Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 [207] 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, March 5, 2013 11:23:20 AM
  [Quote]
год назад L.M. давал советы fidonet как жить надо:

«Такая квартира, как у тебя, в кондо, максимально приближенного (по качеству) к рентал билдингу, скорей всего уходит на рынке тыщ за 200, если ни меньше, но никак не за 400,000. Даунпеймент у тебя конечно же есть - ведь считается, что те, кто живут в рентах имеют потрясающую возможность откладывать деньги, в отличии от несчастных хоумоунеров, каждый меняющих то крышу, то фурнис.
Вот и считай - 200,000 - 40,000 (даун) = 160,000. Под 3% на 30 лет получается 674 дол. в месяц. В дешевых кондах мейнтененс обычно очень маленький - 400-500 в месяц, часто все включено, даже ТВ. Налог мизерный, особенно в Торонто, около 100 в месяц. Считаем - 674+500+100=1274, из которых 300 дол. платишь в принципал, то есть считай откладываешь. Чем это хуже съемной квартиры?»


и в догонку

«Это первый шаг обысчно у большинства людей - старое кондо. Пожил лет пяток, продал, заработал тыщ сто, купил что-то получше. А рент сколько не плати, ничего иметь не будешь. Я только что показал вам, как можно платить за свое столько же, сколько и за рент. Если вас это не убеждает - за вас говорят ваши принципы, которые менять обычно очень трудно.»

вот купил бы fidonet год назад кондо как расписал L.M., какой бы на сегодня был результат?

за год ушло бы: $15,288, из них в эквити бы осталось $4,375.

если бы рентовал, то "выкинул" бы $1,600х12 = $19,200

т.е. по расчётам L.M. оставшись в ренте фидонет потерял за год:
$8,287 = $19,200 - ($15,288 - $4,375)

Всякие там расходы на переезды, адвокаты, и т.д. в игнор, ну и ладно.

Реально же ситуация выглядит следующим образом.

За год кондо в 416 снизились в цене на 4.7%. Т.е. то что стоило $200,000 сегодня вроде можно найти за $192,600. Это во всяком случае так репортируют риелторы TREB в сегодняшних новостях. В результате нифига бы фидонет за год эквити не накопил бы.

Но потерял бы где-то 10% со своего даун, потому что за последний год индексы на 10% поднялись. Плюс бы не смог бы сейчас даже думать о пеезде в Миссисагу потому что это бы стоило бы ещё минимум 3.5 от $192К = $7К.

т.е. оствшись пока в своей старой ренталке с низким рентом фидонет реально богаче на $15К чем если бы послушал L.M., да ещё и имеет значительно больше выбора сегодня чем год назад. учитывая что прогнозы пока только на то что цены на кондо будут продолжать снижаться смысла покупать кондо в прошлом году вообще небыло.

это не о том что мы все ошибаемся, а о том что реально есть ситуации и времена когда покупать недвижимость просто невыгодно. пока что мы именно в такой ситуации и это относится ко всему, хотя пока что видно только на кондо.
Last edited by PatMunits on Tuesday, March 5, 2013 11:24:00 AM
 
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Tuesday, March 5, 2013 12:06:24 PM
  [Quote]
А я что, за год говорил что он накопит тыщ сто? Или все таки за пять?

