Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 [23] 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, April 11, 2011 2:23:10 PM
  [Quote]
"I believe that Canada’s high house prices in relation to incomes, combined with record household debt levels and overinvestment in residential construction, will cause a severe correction in the real estate market." - in column by George Athanassakos, Globe & Mail, April 10, 2011

чтобы в очередной раз вам не надо было обвинять газету/журнал в неадекватности, вот вам сразу ссылка на автора колонки:

"George Athanassakos is a finance professor and holds the Ben Graham Chair in Value Investing at the Richard Ivey School of Business, University of Western Ontario."

Ситуация за последние два года с недвижимостью не изменилась коренным образом, просто она стала более очевидной и следственно стало менее зазорно говорить о пузыре в открытую.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Monday, April 11, 2011 2:28:30 PM
  [Quote]
«риэлторы любят расказывать как они защищают интересы простолюдинов. в данном случае на лицо явная попытка скрыть изменения в цене, для того чтобы потенциальный покупатель на МЛС думал что это "свежее мясо".»

Это делается не для того, чтобы якобы обмануть потенциального клиента в новизне листинга. А для того, чтобы "oсвежить" наличие этого дома на маркете и обратить внимание на более реальную цену. Агенты, уже видевшие этот дом, попросту пропустят его не заметив изменение в цене в старом листинге. Так же люди следящие за МЛС. Один из примитивных способов маркетинга, и не только в риэл эстейте.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Monday, April 11, 2011 2:45:18 PM
  [Quote]
«"I believe that Canada’s high house prices in relation to incomes, combined with record household debt levels and overinvestment in residential construction, will cause a severe correction in the real estate market." - in column by George Athanassakos, Globe & Mail, April 10, 2011

чтобы в очередной раз вам не надо было обвинять газету/журнал в неадекватности, вот вам сразу ссылка на автора колонки:

"George Athanassakos is a finance professor and holds the Ben Graham Chair in Value Investing at the Richard Ivey School of Business, University of Western Ontario."

Ситуация за последние два года с недвижимостью не изменилась коренным образом, просто она стала более очевидной и следственно стало менее зазорно говорить о пузыре в открытую.»


Это очередное мнение ещё одного финансового гуру, совпадающее с твоим но не соответсвующее сегодняшней действительности. Как говорится, подождём увидим. Этот тред уже с бородой до пола, но пока вниз не едем, и за это время цены заметно подскочили.
Ну да, знаю, вот-вот, щас-щас, ... как в совковом детстве где все вокруг твердили что наши дети будут жить при коммунизме. Интересно то что те кто твердили о неизбежности краха буржуазии оказались владельцами и воротилами.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, April 11, 2011 3:02:40 PM
  [Quote]
I see zero added value in the process of re-listing as far as benefit to the end consumer goes. It manipulates listing data and facts being presented. Therefore this action serves no purpose in a free market environment, and as such goes against CREA's own Pledge of Competition: "Member Boards and Associations of The Canadian Real Estate Association support free and open competition."

If the original listing date is being manipulated by re-listing it under new MLS# then as far as I'm concerned it's not "open competition".

MLS is not a free market environment, and realtors can do as they pleased because they own it. However, I laugh in their face whenever they try to present the situation as not being what it is, or stating that current format is of the best benefit to consumers.

The interests of the realtors are protected before those of consumers, because that's what controls the competition. Therefore there's nothing "open" about the current system.
Joined: 8/25/2001
Posts: 25963
Posted on Monday, April 11, 2011 3:11:52 PM
  [Quote]
«Пока никто не утверждал что рост будет такой как за последние 18 лет, а то, что рост цен, хоть и, возможно, временно остынет, но никак не рухнет.»

А почему в штатах рухнуло? Почему 20 лет назад в Канаде рухнуло?
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Monday, April 11, 2011 3:16:04 PM
  [Quote]
«Это очередное мнение ещё одного финансового гуру, совпадающее с твоим но не соответсвующее сегодняшней действительности. Как говорится, подождём увидим. Этот тред уже с бородой до пола, но пока вниз не едем, и за это время цены заметно подскочили.»

согласен. факт более высоких цен до сих пор не соответствует моему мнению о ситуации.

цель этих ссылок проста - чтобы потом никто не мог байки расказывать о том что серьёзный спад цен никто из финансистов не предвидел, и что об этом знали только tin-foil cookoos к которым пытаются приписать меня.

для того чтобы я был прав в том, о чём говорю уже несколько лет, ценам необходимо будет снизиться хотя бы на четверть. ещё раз повторяю, я об этом говорю где-то сначала 2008 года, а не 2004, 2001, 1998, 1995, или 1993 года как некоторые пытаются мне это приписать.

я не perma-bear, я value investor, и что в 2008, что сейчас просто считаю что цена серьёзно перегнала какое-либо value. и поэтому не имеет значение если вы купили для себя или для инвестиции, если недвижимость составляет большиство вашего состояния, то недавняя покупка станет серьёзной финансовой проблемой.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, April 12, 2011 10:21:42 AM
  [Quote]
««Пока никто не утверждал что рост будет такой как за последние 18 лет, а то, что рост цен, хоть и, возможно, временно остынет, но никак не рухнет.»

А почему в штатах рухнуло? Почему 20 лет назад в Канаде рухнуло?»


В Америке был сабпрайм и 110-120% моргиджи. Пирамида, короче. Несомненно рухнуло. В Канаде и Австралии фин. министры запретили это банкам, поэтому и выжили.

В 1991 в Канаде моргидж поднялся до 16%. Eсли такое произойдёт, то бесспорно рухнет, и сильнее чем пророчества Пэта. Ведь это почти 5 штук В МЕСЯЦ за 400К таунхаус - в 3 раза больше рента! Ну и кто в своём уме потянет?
Last edited by norton on Tuesday, April 12, 2011 11:03:00 AM
 
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, April 12, 2011 10:40:32 AM
  [Quote]
«The interests of the realtors are protected before those of consumers, because that's what controls the competition. Therefore there's nothing "open" about the current system.»

MLS system, its development and data is 100% paid for by real estate registrants, and nobody else. Not government, not non-profit organization, not public. Big money, plus insurance, every year. There is no such thing as free lunch. Кто платит, тот и заказывает музыку. Что в этом непонятного?
Competition? There is plenty of competition within the MLS between different agents and brokerages. If you mean outside competition, it is there between MLS and various for-sale-by-owner sites, newspaper and kijiji. If this or that entity, or individual, wants to get in, welcome aboard - just PAY your portion of MLS fees and insurance and register as brokerage, like the rest of us.
All listings are property of brokerages, like any other contracts between parties belong to these parties. They can market, advertise, compete, display, disclose any which way is agreed upon in contract within the law.
Last edited by norton on Tuesday, April 12, 2011 10:45:00 AM
 
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, April 12, 2011 10:54:28 AM
  [Quote]
«цель этих ссылок проста - чтобы потом никто не мог байки расказывать о том что серьёзный спад цен никто из финансистов не предвидел, и что об этом знали только tin-foil cookoos к которым пытаются приписать меня.»

Если сильный спад (25%+) таки произойдёт, то вернёмся к этой теме, я даже поддержу тебя если решишь отправится на тур с лекциями о финансовом будущем Канады.
А как там будет с 2012? Не за горами же...
Last edited by norton on Tuesday, April 12, 2011 10:55:00 AM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, April 12, 2011 11:47:00 AM
  [Quote]
Any zero-down mortgage is a subprime mortgage.

Conventional mortgage is a mortgage with over 20% down and carried as a mortgage on bank's books. Essentially anything else is a sub-prime mortgage in a financial world. It used to be that anything below 25% was subprime, but OK, let's accept the new rules that were loosened up in the past 20 years.

Canadian banks don't record subprime mortgages as subprime because all those mortgages are securitized and banks carry virtually zero risk. The securitization occurs by means of CMHC insurance. The Government of Canada guarantees that all those mortgages will be repaid by Canada (not banks themselves). This is why Canadian Banks are the best in the world and can't go bankrupt before Canada defaults.

A guarantee by a government of a first world country (Canada) automatically carries the highest triple-A credit rating.

Freddie Mac and Fannie Mae did the same things as CMHC except, those two companies were not real government companies, and could go bankrupt without requiring US government to repay the guarantees to banks and investors, and that's what happened. CMHC can not go bankrupt before Canada as a country goes bankrupt.

CMHC has over $813 BILLION of mortgage guarantee on their books. In 2006 it was just $100 Billion.

As per wiki: "Mortgage Securitization has accounted for 90.5% of all growth in total Canadian mortgage credit outstanding since 2007".

CMHC board of directors has just one person with a meager bachelor's degree in Economics. The rest are related to companies connected to real estate and not really to financial management.

The books of CMHC are not open for review because it's not a public company. However, because it's not under the supervision of Bank of Canada, it is also not controlled by regulations and can not be officially audited. Instead CMHC reports to the Minister of Labour and Housing.

CMHC is a ticking time bomb, and we all as taxpayers will pay for it.

Anyone who owns Canadian bond mutual funds in their RRSP, pension, etc probably hold a significant amount of CMHC's securitized mortgages. Open any such prospectus, and you'll see "Canada Housing Trust ...." in the Top 10 Holdings listing.

Standard US mortgage has 30-years fixed rate. If the rate falls then you can walk away from it and get another one with a lower rate and no penalty. However, if the rate goes higher at any time during the 30-year term then owner's rate stays the same.

Some home owners in USA got financially screwed when their teaser-rate mortgages got reset to a higher rate a few years after they bought a property.

Well, one can say the 100% of Canadian mortgages qualify as teaser-rate mortgages because virtually no one gets a mortgage with a term longer than 5-years, and there are no 30-year term mortgages at all. Therefore with interest being at all time lows all of them would be called "teaser rate" mortgage if they were sold in USA.

So yes, Canada's real estate is full of subprime mortgages, interest-only HELOCs, and teaser-rate mortgages.

All TD Bank mortgages issued after October 18, 2010 are collateral mortgages, and allow lending up to %125 of equity. So yes, we have those too.

Canadians now owe more in relation to their income than Americans at the top of their bubble in 2006. There is absolutely nothing rosy about our current situation.

Can we do anything about it as taxpayers? Nope, not really, it's not on a list of priorities of any of the parties in the current election campaign.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, April 12, 2011 11:51:04 AM
  [Quote]
«А как там будет с 2012? Не за горами же...»

местные индейские тур-гиды у подножья Чичен-Ица сказали что всё это фигня. может и странно, но я доверяю им, босоногим, больше чем предсказателям на торонтовке.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, April 12, 2011 7:52:31 PM
  [Quote]
«...но я доверяю им, босоногим, больше чем предсказателям на торонтовке.»

+10
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 13, 2011 7:17:59 AM
  [Quote]
«All TD Bank mortgages issued after October 18, 2010 are collateral mortgages, and allow lending up to %125 of equity. So yes, we have those too.»

Я вижу что ты или не понимаешь структуры Collateral Mortgage или не достаточно изучил что это значит.
Никто, ни TD ни другой банк, не даст тебе 125%, даже 100% мортгидж финансирования при закрытии на сумму покупки.
Collateral Mortgage - это возможность рефинансировать, до максимум 125% изначальной цены, и только в случае подьёма цены на данную недвижимость в будущем, и только тогда. Это позволяет клиенту не тратится на лоера и не проходить новый процесс аппрувала.
Простой гиммик ТД удержать клиента чтоб тот не бегал по конкурентам или брокерам при желании рефинансировать, вот и всё.
Last edited by norton on Wednesday, April 13, 2011 8:41:00 AM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 13, 2011 9:32:04 AM
  [Quote]
I'd imagine refinancing is mostly done by chronic borrowers who got used to living a life beyond their means, and not by strategic investors. At least that was the case in United States, so I don't see how people here are different. After all, aren't our personal debts levels already higher than what Americans used to have at the peak of the bubble?

TD made this process easier, thus preying on such clients. It's like making LCBO allow an alcoholic to do a direct deposit - the minute his salary goes up, the extra funds become available to be spend on boose.

This is actually so prevalent that I got surprised stares from bankers at two different branches when I told them I don't need to do re-fi when it was time to renew one of my mortgages last Fall. To them it seems normal that everyone automatically does it whenever their term is up, if not earlier.

100% financing is available. Sure it's not advertised openly, but via the means of LOCs, HELOCs, Cash-back, it's totally possible.

http://www.cibc.com/ca/mortgages/article-tools/up-to-7prct-csh-bck.html
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 13, 2011 9:46:09 AM
  [Quote]
«I'd imagine refinancing is mostly done by chronic borrowers who got used to living a life beyond their means, and not by strategic investors.»

You are right. Большинство рефинансирований делается для покупки Лексуса, ремонта и поездки в 5*, и растрачивается довольно быстро. Большая глупость - 15-20 лет выплачивать, а потом сразу спустить эквити и опять влезть в долги. Ну если инвестировать или на даун другого проперти, то понятно, но просто на ветер, безвозвратно - то глупо.

Не буду спорить насчёт 100%, может с фиктивными бумагами где-то и проскальзывает, но не сталкивался уже 2-3 года. Но всё равно, кредиторы, в Канаде не дадут прямой моргидж больше чем 95%.
Last edited by norton on Wednesday, April 13, 2011 10:14:00 AM
 
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 [23] 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved