[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Tuesday, April 19, 2011 6:48:42 PM [Quote]«в кесвике живут бабульки и фермеры, которые в наше удивительное время технологий не знают, что такое зубная щётка и мыло. Поезжайте, конечно :)» Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла. А беззубый белый мусор и во многих районах ГТА. А вот паранджей там практически нет. Бэрри тоже прекрасное место, хорошие районы, природа и пляжи. У нас там друзья, очень довольны. Last edited by norton on Tuesday, April 19, 2011 10:32:00 PM |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Tuesday, April 19, 2011 11:56:39 PM [Quote]«Речь именно о зацикленности на 1989м тк это единственный более-менее фактический аргумент, безконечно повторяемый теоретиками катаклизма. Но при этом как-то забывается совсем малость - что в 89м мортгидж был 16% против сегодняшних 4-5. Поэтому тогда все кидали всё. Сейл питчес были такие же и в 89 до н.э., и 1889, и в 1989, и, поверь, будут в 2089. А насчёт роста недвижимости и иммиграции то это реальное положение дел.» '89 это всего лишь последний повсеместный спад на рынке недвижимости Канады. До этого были ещё, и после этого будет ещё. в '89 средняя ставка на мортигдж была около 12% и отличалась от предыдущих годов всего на каких-то один-два процента. http://www.bank-banque-canada.ca/pdf/annual_page57_page58.pdf По поводу иммиграции, как значительного компонента в росте цен - это всё брехня. не раз доказывали статистикой, а не просто - "поверь" из уст риэлтора, т.е. заинтересованного на все 100% лица. Иммиграция позволяет Канаде хоть каким-то образом иметь положительный прирост населения в той прослойке, которая имеет положительное влияние на экономику. но этот прирост никак не массовый показатель, который может объяснить и поддержать ежегодный рост цен выше инфляции в два, три раза. Кратковременное расхождение практики с теорией совсем не означает что необходимо менять теорию, чтобы подстроить под практику. Живём в капитализме, а не при центральной планировке. Рынок сам себя сбалансирует, хотят или не хотят того либералы, консерваторы, риэлторы или кандидаты телепередачи "Til Debt Do Us Part: Home Edition" |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 12:34:45 AM [Quote]«Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла.» в Кезвике всё что за миллион - это либо дачи прямо на берегу, либо поместья на акрах земли. таких там столько, сколько есть частного (не ко-оп) берега, больше не будет. зато там полно фанерных хибар без изоляции и на электрическом отоплении. Причём они находяться буквально в пару сотен метров от побережья, и "миллионных" домов. Знаю, сам ездил смотрел в 2007. 404 шоссе Кезвику не видать ещё лет десять, хотя он уже там был помечен на картах с начала 90-х. Через Бэрри хоть магистраль идёт, есть индустрия и инфраструктура. Кезвик там будет только через пару десятилетий. Ещё будет полно возможностей купить там за реальную цену, а не по цене равной новостройке в South Beach, FL. |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 8:43:22 AM [Quote]««Кесвик имеет немало домов далеко за миллион, и много новых, устроенных районов не хуже Ричмонд Хилла.» в Кезвике всё что за миллион - это либо дачи прямо на берегу, либо поместья на акрах земли. таких там столько, сколько есть частного (не ко-оп) берега, больше не будет. зато там полно фанерных хибар без изоляции и на электрическом отоплении. Причём они находяться буквально в пару сотен метров от побережья, и "миллионных" домов. Знаю, сам ездил смотрел в 2007. 404 шоссе Кезвику не видать ещё лет десять, хотя он уже там был помечен на картах с начала 90-х. Через Бэрри хоть магистраль идёт, есть индустрия и инфраструктура. Кезвик там будет только через пару десятилетий. Ещё будет полно возможностей купить там за реальную цену, а не по цене равной новостройке в South Beach, FL.» Вот с этим согласен. Бэрри имеет намного больше потенциала и в инфраструктуре, и в росте. Много компаний переходят туда из ГТА. Скоро будет аэропорт. Это город. Рост цен там, в процентах, не менее ГТА. Кесвик - это посёлок, и часть региона Йорк, без какой-либо индустрии и инфраструктуры. Хотя хайвей роют, но до 2025-2030 не видать. Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 8:44:00 AM |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 10:04:35 AM [Quote]«'89 это всего лишь последний повсеместный спад на рынке недвижимости Канады.» 12% было в начале-середине 89го (рэйт 12%, цена 425К), при пузыре, когда и цены были на пике. Спад только начался к концу 89го, а поползло вниз в 90м (14.5% рэйт, но в то время было прайм +1 минимум, чаще +2). Так продолжалось 5 лет, а самый низ цен был в 1995-96, а не в конце 1989. Но даже цена 1995(270K) была на 40% выше чем 1985(190K). Не правильно сравнивать сегодняшние дела с 1989-1995. За 4 года 85-89 цена поднялась на 168% (более 40% в год!), пузырь тут налицо. Один и тот же дом перепродавали несколько раз за пару месяцев, иногда даже до клозинга - это пирамида. С 1996 по 2011 цена поднялась на 120%, то есть где-то 8% в год. То есть в 5 раз слабее чем тогда. ИМХО, это не пузырь а постепенный, здоровый рост. Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 10:16:00 AM |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 11:17:44 AM [Quote]«С 1996 по 2011 цена поднялась на 120%, то есть где-то 8% в год. То есть в 5 раз слабее чем тогда. ИМХО, это не пузырь а постепенный, здоровый рост.» Ни зарплаты, ни инфляция, ни прирост населения так быстро не росли за это время. Единственно что так грандиозно выросло это индивидуальная и государственная задолженность. Поэтому прирост в цене равным 8% годовых я не считаю здоровым ростом (за это время), и тем более в ближайшее десятиелетие. В лучшем случае будем иметь прирост равный инфляции пока не догонят зарплаты. Но я и в этом сомневаюсь. Не будет у нас никакого "soft landing". Мы оба имеем право на своё собственное мнение. Спасибо за поддержку спора :) |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 1:02:12 PM [Quote]«Ни зарплаты, ни инфляция, ни прирост населения так быстро не росли за это время. Единственно что так грандиозно выросло это индивидуальная и государственная задолженность..» Бензин, утилити, золото, многие продукты питания. Стройматериалы, учитывая что в середине 90х стоило 80-90 кв. фт., а сейчас где-то 200. «Поэтому прирост в цене равным 8% годовых я не считаю здоровым ростом (за это время)» Какое бы у нас не было мнение - но обьективно, 8% в год никак несравнимо с 40% ростa 85-89. Apples and oranges. Тем более учитывая что и доллар не тот что был 15 лет назад. Немешало бы найти другие конкретные примеры чтобы аргумент был более убедительным. Ну а прогнозы - то это пустые доводы. Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 1:28:00 PM |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 3:16:14 PM [Quote]я тоже считаю даже 8% роста абсолютно неоправданым и ситуацию пузырем или пирамидой. Рент за эти годы не рос такими темпами. Рент это тоже серьезный показатель. Он более-менее отражает инфляцию. Еще вопрос, кто эти новые участники пирамиды, т.е. ферст тайм баерс сегодня? Где они были 10-15 лет назад и почему не купили тогда? Если все выросло в цене, кроме зарплат, каким образом молодой паре 10 лет назад продавалось что-то вроде таунхауза за 200К или кондо за 150К, а сегодня такой же паре продается такой же таунхауз за 500К и кондо за 350К? Откуда появились лишние деньги если подорожало все кроме зарплат? |
Joined: 6/19/2003 Posts: 616 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 3:27:39 PM [Quote]«««fyi 35 White spruce was purchased for $326K from the builder» откуда инфа?» s Land Registry Office Инфа именно там. От лоера. МЛС инфа на всегда окончательна. Там только то что в согласованном оффере. Если есть какие-то зацепки влияющие на цену, то только Land Registry имеет инфу об окончательной цене. На МЛС только то что на оффере.» Когда дом покупается от builder то в LRO (Land Registry system)стоит голая цена за сам дом, без GST/HS, upgrades и тд. Так что если прибавить GST/HST and GST/HST rebate и upgrades то как раз и примерно 405,000 получите. Land Transfer tax тах на налоги типа гст платить незаконно. Когда покупаеш resale real estate где GST included, to v LRO будет стоять final purchase price. |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 3:29:15 PM [Quote]Теория, которой я придерживаюсь, которую не я придумал, говорит что прирост цены недвижимости за долгосрочный период не превышает инфляцию на несколько процентов. вот первый попавшийся график по недвижимости GTA: ![]() На графике видно что последняя низина была в '96 и тогда средняя цена по GTA была где-то $198K. Сейчас она $483K. За 15 лет поднялась на 244%. Засунув $198К в официальный inflation calculator мы для 2011 года получаем всего $267К. То есть сегодняшняя цена в $483К на 81% больше роста полученной из за инфляции. Да, от этой последней цифры необходимо отнять те пару процентов ежегодного роста выше уровня инфляции. И то что новые дома, в среднем, стали значительно более благоустроенны чем 15 лет назад, и то что в старые дома вбабахнули денег на renos больше чем когда-либо раньше. Но тем не менее 81% выше инфляции - это никак не healthy rate of growth. Я не могу согласиться с этой цифрой, мне это говорит что мы in a bubble. С другой стороны, если сравнить период с '86 по '96 то имеем прирост в 43%, а инфляция за тот же период составила 42%. И это одна из причин почему было выгодно покупать в '96. Тогда можно было ожидать прироста в цене выше чем уровень инфляции в последующие десять или более лет. Проблема в том, что весь этот запас отличного роста мы уже использовали к середине двух-тысячных, и сейчас явно загребаем доходы выше исторических. Поэтому я так негативно настроен по поводу приобретения недвижимости после 2007 года. Калькулятор CPI говорит что с '96 года мы в среднем имели annual rate of inflation равным 2.02%. При росте недвижимости на 2.5% выше инфляции, $198К стали бы $384K. То есть практически на $100К или 20% дешевле чем на самом деле имеем сейчас. |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 5:12:52 PM [Quote]«Когда дом покупается от builder то в LRO (Land Registry system)стоит голая цена за сам дом, без GST/HS, upgrades и тд. Так что если прибавить GST/HST and GST/HST rebate и upgrades то как раз и примерно 405,000 получите. Land Transfer tax тах на налоги типа гст платить незаконно. Когда покупаеш resale real estate где GST included, to v LRO будет стоять final purchase price.» Вы правы. Не заметил new. Реальная цена в LRO только на resale. Taкже LRO цена от билдера не включает land development fee и проводку сервисов. Нередко разница и за 100К. |
Joined: 5/5/2006 Posts: 625 | Posted on Wednesday, April 20, 2011 5:37:54 PM [Quote]«вот первый попавшийся график по недвижимости GTA:» Как ты пейст график на Торонтовку? Моя инфа значительно отличается от твоей, тк включает корректирование инфляцией, выражая обьективную цену на сегодняшний день. То есть, имхо, проще понять реальные цены и рост в сегодняшних долларах. Славик. Рент контролируется в Канаде с середины 70х примерно по инфляционному росту. Поэтому после 70х частные лэндлорды почти не строят обыкновенные рентовочные здания (кроме люкс), так как не выгодно и невозможно конкурировать со старыми. Строят в основном субсидируемые и управляемые правительством блоки госквартир, которые постепенно становятся гетто. Результат - у рентера только 3 выбора: жить в билдинге которому минимум 35-40 лет, рентовать у частника дом/кондо (откуда могут, при желании, выселить) или жить в гетто. Last edited by norton on Wednesday, April 20, 2011 5:52:00 PM |
Joined: 9/10/2002 Posts: 7576 | Posted on Thursday, April 21, 2011 9:40:55 AM [Quote]«Как ты пейст график на Торонтовку?» Это сделать нельзя. Можно сделать ссылку на имидж который уже находиться где-то на интернете. Чтобы ссылка работала имидж должен быть на открытом сайте который разрешает делать такие ссылки. Чтобы поставить имидж тут надо найти его на интернете. Потом right-click и скопировать ссылку на имидж. Затем вставить эту ссылку тут в сообщение и "завернуть" его в специальные тэги - [ img ] [ /img ] |
Joined: 8/25/2001 Posts: 26048 | Posted on Thursday, April 21, 2011 9:54:55 AM [Quote]«Славик. Рент контролируется в Канаде с середины 70х примерно по инфляционному росту. Поэтому после 70х частные лэндлорды почти не строят обыкновенные рентовочные здания (кроме люкс), так как не выгодно и невозможно конкурировать со старыми. Строят в основном субсидируемые и управляемые правительством блоки госквартир, которые постепенно становятся гетто. Результат - у рентера только 3 выбора: жить в билдинге которому минимум 35-40 лет, рентовать у частника дом/кондо (откуда могут, при желании, выселить) или жить в гетто.» Насколько я знаю рент контроль не всеканадский, а на провинциальном уровне, и относится к тем, кто уже снимает и никак не контролирует цену свободных квартир. Визуально vacancies много, и цена рента на эти квартиры за 10-15 лет никак не удвоилась, а сопостовима с инфляцией и отражает рынок. Почему при том, что иммиграция в торонто возрастает, и новых рентовых домов не строят, свободных квартир много я не догоняю. По поводу гетто-гос.квартир, я что-то не заметил такого. |
Joined: 2/7/2011 Posts: 780 | Posted on Thursday, April 21, 2011 1:41:56 PM [Quote]«fyi 35 White spruce was purchased for $326K from the builder» ОК, сейчас пересчитаю то что запостила раньше, а имеено: "ета стройка была куплена весной 2010 за 400К сейчас, в апреле 2011 етот таун стоит на млс за 539К. ОК, продадут за 520К. минус агенту 13К, осталось 507К. клозинг фее + ланд трансфер ушло за стройку 12К. лоер взял 1.5К за 2 транзакшина. итого: 507 - 400 - 12 - 1.5 = 93.50К минус 40К которые дали под стройку = К53.5 чистой прибыли. за год. (133%) по моему-неплохо, а?»" получаем: ета стройка была куплена весной 2010 за 326К сейчас, в апреле 2011 етот таун стоит на млс за 539К. ОК, продадут за 520К. минус агенту 13К, осталось 507К. клозинг фее + ланд трансфер ушло за стройку 9К. лоер взял 1.5К за 2 транзакшина. итого: 507 - 326 - 9 - 1.5 = 170.50К минус 40К которые дали под стройку = 130.5К чистой прибыли. за год. (326%) по моему-ОЧЕНь ДАЖЕ неплохо люди за год заработали , а? |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved