Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 [115] 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 12/6/2011
Posts: 199
Posted on Sunday, June 10, 2012 7:12:48 PM
  [Quote]
««Логика, приходит чувак в банк и говорит, я прошу 350к, мой дом стоит 200к и 150к я еще дяде васе должен, на что банк ему и говорит, конечно, ты же классный парень.. 150 к ты кладешь в карман и на следующий день подаешь на банкротство. По этому банк дает 150к если дом стоит 200, чтобы покрыть убытки, а не наоборот..»
А подумать?...
Приходит чувак в банк и говорит, я ВАМ должен 350К, мой дом сейчас стоит 250К. Вот мои доходы, вот моя история платежей по моргичу. На данный момент я должен на 100К больше, чем стоит мой дом. Хочу купить дом за 500К. Для этого мне нужно дополнительно 250К. Если вы мне их дадите, то мой долг будет 600К, а дом будет стоить 500К, что ситуацию для банка не изменит - разница между стоимостью дома и долгом все та же - 100К.

Причем тут банкротство???»


Ситуация чисто теоретическая и может пойдет с частником но ни в коем случае с банком
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Sunday, June 10, 2012 7:32:21 PM
  [Quote]
банки не думают :) ты просишь перенести долг да еще и в сторону увеличения, это красиво выглядит только с твой стороны, для банка это или два необеспеченных долга на одном клиенте или один не обеспеченный но в два раза больше..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 7:33:01 PM
  [Quote]
«Ситуация чисто теоретическая и может пойдет с частником но ни в коем случае с банком»
1. Почему ситуация чисто теоретическая? Судя по информации из штатов, МИЛЛИОНЫ людей находятся в такой ситуации. Не теоретически, а практически!
2. Почему так категорично - "ни в коем случае"? На основе каких данных? Собственные умозаключения? А по-моему, банкам нужно адаптироваться под сложившуюся ситуацию, и если есть реальная возможность выдать больший моргич надежному клиенту без дополнительных рисков, то почему нет???

Ответы, типа "ни в коем случае", "нет потому что нет", "так не быает" и т.д. - не информативны, не интересны и не добавляют желанию дискутировать.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 7:39:38 PM
  [Quote]
«банки не думают :) ты просишь перенести долг да еще и в сторону увеличения, это красиво выглядит только с твой стороны, для банка это или два необеспеченных долга на одном клиенте или один не обеспеченный но в два раза больше..»

Вот откуда что берется?
1. Банки не думают. Ага, и денег зарабатывать не умеют. :)
2. Какие 2 необеспеченных долга? Откуда? Человек продает квартиру чтобы купить дом.
3. В два раза больше необеспеченный долг. Что с квартирой, что с домом, моргич выше стоимости дома на одну сумму - 100К.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Sunday, June 10, 2012 8:33:28 PM
  [Quote]
««банки не думают :) ты просишь перенести долг да еще и в сторону увеличения, это красиво выглядит только с твой стороны, для банка это или два необеспеченных долга на одном клиенте или один не обеспеченный но в два раза больше..»

Вот откуда что берется?
1. Банки не думают. Ага, и денег зарабатывать не умеют. :)
2. Какие 2 необеспеченных долга? Откуда? Человек продает квартиру чтобы купить дом.
3. В два раза больше необеспеченный долг. Что с квартирой, что с домом, моргич выше стоимости дома на одну сумму - 100К.»


вы чего оба фишку не сечете?
Во первых банк вообще может не разрешить продажу на шортсейл. Во вторых каким хреном банк одобрит финансирование дома с отрицательным даунпейментом? В хорошие времена банки часто просили погасить какие-то долги, прежде чем выдать моргидж.
Joined: 12/6/2011
Posts: 199
Posted on Sunday, June 10, 2012 8:36:20 PM
  [Quote]
«[quote]
Ответы, типа "ни в коем случае", "нет потому что нет", "так не быает" и т.д. - не информативны, не интересны и не добавляют желанию дискутировать.»


Я не против дискусии, но, как выше написали для банка это будет повышенный риск.

Попробуй завтра подискутировать в своем банке если не веришь
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Sunday, June 10, 2012 8:46:49 PM
  [Quote]
«Славик это не мои фантазии, а суровая реальность в штатах.. купили дом за 500к, а он теперь 200, моргидж типа 2к в месяц, что делает народ просто тупо возвращает ключи от дома банку (где закон позволяет) или банкротится.. что тебя удивляет?
по второму пункту, есть в ренте 1200-1300, дома в цене упала, и теперь сколько будет моргидж на дом в 200к? так что 1к моргиджа или 1200 рента? что народ выберет, первый даун? ррсп 20к = 10% :)»


1. Ага, шас они побегут возвращать ключи если моргидж 2к....и побегут наверное у тебя бейсмент снимать.
2. и еще раз ага, шас тебе дадут купить шортсейл с 10% даун взятых из ррсп. я тебе говорю, шо в штатах, когда покупали шортсейл, то даже на офер прилагали справку из банка о том, что вся сумма есть в наличии.
3. во время прошлого падения маркета я был здесь, и я помню как все ето было. Я помню как народ имея стабильный доход брал дома на моргидж с 25% даунпеймента и сдавал бейсмент шоб сводить концы с концами. Прироста в цене такого не было ни в абсолютном ни в процентном отношении.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Sunday, June 10, 2012 8:53:21 PM
  [Quote]
«2. Какие 2 необеспеченных долга? Откуда? Человек продает квартиру чтобы купить дом.
3. В два раза больше необеспеченный долг. Что с квартирой, что с домом, моргич выше стоимости дома на одну сумму - 100К.»


в случае с квартирой банк апрувил сделку исходя из цены в 500 тыс и даунпеймента 100 тыс. часть моргиджа выплачена.
баланс 350 частично опеспеченого кредита

дом покупается за 500 тыс, на дом оформляется 620 тыс так же частично обеспеченого кредита.

в обоих случаях кредит необеспечненый, но в первом случае баланс 350 а в другом 620. не совсем вдвое, но и цифры примерные.
Last edited by slavique on Sunday, June 10, 2012 9:17:00 PM
 
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Sunday, June 10, 2012 9:16:56 PM
  [Quote]
«У меня вопросы:
1. Почему если рынок обрушится, у кого моргич дороже дома поедут в рент? Лично я не поеду, потому что жить в ренте после владения собственным домом ну никак не прильщает. Мало того, почему временная ситуация с оценкой моего жилья должна повлиять на мою жизнь в течении следующих нескольких лет? Вообще, кто поедет, есть тут такие?
2. В честь чего рынок вдруг обвалится? Это может случится только если жилье станет менее доступным - повысятся рэйты по могичам, уменьшатся зарплаты, массовая безработица и т.д. Тогда каким образом рентовщики будут покупать? Да, цены ниже, но и способность покупать жилье тогда тоже ниже!»


1. не все, но многие пойдут и не зарекайся куда пойдешь и после чего....человек токая скотина, что ко всему привыкает.
2. В честь чего обвалился рынок в штатах? у них условия по моргиджу были такие, что нам даже не снилось, типа закрыть интерес на 30 лет, такс дедакшн на интерес по моргиджу, интерест онли опшин.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25984
Posted on Sunday, June 10, 2012 9:25:16 PM
  [Quote]
«Славик, о том и речь. Понятное дело, что неприятно оказаться в такой ситуации. Но, это не повод продовать свой дом и ехать в рент, правильно?»

перечитал, подумал....хрен его знает повод или нет...ситуация такова, что семья из 4-х человек с разнополыми детьми живет в маленькой квартире, которая обходится дороже чем рент большой квартиры.
Пока что прогноз что лет 10-15 уйдет на то, чтоб наверстать минус и даунпеймент, и перспектива выплатить квартиру. купленую в холостяцкие времена когда ему будет за 60.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 9:55:59 PM
  [Quote]
«вы чего оба фишку не сечете?
Во первых банк вообще может не разрешить продажу на шортсейл. Во вторых каким хреном банк одобрит финансирование дома с отрицательным даунпейментом? В хорошие времена банки часто просили погасить какие-то долги, прежде чем выдать моргидж.»

На самом деле, думаю, что просто не правильно свои позиции поясняем. Попробую по-другому.
Если бы лично я занимал кому-то деньги под недвижимость, и случилась бы ситуация, когда заемщик должен мне больше, чем стоит недвижимость (в данном случае на 100К), то лично я нашел бы выгодным выдать дополнительные 200К-300К этому человеку. Он платежеспособен, долг обеспечен недвижимостью, при любой неблагоприятной ситуации так и так теряется около 100К.
Итак, с точки зрения логики и здравого смысла, я прав или нет(особенно, если раздача кредитов - моя профессия)?

Скажу сразу, если кто то считает, что здесь повышается риск - я не вижу никакого повышения риска. В обоих случаях я рискую 100К, т.е. мой риск не уменьшается, но потенциальная прибыль увеличивается. Мало того, соотношение риска к прибыли уменьшается, что хорошо, как я понимаю.

Терерь осталось лишь понять, почему, если это хорошо для меня, то плохо для банка.

Во всей этой истории нужно четко понимать, что человек, который хочет получить новый моргич исправно платит по счетам, и его вины в сложившейся ситуации нет. При этом, любой банк в мире, даже в сложившейся ситуации, продолжает давать моргичи надежным клиентом, потому что это их хлеб.

В то что "в банках не думают", "в банках сидят дураки" и т.д. - не верю в принципе! :)
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 9:58:40 PM
  [Quote]
«Я не против дискусии, но, как выше написали для банка это будет повышенный риск.
Попробуй завтра подискутировать в своем банке если не веришь»

Ну так вот тут мой главный вопрос, где повышается риск конкретно? На мой взгляд, как раз таки, ситуация с риском уменьшается, ибо потенциальная прибыль увеличивается, а потенциальные убытки остаются на прежнем уровне - 100К.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 10:07:53 PM
  [Quote]
«в обоих случаях кредит необеспечненый, но в первом случае баланс 350 а в другом 620. не совсем вдвое, но и цифры примерные.»
Погоди-погоди. Вся моя логика построена на том, что на данный момент!!! у твоего друга разница между долгом и стоимостью жилья 100К. Правильно? Т.е. должен он 350 при стоимости жилья 250к. Т.е. банк рискует на сумму 100К.

Если твой друг покупает жилье за 500К, то не вижу причины, почему бы банк не разрешил увеличть моргич до 600К. В этом случае, разница между долгом и стоимостью жилья будет все те же 100К, а значит и риски у банка не увеличатся.

Не понял, откуда берутся 620К. Если эти дополнительные 20К - всякие фии, которые твой друг не может заплатить сам (за покупку/продажу), то такому заемщику я бы и сам ничего не выдал.
Last edited by F10 on Sunday, June 10, 2012 10:08:00 PM
 
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 10:15:11 PM
  [Quote]
«1. не все, но многие пойдут и не зарекайся куда пойдешь и после чего....человек токая скотина, что ко всему привыкает.
2. В честь чего обвалился рынок в штатах? у них условия по моргиджу были такие, что нам даже не снилось, типа закрыть интерес на 30 лет, такс дедакшн на интерес по моргиджу, интерест онли опшин.»

1. Ну так речь про то, чтобы !!!сознательно!!! переехать в рент, чтобы не платить больше, чем платят те, кто купил дом после снижения цен. Сознательно я не согласен и не понесу свои ключи ни в какой банк. :)
2. Прокомментируй лучше отчет ТРЕБ за май 2012. :)
Опыт показывает, что ситуации в США и Канаде таки разные. Посмотри как котируются банки канадские и американские на биржах, к примеру.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Sunday, June 10, 2012 10:19:57 PM
  [Quote]
«перечитал, подумал....хрен его знает повод или нет...ситуация такова, что семья из 4-х человек с разнополыми детьми живет в маленькой квартире, которая обходится дороже чем рент большой квартиры.
Пока что прогноз что лет 10-15 уйдет на то, чтоб наверстать минус и даунпеймент, и перспектива выплатить квартиру. купленую в холостяцкие времена когда ему будет за 60.»

А когда квартира покупалась, о чем человек думал, когда он ее вообще собирался выплачивать? не к 60 годам? как вообще ее текущая стоимость влияет на то, когда она будет выплачена?

Кстати, если человек готов брать на себя моргич на 250K больше, то, он, видимо, может весь текущий долг погасить лет за 10-15, нет?
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 [115] 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved