[Search] [Rules] | [Register] [Login] |
Author | Message |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Thursday, December 19, 2013 8:21:34 PM [Quote]Матрешка, даже если вся недвижимость торонто будет скуплена одним супер милиардером, то вся она все равно вернется в рент в виде вакансий. Поймите что не имеет значения кто владеет недвижимостью - в ней все равно будут жить люди. Поэтому такие параметры как " популярность рента" или "доступность покупки недвижимости для большинства" на самом деле ничего не меняют с точки зрения баланса спроса и предложения рента. ----- Ignored users: F10 Last edited by furoley on Thursday, December 19, 2013 8:22:00 PM |
Joined: 1/22/2011 Posts: 498 | Posted on Thursday, December 19, 2013 9:35:01 PM [Quote]««то есть вы не считаете, что если спрос на какую-то вещь вырастает, цена на нее обязательно должна вырасти? интересно. чем-же тогда объясняется тот факт, что во всех городах с баснословно дорогои недвижимостью баснословно дорогои рент?» Я считаю что повышение спроса на рент, при условии относительно стабильной численности населения Торонто, неизбежно приведет ровно к такому же увеличению предложения рента через 6-18 месяцев. Это не просто абстрактный рост спроса. Что бы увеличить количество рентующих на пол миллиона, к примеру, надо их откуда то взять. А на коротких промежутках времени ( год-два-три) взять их можно только из нынешних домовладельцев. Конечно торонто прирастает населением, но не так быстро и все медленнее ибо нынче модно лэндиться в альберте. Так что роста спроса на рент невозможен без запаздывающего но все же догоняющего чуть позже роста предложения. Ваш другой постулат, что старты домохозяйств молодыми людьми мол могут сильно поменять ситуацию на рынке, если они все вдруг предпочтут рент, не совсем верен, потому что на каждый старт домохозяйства, как ни прискорбно констатировать, приходится конец чьего-то еще домохозяйства. А с концом домохозяйства жилплощадь не исчезает и не выходит из оборота. Что касается постулата что мол в городах с дорогой недвижимостью дорогой рент, так это является либо следствием долгосрочного положения дел , более 20 лет, тогда да, как я говорил выше, стоимость недвижимости нацдет отражение в ренте, либо изначального недостатка жилплощади ( любой рентовочной или своей) на общее количество населения. А этот показатель в торонто резко не поменяется как ни крути» транслитом много не напишешь, хотя и хотелось бы. Основная мысль моя - рост населения рентовщиков будет значителным в самое ближаишее время и не за счет вылетающих из своих домов домовладельцев, а за счет новообразующихся семеи+иммигрантов+канадских мигрантов, зависающих в ренте на гораздо дольший, чем раньше срок. |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Thursday, December 19, 2013 11:13:23 PM [Quote]«Основная мысль моя - рост населения рентовщиков будет значителным в самое ближаишее время и не за счет вылетающих из своих домов домовладельцев, а за счет новообразующихся семеи+иммигрантов+канадских мигрантов, зависающих в ренте на гораздо дольший, чем раньше срок.» Все свалили в кучу. Давайте по пунктам: 1. "Образующиеся Новые Молодые Семьи" - их образуется сейчас столько же сколько и 5 и 10 лет назад и образование новых семей компенсируется распадом старых. Так было всегда и ничего нового в пропорциях образования и распада пока не наблюдается. Инначе говоря, образование новых семей оказывает влияние на спрос на рент не больше и не меньше чем раньше и не предвидится что это влияние как-то изменится потом. Не фактор. 2. "Семьи вновь прибывающих иммигрантов". Иммиграция в торонто падает уже который год подряд. Статканада говорит что если тенденция продолжится, чему есть все основания, так как тренд наблюдается уже долго, то через 2-3 года Торонто перестанет быть главным местом куда прибывают иммигранты и уступит пальму первенства Альберте. Теперь подумайте - Торонто 5 лет назад принимал больше иммигрантов чем сейчас и через пять будет принимать еще меньше чем сейчас. Если 5 лет назад бОльшая масса имигрантов устремлялась в рент и при этом цены на рент отражали это, то почему через 5 лет МЕНЬШАЯ масса иммигрантов теперь почему-то должна непременно увеличить а не уменьшить спрос на рент? Нет никакой логики в этом. Не фактор. 