«всё объясняется риском. есть определённые степени риска на которые может идти банк.»
Мы примерно это уже и обсудили. Есть риск реальный, и есть полиси на бумаге. Так вот, реальный риск в данной конкретной ситуации не увеличивается (по-крайней мере, я не вижу увеличения риска). Что касается полиси на бумаге, - то это меняется и подстраивается под текущую ситуацию. Что касается правил для банков, которые устанавливают регуляторы - тут не знаю, но, думаю, банки могут найти схему, чтобы обойти какие-либо ограничения.

Ты уже упомянул дополнительный кредит. Если этот кредит будет использован адвокатом под конкретную сделку по покупке нового дома, то не вижу проблемы, чтобы такие кредиты выдавать под 20% годовых.

я не банковский работник, могу и ошибаться здесь. всего лишь мое мнение. :)

«Размер суммы долга увеличивается с 350 до 600 тыс. больше сумма - выше риск.»
Если бы у твоего друга не было проперти и он пришел бы сейчас в банк за могргичем, в каком случае он получил бы лучший рейт - на 350К или 600К? Если на 350К потому что сумма меньше = риск ниже, то соглашусь с тобой. Если одинаково либо на 600К рейт будет ниже, - то не соглашусь с тобой. :)

«Ты явно не догоняешь что такое шортсейлы и андервотер пропертиз.»
И даже не спорю с этим. Я, как уже заметил ранее, очень далек от этой темы. Потому и прошу найти изъян в моих рассуждениях.

«Так вот, реальный риск в данной конкретной ситуации не увеличивается (по-крайней мере, я не вижу увеличения риска).»

хорошо, значит тебя должен привлечь вот такой вариант:

допустим мой дом стоит $580К. его можно сдать в аренду за $2150/месяц. давай ты мне найдёшь инвестора который купит этот дом у меня за $650К, и я буду согласен рентовать у этого инвестора этот дом за $3,000/месяц. плюс я ещё заплачу $15,000 комиссионых тебе за нахождение этого инвестора.

если считаешь что такой вариант безпроигрышний для инвестора, то пожалуйста, вперёд, 15 штук ждут тебя.

на полном серъёзе.

«если считаешь что такой вариант безпроигрышний для инвестора, то пожалуйста, вперёд, 15 штук ждут тебя.

на полном серъёзе.»

Если честно, то не уловил, почему этот вариант для меня безпроигрышный. Вернее, скажем так, я бы как инвестор, не согласился бы на эту сделку.

А вот на занять 250K на покупку дома, который дороже на эти же 250К чем предыдущий дом, который у меня в залоге, для надежного инвестора - согласился бы.

««Зазвисит от стоимости дома. Если дом стоит 900К, то одинаково. Если дом стоит 650К то интерес на 350К будет ниже чем на 600К, если вообще будет возможен.»
Мы же сразу договорились, что банк считает твоего друга способным выплачивать новый моргич, а значит готов дать ему и 350К и 600К. Как я понял, под одинаковый процент, а значит, банк расценивает риски как одинаковые. Вернее, не риски, а соотношение риска к прибыли.»

1. Балланс моргиджа в 350 тыс это выполнение сторонами обзязательств договора о моргидже.
2. Покупка без даунпеймента сейчас в штатах стала практически невозможной, здесь речь идет о негативнон даунпейменте.
3. оставь прибыли банка в покое так же как и риски.
4. Моргидж это получение денег под заклад дома. это как тебе 100 баксов в ломбарде дали за кольцо, которое ты должен выкупить, только там у тебя вешь заберут физически, а дом заложен только титул. пока ты не выкупил из залога - продать не можешь, во всяком случае без согласия банка.
5. Подумай сколько уступок должен дать банк или несколько банков чтоб осуществить такую трансакцию.

[quote]дело пахнет жареным
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/11/toronto-vancouver-housing-td.htmlquote]


Для АГЕНТОВ понимающих ЗАПАХ жаренного появился в воздухе давно
http://www.torontorealtyblog.com/archives/pre-construction-condos-and-cake/3452
(Mart 2011)
и они как могли пытались это донести до своих клиентов. No
продажи от этого не страдали т.к. всегда есть кто-то, кто не хочет слышать и всегда есть агент, который все понимает, но 4%-6% комиссионных делают свое дело
http://www.torontorealtyblog.com/archives/yet-another-conflict-of-interest/6507

««[quote]дело пахнет жареным
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/11/toronto-vancouver-housing-td.htmlquote]


Для АГЕНТОВ понимающих ЗАПАХ жаренного появился в воздухе давно
http://www.torontorealtyblog.com/archives/pre-construction-condos-and-cake/3452
(Mart 2011)
и они как могли пытались это донести до своих клиентов. No
продажи от этого не страдали т.к. всегда есть кто-то, кто не хочет слышать и всегда есть агент, который все понимает, но 4%-6% комиссионных делают свое дело
http://www.torontorealtyblog.com/archives/yet-another-conflict-of-interest/6507»
Мы уже слышали несколько лет слышим от специалистов в банках, что цены упадут притом даже на 25%. И где понижение? Не скрою количество построенных и непостроенных кондо у меня вызывает опасения, но ни в коем случае дома.»

Esli внимателно послушаете и почитаете, то увидите что мы и говорим о кондо рынке. О ценах от билдера, котории похоже потерял чувство меры и реальности и закладывает в сегодняшнюю цену ожидаемый???? 3-4 летнии рост.

«И на самом деле мне было бы интересно узнать, почему идея не сработает, но не с точки зрения "тут так не принято", а с точки зрения математики и экономики. :)»

опять же всё сводиться к риску. что будет удерживать домовладельца от ухода от ещё большего по размеру мортгиджа на новый дом, если его цена упадёт на 5%, 10%?

что в этом случае будет иметь банк? дом за $450К за который он (банк) одолжил кому-то сумму в $600К? каким это образом банку от этого лучше по сравнению с ситуацией где ему должны $400К за дом в $350К?

банк пока что в пролёте на $50К, и ты ему предлогаешь моментально влезть в ситуацию где он будет в пролёте на $150К но с надеждой что ему будут продолжать платить и в конце-концов всё выплатят?

теоретически это возможно, но реально это просто скверный способ везти бизнес. банку в этом случае надо будет сразу же указать дополнительные $100К как потерянные, потому что расчёты должны показывать состояние баланса счётов на момент сделки. и только со временем, банк смог бы показать частичный воврат этих $100К.

кто будет инвестировать в такой банк, если он показывает такие дополнительные потери вместо растущих доходов?

это экономическая причина почему такая схема не будет работать.