год назад L.M. давал советы fidonet как жить надо:

«Такая квартира, как у тебя, в кондо, максимально приближенного (по качеству) к рентал билдингу, скорей всего уходит на рынке тыщ за 200, если ни меньше, но никак не за 400,000. Даунпеймент у тебя конечно же есть - ведь считается, что те, кто живут в рентах имеют потрясающую возможность откладывать деньги, в отличии от несчастных хоумоунеров, каждый меняющих то крышу, то фурнис.
Вот и считай - 200,000 - 40,000 (даун) = 160,000. Под 3% на 30 лет получается 674 дол. в месяц. В дешевых кондах мейнтененс обычно очень маленький - 400-500 в месяц, часто все включено, даже ТВ. Налог мизерный, особенно в Торонто, около 100 в месяц. Считаем - 674+500+100=1274, из которых 300 дол. платишь в принципал, то есть считай откладываешь. Чем это хуже съемной квартиры?»

и в догонку

«Это первый шаг обысчно у большинства людей - старое кондо. Пожил лет пяток, продал, заработал тыщ сто, купил что-то получше. А рент сколько не плати, ничего иметь не будешь. Я только что показал вам, как можно платить за свое столько же, сколько и за рент. Если вас это не убеждает - за вас говорят ваши принципы, которые менять обычно очень трудно.»

вот купил бы fidonet год назад кондо как расписал L.M., какой бы на сегодня был результат?

за год ушло бы: $15,288, из них в эквити бы осталось $4,375.

если бы рентовал, то "выкинул" бы $1,600х12 = $19,200

т.е. по расчётам L.M. оставшись в ренте фидонет потерял за год:
$8,287 = $19,200 - ($15,288 - $4,375)

Всякие там расходы на переезды, адвокаты, и т.д. в игнор, ну и ладно.

Реально же ситуация выглядит следующим образом.

За год кондо в 416 снизились в цене на 4.7%. Т.е. то что стоило $200,000 сегодня вроде можно найти за $192,600. Это во всяком случае так репортируют риелторы TREB в сегодняшних новостях. В результате нифига бы фидонет за год эквити не накопил бы.

Но потерял бы где-то 10% со своего даун, потому что за последний год индексы на 10% поднялись. Плюс бы не смог бы сейчас даже думать о пеезде в Миссисагу потому что это бы стоило бы ещё минимум 3.5 от $192К = $7К.

т.е. оствшись пока в своей старой ренталке с низким рентом фидонет реально богаче на $15К чем если бы послушал L.M., да ещё и имеет значительно больше выбора сегодня чем год назад. учитывая что прогнозы пока только на то что цены на кондо будут продолжать снижаться смысла покупать кондо в прошлом году вообще небыло.

это не о том что мы все ошибаемся, а о том что реально есть ситуации и времена когда покупать недвижимость просто невыгодно. пока что мы именно в такой ситуации и это относится ко всему, хотя пока что видно только на кондо.

ок, сколько я потерял за 5 лет выкидывая 1100 (рент)? = 66k
сколько бы я подарил банку % за 5 лет учитывая что ставка была тогда 4%
250к кондо (старое) - думаю 40-50к бы у меня за это время ушло в проценты
сколько бы я выкинул как майнтенанс фии ? - ну по 500 в месяц = 37500
таксы? ну даже 1000 в год еще 5к
Итого за 5 лет обладания кондо я теряю почти 100к, что приобретаю? старое кондо
идем дальше, чтобы вернуть эти 100к мне нужно чтобы мое старое кондо выросло на 100к + добавить услуги агентов и юристов итого я бы выкинул за 150к за это время и вышел бы на маркет с кондо за 400к :) стоит ли мне ожидать очередь клиентов на мое кондо?

«Я же предпологаю что цены кондо в Торонто через четыре года всё ещё будут ниже чем сегодня (если ситуация с инфляцией резко не изменится).»

Пат, все эти три года ты что-то предпологаешь - что-то что пока не сбылось, с точностью до наоборот. Почему народ должен продолжать тебе верить?

