Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 [120] 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 8/25/2001
Posts: 25964
Posted on Saturday, June 16, 2012 12:55:04 PM
  [Quote]
««350к<600к это математика за первый класс.»
Т.е. банки выдают кредиты на 350к охотнее чем на 600к?
Это не правда, твоя математика неправильная.»


1. почитай про маржинальную торговлю
2. Банки не выдают ни 350 ни 600 как моргидж под то, что стоит меньше.
3. на момент выдачи требования по моргиджу были выполнеными.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Saturday, June 16, 2012 1:13:06 PM
  [Quote]
«««350к<600к это математика за первый класс.»
Т.е. банки выдают кредиты на 350к охотнее чем на 600к?
Это не правда, твоя математика неправильная.»


1. почитай про маржинальную торговлю
2. Банки не выдают ни 350 ни 600 как моргидж под то, что стоит меньше.
3. на момент выдачи требования по моргиджу были выполнеными.»


Ты опять скатываешься из области расчетов выгодности (математика, экономика) в область "как это принято" (правила, предписания, традиции и т.д.). Мусолить на третий раз уже не интересно.

Пат указал правильно, почему схема может не работать с точки зрения математики - в случае продолжения падения цен на недвижимость. Но, если ожидать падение цен на более чем 10% то банкам вообще не стоит выдавать моргичей с даунпайментом меньше 15%.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Saturday, June 16, 2012 2:05:09 PM
  [Quote]
«Но, если ожидать падение цен на более чем 10% то банкам вообще не стоит выдавать моргичей с даунпайментом меньше 15%.»

реально, при нормальном положении дел, никто не хочет ожидать падения цен. но в обязанности банков входит проделавание таких расчётов. это риск мэнеджмент.

раньше банки действительно не выдавали ипотеки с менее чем 25% даун.

затем вмешалось правительство и за счёт частичного взятия на себя риска потенциальных потерь, позволила банкам предлогать 25-летние ипотеки только с 20%. потом ещё дальше и больше, пока дело не дошло до ситуации когда давали сорокалетние ипотеки с нулевым даун и под менее чем 2% годовых.

сейчас понемногу откатывают назад, но ситуация пока что не улучшается. а именно, правительство нервует продолжающийся рост задолженности населения. чем больше долгов тем больше шансов что должник не заплатит если дела пойдут плохо.
Last edited by PatMunits on Saturday, June 16, 2012 2:05:00 PM
 
Joined: 8/25/2001
Posts: 25964
Posted on Saturday, June 16, 2012 5:29:58 PM
  [Quote]
«Ты опять скатываешься из области расчетов выгодности (математика, экономика) в область "как это принято" (правила, предписания, традиции и т.д.). Мусолить на третий раз уже не интересно.»

да чего мусолить? банку проще эти бабки пустить на более прибыльные линии бизнеса.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Sunday, June 17, 2012 12:42:13 AM
  [Quote]
«а если нет СМНС на моргижде?»

Чтоб не иметь СМНС, надо выложить 20% минимум кровными.
За все годы в Канаде не встречал и не слышал power of sale кинутый хозяевами с таким высоким эквити, хотя и не отрицаю возможности.
Вижу такой сценарий в ситуации типа гроухаус или дом сьеденный плесенью или термитами с отказом страховки, где терять нечего.
-----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги...
Last edited by norton on Sunday, June 17, 2012 12:44:00 AM
 
Joined: 8/25/2001
Posts: 25964
Posted on Sunday, June 17, 2012 1:15:51 PM
  [Quote]
««а если нет СМНС на моргижде?»

Чтоб не иметь СМНС, надо выложить 20% минимум кровными.
За все годы в Канаде не встречал и не слышал power of sale кинутый хозяевами с таким высоким эквити, хотя и не отрицаю возможности.
Вижу такой сценарий в ситуации типа гроухаус или дом сьеденный плесенью или термитами с отказом страховки, где терять нечего.»


1. просто за последние 15 лет в торонто обвалов не случалось.
2. Дофига людей, которые нифига кровных денег не выкладывали.
купили кондо от билдера, кинули депозит с кредитной линии, за те пару лет что ждали, сквер фут с 350 подорожал до 450, прокрутили схему с 6 мес. вариабл моргиждем и в итоге получили через 6 мес моргидж на сумму больше чем за конду платили, а на бумаге дебт то валю как раз 80%.
Joined: 6/17/2012
Posts: 1
Posted on Sunday, June 17, 2012 6:26:30 PM
  [Quote]
«При этом, владелец остаётся владельцем до последнего дня - закрытия - даже если дом продан, и имеет легальное право погасить долги + издержки и оставить дом за собой. В этом разница между канадским power of sale и американским foreclosure.»

Не знаю как foreclosures в Штатах, но шорт сэйлс в штатах предоставляет владельцу точно такие же права бывш.владельцу. Вплоть до дня закрытия сделки бывший владелец имеет право внести деньги и заполучить дом обратно.

В чем тогда разница с канадским power of sale?
И еще, насколько я понял из ответа Нортона, если дом куплен с CMHC, то владелец обезопасен от преследования банком в случае если он отказывается от дома, так? Либо банк продает дом за цену моргича и тогда нет никаких претензий к должнику или вступает в силу страховка CMCH
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Monday, June 18, 2012 9:37:59 PM
  [Quote]
««При этом, владелец остаётся владельцем до последнего дня - закрытия - даже если дом продан, и имеет легальное право погасить долги + издержки и оставить дом за собой. В этом разница между канадским power of sale и американским foreclosure.»

Не знаю как foreclosures в Штатах, но шорт сэйлс в штатах предоставляет владельцу точно такие же права бывш.владельцу. Вплоть до дня закрытия сделки бывший владелец имеет право внести деньги и заполучить дом обратно.

В чем тогда разница с канадским power of sale?
И еще, насколько я понял из ответа Нортона, если дом куплен с CMHC, то владелец обезопасен от преследования банком в случае если он отказывается от дома, так? Либо банк продает дом за цену моргича и тогда нет никаких претензий к должнику или вступает в силу страховка CMCH»



Short Sale и foreclosure не одно и тоже. Short Sale - владелец имеет ограниченный контроль продажи и может откупиться или договориться с банком, при этом живя в доме. Foreclosure - недвижимость полностью переходит к банку и бывший владелец не имеет никаких прав.
Кредитные последствия foreclosure намного серьёзней short sale.

У нас схема продажи power of sale не так проста. Цена продажи не может быть менее 93 или 95% appraised market value (не уверен точно %, может кто из банка подскажет?), а не за цену моргиджа. После Power of Sale, к бывшему хозяину, если застрахован CMHC, финансовых преследований не будет, но кредитная история и рэйтинг пострадают не меньше чем от банкротства. Если не застрахован СМНС то банк будет преследовать должника на рззницу между долгом и продажную цену+издержки.
-----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги...
Last edited by norton on Monday, June 18, 2012 9:42:00 PM
 
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Monday, June 18, 2012 11:09:46 PM
  [Quote]
«1. просто за последние 15 лет в торонто обвалов не случалось.»
Ну скажем не 15, а 22-23 года назад (1989-90). Единственный послевоенный бабл, сопровождаемый 15% моргичами. Помню, помню розовое детство - 40 центов бензин, печатные машинки, кассеты, флопи диски, СССР-Канада 3:1, сигаретка за столом в ресторане... но предпочитаю жить 2012м годом.

«2. Дофига людей, которые нифига кровных денег не выкладывали.
купили кондо от билдера, кинули депозит с кредитной линии, за те пару лет что ждали, сквер фут с 350 подорожал до 450, прокрутили схему с 6 мес. вариабл моргиждем и в итоге получили через 6 мес моргидж на сумму больше чем за конду платили, а на бумаге дебт то валю как раз 80%.»

А кредитная линия откуда, от верблюда? От эквити, пополняемой и выплачиваемой кровными, из своего инкома. Если вдобавок эквити вырос благодаря маркету, то good for them.

Но, в чём-то согласен насчёт кондо. Приравнивать кондо инвестмент к дому - то есть, реально, дырку в небе к земельному участку - не совместимо. Земельные участки, особенно где их нехватка, всегда будут цениться независимо. Кондо, в основном, достигают пика лет через 15-30, потом катятся в обратном направлении благодаря постоянно растущими расходами. Примеров немало даже в этом маркете.
-----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги...
Last edited by norton on Monday, June 18, 2012 11:54:00 PM
 
Joined: 8/25/2001
Posts: 25964
Posted on Tuesday, June 19, 2012 11:55:58 AM
  [Quote]
«А кредитная линия откуда, от верблюда? От эквити, пополняемой и выплачиваемой кровными, из своего инкома.»

