«Речь именно о зацикленности на 1989м тк это единственный более-менее фактический аргумент, безконечно повторяемый теоретиками катаклизма. Но при этом как-то забывается совсем малость - что в 89м мортгидж был 16% против сегодняшних 4-5. Поэтому тогда все кидали всё.
Сейл питчес были такие же и в 89 до н.э., и 1889, и в 1989, и, поверь, будут в 2089. А насчёт роста недвижимости и иммиграции то это реальное положение дел.»

'89 это всего лишь последний повсеместный спад на рынке недвижимости Канады. До этого были ещё, и после этого будет ещё.

в '89 средняя ставка на мортигдж была около 12% и отличалась от предыдущих годов всего на каких-то один-два процента. http://www.bank-banque-canada.ca/pdf/annual_page57_page58.pdf

По поводу иммиграции, как значительного компонента в росте цен - это всё брехня. не раз доказывали статистикой, а не просто - "поверь" из уст риэлтора, т.е. заинтересованного на все 100% лица.

Иммиграция позволяет Канаде хоть каким-то образом иметь положительный прирост населения в той прослойке, которая имеет положительное влияние на экономику. но этот прирост никак не массовый показатель, который может объяснить и поддержать ежегодный рост цен выше инфляции в два, три раза.

Кратковременное расхождение практики с теорией совсем не означает что необходимо менять теорию, чтобы подстроить под практику. Живём в капитализме, а не при центральной планировке. Рынок сам себя сбалансирует, хотят или не хотят того либералы, консерваторы, риэлторы или кандидаты телепередачи "Til Debt Do Us Part: Home Edition"

««Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла.»

в Кезвике всё что за миллион - это либо дачи прямо на берегу, либо поместья на акрах земли. таких там столько, сколько есть частного (не ко-оп) берега, больше не будет. зато там полно фанерных хибар без изоляции и на электрическом отоплении. Причём они находяться буквально в пару сотен метров от побережья, и "миллионных" домов. Знаю, сам ездил смотрел в 2007.

404 шоссе Кезвику не видать ещё лет десять, хотя он уже там был помечен на картах с начала 90-х.

Через Бэрри хоть магистраль идёт, есть индустрия и инфраструктура. Кезвик там будет только через пару десятилетий. Ещё будет полно возможностей купить там за реальную цену, а не по цене равной новостройке в South Beach, FL.»

Вот с этим согласен. Бэрри имеет намного больше потенциала и в инфраструктуре, и в росте. Много компаний переходят туда из ГТА. Скоро будет аэропорт. Это город. Рост цен там, в процентах, не менее ГТА.
Кесвик - это посёлок, и часть региона Йорк, без какой-либо индустрии и инфраструктуры. Хотя хайвей роют, но до 2025-2030 не видать.

«С 1996 по 2011 цена поднялась на 120%, то есть где-то 8% в год. То есть в 5 раз слабее чем тогда. ИМХО, это не пузырь а постепенный, здоровый рост.»

Ни зарплаты, ни инфляция, ни прирост населения так быстро не росли за это время.

Единственно что так грандиозно выросло это индивидуальная и государственная задолженность.

Поэтому прирост в цене равным 8% годовых я не считаю здоровым ростом (за это время), и тем более в ближайшее десятиелетие. В лучшем случае будем иметь прирост равный инфляции пока не догонят зарплаты. Но я и в этом сомневаюсь. Не будет у нас никакого "soft landing".

Мы оба имеем право на своё собственное мнение. Спасибо за поддержку спора :)

я тоже считаю даже 8% роста абсолютно неоправданым и ситуацию пузырем или пирамидой.

Рент за эти годы не рос такими темпами. Рент это тоже серьезный показатель. Он более-менее отражает инфляцию.


Еще вопрос, кто эти новые участники пирамиды, т.е. ферст тайм баерс сегодня? Где они были 10-15 лет назад и почему не купили тогда?

Если все выросло в цене, кроме зарплат, каким образом молодой паре 10 лет назад продавалось что-то вроде таунхауза за 200К или кондо за 150К, а сегодня такой же паре продается такой же таунхауз за 500К и кондо за 350К? Откуда появились лишние деньги если подорожало все кроме зарплат?

Теория, которой я придерживаюсь, которую не я придумал, говорит что прирост цены недвижимости за долгосрочный период не превышает инфляцию на несколько процентов.

вот первый попавшийся график по недвижимости GTA:



На графике видно что последняя низина была в '96 и тогда средняя цена по GTA была где-то $198K. Сейчас она $483K. За 15 лет поднялась на 244%.

Засунув $198К в официальный inflation calculator мы для 2011 года получаем всего $267К. То есть сегодняшняя цена в $483К на 81% больше роста полученной из за инфляции.

Да, от этой последней цифры необходимо отнять те пару процентов ежегодного роста выше уровня инфляции. И то что новые дома, в среднем, стали значительно более благоустроенны чем 15 лет назад, и то что в старые дома вбабахнули денег на renos больше чем когда-либо раньше.

Но тем не менее 81% выше инфляции - это никак не healthy rate of growth. Я не могу согласиться с этой цифрой, мне это говорит что мы in a bubble.

С другой стороны, если сравнить период с '86 по '96 то имеем прирост в 43%, а инфляция за тот же период составила 42%. И это одна из причин почему было выгодно покупать в '96. Тогда можно было ожидать прироста в цене выше чем уровень инфляции в последующие десять или более лет.

Проблема в том, что весь этот запас отличного роста мы уже использовали к середине двух-тысячных, и сейчас явно загребаем доходы выше исторических. Поэтому я так негативно настроен по поводу приобретения недвижимости после 2007 года.

Калькулятор CPI говорит что с '96 года мы в среднем имели annual rate of inflation равным 2.02%.

При росте недвижимости на 2.5% выше инфляции, $198К стали бы $384K. То есть практически на $100К или 20% дешевле чем на самом деле имеем сейчас.

«вот первый попавшийся график по недвижимости GTA:»

Как ты пейст график на Торонтовку?
Моя инфа значительно отличается от твоей, тк включает корректирование инфляцией, выражая обьективную цену на сегодняшний день. То есть, имхо, проще понять реальные цены и рост в сегодняшних долларах.

Славик. Рент контролируется в Канаде с середины 70х примерно по инфляционному росту. Поэтому после 70х частные лэндлорды почти не строят обыкновенные рентовочные здания (кроме люкс), так как не выгодно и невозможно конкурировать со старыми. Строят в основном субсидируемые и управляемые правительством блоки госквартир, которые постепенно становятся гетто. Результат - у рентера только 3 выбора: жить в билдинге которому минимум 35-40 лет, рентовать у частника дом/кондо (откуда могут, при желании, выселить) или жить в гетто.

«Славик. Рент контролируется в Канаде с середины 70х примерно по инфляционному росту. Поэтому после 70х частные лэндлорды почти не строят обыкновенные рентовочные здания (кроме люкс), так как не выгодно и невозможно конкурировать со старыми. Строят в основном субсидируемые и управляемые правительством блоки госквартир, которые постепенно становятся гетто. Результат - у рентера только 3 выбора: жить в билдинге которому минимум 35-40 лет, рентовать у частника дом/кондо (откуда могут, при желании, выселить) или жить в гетто.»

Насколько я знаю рент контроль не всеканадский, а на провинциальном уровне, и относится к тем, кто уже снимает и никак не контролирует цену свободных квартир.
Визуально vacancies много, и цена рента на эти квартиры за 10-15 лет никак не удвоилась, а сопостовима с инфляцией и отражает рынок. Почему при том, что иммиграция в торонто возрастает, и новых рентовых домов не строят, свободных квартир много я не догоняю.

По поводу гетто-гос.квартир, я что-то не заметил такого.