Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 [28] 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Tuesday, April 19, 2011 6:48:42 PM
  [Quote]
«в кесвике живут бабульки и фермеры, которые в наше удивительное время технологий не знают, что такое зубная щётка и мыло. Поезжайте, конечно :)»

Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла. А беззубый белый мусор и во многих районах ГТА. А вот паранджей там практически нет.
Бэрри тоже прекрасное место, хорошие районы, природа и пляжи. У нас там друзья, очень довольны.
Last edited by norton on Tuesday, April 19, 2011 10:32:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Tuesday, April 19, 2011 11:56:39 PM
  [Quote]
«Речь именно о зацикленности на 1989м тк это единственный более-менее фактический аргумент, безконечно повторяемый теоретиками катаклизма. Но при этом как-то забывается совсем малость - что в 89м мортгидж был 16% против сегодняшних 4-5. Поэтому тогда все кидали всё.
Сейл питчес были такие же и в 89 до н.э., и 1889, и в 1989, и, поверь, будут в 2089. А насчёт роста недвижимости и иммиграции то это реальное положение дел.»


'89 это всего лишь последний повсеместный спад на рынке недвижимости Канады. До этого были ещё, и после этого будет ещё.

в '89 средняя ставка на мортигдж была около 12% и отличалась от предыдущих годов всего на каких-то один-два процента. http://www.bank-banque-canada.ca/pdf/annual_page57_page58.pdf

По поводу иммиграции, как значительного компонента в росте цен - это всё брехня. не раз доказывали статистикой, а не просто - "поверь" из уст риэлтора, т.е. заинтересованного на все 100% лица.

Иммиграция позволяет Канаде хоть каким-то образом иметь положительный прирост населения в той прослойке, которая имеет положительное влияние на экономику. но этот прирост никак не массовый показатель, который может объяснить и поддержать ежегодный рост цен выше инфляции в два, три раза.

Кратковременное расхождение практики с теорией совсем не означает что необходимо менять теорию, чтобы подстроить под практику. Живём в капитализме, а не при центральной планировке. Рынок сам себя сбалансирует, хотят или не хотят того либералы, консерваторы, риэлторы или кандидаты телепередачи "Til Debt Do Us Part: Home Edition"
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 20, 2011 12:34:45 AM
  [Quote]
«Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла.»

в Кезвике всё что за миллион - это либо дачи прямо на берегу, либо поместья на акрах земли. таких там столько, сколько есть частного (не ко-оп) берега, больше не будет. зато там полно фанерных хибар без изоляции и на электрическом отоплении. Причём они находяться буквально в пару сотен метров от побережья, и "миллионных" домов. Знаю, сам ездил смотрел в 2007.

404 шоссе Кезвику не видать ещё лет десять, хотя он уже там был помечен на картах с начала 90-х.

Через Бэрри хоть магистраль идёт, есть индустрия и инфраструктура. Кезвик там будет только через пару десятилетий. Ещё будет полно возможностей купить там за реальную цену, а не по цене равной новостройке в South Beach, FL.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 20, 2011 8:43:22 AM
  [Quote]
««Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла.»

в Кезвике всё что за миллион - это либо дачи прямо на берегу, либо поместья на акрах земли. таких там столько, сколько есть частного (не ко-оп) берега, больше не будет. зато там полно фанерных хибар без изоляции и на электрическом отоплении. Причём они находяться буквально в пару сотен метров от побережья, и "миллионных" домов. Знаю, сам ездил смотрел в 2007.

404 шоссе Кезвику не видать ещё лет десять, хотя он уже там был помечен на картах с начала 90-х.

Через Бэрри хоть магистраль идёт, есть индустрия и инфраструктура. Кезвик там будет только через пару десятилетий. Ещё будет полно возможностей купить там за реальную цену, а не по цене равной новостройке в South Beach, FL.»


Вот с этим согласен. Бэрри имеет намного больше потенциала и в инфраструктуре, и в росте. Много компаний переходят туда из ГТА. Скоро будет аэропорт. Это город. Рост цен там, в процентах, не менее ГТА.
Кесвик - это посёлок, и часть региона Йорк, без какой-либо индустрии и инфраструктуры. Хотя хайвей роют, но до 2025-2030 не видать.
Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 8:44:00 AM
 
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 20, 2011 10:04:35 AM
  [Quote]
«'89 это всего лишь последний повсеместный спад на рынке недвижимости Канады.»

12% было в начале-середине 89го (рэйт 12%, цена 425К), при пузыре, когда и цены были на пике. Спад только начался к концу 89го, а поползло вниз в 90м (14.5% рэйт, но в то время было прайм +1 минимум, чаще +2).
Так продолжалось 5 лет, а самый низ цен был в 1995-96, а не в конце 1989. Но даже цена 1995(270K) была на 40% выше чем 1985(190K).
Не правильно сравнивать сегодняшние дела с 1989-1995. За 4 года 85-89 цена поднялась на 168% (более 40% в год!), пузырь тут налицо. Один и тот же дом перепродавали несколько раз за пару месяцев, иногда даже до клозинга - это пирамида.
С 1996 по 2011 цена поднялась на 120%, то есть где-то 8% в год. То есть в 5 раз слабее чем тогда. ИМХО, это не пузырь а постепенный, здоровый рост.
Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 10:16:00 AM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 20, 2011 11:17:44 AM
  [Quote]
«С 1996 по 2011 цена поднялась на 120%, то есть где-то 8% в год. То есть в 5 раз слабее чем тогда. ИМХО, это не пузырь а постепенный, здоровый рост.»

Ни зарплаты, ни инфляция, ни прирост населения так быстро не росли за это время.

Единственно что так грандиозно выросло это индивидуальная и государственная задолженность.

Поэтому прирост в цене равным 8% годовых я не считаю здоровым ростом (за это время), и тем более в ближайшее десятиелетие. В лучшем случае будем иметь прирост равный инфляции пока не догонят зарплаты. Но я и в этом сомневаюсь. Не будет у нас никакого "soft landing".

Мы оба имеем право на своё собственное мнение. Спасибо за поддержку спора :)
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 20, 2011 1:02:12 PM
  [Quote]
«Ни зарплаты, ни инфляция, ни прирост населения так быстро не росли за это время. Единственно что так грандиозно выросло это индивидуальная и государственная задолженность..»

Бензин, утилити, золото, многие продукты питания. Стройматериалы, учитывая что в середине 90х стоило 80-90 кв. фт., а сейчас где-то 200.

«Поэтому прирост в цене равным 8% годовых я не считаю здоровым ростом (за это время)»

Какое бы у нас не было мнение - но обьективно, 8% в год никак несравнимо с 40% ростa 85-89. Apples and oranges. Тем более учитывая что и доллар не тот что был 15 лет назад.
Немешало бы найти другие конкретные примеры чтобы аргумент был более убедительным. Ну а прогнозы - то это пустые доводы.
Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 1:28:00 PM
 
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981
Posted on Wednesday, April 20, 2011 3:16:14 PM
  [Quote]
я тоже считаю даже 8% роста абсолютно неоправданым и ситуацию пузырем или пирамидой.

Рент за эти годы не рос такими темпами. Рент это тоже серьезный показатель. Он более-менее отражает инфляцию.


Еще вопрос, кто эти новые участники пирамиды, т.е. ферст тайм баерс сегодня? Где они были 10-15 лет назад и почему не купили тогда?

Если все выросло в цене, кроме зарплат, каким образом молодой паре 10 лет назад продавалось что-то вроде таунхауза за 200К или кондо за 150К, а сегодня такой же паре продается такой же таунхауз за 500К и кондо за 350К? Откуда появились лишние деньги если подорожало все кроме зарплат?
Joined: 6/19/2003
Posts: 616
Posted on Wednesday, April 20, 2011 3:27:39 PM
  [Quote]
«««fyi 35 White spruce was purchased for $326K from the builder»

откуда инфа?»


s Land Registry Office

Инфа именно там. От лоера.
МЛС инфа на всегда окончательна. Там только то что в согласованном оффере. Если есть какие-то зацепки влияющие на цену, то только Land Registry имеет инфу об окончательной цене. На МЛС только то что на оффере.»


Когда дом покупается от builder то в LRO (Land Registry system)стоит голая цена за сам дом, без GST/HS, upgrades и тд. Так что если прибавить GST/HST and GST/HST rebate и upgrades то как раз и примерно 405,000 получите. Land Transfer tax тах на налоги типа гст платить незаконно. Когда покупаеш resale real estate где GST included, to v LRO будет стоять final purchase price.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, April 20, 2011 3:29:15 PM
  [Quote]
Теория, которой я придерживаюсь, которую не я придумал, говорит что прирост цены недвижимости за долгосрочный период не превышает инфляцию на несколько процентов.

вот первый попавшийся график по недвижимости GTA:



На графике видно что последняя низина была в '96 и тогда средняя цена по GTA была где-то $198K. Сейчас она $483K. За 15 лет поднялась на 244%.

Засунув $198К в официальный inflation calculator мы для 2011 года получаем всего $267К. То есть сегодняшняя цена в $483К на 81% больше роста полученной из за инфляции.

Да, от этой последней цифры необходимо отнять те пару процентов ежегодного роста выше уровня инфляции. И то что новые дома, в среднем, стали значительно более благоустроенны чем 15 лет назад, и то что в старые дома вбабахнули денег на renos больше чем когда-либо раньше.

Но тем не менее 81% выше инфляции - это никак не healthy rate of growth. Я не могу согласиться с этой цифрой, мне это говорит что мы in a bubble.

С другой стороны, если сравнить период с '86 по '96 то имеем прирост в 43%, а инфляция за тот же период составила 42%. И это одна из причин почему было выгодно покупать в '96. Тогда можно было ожидать прироста в цене выше чем уровень инфляции в последующие десять или более лет.

Проблема в том, что весь этот запас отличного роста мы уже использовали к середине двух-тысячных, и сейчас явно загребаем доходы выше исторических. Поэтому я так негативно настроен по поводу приобретения недвижимости после 2007 года.

Калькулятор CPI говорит что с '96 года мы в среднем имели annual rate of inflation равным 2.02%.

При росте недвижимости на 2.5% выше инфляции, $198К стали бы $384K. То есть практически на $100К или 20% дешевле чем на самом деле имеем сейчас.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 20, 2011 5:12:52 PM
  [Quote]
«Когда дом покупается от builder то в LRO (Land Registry system)стоит голая цена за сам дом, без GST/HS, upgrades и тд. Так что если прибавить GST/HST and GST/HST rebate и upgrades то как раз и примерно 405,000 получите. Land Transfer tax тах на налоги типа гст платить незаконно. Когда покупаеш resale real estate где GST included, to v LRO будет стоять final purchase price.»

Вы правы. Не заметил new. Реальная цена в LRO только на resale. Taкже LRO цена от билдера не включает land development fee и проводку сервисов. Нередко разница и за 100К.
Joined: 5/5/2006
Posts: 625
Posted on Wednesday, April 20, 2011 5:37:54 PM
  [Quote]
«вот первый попавшийся график по недвижимости GTA:»

Как ты пейст график на Торонтовку?
Моя инфа значительно отличается от твоей, тк включает корректирование инфляцией, выражая обьективную цену на сегодняшний день. То есть, имхо, проще понять реальные цены и рост в сегодняшних долларах.

Славик. Рент контролируется в Канаде с середины 70х примерно по инфляционному росту. Поэтому после 70х частные лэндлорды почти не строят обыкновенные рентовочные здания (кроме люкс), так как не выгодно и невозможно конкурировать со старыми. Строят в основном субсидируемые и управляемые правительством блоки госквартир, которые постепенно становятся гетто. Результат - у рентера только 3 выбора: жить в билдинге которому минимум 35-40 лет, рентовать у частника дом/кондо (откуда могут, при желании, выселить) или жить в гетто.
Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 5:52:00 PM
 
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, April 21, 2011 9:40:55 AM
  [Quote]
«Как ты пейст график на Торонтовку?»

Это сделать нельзя. Можно сделать ссылку на имидж который уже находиться где-то на интернете. Чтобы ссылка работала имидж должен быть на открытом сайте который разрешает делать такие ссылки.

Чтобы поставить имидж тут надо найти его на интернете. Потом right-click и скопировать ссылку на имидж.

Затем вставить эту ссылку тут в сообщение и "завернуть" его в специальные тэги - [ img ] [ /img ]
Joined: 8/25/2001
Posts: 25981
Posted on Thursday, April 21, 2011 9:54:55 AM
  [Quote]
«Славик. Рент контролируется в Канаде с середины 70х примерно по инфляционному росту. Поэтому после 70х частные лэндлорды почти не строят обыкновенные рентовочные здания (кроме люкс), так как не выгодно и невозможно конкурировать со старыми. Строят в основном субсидируемые и управляемые правительством блоки госквартир, которые постепенно становятся гетто. Результат - у рентера только 3 выбора: жить в билдинге которому минимум 35-40 лет, рентовать у частника дом/кондо (откуда могут, при желании, выселить) или жить в гетто.»

Насколько я знаю рент контроль не всеканадский, а на провинциальном уровне, и относится к тем, кто уже снимает и никак не контролирует цену свободных квартир.
Визуально vacancies много, и цена рента на эти квартиры за 10-15 лет никак не удвоилась, а сопостовима с инфляцией и отражает рынок. Почему при том, что иммиграция в торонто возрастает, и новых рентовых домов не строят, свободных квартир много я не догоняю.

По поводу гетто-гос.квартир, я что-то не заметил такого.
Joined: 2/7/2011
Posts: 780
Posted on Thursday, April 21, 2011 1:41:56 PM
  [Quote]
«fyi 35 White spruce was purchased for $326K from the builder»

ОК, сейчас пересчитаю то что запостила раньше, а имеено:

"ета стройка была куплена весной 2010 за 400К
сейчас, в апреле 2011 етот таун стоит на млс за 539К. ОК, продадут за 520К. минус агенту 13К, осталось 507К. клозинг фее + ланд трансфер ушло за стройку 12К. лоер взял 1.5К за 2 транзакшина.
итого: 507 - 400 - 12 - 1.5 = 93.50К
минус 40К которые дали под стройку = К53.5 чистой прибыли. за год. (133%) по моему-неплохо, а?»"

получаем:

ета стройка была куплена весной 2010 за 326К
сейчас, в апреле 2011 етот таун стоит на млс за 539К. ОК, продадут за 520К. минус агенту 13К, осталось 507К. клозинг фее + ланд трансфер ушло за стройку 9К. лоер взял 1.5К за 2 транзакшина.
итого: 507 - 326 - 9 - 1.5 = 170.50К
минус 40К которые дали под стройку = 130.5К чистой прибыли. за год. (326%) по моему-ОЧЕНь ДАЖЕ неплохо люди за год заработали , а?
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 [28] 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved