Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 [154] 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 10/12/2012
Posts: 332
Posted on Wednesday, November 7, 2012 12:29:32 AM
  [Quote]
«отчёты TREB дают количества проданных домов в каждой ценовой категории. если взглянуть на них и сравнить с прошлогодними, то с июля видна тенденция снижения спроса в начальных ценовых категориях.

следственно растёт медианная и средняя цена. если не обращать внимание на volume то всё выглядит чики-пики. в реальности мы находимся на стадии резкого спада потребности при продолжающемся росте предложения, что естественно привидёт к снижению цен если не будет резкого толчка извне.»


Что не так в этих рассуждениях с логикой.
Если в начальной ценовой категории уже никто не хочет покупать но тем не менее продолжают покупать в средней и дорогой категории то каким образом это должно говорить о падении спроса?

То есть если я перейду на покупку более дорого хлеба и стану реже покупать дешевый, то это я значит стал беднее, и моя покупательная способность упала и это значит скоро надо ждать падения цен на хлеб?
Где логика?
Last edited by Львович on Wednesday, November 7, 2012 12:41:00 AM
 
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Wednesday, November 7, 2012 1:04:43 AM
  [Quote]
«Рассуждение из ряда "а почему им не взять все и поделить поровну?".»
Твое рассуждение из ряда "слышу звон, не понимаю где он, но все равно надо поучавствовать". если интересно, перечитай на два раза изначально написанное, проникнись, потом подумай, что с чем ты перепутал. Удачи. :)
Joined: 10/12/2012
Posts: 332
Posted on Wednesday, November 7, 2012 1:14:15 AM
  [Quote]
««Рассуждение из ряда "а почему им не взять все и поделить поровну?".»
Твое рассуждение из ряда "слышу звон, не понимаю где он, но все равно надо поучавствовать". если интересно, перечитай на два раза изначально написанное, проникнись, потом подумай, что с чем ты перепутал. Удачи. :)»


Если ты не понимаешь, я тебе еще раз повторю - удержание низких ставок не может продолжаться вечно, потому что приведет к проблемам, которые покажутся мелочью по сравнению с пробелмами при повышении ставок и коррекции рынка.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, November 7, 2012 9:22:57 AM
  [Quote]
«То есть если я перейду на покупку более дорого хлеба и стану реже покупать дешевый, то это я значит стал беднее, и моя покупательная способность упала и это значит скоро надо ждать падения цен на хлеб?
Где логика?»


если бы общее количество продаваемого хлеба осталось бы на том же уровне, то это значило бы что покупательная способность возросла.

общее количество продаж снижается. более резкий спад в нижних категориях указывает на то что спекулянты уходят с рынка кондоминиумов и то что property virgins имеют меньше возможностей сделать свою первую покупку.

роста дохода нет. это значит что покупательная способность осталась на том же месте, и люди могут войти в более высокую ценовую категорию не за счёт более высоких зарплат, а только за счёт накопленной эквити. но для того чтобы перейти им надо продать свой старый дом новичкам, а их количество продолжает уменьшаться. то есть property ladder перестают функционировать, но начинается это снизу а не сразу во всех категориях.

те кто владеют уже какое-то время имеют запас эквити, и могут удовлетворить своё хотение переехать во что-то новее и более большое ещё не продав старое. тем более что такая практика в последнию пятилетку была даже более выигрышна чем традиционная практика - сначало продай, затем купи.