У нас народ на работе уже паникует..

«интересно что реэлторов добавилось за год с 31 тысячи до 36.
причем что обьем транзакций уменьшился на 10-12%»

в среднем на одного риэлтора в этом феврале было на 28% меньше комиссионных чем год назад.

2012 $3,533,636,256.00---31,000.00--$4,559
2013 $2,940,430,220.00---36,000.00--$3,267
-28%

это в среднем и до вычета делёжек с конторами и других расходов

Как я уже говорил цены на фри холд дома продолжат рост несомненно. Я утверждал еще два года назад, что самый лучший инвестмент(в процентном отношении)-фри холд таунхауз и семи и именно по району 905. Так и произошло. Пока здесь продолжались упадочные настроения, люди набрали семи и таунхазов и уже сделали немалые деньги. они получили прибыль, которой хватит на огромный даунпеймент, чтобы приобрести отдельный дом за лимон. Тем самым увеличив свой капитал до высот. Еще один шанс появился сейчас, взять дешевле, чем реально стоит любой дом, пользуясь паникой, попавших в определенные обстоятельства, владельцев домов(которые все равно сделают деньги на продаже). Через пару месяцев таких шансов уже скорее всего не будет. Про цену на кондо в Торонто я тоже говорил, что будет снижение. Здесь две причины-много строится кондо и эта масса не успевает расходиться до конечного покупателя и дополнительный налог. Поэтому-это тоже золотой шанс-покупать ре-сейл кондо и торгуясь получить нужную цену. А затем сдавать в рент. Через несколько лет цены опять пойдут вверх. Понижение мортгиджа BMO вызовет спрос на дома еще больше и возможно привлечет 1st time buyers для покупки кондо, потому что дома им не осилить. И тогда новая волна спроса. Что останется делать правительству? Опять ужесточить правила. Но пойдет ли оно на это? Ставки останутся низкие и надо быть круглым идиотом, чтобы не воспользоваться этим, что и канадцы делают. P.S. Несколько людей на этом форуме пошли и купили полтора года назад таунхазы на Радерфорд и Дафферин и сейчас тихонько так посмеиваются над теми, кто расчитывал на крушение рынка.

«Пока здесь продолжались упадочные настроения, люди набрали семи и таунхазов и уже сделали немалые деньги. они получили прибыль, которой хватит на огромный даунпеймент, чтобы приобрести отдельный дом за лимон.»

ваш хвалёный дом на Вудчак за $1.25М всё ещё стоит на продажу. на нём пока ещё ни кто (кроме строителя) ничего не заработал.

несколько недель назад вы намекали что надо хватать отдельные дома на Марк Санти. теперь то что надо брать тауны в 905 и подержанные кондо в 416.

скорее всего что одно, что другое ничего кроме убытков и головной боли в течении следующих пяти лет не принесёт.

задворки Торнхилла это не Beaches чтобы тауны шли по $350 sq/ft. десять лет назад они шли по $150 sq/ft. и скорее всего они увидят опять $250 или даже $200 sq/ft перед тем как дойдут до $400.

фиг-вам можно сейчас купить за $530К и сдавать за $1,950 и сделать на этом какие-то деньги. наоборот будет cash flow negative до $700 в месяц.

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12697236&PidKey=106669595

та же фигня сейчас с кондо в любом месте месте в GTA

И вот еще моя цитата:
Через пару лет на этой улице отдельный дом невозможно будет найти дешевле, чем 1.3 млн. Причины: с двух сторон равины и лесные куски, сравнительно мало домов, школа и парк на пешеходном расстоянии, все строения Лебовика Кампуса в пяти минутах. Очень перспективная улица в смысле роста цен. Билдеры знают и поэтому поднимают цены на эту улицу.

Я может быть ошибусь и это произойдет не через пару лет, а через 3-4 года. Но это произойдет НЕСОМНЕННО. Еще совсем недавно(год назад) можно было купить на этой улице в самом начале таунхауз за 500к. Сейчас за 640 тяжело найти.