3. "Внутрення миграция канадцев". Тут вссе впросто - тот же Статкан говорит, что за последние годы натметилась тенденция перемещения канадцев из Онатрио в АЛьберту. Канадский народ тупо едет туда где лушче платят, где есть нефть, где есть работа. Это не измышления, это факт озвученный Статкан. Не фактор. 4. "...зависающих дольше в ренте чем раньше". Допустим, 5% населения живет тепреь в ренте на 5 лет дольше чем раньше. Если лишние 5% населения зависли на лишние 5 лет в ренте, это значит что ровно на такое же количество жилполщадей окажется не оккупированными их потенциальными владельцами. Иными словами, если какой-то дом не купил имиигрант или молодоая семья, значит этот дом будет куплен кем то еще кто его в конечном счете выставит в рент. Или выставит в рент свой предыдущий дом. Или продатс предудщий дом кому-то еще и тот .... опять и опять тот же фикл пока лишний дом не окажется в ренте. Иными словами если молодые семьи сейчас не купили 20 тысяч домов и решили жить в ренте, то через год-полтора эти (или какие-то другие) 20 тысяч домов окажутся на рынке рента все равно. Опять имеем: а) увеличился спрос на рент б) через год-полтора ровно на столько увеличлись предложение рента. Поэтому все флуктуации вокруг цен на рент либо кратвременны, как уже было, либо растянуты на периоды 20-40 лет, или на периоде жизненного цикла жилья. ----- Ignored users: F10 |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, December 20, 2013 8:20:09 AM [Quote]А если вспомнить недавнюю историю, то мы увидим, что спрос на рент уже был высокий, и что народ далеко не всегда мог жить там где хотел, но ... роста цен на рент не вызвал. Торонто уже видел наплыв толп эмигрантов и стоимость рента коренным образом не изменилась.. это раз.. второе.. рент регулируются государством и цены на рентовочные квартиры растут со скоростью инфляции и не более.. это два. с переизбытком кондо, полно кондо в рент, причем цена на это жилье все равно дешевле чем покупка, часто значительно. Прогнозы Матрешки напоминают песни старого аксакала - что вижу то пою, если выросли я был прав, а если нет, то значит так должно быть, потому что в том доме, районе они сильно задрали цены. мы уже спорили по поводу причин роста, еще раз вкратце 1. - толпы новых эмигрантов (внешних или внутренних) 2. - цены растут, потому что строить негде 3. - хорошая инвестиция 4. - канада тихая гавань для иностранного капитала 5. - дешевые деньги и ничего из этого кроме п.5 уже не работает, НО.. как оказалось дешевые деньги нивелировались высокими ценами, все.. точка мы пришли к 0 росту балансу.. а вот теперь самое интересное.. куда идет экономика канады? верх или вниз.. куда идет общая долговая задолженность верх или вниз, куда идут канадские рабочие места и производство верх или вниз, и т.д. так что пока что цены на недвигу будут мягко кол***ся в пределах инфляции, до очередного кризиса в экономике канады, но у правительство больше нет (видимых мне) рычагов манипулирования рынком... почти вся канада уже имеет жилье, толпы эмигрантов уже позади, деньги и так дешевые, срок амортизации не выход.. усе.. приплыли.. ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 20, 2013 9:13:28 AM [Quote]Фидонет прав - цены на недвижимость выходят новый баланс относительно текущих условий доступности моргича и текущей дешевизны денег. Движка для дальнейшего роста нет... кроме спекуляции. А спекулятивный рост цен не подкрепленный фундаментальными причинами роста цен представляет собой Понзи схему которая всегда заканчивается одним и тем же. Так что в лучшем случае рост цен будет болтаться в пределах инфляции а в худшем - ждет обвал. ----- Ignored users: F10 |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 20, 2013 9:31:40 AM [Quote]Есть еще одна причина почему цены на рент оторваны от колебаний цен на недвижимость. Спрос и уровень цен на рент определяется фактической платеже способностью населения, реальными доходами на руки, по сути кеш на руки после налогов. Так как средняя зарплата не связана с динамикой цен на недвижимость то и динамика цен на рент не связана с динамикой цен на недвижимость. Более того, спрос и уровень цен на недвижимость определяется рейтом и условиями получения моргича. Конечно средняя зарплата тоже влияет но за последние десятилетия зарплаты поменялись незначительно а вот рейты и условия получения моргича менялись сильно. Иными словами динамику цен на недвижимость определяют банки в виде рейтов и политик. То есть у динамики цен на рент и димнамики цен на недвижимость разные истоники волатильности. Источники для рента - чрезвычайно консервантивны и неповоротливы. Источники для недвижимости могут менятся мгновенно, овернайт, одним лишь росписком пера центробанка. Поэтому нет оснований ожидать чтоэти две разные по смыслам и источникам волатмльности динамики будут как либо увязаны друг с другом |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Friday, December 20, 2013 10:12:05 AM [Quote]«Так что в лучшем случае рост цен будет болтаться в пределах инфляции а в худшем - ждет обвал.» Завтра температура воздуха будет в пределах от -40 до +20 градусов. Гениально! :))))) |
Joined: 1/20/2009 Posts: 5272 | Posted on Friday, December 20, 2013 10:30:04 AM [Quote]В данном контексте это не имеет значения ибо и при отрицательном росте и при росте на уровне инфляции отрасли грозит массовый выход инвесторов. Пока есть ожидания тут будут сидеть инвесторы. Как только они поймут что на ближайшие 20 лет (по прогнозам матрешкинской статьи) бал закончен, то благочестивое завершение банкета превратится в последний день помпеи ----- Ignored users: None |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, December 20, 2013 10:45:12 AM [Quote]Что ты не понял в моем или тезисе Фуролея. еще раз.. прогноз по рынку - 0 инвестиционной привлекательности, что есть рост цен в пределах инфляции или 1% год, но при наличии кризиса в канадской экономике (которые случаются периодически) - падение.. глубина падения, пока платежеспособный средний класс 75-85к снова не сможет снова покупать, но если средний класс просядет, то до той цены которую сможет позволить себе средний класс. Если ты что-то не понял, спроси, мне не лень повторить.. ««Так что в лучшем случае рост цен будет болтаться в пределах инфляции а в худшем - ждет обвал.» Завтра температура воздуха будет в пределах от -40 до +20 градусов. Гениально! :)))))» ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, December 20, 2013 10:56:18 AM [Quote]и поскольку иностранные СМИ и фин. анатилики везде трубят - канадский рынок перегрет это выбивает еще одну позиции из тезиса - мы тихая гавань или инвестиционно привлекательны.. И падение строительства из-за падения спроса логичное тому подтверждение.. причем.. сейчас недвига начинает наконец то дифференцироваться, кондо: далеко, старое или маленькое или на выселках *уже* не столь популярны.. старые таунхаусы кондо типа уже страдают из-за смены качества населения и растущих мейнтененс фии, и низкого качества постройки, возле меня половина финча стоит с пустыми таунхаусами.. а сколько милипиздрических кондо стоит пустые или под рентом.. потом те кто купил в таких домах могут удивится когда их дом сменит статус на рентовку.. и такое было в истории причем недавно.. я в таком доме живу.. ну в общем есть такая штука - аберрация близости, вы заметите изменения, только когда они лично коснуться вас, но тогда уже поздно ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... Last edited by fidonet on Friday, December 20, 2013 11:00:00 AM |
Joined: 11/20/2013 Posts: 4763 | Posted on Friday, December 20, 2013 11:18:06 AM [Quote]А на самом деле, где он, потолок цен для средней семьи с достатком в 100К? При условии, что даун самый не большой. Допустим спада не будет и цены будут только рости... Опубликовали средний рост цен за этот год - 10%, то есть почти 50К в среднем на дом. Если каждый следующий год цены будут рости на 50К а зарплаты оставаться такими же - ведь в какой то момент наш Вася скажет - Усе, больше не могу! :) ----- Regards..., |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, December 20, 2013 11:30:54 AM [Quote]2 Mr.FordDoesNotSmoke Это правильное замечание, но я бы к нему добавил еще вот что.. средний достаток в канаде или средний класс в канаде это 85к.. ну пусть будет 90к, но уж точно не 100к.. причем бедные и средний класс согласно статистике канады это 75% всего населения..т.е. достаток в 100к имеют не более 25% всего населения канады.. Я приводил ссылку ранее, если кому-то нужно, могу поискать еще.. Далее вы (участники форума) не учитываете еще факт, что сейчас институт семьи разваливается и далеко не факт, что наши дети будут спешить создавать семьи и нести совместные расходы, а без этого покупка недвиги уже невозможна.. далее дети все чаще остаются с родителями. Брак-семья-дом-дети уже давно не самоцель для молодежи.. Далее что такое 100к это условно 60к + 40к или 4к и 3к на руки, что есть почти 7к чистого дохода в месяц.. т.е. текущая покупка дома это всегда ДВОЕ работающих.. так что опять слабое звено. двое без брака скорее будут рентовать чем покупать.. причем рентовать не на выселках, а там где им удобно.. и последнее вопрос сколько дать в долг это не решение васи, это решение банка.. которое зависит от первого взноса.. и если он 5-10% то ой и увы.. ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Friday, December 20, 2013 11:39:57 AM [Quote]«т.е. текущая покупка дома это всегда ДВОЕ работающих.. так что опять слабое звено. двое без брака скорее будут рентовать чем покупать.. причем рентовать не на выселках, а там где им удобно.. и последнее вопрос сколько дать в долг это не решение васи, это решение банка.. которое зависит от первого взноса.. и если он 5-10% то ой и увы..» 1. У кого будут рентовать? У тех кто успел вовремя купить? 2. Если нельзя будет купть в будущем, то что делать? Не покупать сейчас, пока есть возможность? |
Joined: 4/29/2006 Posts: 11403 | Posted on Friday, December 20, 2013 11:46:48 AM [Quote]Сейчас много пустого жилья, сейчас много жилья как инвестиция, сейчас с падением кол-ва эмигрантов даже в классической рентовке полно мест. у меня в доме 3 вылизанных под кондо аппартаментов (ремонт, полностью новая сантехника и мебель, новые кухонные приборы и посудомоечная машина..) вот такая рентовка, жилья валом, даже уже контора чего давно не было обещает вознаграждение если привести новых жильцов.. наверное многие забыли что и такое было, все это старое жилье было способно вместить поток новых эмигрантов в конце 90ых и начале 2000х, сейчас этого потока нет + куча людей купила свое.. Сейчас возможности купить УЖЕ нет.. те кто купил в прошлом - маладца! Сейчас еще есть возможность поменять свою текущую собственность на иную, правда с ростом задолженности. как долго это будет длится - хороший вопрос. «1. У кого будут рентовать? У тех кто успел вовремя купить? 2. Если нельзя будет купть в будущем, то что делать? Не покупать сейчас, пока есть возможность?» ----- Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... Last edited by fidonet on Friday, December 20, 2013 12:01:00 PM |
Joined: 7/18/2011 Posts: 1162 | Posted on Friday, December 20, 2013 12:00:11 PM [Quote]«Сейчас возможности купить УЖЕ нет.. те кто купил в прошлом - маладца!» Насколько мне известно, люди все еще покупают первое жилье... Может, местные агенты поделятся информацией на эту тему??? :) Прошлый хозяин моего дома купил его в 2004 году, но его месячные платежи тогда были такие же, как мои сейчас (за счет разницы в рейтах). Я понимаю, что рейты не будут низкими вечно, но, - факт в том, что раньше было не намного проще купить, чем сейчас... :) Last edited by F10 on Friday, December 20, 2013 12:03:00 PM |
Copyright © 2021 Torontovka.com, All rights reserved