[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Saturday, May 12, 2012 2:47:39 PM [Quote]«извините за офф-топик. без обид, но согласно Блокоут агент лучше лоера а согласно Солнышке если есть агент то фин адвайзер не нужен. я не против агента, но агент должен, как отметил Пат, заниматься поиском дома/кондо. а когда в разговоре с агентами в основном обсуждается финансовое состояние клиента это неправильно.» не совсем так. кстати, еще не так давно народ прежде чем вообще смотреть дома с агентом шел в банк и делал преапрувал на моргидж. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Saturday, May 12, 2012 2:56:06 PM [Quote]«Мало того, именно рекордно низкие ставки и дают отличную возможность для first home buyers вылезти из рента. Можно зафиксировать рэйт на 4-5 лет и горя не знать все это время. Через 4-5 лет выплачивать долг будет уже легче - зарплаты растут, а долг не увеличивается.» [...] «Но, для тех, кто спокойно выплачивает рент, - хорошее время купить себе первое жилье. Фактически, государство субсидирует ваши первые 4-5 лет моргича, рэйты равны или даже ниже инфляции.» риэлторы любят давать такой ход мыслям: "деньги сейчас дешёвые, ставки субсидированны, доступность жилья примерно на том же уровне как и 10 лет назад - надо брать своё, а не кормить лэндлорда! а то можно так и за бортом навечно остаться." сейчас дам пример почему то что было раньше не совсем равно тому что есть сейчас. возьмём, например bi-weekly моргидж в $1,000 если вы купили в прошлом году, и у вас ставка P-0.5% (т.е. 2.5%), вы дали 5% даун с 30-летней амортизацией, то значит что ваш дом стоил примерно $510,000 если бы вы купили тоже с 5% даун, 30-лет, но ставкой в 5.5% то цена дома должна была бы быть примерно $373,000 имеет ли значение цена дома, если платежы одинаковы? риэлторы намекают на то, что особого значения нет: платишь одинаково, имеешь такой же дом (куплен в разное время естественно). на самом же деле, тот кто купил за $373К и имеет 5.5% мортгидж имеет намного больше преимущества. за весь срок (30 лет) тот у кого 5.5% мортгидж выплатит $294К за все проценты + $355К принципал + 18K (5% даун) = $667К тот у кого 2.5% - $165К за проценты + $484К принципал + 25К (5% даун) = $674К общая сумма примерно одинакова (разница всего $7К ($23/месяц за 25 лет)! и если оба из покупателя будут платить bi-weekly (26 payments per year), то оба выплатят за 25 лет, а не за 30. вообще красота, всё одинаково, и риэлторы правы. но на самом деле не совсем так. давайте предположим что у каждого из этих покупателей появилась возможность каждые две недели доплачивать ещё $100 (10% extra of each payment). тот у кого процент 2.5% теперь выплатит за 22 года, и общая сумма будет $144К + $484К + $25К = $653К а тот у кого 5.5% выплатит за менее чем 21 год и общая сумма будет $236К + $355К + $18К = $609К, или на $44К меньше и более чем на год быстрее чем у того кто имеет 2.5% и такую же сумму платежа но платит за более дорогой дом. если же оба увеличат платёж на 20%, то 5.5% - paid off in 17.7 years. total $198K + $355K + 18K = $571K 2.5% - paid off in 19.6 years. total $127K + $484K + 25K = $636K разница в $65К и два дополнительных года без мортгиджа поэтому купив с большим процентом но меньшей ценой, и имея такой же платёж как и того с маленьким процентом, ты получаешь больше возможностей выплатить мортгидж быстрее и на более выгодных условиях. и это ещё одна причина почему спешить и покупать сейчас за дорого, лиж бы забить низкий процент, на самом деле не имеет выгоды если есть реальный шанс что цены снизятся когда повысят процентные ставки. |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Saturday, May 12, 2012 3:25:20 PM [Quote]Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет. |
Joined: 1/21/2007 Posts: 1533 | Posted on Saturday, May 12, 2012 3:33:42 PM [Quote]««Народ продавайте через freecom . Там цены по сравнению с хапугами риэлторами очень даже супер! в торнхил вудс дом продался за несколько дней по соседству, а рядом стоят риэлторские таблички...до сих пор стоят. Так что нефиг кормить дармоедов :)» вячеслав, на дафнии :)?» лэндвуд ----- Жестокость - это храбрость трусов |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Saturday, May 12, 2012 3:52:15 PM [Quote]«и это ещё одна причина почему спешить и покупать сейчас за дорого, лиж бы забить низкий процент, на самом деле не имеет выгоды если есть реальный шанс что цены снизятся когда повысят процентные ставки.» Пат, это очевидно, что купить дешевле процентов на 20-30 было бы просто замечательно. Если бы мне предложили пожить еще в ренте 1-2 года, чтобы существенно сэкономить на покупке дома - я бы так и сделал. Но, никто такой гарантии не дает, и, на самом деле, есть реальный шанс упустить момент и купить жилье в Торонто, пока оно еще доступно. Да ты и сам, думаю, при полной уверенности в падении цен на 20-30 процентов, переехал бы в рент на годик-другой, правда? :) Возможно, ты бы даже согласился подождать в ренте и 5 лет, как ты писал ранее, но я сильно сомневаюсь в этом, если честно... :) |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Saturday, May 12, 2012 4:02:08 PM [Quote]«Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.» Все верно. Сейчас предоставляется хорошая возможность зафиксировать рэйт на 4-5 лет. Нужно понимать, что дальше придется платить, вероятнее всего, больше процентов банку. В тоже время, первые годы моргича - самые трудные. Несомненно, доступность жилья снижается. |
Joined: 7/7/2008 Posts: 29025 | Posted on Saturday, May 12, 2012 4:32:22 PM [Quote]««извините за офф-топик. без обид, но согласно Блокоут агент лучше лоера а согласно Солнышке если есть агент то фин адвайзер не нужен. я не против агента, но агент должен, как отметил Пат, заниматься поиском дома/кондо. а когда в разговоре с агентами в основном обсуждается финансовое состояние клиента это неправильно.» не совсем так. кстати, еще не так давно народ прежде чем вообще смотреть дома с агентом шел в банк и делал преапрувал на моргидж.» А вы когда заходите в магазин мебельный или в кар дилершип,какой вас вопрос спрашивают первым? "какой твой бюджет?" ,неправда-ли? Говоришь $10000,вот тебе и подберут под тебя. С домами тоже самое. У тебя есть преапрувал от банка на 500к,покупай до 520к,но не проси своего агента присылать тебе дома за 600к. Иначе - жопа... Я думаю и НАСТОЯЩИМ агентам (а таких % 5 только) не нравятся эти цены и малтиплай офферс. ----- New York Yankees имели,имеют и будут иметь......... |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Saturday, May 12, 2012 4:43:39 PM [Quote]«Патрик. У тебя серьезная ошибка в расчетах. Ты подсчитал суммы за весь период под одинаковый процент, хотя в реальности рейт действителен только на время 2-3-5 лет.» Естественно нам приходиться мечтать об ипотеках как в Aмерике (3.83% fixed all the way for 30 years). пример с расчётами был дан для того чтобы наглядно показать что цена покупки имеет большее значение чем monthly payments or interest rates. и это относиться с любым покупкам которые финансируются, будь это дом или машина. F10, мы неоднократно уже обсуждали вопрос моего перезда в рентовку. после долгих прикидов и размышлений, я решил что мне легче будет потерять $100К потенциальной прибыли чем мучить семью с процессом продажи, и пары перездов в течении пятилетки. Тем более что наш дом нас отлично устраивает, и нет каких-либо оснований перезжать сейчас в другой район. Опять же, всё сводиться к риску. У меня он с моим домом намного ниже чем у тех кто думают о покупке сейчас. |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Saturday, May 12, 2012 11:02:06 PM [Quote]«F10, мы неоднократно уже обсуждали вопрос моего перезда в рентовку. после долгих прикидов и размышлений, я решил что мне легче будет потерять $100К потенциальной прибыли чем мучить семью с процессом продажи, и пары перездов в течении пятилетки. Тем более что наш дом нас отлично устраивает, и нет каких-либо оснований перезжать сейчас в другой район. Опять же, всё сводиться к риску. У меня он с моим домом намного ниже чем у тех кто думают о покупке сейчас.» Я помню, помню... :) Ты находишь более удобным жить в своем доме, выбранном районе, хорошими соседями, и т.д. и т.п. чем жить в ренте несколько лет, ожидая падения цен. И это удобство оцениваешь выше чем 100К потенциальной прибыли. Я тоже самое удобство оцениваю выше возможной скидки на покупку жилья в 100К. :) Кстати, серьезный вопрос. Если ты все-таки предпочел бы продать дом и переехать в рент, то как ты бы предпочел хранить деньги? Ведь необходимо, чтобы они были готовы к моменту покупки, но когда именно этот момент настанет - неизвестно. Возможно завтра, возможно - через 5 лет. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Sunday, May 13, 2012 12:44:16 AM [Quote]ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун. например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment. потом бы по-максимому положил в TFSA - вся прибыль не облагается налогом. деньги в RRSP и TFSA инвестировались бы скорее всего в какие-нибудь трех-годовые bonds. думаю что на 4% найти можно. если какие-то ещё деньги остались которые не tax-sheltered, то их бы инвестировал бы в preferred shares больших корпораций. где-то на 5% расчитывать можно, и после налогов все равно где-то будет около 4% (потому что на дивиденды налог ниже). в RRSP и TFSA bonds потому что они менее рискованны. в простых счётах они менее выгодны потому что налогом окладываются на все 100% дохода. три года это short-term investment, вкладывать просто в акции рискованно если preservation of capital очень важен, как в данном случае когда знаешь что года через 3 тебе нужна будет вся сумма в сохранности о GIC речи быть не может - это гарантированная потеря денег. после уплаты налогов на прибыль с GIC, их доход меньше уровня инфляции. и вообще если бы я был в такой ситуации, то с удовольствием отдал бы хоть штуку баксов за одноразовую квалифицированную консультацию с investment advisor. конечно такого ещё поискать надо, но найти наверное можно. |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Sunday, May 13, 2012 1:19:25 PM [Quote]«ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун. например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.» Не очень подходит для большинства, кто впервые покупает жилье, обычно они не успевают накописть так много рума на RRSP. Но, как вариант - ок.... :) «потом бы по-максимому положил в TFSA - вся прибыль не облагается налогом. деньги в RRSP и TFSA инвестировались бы скорее всего в какие-нибудь трех-годовые bonds. думаю что на 4% найти можно.» Вполне возможно, что падение цен на жилье и восстановление обратно произойдет быстрее, чем за 3 года. Может оказаться, что деньги нужны раньше, а через 3 года прибыль от сделки не покроет расходов. «если какие-то ещё деньги остались которые не tax-sheltered, то их бы инвестировал бы в preferred shares больших корпораций. где-то на 5% расчитывать можно, и после налогов все равно где-то будет около 4% (потому что на дивиденды налог ниже).» К моменту, когда потребуются деньги обратно, может оказаться, что цена акций ниже, чем была при покупке. Придется продавать с убытком. «три года это short-term investment, вкладывать просто в акции рискованно если preservation of capital очень важен, как в данном случае когда знаешь что года через 3 тебе нужна будет вся сумма в сохранности о GIC речи быть не может - это гарантированная потеря денег. после уплаты налогов на прибыль с GIC, их доход меньше уровня инфляции.» Preffered акции тоже рискованное вложение. С GIC, как ты заметил - тоже проблемы, особенно, если вкладываешь не на 3 года, а меньше. «и вообще если бы я был в такой ситуации, то с удовольствием отдал бы хоть штуку баксов за одноразовую квалифицированную консультацию с investment advisor. конечно такого ещё поискать надо, но найти наверное можно.» Это да, но, гарантированно сохранить капитал - сложно. Там где есть хоть какие то гарантии, - прибыль ниже инфляции. Все остальное - риск. Это еще один повод не уходить в кэш и переходить в рент. К риску не дождаться падения цен добавляется риск растерять деньги на инвистициях или из-за инфляции. А дом - это дом! :) |
Joined: 9/4/2010 Posts: 396 | Posted on Monday, May 14, 2012 6:19:22 PM [Quote]«ну во-первых я бы засунул в RRSP сколько можно. потому что, кажись, не побыв владельцем 3 года, я бы смог бы делать HBP. а это значит больше денег для даун. например, если у меня и жены есть места по 70К в RRSP, то упрятав 140К туда, мы получили бы наверное где-то по 30К tax return каждый. т.е. суммарно это уже 200К которые есть для downpayment.» The First Time Home Buyers RRSP Plan (HBP) allows first time home buyers to withdraw up to $25,000 from RRSPs to buy or build a home. Так что упрятат туда 140К вдвоем с женои если ест место можно а вынут как downpayment 200K ni kak не получится Как self directed mortgage - da, no ne downpayment не владеть недвижимостью не 3 а 4 полних календарних года «Естественно нам приходиться мечтать об ипотеках как в Aмерике (3.83% fixed all the way for 30 years).» Прочитала пост сидя на диване у друзеи в америке. Их интерес на ипотеку 5.35% на все 30 лет. Взят правда я думаю 5 лет назад |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Monday, May 14, 2012 9:22:43 PM [Quote]razum, спасибо за поправку о HBP. действительно можно таким образом вынуть только $25К + $25К May 10. Bloomberg - Mortgage Rates in U.S. Fall to Record Lows With 30-Year at 3.83% А учитывая что во той же флориде за $300К можно купить маленькую виллу то можно взять и 15-летний за 3.05% |
Joined: 1/4/2012 Posts: 160 | Posted on Saturday, May 26, 2012 11:16:11 AM [Quote]Так когда же мы пойдем вниз, а может мы наоборот пойдем только вверх? Ответ здесь http://www.facebook.com/groups/394922507184891/ |
Joined: 1/4/2012 Posts: 160 | Posted on Saturday, May 26, 2012 11:17:26 AM [Quote]Так когда же мы пойдем вниз, а может мы наоборот пойдем только вверх? Ответ здесь http://www.facebook.com/groups/394922507184891/ |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved