Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 [112] 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 8/25/2001
Posts: 25982
Posted on Saturday, May 12, 2012 2:47:39 PM
  [Quote]
«извините за офф-топик.
без обид, но согласно Блокоут агент лучше лоера а согласно Солнышке если есть агент то фин адвайзер не нужен.
я не против агента, но агент должен, как отметил Пат, заниматься поиском дома/кондо. а когда в разговоре с агентами в основном обсуждается финансовое состояние клиента это неправильно.»


не совсем так. кстати, еще не так давно народ прежде чем вообще смотреть дома с агентом шел в банк и делал преапрувал на моргидж.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Saturday, May 12, 2012 2:56:06 PM
  [Quote]
«Мало того, именно рекордно низкие ставки и дают отличную возможность для first home buyers вылезти из рента. Можно зафиксировать рэйт на 4-5 лет и горя не знать все это время. Через 4-5 лет выплачивать долг будет уже легче - зарплаты растут, а долг не увеличивается.»

[...]

«Но, для тех, кто спокойно выплачивает рент, - хорошее время купить себе первое жилье. Фактически, государство субсидирует ваши первые 4-5 лет моргича, рэйты равны или даже ниже инфляции.»

риэлторы любят давать такой ход мыслям: "деньги сейчас дешёвые, ставки субсидированны, доступность жилья примерно на том же уровне как и 10 лет назад - надо брать своё, а не кормить лэндлорда! а то можно так и за бортом навечно остаться."

сейчас дам пример почему то что было раньше не совсем равно тому что есть сейчас.

возьмём, например bi-weekly моргидж в $1,000

если вы купили в прошлом году, и у вас ставка P-0.5% (т.е. 2.5%), вы дали 5% даун с 30-летней амортизацией, то значит что ваш дом стоил примерно $510,000

если бы вы купили тоже с 5% даун, 30-лет, но ставкой в 5.5% то цена дома должна была бы быть примерно $373,000

имеет ли значение цена дома, если платежы одинаковы? риэлторы намекают на то, что особого значения нет: платишь одинаково, имеешь такой же дом (куплен в разное время естественно).

на самом же деле, тот кто купил за $373К и имеет 5.5% мортгидж имеет намного больше преимущества.

за весь срок (30 лет) тот у кого 5.5% мортгидж выплатит $294К за все проценты + $355К принципал + 18K (5% даун) = $667К

тот у кого 2.5% - $165К за проценты + $484К принципал + 25К (5% даун) = $674К

общая сумма примерно одинакова (разница всего $7К ($23/месяц за 25 лет)! и если оба из покупателя будут платить bi-weekly (26 payments per year), то оба выплатят за 25 лет, а не за 30. вообще красота, всё одинаково, и риэлторы правы.

но на самом деле не совсем так. давайте предположим что у каждого из этих покупателей появилась возможность каждые две недели доплачивать ещё $100 (10% extra of each payment).

тот у кого процент 2.5% теперь выплатит за 22 года, и общая сумма будет $144К + $484К + $25К = $653К

а тот у кого 5.5% выплатит за менее чем 21 год и общая сумма будет $236К + $355К + $18К = $609К, или на $44К меньше и более чем на год быстрее чем у того кто имеет 2.5% и такую же сумму платежа но платит за более дорогой дом.

если же оба увеличат платёж на 20%, то
5.5% - paid off in 17.7 years. total $198K + $355K + 18K = $571K
2.5% - paid off in 19.6 years. total $127K + $484K + 25K = $636K

разница в $65К и два дополнительных года без мортгиджа

поэтому купив с большим процентом но меньшей ценой, и имея такой же платёж как и того с маленьким процентом, ты получаешь больше возможностей выплатить мортгидж быстрее и на более выгодных условиях.

и это ещё одна причина почему спешить и покупать сейчас за дорого, лиж бы забить низкий процент, на самом деле не имеет выгоды если есть реальный шанс что цены снизятся когда повысят процентные ставки.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25982
Posted on Saturday, May 12, 2012 3:25:20 PM
  [Quote]
Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.
Joined: 1/21/2007
Posts: 1533
Posted on Saturday, May 12, 2012 3:33:42 PM
  [Quote]
««Народ продавайте через freecom . Там цены по сравнению с хапугами риэлторами очень даже супер! в торнхил вудс дом продался за несколько дней по соседству, а рядом стоят риэлторские таблички...до сих пор стоят. Так что нефиг кормить дармоедов :)»


вячеслав, на дафнии :)?»


лэндвуд
-----
Жестокость - это храбрость трусов
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Saturday, May 12, 2012 3:52:15 PM
  [Quote]
«и это ещё одна причина почему спешить и покупать сейчас за дорого, лиж бы забить низкий процент, на самом деле не имеет выгоды если есть реальный шанс что цены снизятся когда повысят процентные ставки.»
Пат, это очевидно, что купить дешевле процентов на 20-30 было бы просто замечательно. Если бы мне предложили пожить еще в ренте 1-2 года, чтобы существенно сэкономить на покупке дома - я бы так и сделал. Но, никто такой гарантии не дает, и, на самом деле, есть реальный шанс упустить момент и купить жилье в Торонто, пока оно еще доступно.

Да ты и сам, думаю, при полной уверенности в падении цен на 20-30 процентов, переехал бы в рент на годик-другой, правда? :)
Возможно, ты бы даже согласился подождать в ренте и 5 лет, как ты писал ранее, но я сильно сомневаюсь в этом, если честно... :)
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Saturday, May 12, 2012 4:02:08 PM
  [Quote]
«Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.»
Все верно. Сейчас предоставляется хорошая возможность зафиксировать рэйт на 4-5 лет. Нужно понимать, что дальше придется платить, вероятнее всего, больше процентов банку.
В тоже время, первые годы моргича - самые трудные.

Несомненно, доступность жилья снижается.
Joined: 7/7/2008
Posts: 29007
Posted on Saturday, May 12, 2012 4:32:22 PM
  [Quote]
««извините за офф-топик.
без обид, но согласно Блокоут агент лучше лоера а согласно Солнышке если есть агент то фин адвайзер не нужен.
я не против агента, но агент должен, как отметил Пат, заниматься поиском дома/кондо. а когда в разговоре с агентами в основном обсуждается финансовое состояние клиента это неправильно.»


не совсем так. кстати, еще не так давно народ прежде чем вообще смотреть дома с агентом шел в банк и делал преапрувал на моргидж.»


А вы когда заходите в магазин мебельный или в кар дилершип,какой вас вопрос спрашивают первым?
"какой твой бюджет?" ,неправда-ли?
Говоришь $10000,вот тебе и подберут под тебя.
С домами тоже самое. У тебя есть преапрувал от банка на 500к,покупай до 520к,но не проси своего агента присылать тебе дома за 600к. Иначе - жопа...
Я думаю и НАСТОЯЩИМ агентам (а таких % 5 только) не нравятся эти цены и малтиплай офферс.
-----
New York Yankees имели,имеют и будут иметь.........
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Saturday, May 12, 2012 4:43:39 PM
  [Quote]
«Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.»

Естественно нам приходиться мечтать об ипотеках как в Aмерике (3.83% fixed all the way for 30 years).

пример с расчётами был дан для того чтобы наглядно показать что цена покупки имеет большее значение чем monthly payments or interest rates. и это относиться с любым покупкам которые финансируются, будь это дом или машина.

F10, мы неоднократно уже обсуждали вопрос моего перезда в рентовку. после долгих прикидов и размышлений, я решил что мне легче будет потерять $100К потенциальной прибыли чем мучить семью с процессом продажи, и пары перездов в течении пятилетки. Тем более что наш дом нас отлично устраивает, и нет каких-либо оснований перезжать сейчас в другой район.

Опять же, всё сводиться к риску. У меня он с моим домом намного ниже чем у тех кто думают о покупке сейчас.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Saturday, May 12, 2012 11:02:06 PM
  [Quote]
«F10, мы неоднократно уже обсуждали вопрос моего перезда в рентовку. после долгих прикидов и размышлений, я решил что мне легче будет потерять $100К потенциальной прибыли чем мучить семью с процессом продажи, и пары перездов в течении пятилетки. Тем более что наш дом нас отлично устраивает, и нет каких-либо оснований перезжать сейчас в другой район.

Опять же, всё сводиться к риску. У меня он с моим домом намного ниже чем у тех кто думают о покупке сейчас.»

Я помню, помню... :)
Ты находишь более удобным жить в своем доме, выбранном районе, хорошими соседями, и т.д. и т.п. чем жить в ренте несколько лет, ожидая падения цен. И это удобство оцениваешь выше чем 100К потенциальной прибыли.

Я тоже самое удобство оцениваю выше возможной скидки на покупку жилья в 100К. :)

Кстати, серьезный вопрос. Если ты все-таки предпочел бы продать дом и переехать в рент, то как ты бы предпочел хранить деньги? Ведь необходимо, чтобы они были готовы к моменту покупки, но когда именно этот момент настанет - неизвестно. Возможно завтра, возможно - через 5 лет.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Sunday, May 13, 2012 12:44:16 AM
  [Quote]
ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун.

например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.

потом бы по-максимому положил в TFSA - вся прибыль не облагается налогом.

деньги в RRSP и TFSA инвестировались бы скорее всего в какие-нибудь трех-годовые bonds. думаю что на 4% найти можно.

если какие-то ещё деньги остались которые не tax-sheltered, то их бы инвестировал бы в preferred shares больших корпораций. где-то на 5% расчитывать можно, и после налогов все равно где-то будет около 4% (потому что на дивиденды налог ниже).

в RRSP и TFSA bonds потому что они менее рискованны. в простых счётах они менее выгодны потому что налогом окладываются на все 100% дохода.

три года это short-term investment, вкладывать просто в акции рискованно если preservation of capital очень важен, как в данном случае когда знаешь что года через 3 тебе нужна будет вся сумма в сохранности

о GIC речи быть не может - это гарантированная потеря денег. после уплаты налогов на прибыль с GIC, их доход меньше уровня инфляции.

и вообще если бы я был в такой ситуации, то с удовольствием отдал бы хоть штуку баксов за одноразовую квалифицированную консультацию с investment advisor. конечно такого ещё поискать надо, но найти наверное можно.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, May 13, 2012 1:19:25 PM
  [Quote]
«ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун.

например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.»

Не очень подходит для большинства, кто впервые покупает жилье, обычно они не успевают накописть так много рума на RRSP. Но, как вариант - ок.... :)

«потом бы по-максимому положил в TFSA - вся прибыль не облагается налогом.
деньги в RRSP и TFSA инвестировались бы скорее всего в какие-нибудь трех-годовые bonds. думаю что на 4% найти можно.»

Вполне возможно, что падение цен на жилье и восстановление обратно произойдет быстрее, чем за 3 года. Может оказаться, что деньги нужны раньше, а через 3 года прибыль от сделки не покроет расходов.

«если какие-то ещё деньги остались которые не tax-sheltered, то их бы инвестировал бы в preferred shares больших корпораций. где-то на 5% расчитывать можно, и после налогов все равно где-то будет около 4% (потому что на дивиденды налог ниже).»
К моменту, когда потребуются деньги обратно, может оказаться, что цена акций ниже, чем была при покупке. Придется продавать с убытком.

«три года это short-term investment, вкладывать просто в акции рискованно если preservation of capital очень важен, как в данном случае когда знаешь что года через 3 тебе нужна будет вся сумма в сохранности

о GIC речи быть не может - это гарантированная потеря денег. после уплаты налогов на прибыль с GIC, их доход меньше уровня инфляции.»

Preffered акции тоже рискованное вложение. С GIC, как ты заметил - тоже проблемы, особенно, если вкладываешь не на 3 года, а меньше.

«и вообще если бы я был в такой ситуации, то с удовольствием отдал бы хоть штуку баксов за одноразовую квалифицированную консультацию с investment advisor. конечно такого ещё поискать надо, но найти наверное можно.»
Это да, но, гарантированно сохранить капитал - сложно. Там где есть хоть какие то гарантии, - прибыль ниже инфляции. Все остальное - риск.

Это еще один повод не уходить в кэш и переходить в рент. К риску не дождаться падения цен добавляется риск растерять деньги на инвистициях или из-за инфляции. А дом - это дом! :)
Joined: 9/4/2010
Posts: 396
Posted on Monday, May 14, 2012 6:19:22 PM
  [Quote]
«ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун.

например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.»


The First Time Home Buyers RRSP Plan (HBP) allows first time home buyers to withdraw up to $25,000 from RRSPs to buy or build a home. Так что упрятат туда 140К вдвоем с женои если ест место можно а вынут как downpayment 200K ni kak не получится
Как self directed mortgage - da, no ne downpayment

не владеть недвижимостью не 3 а 4 полних календарних года

«Естественно нам приходиться мечтать об ипотеках как в Aмерике (3.83% fixed all the way for 30 years).»
Прочитала пост сидя на диване у друзеи в америке. Их интерес на ипотеку 5.35% на все 30 лет. Взят правда я думаю 5 лет назад
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, May 14, 2012 9:22:43 PM
  [Quote]
razum, спасибо за поправку о HBP. действительно можно таким образом вынуть только $25К + $25К


May 10. Bloomberg - Mortgage Rates in U.S. Fall to Record Lows With 30-Year at 3.83%

А учитывая что во той же флориде за $300К можно купить маленькую виллу то можно взять и 15-летний за 3.05%
Joined: 1/4/2012
Posts: 160
Posted on Saturday, May 26, 2012 11:16:11 AM
  [Quote]
Так когда же мы пойдем вниз, а может мы наоборот пойдем только вверх? Ответ здесь http://www.facebook.com/groups/394922507184891/
Joined: 1/4/2012
Posts: 160
Posted on Saturday, May 26, 2012 11:17:26 AM
  [Quote]
Так когда же мы пойдем вниз, а может мы наоборот пойдем только вверх? Ответ здесь http://www.facebook.com/groups/394922507184891/
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 [112] 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved