етом знает, то при оформлении одной квартиры ан мужа, а второй на жену одна из них будет subject to capital gains. Почему? Потому что семья is entitled to one household only, а муж и жена и образуют household.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Thursday, May 29, 2008 5:34:11 PM
  [Quote]
нет. Супруги могут быть separated и официального separation по канадским законам нигде регистрировать не нужно. Просто в этом случае у одного из супругов должен быть один адрес для residence, а у другого другой. И в случае хватания (который может быть только после продажи) вас за хвост вы должны показать, что ваш адрес был именно там. Просто формально вы якобы разъезжаетесь с мужем или женой и продаёте свой дом или квартиру. Многие люди именно так и делают.
Last edited by Solnjishko on Thursday, May 29, 2008 5:36:00 PM
 
Joined: 5/31/2008
Posts: 1
Posted on Saturday, May 31, 2008 5:21:41 PM
  [Quote]
Спасибо! Что бы случиолось если бы я ету квартиру после подарил ребёнку? Тоже бы был капитал геин?
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Sunday, June 1, 2008 1:25:48 PM
  [Quote]
При продаже - да, зарегистрированная на ребёнка квартира всё равно будет подлежать Capital Gains, если ребёнок несовершеннолетний и, естественно, член семьи.
Но если "подарок'' - взрослому "ребёнку", живущему отдельно в этой квартире, или зарегистрированного там - то нет.
Но и на это, так как и на варианты что "солнышко" рекомендует, есть свои нюансы - срок проживания (не уверен, минимум 6 месяцев или больше), и т.д. Лучше узнать у адвоката чем гадать.

Eщё один важный нюанс - если вы зарегистрируете ребёнка как собственника, то отпадёт возможность пройти как First Time Buyer когда это может в будущем ему очень понадобится в покупке реально своего дома.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Tuesday, June 3, 2008 4:00:14 PM
  [Quote]
Вот насчёт ньюансов по времени в Property Law нет срока 6 мес. Закон очень нечёткий (если так можно выразиться). Эта проперти должна быть местом твоего проживания в какой-то год. Но вот если у тебя больше чем одна соственность была в какой то год (например флипнул два дома за год и продал их один за другим), то вот тут ты попадаешь под внимание Ревенью и продашь ещё один на следующий год так могут не capital gain заставить заплатить, а уже как инком. Ребёнок точно лишится first time buyer статус. А вот насчёт Capital gain при продаже если владелец ребёнок, то лучше здесь посоветоваться с адвокатом. Скорее всего norton прав, но наверняка есть какие-нибудь пути обхода. Например ребёнок может жить с бабушкой, а не с родителями потому что какая-нибудь спецшкола, значит проперти уже есть место его проживания. Адвокат подскажет как здесь правильно поступить.
Last edited by Solnjishko on Tuesday, June 3, 2008 4:03:00 PM
 
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, June 3, 2008 9:07:36 PM
  [Quote]
Ревеню Канада не следует правилам Property Law. У них свои параметры и только одна цель. Поэтому перед тем как делать какое-либо решение, необходим совет адвоката или аккаунтанта (лучше обоих).
Также, узнайте у нормального mortgage brokera если вообще возможно получить mortgage когда title и mortgage на разных именах.
Joined: 12/3/2007
Posts: 15994
Posted on Wednesday, June 4, 2008 4:47:25 PM
  [Quote]
если title и мортгидж на разных именах, то банки просят 20% downpayment. И тогда co-signer может не быть на title. Мои клиенты недавно таким образом получили approval. Доход рассматривался только co-signer. А при 50% (раньше было 30%, но я не знаю если банки разрешают сейчас, моему клиенту разрешили только при 50%) человек может быть и не резидентом Канады.
И norton абсолютно прав, не предпринимайте никаких шагов без адвоката и accountant.
Last edited by Solnjishko on Wednesday, June 4, 2008 4:49:00 PM
 
Page: [1]
Forums » Real Estate Review » Что лучше по вашему?[Reply]
Copyright © 2020 Torontovka.com, All rights reserved