какая разница откуда кредитная линия? Это не кровные деньги, а чужие, взятые ненадолго, под личное участие в заеме большей суммы тоже ненадолго.
Подобный маневр позволил туче людей оформить моргиджи на суммы больше заплаченых за недвижимость на момент закрытия, и на бумаге выглядят как 20% и более личного участия и соответствено без СМНС, хотя на деле эта надутая эквити.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25964
Posted on Tuesday, June 19, 2012 12:25:30 PM
  [Quote]
««1. просто за последние 15 лет в торонто обвалов не случалось.»
Ну скажем не 15, а 22-23 года назад (1989-90). Единственный послевоенный бабл, сопровождаемый 15% моргичами. Помню, помню розовое детство - 40 центов бензин, печатные машинки, кассеты, флопи диски, СССР-Канада 3:1, сигаретка за столом в ресторане... но предпочитаю жить 2012м годом.»


я написал 15 лет а не 23, чтоб убрать из рассмотрения то падение и рецессию.

на прошлом падении говорили о цикличности процесса с интеравлами в 12 лет. Теперь выплывает что падения 89-90 единственное послевоенное...при том, что старшее поколение расказывает об обвалах в 70-х.

когда были кассеты, бензин по 40 центов и сигаретки в ресторане, точно так же говорили про пластинки, бензин по 9 центов и про сигаретки не только в ресторане, а в больничной палате, в рабочем кубикле.
Joined: 6/19/2003
Posts: 616
Posted on Tuesday, June 19, 2012 1:37:36 PM
  [Quote]
"если застрахован CMHC, финансовых преследований не будет, но кредитная история и рэйтинг пострадают не меньше чем от банкротства. Если не застрахован СМНС то банк будет преследовать должника на рззницу между долгом и продажную цену+издержки."

При страховке СМНС не страдает только банк, СМНС выплатит банку сумму денег которые банк потеряет при продаже, а там уж СМНС будет преследовать бывшего владельца за возвратом долга СМНС. Именно потому банки дают суду со страховкой СМНС при маленьком взносе потому что банк не пострадает, а долг возвращать все равно прийдется только уже не банку а СМНС.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, June 19, 2012 5:08:34 PM
  [Quote]
«я написал 15 лет а не 23, чтоб убрать из рассмотрения то падение и рецессию.»
15, и даже 20 лет назад обвала (падения цен) не наблюдалось. Первые 5-7 лет после 90го был сравнительный штиль, постепенно набиравший обороты к концу 90х. Люди, купившие тогда, на сегодняшний день очень состоятельны.

«на прошлом падении говорили о цикличности процесса с интеравлами в 12 лет. Теперь выплывает что падения 89-90 единственное послевоенное...при том, что старшее поколение расказывает об обвалах в 70-х.» В 70х была рецессия, инфляция и безработица, но никакого housing bubble. Тогда недвижимость не рассматривалась как инвестмент, а как жильё и только. Для людей побогаче - статус символ. И моргиджи были 9-12% на 20 лет с минимум 20 или 25%, что считалось нормально. Под словом инвестмент, в широком понятии, подразумевались стоки, бонды, коммодити и драгоценности - но не недвижимость. Этот феномен начался в 80х. [/quote]

«когда были кассеты, бензин по 40 центов и сигаретки в ресторане, точно так же говорили про пластинки, бензин по 9 центов и про сигаретки не только в ресторане, а в больничной палате, в рабочем кубикле.» и с этим согласен, но всё равно считаю что на улице 21й век и предпочитаю вписываться именно в него :)
-----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги...
Last edited by norton on Tuesday, June 19, 2012 5:29:00 PM
 
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, June 19, 2012 5:10:04 PM
  [Quote]
«При страховке СМНС не страдает только банк, СМНС выплатит банку сумму денег которые банк потеряет при продаже,» True

«а там уж СМНС будет преследовать бывшего владельца за возвратом долга СМНС. Именно потому банки дают суду со страховкой СМНС при маленьком взносе потому что банк не пострадает, а долг возвращать все равно прийдется только уже не банку а СМНС.» Nonsense. Равносильно предположению что страховая компания будет преследовать застрахованного на сумму выплаты ущерба пострадавшему при аварии.
-----
Когда мы нарушаем закон - нас штрафуют, когда мы поступаем правильно - с нас берут налоги...
Last edited by norton on Tuesday, June 19, 2012 5:31:00 PM
 
Joined: 8/25/2001
Posts: 25964
Posted on Tuesday, June 19, 2012 7:27:09 PM
  [Quote]
«15, и даже 20 лет назад обвала (падения цен) не наблюдалось. Первые 5-7 лет после 90го был сравнительный штиль, постепенно набиравший обороты к концу 90х. Люди, купившие тогда, на сегодняшний день очень состоятельны.»

ну я тогда купил. слухи об очень состоятельности несколько преувеличены.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 [120] 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved