«отчёты TREB дают количества проданных домов в каждой ценовой категории. если взглянуть на них и сравнить с прошлогодними, то с июля видна тенденция снижения спроса в начальных ценовых категориях.

следственно растёт медианная и средняя цена. если не обращать внимание на volume то всё выглядит чики-пики. в реальности мы находимся на стадии резкого спада потребности при продолжающемся росте предложения, что естественно привидёт к снижению цен если не будет резкого толчка извне.»

Что не так в этих рассуждениях с логикой.
Если в начальной ценовой категории уже никто не хочет покупать но тем не менее продолжают покупать в средней и дорогой категории то каким образом это должно говорить о падении спроса?

То есть если я перейду на покупку более дорого хлеба и стану реже покупать дешевый, то это я значит стал беднее, и моя покупательная способность упала и это значит скоро надо ждать падения цен на хлеб?
Где логика?

««Рассуждение из ряда "а почему им не взять все и поделить поровну?".»
Твое рассуждение из ряда "слышу звон, не понимаю где он, но все равно надо поучавствовать". если интересно, перечитай на два раза изначально написанное, проникнись, потом подумай, что с чем ты перепутал. Удачи. :)»

Если ты не понимаешь, я тебе еще раз повторю - удержание низких ставок не может продолжаться вечно, потому что приведет к проблемам, которые покажутся мелочью по сравнению с пробелмами при повышении ставок и коррекции рынка.

«Если ты не понимаешь, я тебе еще раз повторю - удержание низких ставок не может продолжаться вечно»
Ну вот ты опять показываешь, что ЭТО ТЫ НЕ ПОНИМАЕШЬ о чем тут пишут.
Если для тебя это трудно понять, я объясню проще - ни один человек в этой теме не оспаривает, что "удержание низких ставок не может продолжаться вечно".
Считать, что другие не понимают таких простых вещей - наивно.

Прошу почитать внимательно данную статью. Основные причины продолжения роста цен изложены довольно-таки четко. http://www.postcity.com/Post-City-Magazines/April-2012/Real-Estate-Roundtable-2012/

«общее количество продаж снижается. более резкий спад в нижних категориях указывает на то что спекулянты уходят с рынка кондоминиумов и то что property virgins имеют меньше возможностей сделать свою первую покупку.»

Пэт, а тебе не кажется что этому есть гораздо более прозаичное объяснение? Цены расли бешенными темпами последние годы, а рамки ценовых категорий статистики остались прежними.

Иными словами дома одного и того же качества и валью просто напросто от года в год в статистике выходят из категрии Х и попадают в следующую категорию Х+1.
В итоге первая, самая низшая категория пустеет до тех пока не пересмортят ее рамки.

«роста дохода нет. это значит что покупательная способность осталась на том же месте, и люди могут войти в более высокую ценовую категорию не за счёт более высоких зарплат, а только за счёт накопленной эквити. но для того чтобы перейти им надо продать свой старый дом новичкам, а их количество продолжает уменьшаться.»

А с чего ты взял что следующая покупка должна быть непременно больше и дороже чем предыдущая?

Полно примеров когда люди покупают большой дом а через еще несколько лет докупают маленькое кондо или домик или коттеджик чиста как инвестиция или детям.
Я уже не гворю о том как люди пересляются из А в Б поближе или тупо даунгрейдятся.
И таких случаев достаточно много в общем потоке покупок.

Так что не надо сгущать краски относительно ладдер эфеект

«только судя по свою району могу сказать что увеличивается количество тех, которые уже сделали upgrade на новый дом, но всё ещё не продали старый, который стоит пустой и всё ещё ждёт покупателя. пока ставки рекордно низкие, и есть место на HELОC, два мортигджа можно тащить, но когда-то всё же надо будет продать этот старый дом, и тогда возможно придётся понижать цену чтобы найти покупателя. многие играют в опасные игры сейчас.»

Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.

«Сейчас рынок стоит. Продавцы стоят на рынке и держат цены, а покупатели не покупают. Но...практически нет foreclosures. Значит пока нет ситуации низы не могут, верхи не хотят. Рынок не заморожен, но подморожен, скажем так. Тот факт, что люди не могут показать доходы банку и получить мортгидж ведёт к тому, что люди не дёргаются и сидят на том, что имеют, поскольку банк им уже дал мортгидж с 30-40летней амортизацией.Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят. Меры принятые банками направлены на то, чтобы не раздувать пузырь, а не на то, чтобы опускать рынок. Их ужесточили именно по причине состояния экономики, что государство не может поднимать ставку кредитования, но и ещё другая причина заложена в их действиях. Они хотят, чтобы self-employed граждане платили налоги. Нет income, нет мортгиджа, есть income, плати налоги. Один из признаков того, что рынок не падает, это практическое отсутствие foreclosures. Я таких пустых variants на power of sale не видела с тех пор как работаю в real estate. Одна из причин почему кажется, что рынок падает, это то, что билдеры подняли комиссию для агентов. Но это специфика их бизнеса. Если рынок стоит, они всё равно должны платить работникам и работать. Поэтому они и платят 5%.»

Солнышко, придраться не к чему.
Одно из самых здравых рассуждений о рынке тут.

«Пэт, а тебе не кажется что этому есть гораздо более прозаичное объяснение? Цены расли бешенными темпами последние годы, а рамки ценовых категорий статистики остались прежними.»

да, совершенно логично. но это было бы так, если бы общее количество продаж оставалось сравнимо с прошлыми годами. а они ниже, причём больше какого-либо margin of error.

ещё почему это не просто сдвижение рамок а реальная проблема потому что я сравнивал количества продаж до и после $600К, при средней цене дома в GTA в $503K. т.е. нижние и средние ступени были охвачены с хорошим запасом.

средняя цена в GTA была $395К 5 лет назад. за это время эти дома не перепрыгнули в категорию выше $600К, как указывает статистика они сейчас где-то в районе $505К. отдельные примеры даваемые Матрёшкой так и остаются отдельными примерами которые на данные большого метрополиса в целом не имеют существенного значения.

«А с чего ты взял что следующая покупка должна быть непременно больше и дороже чем предыдущая?

Полно примеров когда люди покупают большой дом а через еще несколько лет докупают маленькое кондо или домик или коттеджик чиста как инвестиция или детям.»

количество продаж кондо-новостроек упало на треть по сравнению с прошлым годом. количество проданных более дорогих (выше $600К) домов выросло. это никак не указывает на тенденцию того что люди стремятся downgrade.

Бумеры ещё активно работают, и на пенсию выходить ещё не собираются. У большинства их единственный план на финансирование пенсии это продать свой дом и переехать во что-то поменьше. Но у них проблема, если они это сделают сейчас то им все равно не хватит денег на 20-30 лет жизни! Поэтому надеются на то что цены ещё вырастут, спасут их задницу на пенсии и даунграде будут делать лет так через 5-10, не раньше.

«Я уже не гворю о том как люди пересляются из А в Б поближе или тупо даунгрейдятся.
И таких случаев достаточно много в общем потоке покупок.»

"переехать поближе" последнее время означало только "заплатить побольше".

на самом деле случаев "даунгрейд" ещё очень мало в общем потоке. если бы было не так, то рост задолженности был бы не таким драматичным, и темп роста эквити домовладельцев превышал бы темп роста цен. к тому же, даунгрэйд зачастую рассматривается как негативное событие, уменьшающее статус владельцев среди их знакомых. ведь от хорошей жизни никто даунгрэйдиться не будет, не так ли? :)

я знаю немало кто бахваляются своими будущими планами сделать даунгрэйд, но я знаю только одну пару пенсионеров котрые это сделали за последние 7 лет.

«Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.»

не вижу противоречия. те кто имеют эквити пока ещё могут что-то приобрести. тем более что pre-approvals действуют до трёх, а порой о до шести месяцев. это отражается на статистике продажи более дорогих домов. те у кого денег нет, теперь имеют бОльшие проблемы со входом на рынок. результат - property ladder is broken.

Пэт, так или иначе это гадание на кофейной гуще.
Я сечас подумал, что даже если бы передо мной была бы полная кривая распределениях цен на рынке и история ее изменения, я бы все равно не взялся бы 100% защищать ни свою, ни твою гипотезу о том что происходит.

Чтоб понять кто прав, а кто нет, нужен индекс Кейс-Шиллера по каждой ценовой категории. Без этого мы рассуждаем лишь о косвенных признаках того что происходит на рынке.