только судя по свою району могу сказать что увеличивается количество тех, которые уже сделали upgrade на новый дом, но всё ещё не продали старый, который стоит пустой и всё ещё ждёт покупателя. пока ставки рекордно низкие, и есть место на HELОC, два мортигджа можно тащить, но когда-то всё же надо будет продать этот старый дом, и тогда возможно придётся понижать цену чтобы найти покупателя. многие играют в опасные игры сейчас.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Wednesday, November 7, 2012 9:40:57 AM
  [Quote]
«Если ты не понимаешь, я тебе еще раз повторю - удержание низких ставок не может продолжаться вечно»
Ну вот ты опять показываешь, что ЭТО ТЫ НЕ ПОНИМАЕШЬ о чем тут пишут.
Если для тебя это трудно понять, я объясню проще - ни один человек в этой теме не оспаривает, что "удержание низких ставок не может продолжаться вечно".
Считать, что другие не понимают таких простых вещей - наивно.
Joined: 12/3/2007
Posts: 14791
Posted on Wednesday, November 7, 2012 4:34:31 PM
  [Quote]
Сейчас рынок стоит. Продавцы стоят на рынке и держат цены, а покупатели не покупают. Но...практически нет foreclosures. Значит пока нет ситуации низы не могут, верхи не хотят. Рынок не заморожен, но подморожен, скажем так. Тот факт, что люди не могут показать доходы банку и получить мортгидж ведёт к тому, что люди не дёргаются и сидят на том, что имеют, поскольку банк им уже дал мортгидж с 30-40летней амортизацией.Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят. Меры принятые банками направлены на то, чтобы не раздувать пузырь, а не на то, чтобы опускать рынок. Их ужесточили именно по причине состояния экономики, что государство не может поднимать ставку кредитования, но и ещё другая причина заложена в их действиях. Они хотят, чтобы self-employed граждане платили налоги. Нет income, нет мортгиджа, есть income, плати налоги. Один из признаков того, что рынок не падает, это практическое отсутствие foreclosures. Я таких пустых variants на power of sale не видела с тех пор как работаю в real estate. Одна из причин почему кажется, что рынок падает, это то, что билдеры подняли комиссию для агентов. Но это специфика их бизнеса. Если рынок стоит, они всё равно должны платить работникам и работать. Поэтому они и платят 5%.
Joined: 1/4/2012
Posts: 160
Posted on Wednesday, November 7, 2012 5:08:43 PM
  [Quote]
Прошу почитать внимательно данную статью. Основные причины продолжения роста цен изложены довольно-таки четко. http://www.postcity.com/Post-City-Magazines/April-2012/Real-Estate-Roundtable-2012/
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Wednesday, November 7, 2012 7:02:05 PM
  [Quote]
А что случилось с билдерами? Заметно уменьшились дома в размерах, при этом номинально площадь на бумаге увеличилась (чем скажем было лет 5 назад), это вообще как понмать, у них что изменились правила как они измеряют площадь?
-----
Хрум-Хрум
Joined: 10/12/2012
Posts: 332
Posted on Wednesday, November 7, 2012 9:08:47 PM
  [Quote]
«общее количество продаж снижается. более резкий спад в нижних категориях указывает на то что спекулянты уходят с рынка кондоминиумов и то что property virgins имеют меньше возможностей сделать свою первую покупку.»

Пэт, а тебе не кажется что этому есть гораздо более прозаичное объяснение? Цены расли бешенными темпами последние годы, а рамки ценовых категорий статистики остались прежними.

Иными словами дома одного и того же качества и валью просто напросто от года в год в статистике выходят из категрии Х и попадают в следующую категорию Х+1.
В итоге первая, самая низшая категория пустеет до тех пока не пересмортят ее рамки.

«роста дохода нет. это значит что покупательная способность осталась на том же месте, и люди могут войти в более высокую ценовую категорию не за счёт более высоких зарплат, а только за счёт накопленной эквити. но для того чтобы перейти им надо продать свой старый дом новичкам, а их количество продолжает уменьшаться.»

А с чего ты взял что следующая покупка должна быть непременно больше и дороже чем предыдущая?

Полно примеров когда люди покупают большой дом а через еще несколько лет докупают маленькое кондо или домик или коттеджик чиста как инвестиция или детям.
Я уже не гворю о том как люди пересляются из А в Б поближе или тупо даунгрейдятся.
И таких случаев достаточно много в общем потоке покупок.

Так что не надо сгущать краски относительно ладдер эфеект

«только судя по свою району могу сказать что увеличивается количество тех, которые уже сделали upgrade на новый дом, но всё ещё не продали старый, который стоит пустой и всё ещё ждёт покупателя. пока ставки рекордно низкие, и есть место на HELОC, два мортигджа можно тащить, но когда-то всё же надо будет продать этот старый дом, и тогда возможно придётся понижать цену чтобы найти покупателя. многие играют в опасные игры сейчас.»

Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.
Joined: 10/19/2009
Posts: 1448
Posted on Wednesday, November 7, 2012 10:47:08 PM
  [Quote]
Небольшая поправочка, куплен дом от билдера, внесён депозит, а закрытия нет, люди оттягивают закрытие, правда это стоит денег но не хотят продать дом, или просто у них есть время, поэтому и висят. Знаю примеры когда люди покупали 3 дома одновременно, но 2 только строились а в третьем жили продавали. Иногда смотришь на дорогущий дом на млс, а внутри (да и снаружи) видно что люди с трудом купили его, а на обстановку денег нет.

«Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.»
-----
Хрум-Хрум
Joined: 10/12/2012
Posts: 332
Posted on Wednesday, November 7, 2012 11:02:56 PM
  [Quote]
«Сейчас рынок стоит. Продавцы стоят на рынке и держат цены, а покупатели не покупают. Но...практически нет foreclosures. Значит пока нет ситуации низы не могут, верхи не хотят. Рынок не заморожен, но подморожен, скажем так. Тот факт, что люди не могут показать доходы банку и получить мортгидж ведёт к тому, что люди не дёргаются и сидят на том, что имеют, поскольку банк им уже дал мортгидж с 30-40летней амортизацией.Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят. Меры принятые банками направлены на то, чтобы не раздувать пузырь, а не на то, чтобы опускать рынок. Их ужесточили именно по причине состояния экономики, что государство не может поднимать ставку кредитования, но и ещё другая причина заложена в их действиях. Они хотят, чтобы self-employed граждане платили налоги. Нет income, нет мортгиджа, есть income, плати налоги. Один из признаков того, что рынок не падает, это практическое отсутствие foreclosures. Я таких пустых variants на power of sale не видела с тех пор как работаю в real estate. Одна из причин почему кажется, что рынок падает, это то, что билдеры подняли комиссию для агентов. Но это специфика их бизнеса. Если рынок стоит, они всё равно должны платить работникам и работать. Поэтому они и платят 5%.»

Солнышко, придраться не к чему.
Одно из самых здравых рассуждений о рынке тут.
Last edited by Львович on Wednesday, November 7, 2012 11:04:00 PM
 
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Thursday, November 8, 2012 12:01:17 AM
  [Quote]
Вчера радио сказало что канадская почта подняла ценник для билдеров на новые дома +2000 за новые почтовые ящики fyi
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, November 8, 2012 12:03:13 AM
  [Quote]
«Пэт, а тебе не кажется что этому есть гораздо более прозаичное объяснение? Цены расли бешенными темпами последние годы, а рамки ценовых категорий статистики остались прежними.»

да, совершенно логично. но это было бы так, если бы общее количество продаж оставалось сравнимо с прошлыми годами. а они ниже, причём больше какого-либо margin of error.

ещё почему это не просто сдвижение рамок а реальная проблема потому что я сравнивал количества продаж до и после $600К, при средней цене дома в GTA в $503K. т.е. нижние и средние ступени были охвачены с хорошим запасом.

средняя цена в GTA была $395К 5 лет назад. за это время эти дома не перепрыгнули в категорию выше $600К, как указывает статистика они сейчас где-то в районе $505К. отдельные примеры даваемые Матрёшкой так и остаются отдельными примерами которые на данные большого метрополиса в целом не имеют существенного значения.

«А с чего ты взял что следующая покупка должна быть непременно больше и дороже чем предыдущая?

Полно примеров когда люди покупают большой дом а через еще несколько лет докупают маленькое кондо или домик или коттеджик чиста как инвестиция или детям.»


количество продаж кондо-новостроек упало на треть по сравнению с прошлым годом. количество проданных более дорогих (выше $600К) домов выросло. это никак не указывает на тенденцию того что люди стремятся downgrade.

Бумеры ещё активно работают, и на пенсию выходить ещё не собираются. У большинства их единственный план на финансирование пенсии это продать свой дом и переехать во что-то поменьше. Но у них проблема, если они это сделают сейчас то им все равно не хватит денег на 20-30 лет жизни! Поэтому надеются на то что цены ещё вырастут, спасут их задницу на пенсии и даунграде будут делать лет так через 5-10, не раньше.

«Я уже не гворю о том как люди пересляются из А в Б поближе или тупо даунгрейдятся.
И таких случаев достаточно много в общем потоке покупок.»


"переехать поближе" последнее время означало только "заплатить побольше".

на самом деле случаев "даунгрейд" ещё очень мало в общем потоке. если бы было не так, то рост задолженности был бы не таким драматичным, и темп роста эквити домовладельцев превышал бы темп роста цен. к тому же, даунгрэйд зачастую рассматривается как негативное событие, уменьшающее статус владельцев среди их знакомых. ведь от хорошей жизни никто даунгрэйдиться не будет, не так ли? :)

я знаю немало кто бахваляются своими будущими планами сделать даунгрэйд, но я знаю только одну пару пенсионеров котрые это сделали за последние 7 лет.

«Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.»

не вижу противоречия. те кто имеют эквити пока ещё могут что-то приобрести. тем более что pre-approvals действуют до трёх, а порой о до шести месяцев. это отражается на статистике продажи более дорогих домов. те у кого денег нет, теперь имеют бОльшие проблемы со входом на рынок. результат - property ladder is broken.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, November 8, 2012 12:09:12 AM
  [Quote]
«Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят.»

автоматическое поднятие ставки будет при следующем renewal. lender не будет давать на renewal ту же ставку которая доступна новым клиентом.

раньше это небыло проблемой потому что просто брали и переходили к другому лендеру. у тех у кого аммортизация короче 25 лет на момент renewal смогут продолжать это делать. те которые сидят с 35 и 30-летними аммортизациями либо должны будут согласиться на 25-летнию у другого вендора, либо на более высокий renewal rate у нынешнего.

в любом из этих вариантов платить придётся больше.
Joined: 10/12/2012
Posts: 332
Posted on Thursday, November 8, 2012 12:13:04 AM
  [Quote]
Пэт, так или иначе это гадание на кофейной гуще.
Я сечас подумал, что даже если бы передо мной была бы полная кривая распределениях цен на рынке и история ее изменения, я бы все равно не взялся бы 100% защищать ни свою, ни твою гипотезу о том что происходит.

Чтоб понять кто прав, а кто нет, нужен индекс Кейс-Шиллера по каждой ценовой категории. Без этого мы рассуждаем лишь о косвенных признаках того что происходит на рынке.
Last edited by Львович on Thursday, November 8, 2012 12:14:00 AM
 
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 [154] 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved