so, the bottom line according to Solnijshko:

A significantly larger percentage of population has been writing off progressively larger amounts of their incomes, which resulted in progressive diversion of numbers between median reported incomes and house prices.

Well, that explains why we have a housing bubble in Canada only on paper and not in reality.

Да нет, я то догоняю, а вот вы не догоняете, что такое affordability. Человек, купивший 10 лет назад дом в Ричмонд Хилле за 260 тыс, который сейчас стоит 600 тыс его спокойно продаёт и покупает более новый за 550 тыс в Авроре. Что для него меняется с точки зрения мортгиджа? Да ничего, он уже выплатил тысяч 80 и спокойно живёт в новом доме с мортгиджем в теже 160 тыс. Он может себе позволить дом в пол-миллиона не напрягаясь. Поэтому основная масса людей, покупающих дома более полумиллиона это те, кто меняет дом, купленный раньше на другой, либо кто работает на высокооплачивемых работах либо китайцы из Гонконга. Другие не могут, потому и покупают кондо, которые в свою очередь растут как грибы. И двое работающих людей вполне могут себе позволить квартиру за 280-380 тыс. Сейчас рэйт держат на низчайшем уровне и обратите внимание, что почти нет банк сэйлов. Значит люди вполне могут себе позволить дома за такие цены. Но это не значит, что пузыря нет. Есть и ещё какой пузырище. И подними центробанк рэйт на 1%, обвалят маркет к той самой маме, особенно в Ванкувере.

PS: вы наверное ещё и эксперт в области бизнес анализа в маркетинге? Сомневаюсь судя по последнему посту, что вы вообще знаете, чтото про эту работу.

Солнышко, я так понимаю, что ваш пост подразумевает что купившие за $260К и продавшие за $600К имеют где-то $400К-$420К даун на покупку дома за $550К. К сожалению это не подтверждается обзором финансового положения домовладельцев. Прирост их Net Worth за это время меньше чем прирост в цене их дома. Это значит что домовладельцы выбирают эквити в значительном количестве и тратят на всё что угодно, но не на инвестиции какого-либо типа.

Если не согласны, то будьте добры представьте докaзательство обратного положения вещей. Мой вывод сделан на обзоре репортов от банков, StatsCanada, и таких организаций как The Vanier Institute of the Family.

Так вот, я имею сильное подозрение, что у скорее всего более чем у половины семей купивших скромный дом 10 лет назад, и потом перехав один или несколько раз в бОльшие дома, сейчас имеет бОльший мортгидж чем 10 лет назад. То есть их affordability не улучшилось, и у тех кто сейчас начинают с нуля также имееют меньший affordability. Потому что приходиться платить гораздо больше чем за сравнимое 10 лет назад.

Если расматривать владение домом просто как необходимый shelter, то семейная ситуация за 10 лет ухудшилась. Люди, в среднем, должны сейчас больше за свой shelter чем раньше.

Если те кто уже сидит с мортигджами не увидят изменений в платежах пока prime rate не изменят, то новые покупатели уже сейчас чувствуют разницу. Вчера увидел сообщение что с сегодняшнего дня банки уменьшили скидку на prime discount до 0.5%. То есть за несколько недель эффективный variable rate подпрыгнул на 0.3% - 0.4%. При ипотеке в $500К это дополнительно $200 в месяц. Ведь вы не будете оспаривать тот фак что сегодня гораздо больше людей берут variable closed вместо 5-year fixed как было 10 лет назад. Поэтому, для таких discount on prime очень болезненный фактор.

«А вот говоря о доходах и ценах в Канаде, вообще нельзя использовать статистику. Отъезжай на 5 часов от Торонто и покупай себе дома за треть цены от Торонтовских. Вон сестрёнка мужа работает медсестрой в Петербороу, зарплата как в Торонто, а дома по 120-150тыс. И рент там совсем не Торонтовский.»

ты с мозгами не дружишь? 5 часов от торонто, это 10 часов в дороге каждый день.

И про Питерборо сказок не рассказывай. берешь типа 2 экстрима. В Питерборо видимо этот госпиталь единственый реальный работодатель, и действительно есть дома по 120К.

но ведь далеко не все берут вэриэйбл, особенно сейчас, когда у прайма лишь одно направление - ап (пусть даже и не скоро)

PatMunits. всё правильно, рост цен на недвижимость вырос сильнее чем рост доходов. Но те дома, которые покупались 10 лет назад тоже выросли, соответственно для людей, продавших дом и купивших другой разницы либо никакой либо поднимут себе мортгидж тысяч на 50-70, растянутых на 30 лет, но зато будут жить в новом доме. У меня куча клиентов, кто переехал в следующие дома и их мортгидж меньше чем в старом. И всё правильно вы мыслите. Если у тебя не было жилья до или во время роста, то ты не можешь себе позволить купить дом при существующих ценах. Тогда покупаешь квартиру. Рынок потихоньку переориентируется от домов на кондо. Смотрю уже некоторые билдеры, кто раньше только дома строил начали билдинги выстраивать.

Кстати, снижение минуса (с прайм-0.9 до прайм-0.6) может говорить о том, что либо прайм в ближайшее время может подупасть (что маловероятно) либо, что центробанк не хочет обваливать рынок путём поднятия прайма, а потихонечку приподнимает. Вы ещё не заметили, что несмотря на сентябрь рынок в принципе встал. Инвентори домов выросло и малтиплов почти нет.

Славик, Аврора была просто для примера. Возмите Даунтаун если Аврора не нравится. И вы хоть внимательнее читайте посты прежде чем кричать. Я вам говорю, что нельзя статистику по Канаде брать. Дом в Питербороу (ну возьмите Эллиот Лэйк) и дом в Торонто это не одно и тоже. Разница между доходами и ценами на дома чем дальше от Торонто тем меньше.

Солнышко. Твой пример с продал-купил упускает момент что кто купит стартер хоум за 500-600К.
Плюс твой пример с продал в ричмонд хилл купил в авроре новый и остался с тем же моргиджем, не совсем релевантный. Чел просто делает дауншифт, в данном случае теряет более дорогой(лучший) локейшн.

Ты сама пишешь, что те кто раньше не купил, сегодня не могут позволить купить дом. раз они не могут, то кому продаст свой стартер тот, кто купил его 10 лет назад?

И кто переориентировался на кондо? Конды и раньше покупали и раньше строили. Дохрена этих кондо покупаются как инвестмент пропертиз, и как только интерес поднимется, они превращаются в субсидированые хозяевами дома, если уже не превратились.
Конды для себя покупают с какой целью? ИМХО людьми движет алчность и низкий интерес.

Кстати, я не знаю откуда у тебя информация о том, что в очень дальних ипенях разница между доходами и ценами существенно оличается от торонтовского ратио. Да, где-то дома по 1200 ск.футов по 150К, но у них реальный работодатель это тим хортонс, за 10.50 в час.