Господа рентовщики, если у кого-то из вас получается накапливать капитал быстрее, чем он в среднем копится в эквити, я за вас рад. У меня таких знакомых нет. Все больше такие, которые десяти тысяч на даунпеймент наскрести не могут. Пока что, то что я вижу из очередного отчета TREB, дома в цене растут быстрее, чем может накопить денег обычный человек с обычными затратами. Таунхаузы по 905 выросли на 7%. Дома на 3.5. Семи на 4.5. То есть, то что в прошлом году можно было купить за 500К сегодня стоит 535К. Напротив меня тольно что продался дом за 720 тыщ. Последний такой дом продавался в прошлом году за 670. Каким образом Пат до сих пор считает что прав, и что рынок падает, от меня ускользает.
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Tuesday, March 5, 2013 12:26:15 PM
  [Quote]
ок, сколько я потерял за 5 лет выкидывая 1100 (рент)? = 66k
сколько бы я подарил банку % за 5 лет учитывая что ставка была тогда 4%
250к кондо (старое) - думаю 40-50к бы у меня за это время ушло в проценты
сколько бы я выкинул как майнтенанс фии ? - ну по 500 в месяц = 37500
таксы? ну даже 1000 в год еще 5к
Итого за 5 лет обладания кондо я теряю почти 100к, что приобретаю? старое кондо
идем дальше, чтобы вернуть эти 100к мне нужно чтобы мое старое кондо выросло на 100к + добавить услуги агентов и юристов итого я бы выкинул за 150к за это время и вышел бы на маркет с кондо за 400к :) стоит ли мне ожидать очередь клиентов на мое кондо?
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, March 5, 2013 12:51:41 PM
  [Quote]
«А я что, за год говорил что он накопит тыщ сто? Или все таки за пять?»

в оригинальных расчётах ты указал что у фидонет уже $40К. имеется, т.е. ему как бы не $100К за 5 лет накопить надо, а всего $60К.

за пять лет он выплатит в принципал $23,241 + $40К своего даун = $63К. т.е. ещё на $37К должно вырасти само кондо с оригинальных $200К чтобы получит эквити в $100К.

$237К - $192К (цена сегодня) = $45К за следующие четыре года, или 5.4% роста каждый год (23.44% в общем)

Пока что TREB не на твоей стороне ибо они не прогнозируют такой темп роста для кондо в Торонто. Я же предпологаю что цены кондо в Торонто через четыре года всё ещё будут ниже чем сегодня (если ситуация с инфляцией резко не изменится).
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Tuesday, March 5, 2013 12:57:08 PM
  [Quote]
«Я же предпологаю что цены кондо в Торонто через четыре года всё ещё будут ниже чем сегодня (если ситуация с инфляцией резко не изменится).»

Пат, все эти три года ты что-то предпологаешь - что-то что пока не сбылось, с точностью до наоборот. Почему народ должен продолжать тебе верить?
Joined: 5/7/2008
Posts: 222
Posted on Tuesday, March 5, 2013 1:17:46 PM
  [Quote]
интересно что реэлторов добавилось за год с 31 тысячи до 36.
причем что обьем транзакций уменьшился на 10-12%

в среднем на реэлтора 3 транцакции в год. Сколько у них там мембершип фи?

так еще FSBO почуть чуть начинает отшипывать
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Tuesday, March 5, 2013 1:18:39 PM
  [Quote]
У нас народ на работе уже паникует..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, March 5, 2013 1:37:33 PM
  [Quote]
как раз мне никто ничего не должен, но кондо в 416 сейчас стоят дешевле чем два года назад (Feb-2013:$352,614; Feb-2011:$355,615).

а о спаде на ещё 15%-25% теперь прогнозируют в открытую и разные финансисты/банкиры:

"Canada's housing market is as much as 20 per cent overvalued, according to a new report by ratings agency Fitch" - CBC. Fitch - справка: 90 лет в бизнесе оценок риска, доход корпорации $700М, 2000 сотрудников.

"National home prices have been in decline for five consecutive months and we anticipate further declines this year, as potential buyers are scared off by the prospect of capital losses. We standby our view that house prices will decline by 25% over the longer-term." - Capital Economics. Справка - economic research company. 1200 подписчиков. стоимость подписки на инфу по только Канаде - $9,300 в год.

"Canadian housing prices were still about 10% overvalued at the end of 2012, the IMF said on Thursday (Feb 14)" - Financial Post

верить или не верить стоит не какому-то человеку потому что от его действий результат не измениться, а анализу если он был сделан качественно и учёл множество факторов.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, March 5, 2013 1:41:05 PM
  [Quote]
«интересно что реэлторов добавилось за год с 31 тысячи до 36.
причем что обьем транзакций уменьшился на 10-12%»


в среднем на одного риэлтора в этом феврале было на 28% меньше комиссионных чем год назад.

2012 $3,533,636,256.00---31,000.00--$4,559
2013 $2,940,430,220.00---36,000.00--$3,267
-28%

это в среднем и до вычета делёжек с конторами и других расходов
Joined: 8/25/2001
Posts: 25982
Posted on Tuesday, March 5, 2013 2:29:47 PM
  [Quote]
««Я же предпологаю что цены кондо в Торонто через четыре года всё ещё будут ниже чем сегодня (если ситуация с инфляцией резко не изменится).»

Пат, все эти три года ты что-то предпологаешь - что-то что пока не сбылось, с точностью до наоборот. Почему народ должен продолжать тебе верить?»


а почему нужно верить Матрешке, который пытается убедить что рынок может только расти и кормит сказками о том, насколько домовладельцы потенциально поднялись?

Реально народ берет деньги в долг без планов и возможностей этот долг погасить до пенсии. Исторически долг в 3 годовых зарплаты выплачивался, а когда человек в 50 лет берет кредит на 30 лет на сумму в 6 годовых зарплат, это рулетка. Человек расчитывает на большой ежегодный прирост зарплаты и роботу до 80 лет?
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Tuesday, March 5, 2013 3:01:56 PM
  [Quote]
Как я уже говорил цены на фри холд дома продолжат рост несомненно. Я утверждал еще два года назад, что самый лучший инвестмент(в процентном отношении)-фри холд таунхауз и семи и именно по району 905. Так и произошло. Пока здесь продолжались упадочные настроения, люди набрали семи и таунхазов и уже сделали немалые деньги. они получили прибыль, которой хватит на огромный даунпеймент, чтобы приобрести отдельный дом за лимон. Тем самым увеличив свой капитал до высот. Еще один шанс появился сейчас, взять дешевле, чем реально стоит любой дом, пользуясь паникой, попавших в определенные обстоятельства, владельцев домов(которые все равно сделают деньги на продаже). Через пару месяцев таких шансов уже скорее всего не будет. Про цену на кондо в Торонто я тоже говорил, что будет снижение. Здесь две причины-много строится кондо и эта масса не успевает расходиться до конечного покупателя и дополнительный налог. Поэтому-это тоже золотой шанс-покупать ре-сейл кондо и торгуясь получить нужную цену. А затем сдавать в рент. Через несколько лет цены опять пойдут вверх. Понижение мортгиджа BMO вызовет спрос на дома еще больше и возможно привлечет 1st time buyers для покупки кондо, потому что дома им не осилить. И тогда новая волна спроса. Что останется делать правительству? Опять ужесточить правила. Но пойдет ли оно на это? Ставки останутся низкие и надо быть круглым идиотом, чтобы не воспользоваться этим, что и канадцы делают. P.S. Несколько людей на этом форуме пошли и купили полтора года назад таунхазы на Радерфорд и Дафферин и сейчас тихонько так посмеиваются над теми, кто расчитывал на крушение рынка.
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Tuesday, March 5, 2013 3:03:50 PM
  [Quote]
И вдогонку. Надо внимательно прочитать и ждать сюрприза в сторону подъема. http://www.bnn.ca/News/2013/3/5/Home-sales-slip-further-but-signs-of-traction-emerge.aspx
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, March 5, 2013 3:49:07 PM
  [Quote]
«Пока здесь продолжались упадочные настроения, люди набрали семи и таунхазов и уже сделали немалые деньги. они получили прибыль, которой хватит на огромный даунпеймент, чтобы приобрести отдельный дом за лимон.»

ваш хвалёный дом на Вудчак за $1.25М всё ещё стоит на продажу. на нём пока ещё ни кто (кроме строителя) ничего не заработал.

