«Мало того, именно рекордно низкие ставки и дают отличную возможность для first home buyers вылезти из рента. Можно зафиксировать рэйт на 4-5 лет и горя не знать все это время. Через 4-5 лет выплачивать долг будет уже легче - зарплаты растут, а долг не увеличивается.»

[...]

«Но, для тех, кто спокойно выплачивает рент, - хорошее время купить себе первое жилье. Фактически, государство субсидирует ваши первые 4-5 лет моргича, рэйты равны или даже ниже инфляции.»

риэлторы любят давать такой ход мыслям: "деньги сейчас дешёвые, ставки субсидированны, доступность жилья примерно на том же уровне как и 10 лет назад - надо брать своё, а не кормить лэндлорда! а то можно так и за бортом навечно остаться."

сейчас дам пример почему то что было раньше не совсем равно тому что есть сейчас.

возьмём, например bi-weekly моргидж в $1,000

если вы купили в прошлом году, и у вас ставка P-0.5% (т.е. 2.5%), вы дали 5% даун с 30-летней амортизацией, то значит что ваш дом стоил примерно $510,000

если бы вы купили тоже с 5% даун, 30-лет, но ставкой в 5.5% то цена дома должна была бы быть примерно $373,000

имеет ли значение цена дома, если платежы одинаковы? риэлторы намекают на то, что особого значения нет: платишь одинаково, имеешь такой же дом (куплен в разное время естественно).

на самом же деле, тот кто купил за $373К и имеет 5.5% мортгидж имеет намного больше преимущества.

за весь срок (30 лет) тот у кого 5.5% мортгидж выплатит $294К за все проценты + $355К принципал + 18K (5% даун) = $667К

тот у кого 2.5% - $165К за проценты + $484К принципал + 25К (5% даун) = $674К

общая сумма примерно одинакова (разница всего $7К ($23/месяц за 25 лет)! и если оба из покупателя будут платить bi-weekly (26 payments per year), то оба выплатят за 25 лет, а не за 30. вообще красота, всё одинаково, и риэлторы правы.

но на самом деле не совсем так. давайте предположим что у каждого из этих покупателей появилась возможность каждые две недели доплачивать ещё $100 (10% extra of each payment).

тот у кого процент 2.5% теперь выплатит за 22 года, и общая сумма будет $144К + $484К + $25К = $653К

а тот у кого 5.5% выплатит за менее чем 21 год и общая сумма будет $236К + $355К + $18К = $609К, или на $44К меньше и более чем на год быстрее чем у того кто имеет 2.5% и такую же сумму платежа но платит за более дорогой дом.

если же оба увеличат платёж на 20%, то
5.5% - paid off in 17.7 years. total $198K + $355K + 18K = $571K
2.5% - paid off in 19.6 years. total $127K + $484K + 25K = $636K

разница в $65К и два дополнительных года без мортгиджа

поэтому купив с большим процентом но меньшей ценой, и имея такой же платёж как и того с маленьким процентом, ты получаешь больше возможностей выплатить мортгидж быстрее и на более выгодных условиях.

и это ещё одна причина почему спешить и покупать сейчас за дорого, лиж бы забить низкий процент, на самом деле не имеет выгоды если есть реальный шанс что цены снизятся когда повысят процентные ставки.

««Народ продавайте через freecom . Там цены по сравнению с хапугами риэлторами очень даже супер! в торнхил вудс дом продался за несколько дней по соседству, а рядом стоят риэлторские таблички...до сих пор стоят. Так что нефиг кормить дармоедов :)»


вячеслав, на дафнии :)?»

лэндвуд

«Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.»
Все верно. Сейчас предоставляется хорошая возможность зафиксировать рэйт на 4-5 лет. Нужно понимать, что дальше придется платить, вероятнее всего, больше процентов банку.
В тоже время, первые годы моргича - самые трудные.

Несомненно, доступность жилья снижается.

«Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.»

Естественно нам приходиться мечтать об ипотеках как в Aмерике (3.83% fixed all the way for 30 years).

пример с расчётами был дан для того чтобы наглядно показать что цена покупки имеет большее значение чем monthly payments or interest rates. и это относиться с любым покупкам которые финансируются, будь это дом или машина.

F10, мы неоднократно уже обсуждали вопрос моего перезда в рентовку. после долгих прикидов и размышлений, я решил что мне легче будет потерять $100К потенциальной прибыли чем мучить семью с процессом продажи, и пары перездов в течении пятилетки. Тем более что наш дом нас отлично устраивает, и нет каких-либо оснований перезжать сейчас в другой район.

Опять же, всё сводиться к риску. У меня он с моим домом намного ниже чем у тех кто думают о покупке сейчас.

ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун.

например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.

потом бы по-максимому положил в TFSA - вся прибыль не облагается налогом.

деньги в RRSP и TFSA инвестировались бы скорее всего в какие-нибудь трех-годовые bonds. думаю что на 4% найти можно.

если какие-то ещё деньги остались которые не tax-sheltered, то их бы инвестировал бы в preferred shares больших корпораций. где-то на 5% расчитывать можно, и после налогов все равно где-то будет около 4% (потому что на дивиденды налог ниже).

в RRSP и TFSA bonds потому что они менее рискованны. в простых счётах они менее выгодны потому что налогом окладываются на все 100% дохода.

три года это short-term investment, вкладывать просто в акции рискованно если preservation of capital очень важен, как в данном случае когда знаешь что года через 3 тебе нужна будет вся сумма в сохранности

о GIC речи быть не может - это гарантированная потеря денег. после уплаты налогов на прибыль с GIC, их доход меньше уровня инфляции.

и вообще если бы я был в такой ситуации, то с удовольствием отдал бы хоть штуку баксов за одноразовую квалифицированную консультацию с investment advisor. конечно такого ещё поискать надо, но найти наверное можно.

«ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун.

например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.»

The First Time Home Buyers RRSP Plan (HBP) allows first time home buyers to withdraw up to $25,000 from RRSPs to buy or build a home. Так что упрятат туда 140К вдвоем с женои если ест место можно а вынут как downpayment 200K ni kak не получится
Как self directed mortgage - da, no ne downpayment

не владеть недвижимостью не 3 а 4 полних календарних года

«Естественно нам приходиться мечтать об ипотеках как в Aмерике (3.83% fixed all the way for 30 years).»
Прочитала пост сидя на диване у друзеи в америке. Их интерес на ипотеку 5.35% на все 30 лет. Взят правда я думаю 5 лет назад

Так когда же мы пойдем вниз, а может мы наоборот пойдем только вверх? Ответ здесь http://www.facebook.com/groups/394922507184891/