««Логика, приходит чувак в банк и говорит, я прошу 350к, мой дом стоит 200к и 150к я еще дяде васе должен, на что банк ему и говорит, конечно, ты же классный парень.. 150 к ты кладешь в карман и на следующий день подаешь на банкротство. По этому банк дает 150к если дом стоит 200, чтобы покрыть убытки, а не наоборот..»
А подумать?...
Приходит чувак в банк и говорит, я ВАМ должен 350К, мой дом сейчас стоит 250К. Вот мои доходы, вот моя история платежей по моргичу. На данный момент я должен на 100К больше, чем стоит мой дом. Хочу купить дом за 500К. Для этого мне нужно дополнительно 250К. Если вы мне их дадите, то мой долг будет 600К, а дом будет стоить 500К, что ситуацию для банка не изменит - разница между стоимостью дома и долгом все та же - 100К.

Причем тут банкротство???»

Ситуация чисто теоретическая и может пойдет с частником но ни в коем случае с банком

«Ситуация чисто теоретическая и может пойдет с частником но ни в коем случае с банком»
1. Почему ситуация чисто теоретическая? Судя по информации из штатов, МИЛЛИОНЫ людей находятся в такой ситуации. Не теоретически, а практически!
2. Почему так категорично - "ни в коем случае"? На основе каких данных? Собственные умозаключения? А по-моему, банкам нужно адаптироваться под сложившуюся ситуацию, и если есть реальная возможность выдать больший моргич надежному клиенту без дополнительных рисков, то почему нет???

Ответы, типа "ни в коем случае", "нет потому что нет", "так не быает" и т.д. - не информативны, не интересны и не добавляют желанию дискутировать.

««банки не думают :) ты просишь перенести долг да еще и в сторону увеличения, это красиво выглядит только с твой стороны, для банка это или два необеспеченных долга на одном клиенте или один не обеспеченный но в два раза больше..»

Вот откуда что берется?
1. Банки не думают. Ага, и денег зарабатывать не умеют. :)
2. Какие 2 необеспеченных долга? Откуда? Человек продает квартиру чтобы купить дом.
3. В два раза больше необеспеченный долг. Что с квартирой, что с домом, моргич выше стоимости дома на одну сумму - 100К.»

вы чего оба фишку не сечете?
Во первых банк вообще может не разрешить продажу на шортсейл. Во вторых каким хреном банк одобрит финансирование дома с отрицательным даунпейментом? В хорошие времена банки часто просили погасить какие-то долги, прежде чем выдать моргидж.

«Славик это не мои фантазии, а суровая реальность в штатах.. купили дом за 500к, а он теперь 200, моргидж типа 2к в месяц, что делает народ просто тупо возвращает ключи от дома банку (где закон позволяет) или банкротится.. что тебя удивляет?
по второму пункту, есть в ренте 1200-1300, дома в цене упала, и теперь сколько будет моргидж на дом в 200к? так что 1к моргиджа или 1200 рента? что народ выберет, первый даун? ррсп 20к = 10% :)»

1. Ага, шас они побегут возвращать ключи если моргидж 2к....и побегут наверное у тебя бейсмент снимать.
2. и еще раз ага, шас тебе дадут купить шортсейл с 10% даун взятых из ррсп. я тебе говорю, шо в штатах, когда покупали шортсейл, то даже на офер прилагали справку из банка о том, что вся сумма есть в наличии.
3. во время прошлого падения маркета я был здесь, и я помню как все ето было. Я помню как народ имея стабильный доход брал дома на моргидж с 25% даунпеймента и сдавал бейсмент шоб сводить концы с концами. Прироста в цене такого не было ни в абсолютном ни в процентном отношении.

«У меня вопросы:
1. Почему если рынок обрушится, у кого моргич дороже дома поедут в рент? Лично я не поеду, потому что жить в ренте после владения собственным домом ну никак не прильщает. Мало того, почему временная ситуация с оценкой моего жилья должна повлиять на мою жизнь в течении следующих нескольких лет? Вообще, кто поедет, есть тут такие?
2. В честь чего рынок вдруг обвалится? Это может случится только если жилье станет менее доступным - повысятся рэйты по могичам, уменьшатся зарплаты, массовая безработица и т.д. Тогда каким образом рентовщики будут покупать? Да, цены ниже, но и способность покупать жилье тогда тоже ниже!»

1. не все, но многие пойдут и не зарекайся куда пойдешь и после чего....человек токая скотина, что ко всему привыкает.
2. В честь чего обвалился рынок в штатах? у них условия по моргиджу были такие, что нам даже не снилось, типа закрыть интерес на 30 лет, такс дедакшн на интерес по моргиджу, интерест онли опшин.

«вы чего оба фишку не сечете?
Во первых банк вообще может не разрешить продажу на шортсейл. Во вторых каким хреном банк одобрит финансирование дома с отрицательным даунпейментом? В хорошие времена банки часто просили погасить какие-то долги, прежде чем выдать моргидж.»
На самом деле, думаю, что просто не правильно свои позиции поясняем. Попробую по-другому.
Если бы лично я занимал кому-то деньги под недвижимость, и случилась бы ситуация, когда заемщик должен мне больше, чем стоит недвижимость (в данном случае на 100К), то лично я нашел бы выгодным выдать дополнительные 200К-300К этому человеку. Он платежеспособен, долг обеспечен недвижимостью, при любой неблагоприятной ситуации так и так теряется около 100К.
Итак, с точки зрения логики и здравого смысла, я прав или нет(особенно, если раздача кредитов - моя профессия)?

Скажу сразу, если кто то считает, что здесь повышается риск - я не вижу никакого повышения риска. В обоих случаях я рискую 100К, т.е. мой риск не уменьшается, но потенциальная прибыль увеличивается. Мало того, соотношение риска к прибыли уменьшается, что хорошо, как я понимаю.

Терерь осталось лишь понять, почему, если это хорошо для меня, то плохо для банка.

Во всей этой истории нужно четко понимать, что человек, который хочет получить новый моргич исправно платит по счетам, и его вины в сложившейся ситуации нет. При этом, любой банк в мире, даже в сложившейся ситуации, продолжает давать моргичи надежным клиентом, потому что это их хлеб.

В то что "в банках не думают", "в банках сидят дураки" и т.д. - не верю в принципе! :)

«в обоих случаях кредит необеспечненый, но в первом случае баланс 350 а в другом 620. не совсем вдвое, но и цифры примерные.»
Погоди-погоди. Вся моя логика построена на том, что на данный момент!!! у твоего друга разница между долгом и стоимостью жилья 100К. Правильно? Т.е. должен он 350 при стоимости жилья 250к. Т.е. банк рискует на сумму 100К.

Если твой друг покупает жилье за 500К, то не вижу причины, почему бы банк не разрешил увеличть моргич до 600К. В этом случае, разница между долгом и стоимостью жилья будет все те же 100К, а значит и риски у банка не увеличатся.

Не понял, откуда берутся 620К. Если эти дополнительные 20К - всякие фии, которые твой друг не может заплатить сам (за покупку/продажу), то такому заемщику я бы и сам ничего не выдал.

«перечитал, подумал....хрен его знает повод или нет...ситуация такова, что семья из 4-х человек с разнополыми детьми живет в маленькой квартире, которая обходится дороже чем рент большой квартиры.
Пока что прогноз что лет 10-15 уйдет на то, чтоб наверстать минус и даунпеймент, и перспектива выплатить квартиру. купленую в холостяцкие времена когда ему будет за 60.»
А когда квартира покупалась, о чем человек думал, когда он ее вообще собирался выплачивать? не к 60 годам? как вообще ее текущая стоимость влияет на то, когда она будет выплачена?

Кстати, если человек готов брать на себя моргич на 250K больше, то, он, видимо, может весь текущий долг погасить лет за 10-15, нет?