несколько недель назад вы намекали что надо хватать отдельные дома на Марк Санти. теперь то что надо брать тауны в 905 и подержанные кондо в 416.

скорее всего что одно, что другое ничего кроме убытков и головной боли в течении следующих пяти лет не принесёт.

задворки Торнхилла это не Beaches чтобы тауны шли по $350 sq/ft. десять лет назад они шли по $150 sq/ft. и скорее всего они увидят опять $250 или даже $200 sq/ft перед тем как дойдут до $400.

фиг-вам можно сейчас купить за $530К и сдавать за $1,950 и сделать на этом какие-то деньги. наоборот будет cash flow negative до $700 в месяц.

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12697236&PidKey=106669595

та же фигня сейчас с кондо в любом месте месте в GTA
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Tuesday, March 5, 2013 4:32:31 PM
  [Quote]
««Пока здесь продолжались упадочные настроения, люди набрали семи и таунхазов и уже сделали немалые деньги. они получили прибыль, которой хватит на огромный даунпеймент, чтобы приобрести отдельный дом за лимон.»

ваш хвалёный дом на Вудчак за $1.25М всё ещё стоит на продажу. на нём пока ещё ни кто (кроме строителя) ничего не заработал.

несколько недель назад вы намекали что надо хватать отдельные дома на Марк Санти. теперь то что надо брать тауны в 905 и подержанные кондо в 416.

скорее всего что одно, что другое ничего кроме убытков и головной боли в течении следующих пяти лет не принесёт.

задворки Торнхилла это не Beaches чтобы тауны шли по $350 sq/ft. десять лет назад они шли по $150 sq/ft. и скорее всего они увидят опять $250 или даже $200 sq/ft перед тем как дойдут до $400.

фиг-вам можно сейчас купить за $530К и сдавать за $1,950 и сделать на этом какие-то деньги. наоборот будет cash flow negative до $700 в месяц.

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12697236&PidKey=106669595

та же фигня сейчас с кондо в любом месте месте в GTA»

Патрик, вы мастер передергивания фактов и цитат. Вот, что я говорил про Marc Santi и не сомневаюсь, что так и произойдет. Эту часть Marc Santi застроят очень быстро. Там осталась только одна улица(корт) не продана. Но дома на этой улице от билдера будут еще дороже и их будет совсем мало. Сама улица будет иметь очень большое стратегическое значение. В конце улицы на западной строне будет школа+огромный шоппинг центр с пешеходными дорожками(включая таунхаузы и кондо). На лес или равин уже на последние релизы билдер брал от 155к до 215к.

Насчет таунхаузов я говорил о теденценции и про людей, которые взяли полтора года назад. Да, я думаю, что надо использовать ситуацию и барть таунхаузы в "наших" районах. Но никого не призываю, а константирую то, что видно умным людям. Никогда цены на фри холд таунхаузы не вернутся к прошлым ценам. Скорректируются возможно, но потом только вверх. Скоро выйдет новый сайт Южнее Маккензи и восточнее Дафферин. Кондо таунхаузы с мейнтенанс6 как в кондо билдинге. Вы увидите какие цены там будут и тогда повсеместно еще больше вырастут цены на фри холд.
Joined: 8/12/2003
Posts: 507
Posted on Tuesday, March 5, 2013 4:37:47 PM
  [Quote]
И вот еще моя цитата:
Через пару лет на этой улице отдельный дом невозможно будет найти дешевле, чем 1.3 млн. Причины: с двух сторон равины и лесные куски, сравнительно мало домов, школа и парк на пешеходном расстоянии, все строения Лебовика Кампуса в пяти минутах. Очень перспективная улица в смысле роста цен. Билдеры знают и поэтому поднимают цены на эту улицу.

Я может быть ошибусь и это произойдет не через пару лет, а через 3-4 года. Но это произойдет НЕСОМНЕННО. Еще совсем недавно(год назад) можно было купить на этой улице в самом начале таунхауз за 500к. Сейчас за 640 тяжело найти.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 [207] 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved